Invertir en propiedades en Argentina 2026 vuelve a ser un gran negocio: el crédito hipotecario crece al ritmo más alto del año, el ticket promedio en CABA ronda los US$ 120.000 y hay departamentos que rinden alrededor del 6% anual en dólares.
Por Diego F. Migliorisi (CPI 263) · Actualizado: 10 de noviembre de 2026
El mercado inmobiliario argentino dejó atrás años de parálisis y atraviesa una reactivación sostenida. La razón principal tiene nombre propio: el regreso del crédito hipotecario. Con más compradores que pueden financiarse, las operaciones se aceleran, los propietarios vuelven a vender y el inversor todavía encuentra precios por debajo de los máximos históricos en dólares.
En esta guía explico, con datos oficiales y con la experiencia diaria de Migliorisi Inmobiliaria (más de 70 años en Buenos Aires y oficinas en Palermo, Villa Crespo, Almagro, Barrio Norte, Caballito y Belgrano), por qué invertir en propiedades en Argentina 2026 es una de las mejores oportunidades de la década para el ahorrista local y para el capital extranjero.
Invertir en propiedades en Argentina 2026: las claves en números
Antes de invertir en propiedades en Argentina 2026, conviene mirar los datos. Esta tabla resume los indicadores más importantes del mercado inmobiliario argentino, con su fuente.
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Escrituras de compraventa en CABA (septiembre de 2026) | 6.612, un 9,2% más que en agosto | Colegio de Escribanos |
| Monto promedio por operación en CABA | US$ 120.106 | Colegio de Escribanos |
| Escrituras con hipoteca en CABA (septiembre de 2026) | 1.256, cerca del 19% del total | Colegio de Escribanos |
| Stock de créditos hipotecarios (octubre de 2026) | $9,6 billones, +64,3% interanual | BCRA, vía First Capital Group |
| Precio promedio del m² en CABA (septiembre de 2026) | US$ 2.484, un 11,3% debajo del máximo histórico | Index Zonaprop |
| Rentabilidad bruta promedio del alquiler en CABA | 5,70% anual | Index Zonaprop |
| Renta de propiedades seleccionadas | Alrededor del 6% anual en dólares | Análisis de Diego F. Migliorisi |
| Operaciones con crédito en el segmento más dinámico | Cerca del 30% | Análisis de Diego F. Migliorisi |
El renacer del mercado inmobiliario argentino
Durante años, en Argentina las propiedades se compraban casi solo con dólares en efectivo. Eso limitaba la demanda a quienes ya tenían ahorros acumulados. Ese esquema empezó a cambiar.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre de 2026 se firmaron 6.612 escrituras de compraventa, un 9,2% más que en agosto, por un monto total de $1,2 billones. El monto promedio por operación fue de US$ 120.106, un 3% más en dólares que un año atrás.
En el acumulado de enero a septiembre se registraron 48.195 operaciones, apenas un 2,7% menos que en el mismo período de 2025. En otras palabras: el mercado se estabilizó en un nivel alto de actividad, con precios que suben de a poco y todavía tienen recorrido.
Ampliá estos números en nuestra nota sobre las escrituras de septiembre 2026 en CABA.
El crédito hipotecario, el motor de la reactivación
En el análisis de Migliorisi, cerca del 30% de las compraventas del segmento más dinámico se concretan con un préstamo hipotecario. En el total de la Ciudad, el Colegio de Escribanos registró 1.256 escrituras con hipoteca en septiembre, cerca de 1 de cada 5 operaciones.
El crédito, además, vuelve a acelerarse. Según datos del Banco Central relevados por First Capital Group y publicados por iProfesional, el stock de préstamos hipotecarios llegó a $9,6 billones en octubre de 2026, con una suba real interanual del 23,7% y el mayor aumento mensual de los últimos 12 meses. Podés consultar las series oficiales en el Banco Central de la República Argentina.
