CREDITOS HIPOTECARIOS 2026 : TODA LA INFO
Con $200.000 millones del FGS, la cuota de la casa propia .Trece bancos recibieron fondos de la ANSES para prestar en UVA y tienen hasta el 1 de diciembre para colocarlos. En CABA, la cuota de un 2 ambientes financiado a 30 años ronda hoy los $880.000, casi lo mismo que cuesta alquilarlo.
Hay una cuenta que en Buenos Aires no cerraba hace años y ahora empieza a cerrar. Un 2 ambientes en la Ciudad se alquila en promedio a $886.527 por mes, según el último índice de Zonaprop. Comprar ese mismo departamento con un crédito hipotecario del Banco Nación a 30 años implica una cuota inicial de unos $883.000. Por plata parecida, uno le paga al propietario y el otro paga lo suyo.
El cambio tiene una explicación concreta. A principios de septiembre, el Gobierno adjudicó $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES a 13 bancos, con un único destino: ampliar la oferta de créditos hipotecarios UVA. Es la primera licitación de un programa que prevé movilizar hasta $2 billones.
Plata que no sale de la maquinita
Los fondos no vienen de emisión. Los aporta el fondo que respalda a las jubilaciones, que les presta a los bancos para que estos, a su vez, le presten a las familias. La licitación mostró que había hambre: llegaron ofertas por casi $259.000 millones, bastante más que el cupo disponible.
El dinero se repartió en dos tramos:
- A 1 año: $35.570 millones, a UVA + 2,67%.
- A 5 años: $164.429 millones, a UVA + 4,94%.
El 82% de los bancos eligió el tramo largo, una señal de que piensan en préstamos de largo aliento y no en una movida de corto plazo.
Un detalle importante: esas tasas no son las que paga quien pide el crédito. Son lo que cobra el FGS por prestarles a los bancos. Lo que llega al cliente tiene reglas propias. La tasa no puede superar UVA + 7,5% anual, el plazo mínimo es de 15 años y el monto máximo, de 150.000 UVA (unos USD 200.000). Además, sirve solo para comprar, construir, ampliar o refaccionar la vivienda única.
La consultora 1816 estima que este fondeo puede hacer crecer hasta un 23% el stock de créditos hipotecarios del país. Eso equivaldría a entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones, cerca del 40% de todo lo que se otorgó en 2025.
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Por qué ahora sacar un crédito
La ventana tiene fecha. Los bancos tienen 90 días, hasta el 1 de diciembre, para convertir esos fondos en préstamos. Cuando se termine ese cupo, dependerá de nuevas licitaciones.
El mercado, además, llega a este momento con la demanda contenida. En agosto se firmaron 6.055 escrituras en la Ciudad, uno de los cinco mejores agostos de los últimos 28 años según el Colegio de Escribanos. Pero solo 1.059 fueron con hipoteca, y en lo que va del año las compras con crédito caen 34% contra 2025. Se vende, pero casi todo al contado: el comprador que necesita financiamiento todavía no entró. La presidenta del Colegio, Magdalena Tato, lo resumió así: cada mejora en el financiamiento “se va a traducir en más escrituras”.
La gente ya lo está buscando. En los últimos 90 días, en Google Argentina, las búsquedas de “requisitos para acceder a un crédito hipotecario” crecieron un 1.500%, y las de “crédito hipotecario ANSES”, un 750%. En la Ciudad, lo que más sube dentro de las búsquedas de “departamento” es “2 ambientes” (+400%).
Los precios acompañan. El metro cuadrado de departamentos en CABA promedia USD 2.476 y subió apenas 1,1% en lo que va del año. En pesos el valor de las operaciones crece, pero en dólares la escritura promedio bajó 2,7% interanual. Quien compra hoy entra antes de que el crédito empuje la demanda y, con ella, los valores.
Qué ofrecen los bancos para los creditos hipotecarios
Con fondeo más barato, la competencia pasa por el plazo y por la tasa para quienes cobran el sueldo en el banco. Estas son las condiciones vigentes para clientes con haberes acreditados:
| Banco | Tasa (UVA +) | Plazo máximo | Financia hasta | Monto máximo |
|---|---|---|---|---|
| Banco Nación | 6,7% | 30 años | 75% | 260.000 UVA |
| ICBC | 6,9% | 20 años | 75% | USD 250.000 equiv. |
| Banco Hipotecario | 7,5% | 15 años | 80% | $250 millones |
| BBVA | 7,5% | 30 años | 75% | Consultar |
| Banco Macro | 7,5% | 20 años | 75% | Consultar |
| Banco Ciudad | 7,5% | 25 años | 75% | $150 millones |
| Galicia | 9,5% | 20 años | 70% | Sin límite |
Condiciones sujetas a cambios y a la evaluación de cada entidad. Consultar antes de iniciar el trámite.
El caso de Macro muestra hasta dónde se movió el mercado: a principios de año cobraba UVA + 15% y hoy está en 7,5%.
Números concretos: cuánto hay que ganar
Tomemos un 2 ambientes de USD 120.000, un valor habitual en barrios como Villa Crespo, Almagro o Caballito. Con el 75% financiado, el préstamo es de USD 90.000, unos $137 millones al cambio actual.
- Banco Nación, 30 años al 6,7%: cuota inicial de unos $883.000. Ingreso familiar necesario: alrededor de $3,5 millones.
- Mismo monto a 20 años al 7,5%: la cuota sube a $1,1 millones y el ingreso requerido, a unos $4,4 millones.
Estirar el plazo es la herramienta más potente para calificar. Se pagan más intereses en total, pero se puede cancelar anticipadamente cuando mejoren los ingresos.
Requisitos credito hipotecario: Tres cosas para tener listas
1. El ahorro previo. Ningún banco financia el 100%. Para una propiedad de USD 120.000 hay que tener al menos USD 30.000 propios, más entre un 8% y un 10% para escritura, impuestos y honorarios. Muchas familias completan ese número con dólares ahorrados que hoy no rinden nada.
2. La relación cuota-ingreso. La cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar (el Banco Nación lo calcula sobre el ingreso bruto). Se pueden sumar los ingresos de cónyuges, convivientes o padres. En el Nación, el titular tiene que aportar al menos la mitad.
3. Las deudas al día. Los bancos miran tarjetas, préstamos personales y cuotas pendientes. Cancelar lo que se pueda antes de pedir el crédito aumenta el monto que prestan.
Lo que conviene saber sobre créditos hipotecarios
Un crédito UVA acompaña la inflación: la cuota sube si los precios suben. Mientras los salarios crezcan al mismo ritmo, el peso de la cuota sobre el ingreso se mantiene. El Banco Nación ofrece además una opción que pone un tope a la cuota si la inflación le gana a los salarios. Es un compromiso de largo plazo y hay que medirlo con cuidado. Pero la decisión, que hasta hace poco era alquilar o seguir ahorrando, hoy es otra: pagar un alquiler o pagar lo propio por casi la misma plata.
Migliorisi Prensa
Por Diego Migliorisi
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