Panamá y Costa Rica se erigen como los preferidos de los desarrolladores inmobiliarios, pero los proyectos de construcción se expanden por toda la región.

Por Alberto Monterrojo

Disueltas ya las secuelas de la crisis financiera, Centroamérica está disfrutando de un impulso inmobiliario que se evidencia con el regreso de la construcción, la inversión y los compradores. Es un fenómenoalentado por las buenas expectativas dela región, y a su vez ayudará a consolidarimportantes áreas de la economía.

Los capitales se dirigen sobre todo a los segmentos residencial, turístico, comercial y de oficinas, y la demanda ha mostrado un dinamismo acorde con su potencial. Por citar sólo un ejemplo, en Costa Rica se han colocado más metros cuadrados de oficinas en el primer trimestre de este año que en todo el 2013.

El auge inmobiliario también es evidente en la ciudad de Panamá, que tiene el mérito de las torres más altas de América Latina. Varios inversionistas siguen el camino de Donald Trump que, aun en tiempos difíciles, inauguró un espectacular edificio de 70 niveles, que costó 400 millones de dólares (mdd) y es el más alto de esta parte del continente.

El boom, hay que destacarlo, no causa preocupación y no representa el peligro de una burbuja, como las que ocurrieron en otros tiempos. Sin embargo, analistas llaman a estar atentos porque un exceso de entusiasmo y apuestas de alto riesgo pueden desencadenar consecuencias indeseables. Es el punto en Panamá, donde el año pasado la agencia JLL Latin America registró un excedente de hasta 40% en los pisos de oficina en renta, cuando lo óptimo es 10% de la oferta total. Sólo en un año se incorporaron más de 250,000 metros cuadrados (m2) adicionales.

Las cosas están mucho más balanceadas en Costa Rica, donde la consultora NAI ha mostrado que los diferentes segmentos, y sobre todo el de oficinas y comercial, muestran un gran potencial. Es lo que también opina en entrevista exclusiva Rodolfo Cruz Naranjo, gerente general del Centro Corporativo El Tobogán (de Casa Esquivol e Inmobiliaria Contempo). Es un complejo A+ de 84,000m2, precertificado LEED Gold, que se construye en Tournón, junto a la autopista Braulio Carrillo y al centro financiero de San José, y estará terminado en 2015.

“En el primer trimestre se colocaron casi 42,000 metros cuadrados de oficinas —dice Cruz Naranjo—, un comportamiento muy agresivo si se considera que hubo elecciones y el colón se devaluó más allá de lo esperado. Todo indica que estos retos no fueron suficientes para provocar una desaceleración. En todo 2013 se absorbieron 41,600m2, así que podría asegurarse que 2014 será un año muy bueno.”

Es el momento

NAI, Cruz Naranjo y otros analistas coinciden en que en los últimos meses entraron al mercado costarricense edificios y proyectos que se habían demorado por la crisis y la restricción en el financiamiento. La disponibilidad, sin embargo, tiende a equilibrarse debido a que las empresas y otros adquirentes (incluso los jubilados y retirados que nutren parte del segmento turístico) se están descomprimiendo y ocupan los nuevos espacios. Cruz Naranjo añade que el gobierno se ha sumado a este movimiento, y está demandando espacios de oficina para extenderse y quizá desocupar locaciones antiguas y poco eficientes.

Por lo pronto, según NAI Costa Rica, la tasa de disponibilidad en las categorías más competitivas se ubica en 11.4%, es decir, una ligera sobreoferta respecto del índice de 10%, que es el punto de equilibrio. En total, en Costa Rica se contabilizan 1.5 millones de metros cuadrados de oficinas de diferentes categorías, donde A+ ocupa 8% del total, y A-B, 36% cada uno. Según el estudio de NAI, la categoría A es la más demandada y tiene un precio promedio de alquiler de 20 dólares por m2, con un mantenimiento mensual de 2.60 dólares; los pisos A+ suben a 22 dólares mensuales en renta, con cuota de 3.90. Según la consultora, si el gobierno tiene la capacidad de continuar el mismo ritmo de inversión extranjera o incluso mejorarlo, el mercado de oficinas seguirá estable.

