Departamentos en venta en CABA: el ticket más vendido 2026, hasta US$ 120.000
Por Diego F. Migliorisi · Migliorisi Prensa · Actualizado el 6 de octubre de 2026
En la Ciudad de Buenos Aires, los departamentos de US$ 50.000 a US$ 120.000 concentran hoy la mayor parte de las ventas. En agosto de 2026, el monto promedio por escritura fue de US$ 119.270, según el Colegio de Escribanos porteño.
Ese rango reúne tres tipos de comprador: quien busca su primera vivienda, quien compra para alquilar y quien accede con crédito hipotecario. En este artículo, qué se puede comprar con ese presupuesto, cuánto rinde un alquiler, dónde conviene invertir y por qué Buenos Aires sigue siendo una plaza atractiva frente a otras ciudades.
Departamentos en venta en CABA: qué dicen los números de 2026
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en agosto de 2026 se firmaron 6.055 escrituras de compraventa, una de las cinco mejores cifras para ese mes en los últimos 28 años. El monto promedio por operación fue de $181,4 millones, unos US$ 119.270 al tipo de cambio oficial.
En los primeros ocho meses del año se registraron 41.583 compraventas, apenas 2,3% menos que en el mismo período de 2025, que había sido un año de fuerte recuperación. La actividad se mantiene en niveles altos y el ticket típico se ubica justamente en la franja de US$ 50.000 a US$ 120.000.
Qué se compra con US$ 50.000 a US$ 120.000 en Buenos Aires
Con este presupuesto se pueden comprar departamentos de 1, 2, 3 y hasta 4 ambientes. La superficie depende del barrio y de si la unidad es usada o a estrenar. La siguiente tabla toma los valores promedio de departamentos usados en CABA del segundo trimestre de 2026 (Argenprop):
| Tipología (usado) | Precio promedio del m² | Superficie con US$ 50.000 | Superficie con US$ 120.000 |
|---|---|---|---|
| 1 ambiente | US$ 2.561 | 19 m² | 47 m² |
| 2 ambientes | US$ 2.343 | 21 m² | 51 m² |
| 3 ambientes | US$ 2.160 | 23 m² | 56 m² |
En el promedio de la Ciudad, US$ 120.000 alcanzan para un 2 ambientes amplio o un 3 ambientes compacto. En barrios con valores más bajos, como Nueva Pompeya (US$ 1.457 el m² en 2 ambientes usados) o Villa Lugano (US$ 974 el m² en 3 ambientes usados), el mismo dinero permite llegar a unidades de 3 y 4 ambientes de más de 80 m².
Los barrios más cotizados, como Puerto Madero, Palermo, Belgrano, Núñez y Recoleta, quedan en general por encima de este rango para unidades grandes, aunque todavía ofrecen monoambientes y 2 ambientes dentro del presupuesto.
Por qué el ticket de US$ 50.000 a US$ 120.000 lidera el mercado
La demanda en esta franja se apoya en tres motores:
- Primera vivienda. Jóvenes y familias que dejan de alquilar encuentran en este rango unidades bien ubicadas, cerca del subte, el Metrobús o el tren.
- Crédito hipotecario. El financiamiento volvió al mercado en 2024 y sus montos se ajustan a este ticket. El Colegio de Escribanos señala que la distancia entre compraventas y crédito es «una oportunidad concreta» de crecimiento.
- Inversión para renta. Con valores de entrada accesibles, muchos inversores compran unidades chicas para volcarlas al alquiler.
Cuánto rinde alquilar un departamento en CABA en 2026
Hoy, en 2026, la rentabilidad de un departamento en alquiler en CABA se ubica entre el 6% y el 8% anual. Los locales comerciales rinden algo más: entre el 6% y el 9% anual. Creo que es un momento muy interesante para este tipo de inversiones.
Dónde invertir en CABA: los barrios con más proyección en 2026
El corredor norte (Palermo, Belgrano, Recoleta) y Caballito son zonas consolidadas: el valor del m² ya tiene un techo alto. Hoy veo el mayor recorrido en sus vecinos: Villa Crespo, Chacarita, La Paternal, Almagro y Villa Ortúzar, sobre todo en el sector que linda con Palermo.
En esos barrios el m² cuesta hasta 40% menos que en Palermo. La obra pública y privada y el buen acceso al resto de la ciudad hacen que su proyección de crecimiento, en porcentaje, sea mayor que la de los barrios ya consolidados. Allí el ticket de US$ 50.000 a US$ 120.000 compra más metros.
Las unidades de 1 y 2 ambientes, las más presentes en este rango de precios, son también las de mayor demanda de alquiler. Antes de comprar conviene calcular la renta neta, descontando expensas a cargo del propietario, impuestos y períodos sin inquilino.
En este video analizo dónde invertir en CABA y cuáles son los 5 barrios con futuro:
Buenos Aires frente a otras ciudades: precio del m² y calidad de vida
El metro cuadrado porteño se mantiene por debajo de los máximos que alcanzó en 2018 y 2019, y muy lejos de ciudades como Madrid o Miami, donde el m² multiplica varias veces el de Buenos Aires.
Al mismo tiempo, la Ciudad ofrece atributos que sostienen el valor de una propiedad en el largo plazo:
- Transporte: red de subte, Metrobús y trenes que conecta los principales barrios.
- Servicios urbanos: espacios verdes, limpieza y monitoreo en la vía pública.
- Oferta cultural, educativa y gastronómica: uno de los polos más activos de América Latina.
La combinación de un m² todavía por debajo de sus máximos, crédito disponible y una ciudad con buena calidad de vida explica por qué esta franja de precios concentra hoy la atención de compradores e inversores.
Mirá también este video corto con el resumen:
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el rango de precios de departamentos que más se vende en CABA?
El rango de US$ 50.000 a US$ 120.000. En agosto de 2026, el monto promedio por escritura en la Ciudad fue de US$ 119.270, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
¿Qué departamento se puede comprar con US$ 100.000 en Buenos Aires?
Con los precios promedio de 2026, un 2 ambientes usado de unos 43 m². En barrios de menor valor por m², como Nueva Pompeya o Villa Lugano, ese presupuesto alcanza para 3 ambientes o más.
¿Cuánto rinde un departamento en alquiler en CABA en 2026?
Entre el 6% y el 8% anual. Los locales comerciales rinden entre el 6% y el 9% anual.
¿Dónde conviene invertir en CABA en 2026?
En los barrios en proceso de consolidación que lindan con Palermo: Villa Crespo, Chacarita, La Paternal, Almagro y Villa Ortúzar. Allí el m² cuesta hasta 40% menos que en Palermo y la proyección de crecimiento es mayor que en el corredor norte.
¿Se puede comprar con crédito hipotecario en este rango de precios?
Sí. Los montos de los créditos hipotecarios vigentes se ajustan a este ticket. Las condiciones y tasas dependen de cada banco.
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En Migliorisi Inmobiliaria, con más de 70 años en Buenos Aires y oficinas en Palermo, Villa Crespo, Almagro, Barrio Norte, Caballito y Belgrano, trabajamos todos los días con propiedades de este rango. Encontrá tu oportunidad aquí: www.migliorisi.com.ar
Sobre el autor: Diego F. Migliorisi es corredor inmobiliario, abogado, escritor y máster en Comunicación Política. Especialista en real estate con 30 años de experiencia, dirige Migliorisi Inmobiliaria, empresa con más de 70 años de historia y seis oficinas en la Ciudad de Buenos Aires.
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