Nuevos creditos hipotecarios ARgentina 2026
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El Gobierno puso en marcha un nuevo esquema destinado a ampliar el financiamiento hipotecario en Argentina. La iniciativa prevé utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para aportar liquidez de largo plazo a los bancos, con la condición de que esos fondos sean destinados a créditos para la compra, refacción o ampliación de viviendas.
La medida apunta a uno de los principales problemas que históricamente enfrentó el crédito hipotecario argentino: la dificultad de los bancos para financiar préstamos a 15, 20 o 30 años cuando buena parte de los depósitos que reciben son de corto plazo.
Con el nuevo mecanismo, el FGS pasará a aportar fondos a las entidades financieras mediante licitaciones, permitiéndoles contar con recursos de mayor plazo para otorgar préstamos hipotecarios.
COMO impacta el credito hipotecario en el mercado inmobiliario ARgentino
Cómo funcionará el sistema
El programa contempla licitaciones de hasta $200.000 millones por convocatoria, dentro de un cupo total previsto de $2 billones.
Para evitar que los recursos queden concentrados en pocas entidades, cada banco podrá adjudicarse como máximo el 20% del monto ofrecido en cada licitación.
Una vez recibidos los fondos, las entidades tendrán 90 días para transformarlos en créditos hipotecarios. Si no cumplen con ese plazo, perderán las condiciones previstas dentro del programa.
Los fondos que reciban los bancos estarán divididos en distintos tramos. Para los préstamos de corto plazo, el rendimiento previsto parte de UVA + 2,50% anual, mientras que para los tramos de cinco años se estableció una referencia de UVA + 4,50%.
En el caso de los créditos que finalmente lleguen al público, la tasa tendrá un límite de UVA + 7,50% anual.
Los préstamos deberán otorgarse por un plazo mínimo de 15 años, aunque las entidades podrán ofrecer períodos más largos, como 20, 25 o 30 años.
El monto máximo previsto es de 150.000 UVA, equivalente aproximadamente a USD 200.000, según la cotización utilizada como referencia.
Cuánto podría pagar una familia
Un ejemplo permite dimensionar el nivel de ingresos necesario para acceder actualmente a este tipo de financiamiento.
Para una propiedad valuada en USD 106.667, con una financiación equivalente al 75% del precio, el préstamo sería de aproximadamente $120,9 millones.
Tomando como referencia un crédito a 25 años, con una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial rondaría los $865.000 mensuales.
Si el banco establece que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos del grupo familiar, sería necesario acreditar ingresos mensuales cercanos a $3,46 millones.
Este punto continúa siendo uno de los principales límites para la expansión del crédito hipotecario. Para muchas familias, la posibilidad de sumar los ingresos de dos solicitantes, cónyuges o codeudores será determinante para alcanzar los requisitos bancarios.
Qué puede significar para el mercado inmobiliario
El acceso al crédito es uno de los factores que pueden tener mayor incidencia sobre el mercado inmobiliario argentino. Durante años, gran parte de las operaciones de compraventa se realizó prácticamente sin financiamiento bancario, una situación poco habitual en comparación con otros mercados.
La aparición de líneas hipotecarias más estables puede ampliar el universo de compradores y generar mayor movimiento tanto en propiedades usadas como en viviendas nuevas.
También podría tener efectos sobre la construcción. Una mayor disponibilidad de compradores con financiamiento mejora las posibilidades de comercialización de los proyectos y puede contribuir a la reactivación de desarrollos que hoy encuentran dificultades para financiarse exclusivamente mediante capital propio o preventas.
De todos modos, el alcance real del programa dependerá no solamente de las tasas ofrecidas por los bancos, sino también de la evolución de los salarios, la inflación y el valor de las cuotas ajustadas por UVA.
El Gobierno estima que esta primera etapa podría alcanzar a unas 18.000 familias. La cantidad efectiva de créditos otorgados comenzará a conocerse una vez que se realicen las licitaciones y los bancos incorporen esos fondos a sus líneas hipotecarias.
Por Diego MIgliorisi
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