Las tasas también ayudan. De acuerdo con datos de Ofava citados por Infobae, la tasa promedio de los créditos UVA bajó del 8,7% al 7,7% entre julio y septiembre, y las nuevas líneas con fondos de la ANSES suman financiamiento para la primera vivienda.
¿Por qué importa esto para el inversor? Porque cuando un comprador accede a un crédito, el vendedor puede cerrar la operación y comprar otra propiedad. Así se generan operaciones encadenadas que multiplican la actividad y sostienen los precios. Para ver las condiciones de cada banco, leé nuestra nota sobre créditos hipotecarios 2026.
Para el inversor, el crédito tiene un efecto doble. Por un lado, amplía la cantidad de compradores y le da más liquidez al mercado, algo clave al momento de revender. Por otro, muchas familias que antes alquilaban pasan a ser propietarias, mientras que otras siguen buscando alquiler en barrios con buena conectividad. Ese movimiento sostiene la demanda de unidades chicas y medianas, justamente las que mejor rinden.
El ticket más buscado: de US$ 60.000 a US$ 150.000
El segmento más dinámico del mercado se ubica entre US$ 60.000 y US$ 150.000. El dato oficial lo confirma: el monto promedio por escritura en la Ciudad es de unos US$ 120.000.
Según el Index Zonaprop de septiembre de 2026, estos son los valores de referencia en la Ciudad de Buenos Aires:
| Tipología | Superficie | Precio de referencia |
|---|---|---|
| Monoambiente | 40 m² | US$ 110.000 |
| Dos ambientes | 50 m² | US$ 131.000 |
| Tres ambientes | 70 m² | US$ 180.000 |
- Monoambientes y dos ambientes: la tipología preferida por el inversor que busca renta y rápida salida al alquiler.
- Tres ambientes: la elección de las familias que acceden al crédito hipotecario.
- Usados para reciclar: permiten entrar con un valor del metro cuadrado más bajo y sumar valor con una reforma.
Más detalles en nuestro informe sobre el ticket más vendido de 2026 y en la nota sobre los inmuebles que más se venden.
Renta del 6% en dólares: 3 razones para invertir en Argentina
Para los inversores del exterior, el escenario es excepcionalmente favorable. La plaza argentina permite hoy adquirir inmuebles que generan alrededor de un 6% anual en dólares. El promedio de la Ciudad, según Zonaprop, es de 5,70% bruto anual, y las propiedades bien elegidas pueden superarlo.
Además, la cantidad de años de alquiler necesarios para recuperar la inversión bajó a 17,5 años, un 12,5% menos que hace un año, porque los alquileres subieron más rápido que los precios de venta. Esa brecha es, justamente, la oportunidad.
Estas son las 3 razones para invertir en Argentina que más pesan hoy para el capital local y extranjero:
- Precios en dólares todavía competitivos: el metro cuadrado promedio de la Ciudad está un 11,3% debajo de su máximo histórico.
- Demanda de alquiler firme en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires.
- Un activo real y tangible, que funciona como resguardo de valor a largo plazo.
Esta rentabilidad, combinada con la experiencia y la tecnología aplicada al sector, convierte al país en un destino estratégico para el capital extranjero que busca retornos estables.
Alquiler tradicional o temporario. El alquiler tradicional ofrece previsibilidad: contratos más largos, menos rotación y menos gestión diaria. El alquiler temporario, muy buscado en Palermo y en zonas cercanas a polos gastronómicos y turísticos, puede mejorar el ingreso mensual, pero exige más administración, amoblamiento y tiempo. La decisión depende del perfil de cada inversor y del tiempo que quiera dedicarle a la propiedad.
En los dos casos, la regla es la misma: comprar bien, en una ubicación con demanda probada y con números realistas. Así, invertir en propiedades en Argentina 2026 se transforma en una estrategia de largo plazo y no en una apuesta.