Cruz Naranjo explica que a pesar que el tipo de cambio afecta a la población que tiene ingresos en colones, beneficia a empresas e inversionistas que manejan sus finanzas en dólares; los hechos parecen darle la razón porque en alrededor de 70% de las inversiones se pueden identificar grupos con experiencia en el negocio inmobiliario, mientras que el resto son fondos o desarrolladores de Estados Unidos, Colombia, Venezuela y Panamá. Es el caso de Grupo Poma y su asociado Grupo Roble, la gran trasnacional de El Salvador, que han desarrollado los centros comerciales Metrocentro y Multiplaza.

Tampoco ha faltado el financiamiento, aunque los desarrolladores costarricenses han percibido que los bancos están más cautelosos: les exigen una mayor proporción de espacios prevendidos y esperan que el socio aporte el capital de inicio, y no al revés, como en el pasado; las tasas de interés están entre 6 y 9% en dólares, y aunque resultan altas en el contexto internacional, a nivel local siguen pareciendo competitivas. Apoyar este movimiento en las finanzas es uno de los temas en la propuesta del presidente Luis Guillermo Solís y a pocos días de su mandato la Asociación Bancaria Costarricense (ABC), en boca de su titular, Gilberto Serrano,.ofreció un paquete de 500 millones de colones para fomento del crecimiento económico.

Los rascacielos de Panamá

Las obras de ampliación del Canal y un auge económico que movió al (entonces) presidente Ricardo Martinelli a describir a Panamá como el “Dubai de las Américas”, también se han reflejado en el mercado de real estate, sobre todo en la capital, donde se han inaugurado o están en marcha proyectos de alto impacto que incluyen el primer metro de Centroamérica, casinos, marinas y lujosos edificios para oficinas, corporativos y hoteles. Desde 2007 han sido construidos —o estarán listos en 2015— 50 rascacielos en Panamá y el Trump Ocean Club International Hotel&Tower, en Punta Pacífica (con apartamentos de hasta un millón de dólares), es una muestra de este boom económico. Otros dos son The Point, de 67 pisos en Punta Paitilla, y el Ocean Two, de 73 niveles, cerca de la Torre Vitri, en Costa del Este.

Otro mega proyecto es el Área Económica Especial Panamá Pacífico, que se levanta en los terrenos de la antigua base aérea de Howard y es una zona de uso mixto, sobre 1,400 hectáreas de terrenos, 40% de las cuales quedarán como reserva verde. En el resto se construye un parque multilogístico, un parque industrial y de negocios, edificios de oficina, hoteles y servicios. La Agencia Panamá Pacífico (APP, app.gob.pa) es la entidad pública encargada de administrar este complejo y administrarlo..Esta inversión va encaminada a reforzar este segmento del mercado inmobiliario, porque los parques industriales son uno de los motores más sólidos a largo plazo; en 2013 el segmento alcanzó una tasa de absorción de 92%, lo que muestra que la demanda está alcanzando a la oferta.

En los últimos años se han hecho importantes obras de infraestructura pública, estimadas en 15,000 millones de dólares, y en 2014 se estima que el PIB crecerá 7.45, la tasa más alta de América Latina, y algo menor que la de 2013, que fue de 8.5% (en 2011 alcanzó un pico de 10.9, que no era sustentable a largo plazo y ha venido desacelerándose de manera gradual). Se espera que el presidente Juan Carlos Varela continúe con esta estrategia de estabilización.

Panamá tiene en este renglón una ventaja sobre Costa Rica, aunque ambos países ofrecen un alto grado de estabilidad política y sobre todo las facilidades fiscales y la seguridad jurídica sobre las propiedades. Esta confianza se percibe en un aumento en el flujo turístico que, según la Autoridad de Turismo de Panamá alcanzó en 2013 a 2.201,854 visitantes, es decir, un incremento de 5.6% más que en 2012. Panamá sigue siendo un destino muy atractivo, y la ATP menciona que los viajeros de Colombia y Estados Unidos representan una participación conjunta de 34%, seguidos por los de Venezuela con un 13%.

