En medio del debate legislativo, con proyectos que van y vienen, lo único claro es que nadie está conforme con la ley de alquileres 27.551, vigente desde 2020 y ahora desde el oficialismo se impulsa la construcción de edificios destinados a renta para ampliar la oferta de viviendas. Así, mientras el sector privado quiere desarrollarlos a partir de beneficios fiscales, el Gobierno propone que el Estado se quede con los departamentos para gestionar alquileres sociales.

Los propietarios -retraídos del mercado- reclaman haber perdido rentabilidad. De acuerdo a un relevamiento realizado por Zonaprop, la relación entre el valor recibido por tener una vivienda en alquiler y el precio de compra, en marzo se ubicó en 3,46% anual.

Si bien ésta subió levemente, se necesitan 28,9 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Y, tras la aplicación de los impuestos correspondientes, la rentabilidad neta anual cae por debajo del 2% en promedio, según informó la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

En tanto, los inquilinos están desesperados ante los aumentos exponenciales. Los precios de alquiler en CABA se mantienen por encima de la inflación (en marzo subieron 5% respecto al mes anterior y en el primer trimestre del año los nuevos contratos acumularon una suba de 14%, de acuerdo al mismo portal inmobiliario).

Una de las propuestas del Frente de Todos es que el Estado construya edifocios para alquileres sociales

Mientras, desarrolladores y constructores inmobiliarios alertan por la desaparición de los inversores, la baja en las operaciones, el sobrestock de unidades a la venta y la inseguridad jurídica que se genera.

Propuesta de contruir edificios para alquileres sociales

Entre las iniciativas que actualmente se analizan en el Congreso, está la de un grupo de diputados del Frente de Todos -encabezado por el legislador sanjuanino José Luis Gioja- que propone construir edificios destinados a la renta, entre otros artículos.

Pero –a diferencia de proyectos similares del sector privado- su idea es que, una vez edificados, estos sean entregados al Estado para que sea el poder público el que regule y gestione los alquileres.

En concreto, solicitan que “el Consejo Nacional de la Vivienda arbitre los mecanismos para diseñar y formular un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por parte del Estado nacional, las provincias y la ciudad de Buenos Aires destinados a la gestión pública de alquileres sociales”.

En un país con un déficit habitacional estructural que supera los 3,5 millones de hogares y en el que los planes de acceso a la vivienda -de los sucesivos gobiernos- no tuvieron el impacto necesario para poder resolver eficazmente esta problemática, una propuesta de estas características no parece ser realizable. ¿Acaso la burocracia del Estado podría realizar eficientemente esa misión? ¿Cuántos años se necesitarían para que esta medida tenga impacto real masivo?

Preocupante déficit habitacional

Sorprendido por la característica de esta iniciativa en función del problema que busca atacar, Carlos Spina, presidente de la AEV, fue categórico en su crítica: “Según los datos del último censo, solo la ciudad de Buenos Aires tenía 343.000 viviendas alquiladas y la estimación actual ronda las 400.000. El Estado, en el momento que más viviendas construyó, pudo rondar las 40.000 viviendas a nivel nacional”.

“El desfasaje – continuó- es tan grande que, sin incentivos claros para aumentar la oferta privada existente ni para ampliarla con nuevas construcciones en el marco de un plan general de acceso a la vivienda, cualquier solución propuesta con viviendas estatales es -además de idealista- poco conducente en términos de volumen”.

Asimismo, agregó: “Si únicamente se dedicaran a construir viviendas para alquilar en CABA –lo que es ridículamente imposible-, solo moverían la aguja un 10%. Y eso sería a dos años vista del inicio de los planes de construcción”.

Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora GNV Group y de la inmobiliaria Ginevra International Realty y ex presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), también se opone a este tipo de intervención: “El Estado no puede meterse porque no es un desarrollador y no tiene la capacidad para hacerlo. Construye caro, feo y mal.”