Mirá el análisis en video (también disponible en YouTube):
¿Cuánto rinde un departamento? La forma más fácil de medir una inversión es calcular la renta bruta anual: el alquiler de un año dividido por el precio de compra.
Un ejemplo ilustrativo: un departamento comprado en US$ 100.000 que se alquila por el equivalente a US$ 500 por mes genera US$ 6.000 al año, es decir, una renta bruta del 6%.
Para llegar a la renta neta hay que descontar los gastos que paga el propietario: impuestos, expensas extraordinarias, mantenimiento, seguro y los meses que la unidad pueda quedar vacía. Por eso la tasación correcta y la elección del barrio son tan importantes: definen cuánto de esa renta termina en tu bolsillo.
Dónde invertir en Buenos Aires hoy
La elección del barrio define la renta y la valorización futura. Los barrios donde Migliorisi tiene oficina propia combinan demanda de alquiler sostenida, buena conectividad y un mercado de reventa activo.
- Palermo: el barrio más buscado por el inquilino joven y el turista, ideal para renta tradicional y temporaria. Mirá cuánto vale el m² en Palermo.
- Villa Crespo y Almagro: metro cuadrado más accesible y fuerte potencial de valorización. Leé el valor del m² en Palermo y Villa Crespo y conocé las cuadras más buscadas de la avenida Warnes.
- Barrio Norte, Caballito y Belgrano: demanda familiar estable y propiedades que conservan su valor.
- Chacarita: uno de los barrios emergentes con mayor proyección. Mirá el valor del m² en Chacarita.
Para invertir en propiedades en Argentina 2026 y elegir bien el barrio, en Migliorisi miramos cuatro variables en cada barrio: la cercanía al transporte, la oferta de comercios y servicios, el nivel de demanda de alquiler y la cantidad de propiedades similares en venta. Cuando las cuatro juegan a favor, la propiedad se alquila más rápido y conserva mejor su valor en el tiempo.
Si querés comparar barrios, consultá nuestra guía sobre dónde invertir en CABA.
Cómo invertir en propiedades en Argentina 2026 paso a paso
- Definí el objetivo: renta mensual, valorización o ambas.
- Elegí barrio y tipología según el perfil de inquilino que querés captar.
- Pedí una tasación profesional para no pagar de más.
- Revisá la documentación del inmueble y la situación del edificio con un corredor matriculado y un escribano.
- Calculá la renta neta con todos los gastos antes de firmar.
- Definí cómo vas a administrar el alquiler: por tu cuenta o con una inmobiliaria.
Qué cuidar antes de comprar. Toda inversión tiene variables a controlar. Estas son las que más miramos en Migliorisi antes de recomendar una compra (si querés ayuda, leé cómo elegir una inmobiliaria y pedir una tasación):
- El precio de entrada: comprar bien es la mitad de la renta. Una propiedad sobrevaluada nunca rinde lo esperado.
- El estado del edificio: expensas, obras pendientes y antigüedad de las instalaciones.
- La liquidez: las tipologías chicas en barrios consolidados se alquilan y se revenden más rápido.
- Los costos de la operación: escritura, honorarios e impuestos, que conviene sumar al precio desde el primer día.
La visión de Diego F. Migliorisi
“La plaza argentina permite hoy adquirir inmuebles que generan una renta del 6% anual en dólares. Respaldado por los 70 años de trayectoria de Migliorisi, este escenario consolida oportunidades claras de capitalización.”
Diego F. Migliorisi, CPI 263
Con 30 años de experiencia en el mercado de Buenos Aires, Migliorisi sostiene que la combinación de crédito hipotecario en alza, precios todavía bajo el máximo y renta en dólares abre una ventana de oportunidad que el inversor informado no debería dejar pasar. Para conocer qué se espera para el año próximo, leé mercado inmobiliario 2027.