Otros muros se levantan

Juan Dolio era una población tranquila de República Dominicana, con bonitas playas y la tradicional bonhomía de los costeños, a 45 minutos al este de Santo Domingo. Pero alguien descubrió este paraíso y ahora lo comparten cada año miles de turistas y residentes extranjeros que han encontrado su edén. Todo comenzó en los años 80, gracias al.Metro Country Club y.Los Marlins Golf. Luego llegaron hoteleros como la dominicana.Coral.y las españolas.Barceló,.Occidental.y.Sol Meliá, y el.Guavaberry Country Club, con un campo de golf diseñado por el famoso Gary Player. Es uno de los típicos reductos escogidos por retirados extranjeros y familias que pasan aquí los duros inviernos del hemisferio norte, una práctica intensa en Costa Rica y Panamá, y que a medida que mejoran las condiciones se extiende a Guatemala y Nicaragua.

Se estima que sólo Grupo Metro ha invertido en esta ciudad unos 800 mdd en torres de departamentos de hasta 20 pisos, incluyendo los centros Marbella, Las Olas y Costa Blanca. Una novedad en Dominicana, que podría mostrar nuevos caminos en la inversión inmobiliaria, es el Independent Financial Center of the Americas,.de capital privado, que busca convertirse en un centro financiero offshore a la altura de otros como Dubai. Será la sede de varios centros de datos y de la Independent Clearing and Settlement House of the Americas (ICSA).

Aunque a un ritmo más lento que sus vecinos, Nicaragua se está desarrollando en varios segmentos del real estate, principalmente el comercial y el turístico. Estos avances van en paralelo con la estabilidad económica y política, las garantías jurídicas sobre la propiedad inmobiliaria, la profesionalización de la intermediación y el fortalecimiento de la infraestructura pública, educativa y financiera. Algunos promotores sugieren que, en la medida en que el auge ha disparado los precios de los inmuebles en Costa Rica y Panamá, Guatemala podría resultar una alternativa viable y con valores muy competitivos. Por lo pronto ya se puede hablar del desarrollo Gran Pacífica, que contendrá hoteles, condominios y “casitas”, para renta y venta, así como un campo de golf. La posibilidad de que el Canal de Nicaragua se haga realidad también ha despertado algún interés, por ahora de tipo especulativo, que podría racionalizarse cuando comiencen las obras.

Lo definitivo es que si bien con diferente ritmo e incentivos, el negocio inmobiliario de Centroamérica se está moviendo bien y atrae capitales y compradores no sólo de la región sino de otros países. Es un hecho que la clase media y otros sectores en ascenso requieren opciones para vivienda, recreo e inversión, y a pesar de algunas limitaciones en el financiamiento bancario, la demanda no ha cesado. Esto se puso de manifiesto en el .. Congreso Panamericano de Vivienda, que se realizó en Costa Rica en mayo pasado, y durante el cual se dijo que los mayores retos de la región son la facilitación de créditos y un mayor acceso a la vivienda.

Citado por la agencia EFE, Olman Vargas, del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, aseguró que “Hay una mayor demanda de la clase media pero las condiciones crediticias restrictivas han limitado el acceso; eso ha hecho que exista gran cantidad de demanda pero poca oferta. Por eso se alquilan viviendas”. El encuentro fue promovido por la Asociación Centroamericana para la Vivienda (Acenvi), y aquí se hizo hincapié en el hecho de que las familias jóvenes ya no están interesadas en instalarse en urbanizaciones periféricas, alejadas de los centros laborales y económicos. Así, se espera reorientar las inversiones para repoblar los centros de las ciudades que se estaban abandonado. Es un cambio que debe hacerse de manera gradual para no dañar la estructura financiera de las empresas desarrolladoras, como ocurrió recientemente en México, donde las constructoras de vivienda social fueron orilladas a la bancarrota.

Aunque los inmuebles están pegados al suelo, son un producto que debe planificarse, desarrollarse y comercializarse con la vista puesta en los usuarios, y no sólo en el hipotético retorno del capital.

fuente :  forbes.com.mx