“Estas viviendas tienen que estar dedicadas a los privados y el Estado tiene que participar a través de dar incentivos. Los ajustes y las leyes de alquileres no sirven. Solo tienen que dejar que el mercado se regule. Bajo ningún punto de vista esto puede ser construido y gestionado por el Estado”, completó.

Los empresarios piden incentivos fiscales

Desde la AEV emitieron un comunicado en el que, entre otras ideas, recomiendan destinar un paquete de incentivos fiscales para nuevos proyectos privados que se vuelquen al alquiler, en el marco de una “formalización del 100% de los contratos“.

Entre los incentivos que proponen, están:

• Deducción del Impuesto a las Ganancias de los montos invertidos en compra/refacción de unidades con destino a alquiler (con cinco años mínimo de permanencia en el régimen).
• Exención de IVA en unidades que adhieran al mismo régimen.
• Exención de Ganancia Neta originada en locación de unidades.
• Exención de Ingresos Brutos para todas las viviendas.
• Deducción de Ganancias para el inquilino de un porcentaje del monto pagado por alquiler en su propia liquidación.
• Deducción de la base imponible de Bienes Personales de los inmuebles volcados al alquiler.
• Exención del Impuesto de Sellos en contratos de alquiler para vivienda.

Por su parte, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sostuvo que está “a favor de medidas que favorezcan el equilibrio entre propietario e inquilino y en las normas legislativas que incentiven la construcción de unidades para la renta a través de ventajas impositiva porque queremos ser parte de la solución al problema de la falta de viviendas”.

Leonardo Rodríguez Nader, CEO de la desarrolladora CMNV Comunidad de Inversión y participante de la Mesa de Alquileres, opinó que la actual ley de alquileres “debería ser derogada para plantear una nueva con los actores opinando sobre la cuestión y proponiendo lo mejor. No hay que condicionar a la demanda, sino que, en todo caso, debería haber incentivos a la oferta para que luego eso se pueda traducir en oferta de precios y de propuestas en el mercado”.

Diego Migliorisi, gerente de la inmobiliaria Migliorisi Propiedades, advirtió que se debe pensar en “una ley integral superadora, que incentive la inversión en viviendas para colocar en alquiler, y no restringir ni castigar con más impuestos a quien desea invertir en un inmueble”.

Sobre este último punto, el broker agregó: “Hoy con la bajísima rentabilidad que tiene el propietario hay que presentarle alternativas atractivas de inversión, como la desgravación impositiva o una baja de impuestos para quien construye y coloca en alquiler unidades, o bien para quien compra unidades usadas y las coloca para la renta por un tiempo determinado. Es decir, si se trae por diferentes medios a compradores a invertir en unidades para poner a la renta, será el mismo mercado el que se regule”.

Ginevra coincidió: “Cuanta más oferta haya, el precio más bajará. Por eso creo que es fundamental resolver el problema habitacional mediante la construcción de edificios de renta, que es una tendencia que existe a nivel mundial.”

El problema de los alquileres en el mundo

“El problema de los alquileres no es solo de la Argentina, se está viviendo en muchos otros países porque los nuevos consumidores no compran, prefieren alquilar. Por eso, en Estados Unidos y Canadá los edificios de renta -denominados multifamily– están proliferando con mucho éxito y en Chile sacaron un fondeo para hacer el primero en su tipo.

Según Ginevra, “en Argentina, también se dará, pero el problema es la cantidad de capital que se necesita para construirlos; es en eso en lo que tiene que estar presente el Estado, en financiar a los desarrolladores y darles beneficios fiscales para que les interese más hacer un edificio de renta multifamily que uno de venta”.

Para finalizar, con respecto a los alquileres sociales, Ginevra consideró que “está bueno trabajarlo. Si bien en la Argentina no hay, sí existe en varios países del mundo y me parece que es un concepto muy interesante, si se pudiese trabajar ese beneficio seriamente”.