El horizonte también importa. La inversión inmobiliaria funciona mejor en el mediano y largo plazo, cuando se combinan la renta mensual y la valorización del inmueble. Por eso recomendamos analizar cada compra con una mirada de varios años, revisar el contrato de alquiler con un profesional y mantener la propiedad en buen estado para sostener su valor y su demanda.
Preguntas frecuentes sobre invertir en propiedades en Argentina 2026
¿Conviene invertir en propiedades en Argentina en 2026?
Según el análisis de Diego F. Migliorisi, sí: el crédito hipotecario reactivó la demanda, el metro cuadrado en CABA está un 11,3% debajo de su máximo histórico y hay inmuebles que rinden alrededor de un 6% anual en dólares.
¿Qué porcentaje de las compraventas se hace con crédito hipotecario?
En el segmento más dinámico que analiza Migliorisi, cerca del 30%. En el total de la Ciudad de Buenos Aires, el Colegio de Escribanos registró 1.256 escrituras con hipoteca en septiembre de 2026, cerca del 19% de las operaciones.
¿Cuánto rinde un departamento en alquiler en Buenos Aires?
El promedio de la Ciudad es de 5,70% bruto anual, según el Index Zonaprop de septiembre de 2026. Las propiedades bien elegidas llegan a alrededor del 6% anual en dólares.
¿Cuál es el ticket más buscado del mercado?
El segmento más dinámico va de US$ 60.000 a US$ 150.000. El monto promedio por escritura en CABA fue de US$ 120.106 en septiembre de 2026.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires?
El promedio fue de US$ 2.484 por m² en septiembre de 2026, según Zonaprop. El valor cambia mucho según el barrio y la zona.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Argentina?
Sí. Un extranjero puede comprar inmuebles urbanos en Argentina. Necesita una identificación tributaria local y conviene operar con un corredor matriculado y un escribano.
Argentine real estate in 2026: a guide for foreign investors
The Argentine real estate market is undergoing a sustained revival in 2026, driven by the return of mortgage loans. According to real estate expert Diego F. Migliorisi (CPI 263), nearly 30% of sales in the most dynamic segment are now financed with a mortgage, and the average deal in Buenos Aires is about US$ 120,000.
For foreign investors, the market is exceptionally favorable: well-selected properties in Buenos Aires generate around a 6% annual return in US dollars, while the average price per square meter remains 11.3% below its historical peak. Combined with strong rental demand in neighborhoods such as Palermo, Villa Crespo and Belgrano, Argentina has become a strategic hub for foreign capital seeking stable returns.
Mortgage credit is also accelerating: according to Central Bank data compiled by First Capital Group, the mortgage loan stock reached ARS 9.6 trillion in October 2026, with the largest monthly increase in a year. Average gross rental yield in Buenos Aires stands at 5.70% per year, according to the Zonaprop Index, and the best-selected properties reach around 6%.
Migliorisi Inmobiliaria, with more than 70 years in Buenos Aires and six offices, advises local and international investors through every step: property search, appraisal, due diligence and closing.
¿Querés invertir en Buenos Aires?
En Migliorisi Inmobiliaria te ayudamos a encontrar la propiedad indicada para tu objetivo. Pedí tu tasación o tu consulta sin cargo en cualquiera de nuestras seis oficinas y empezá hoy a invertir en propiedades en Argentina con el respaldo de 70 años de experiencia.
Sobre el autor: Diego F. Migliorisi es corredor inmobiliario (CPI 263), abogado, escritor y máster en Comunicación Política. Dirige Migliorisi Inmobiliaria, empresa con más de 70 años de trayectoria y seis oficinas en la Ciudad de Buenos Aires.
Fuentes: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (escrituras de septiembre de 2026), Index Zonaprop CABA (septiembre de 2026), Banco Central de la República Argentina vía First Capital Group (octubre de 2026), Infobae y análisis propio de Migliorisi Inmobiliaria. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero. Las rentabilidades mencionadas son estimaciones de mercado y pueden variar según cada propiedad. Migliorisi Inmobiliaria comercializa propiedades.