Guia para una compraventa segura 2026
Este documento funciona como una guía preventiva diseñada para garantizar la seguridad patrimonial durante una transacción inmobiliaria. El texto detalla los certificados legales, títulos de propiedad y planos técnicos indispensables que el comprador debe exigir para validar la titularidad y libertad de gravámenes del bien. Asimismo, describe la actualización tributaria, destacando la eliminación de ciertos impuestos y la distribución de honorarios notariales según los usos y costumbres del mercado. Se explican también las condiciones de cierre, enfatizando la importancia de especificar la modalidad de pago y las características de la moneda extranjera en contratos previos. Finalmente, la fuente establece los requisitos críticos para tramitar créditos hipotecarios y la obligatoriedad de contar con el título original para formalizar la escritura.
Puedes tambien ingresar a los tres capitulos de nuestro podcast sobre comprar seguro un inmueble en Argentina o leer la guia que esta a contiuación
Documentos que preciso para una compra venta segura:
Para asegurar que tu compra inmobiliaria sea legal y resguardar tu patrimonio, debes exigir la siguiente documentación esencial antes de cerrar cualquier operación:
- Copia de la escritura: Es el documento indispensable para verificar la titularidad del inmueble.
- Certificado de dominio: Sirve para constatar que la propiedad no posea gravámenes vigentes.
- Certificados de inhibición: Verifican que los vendedores o herederos tengan la potestad plena para disponer del bien. Si la parte vendedora es una persona jurídica (como una S.R.L.), se necesita el certificado de inhibición de la sociedad. Además, en casos de sucesiones, debe sumarse de manera obligatoria la declaratoria de herederos.
- Copia del reglamento de copropiedad: Es fundamental si vas a comprar un inmueble que no es lote propio, como un departamento o un PH.
- Planos aprobados y de mensura: Si se trata de un lote propio, se debe convocar a un agrimensor matriculado para realizar la correspondiente mensura del inmueble.
- Información precisa de zonificación: Un detalle técnico crucial para conocer los usos permitidos y las limitaciones del suelo.
En cuanto a los aspectos notariales y de cierre, también es clave contar con:
- El título de propiedad original: Debe estar obligatoriamente a disposición del escribano interviniente, ya que sin este documento físicamente disponible no se puede efectuar la escritura traslativa de dominio.
- Un documento previo firmado: Puede ser un boleto de compraventa, una seña o una oferta conformada. Aquí debe quedar expresamente estipulada la forma de pago y servir para verificar rigurosamente que las partes posean potestad sobre el bien y estén libres de inhibiciones.
Si planeas financiar la compra mediante un crédito hipotecario, el banco te pedirá contar rápidamente con la escritura original, el reglamento, los planos de mensura del edificio con sus superficies si el inmuble se trata de un lote propio , sino en CABA noes obligatorio. Los certificados de dominio e inhibición vigentes y un escrito confirmatorio que ratifique la aceptación de la oferta por parte de los propietarios o herederos.
Por último, como dato favorable, el COTI ya no es un requisito legal vigente, lo que te ahorra un trámite en el proceso de compra.
Qué impuesto y gastos adicionales debo considerar al momento de comprar inmueble en Argentina
Al evaluar los impuestos y gastos al comprar un inmueble, debes tener en cuenta los siguientes puntos principales:
- Impuesto de Sellos: En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), este impuesto se cobra a partir de un mínimo imponible determinado si se trata de tu primera vivienda o si no posees otro inmueble en la ciudad. Según los usos y costumbres del mercado, este gasto suele compartirse entre las partes.
- Honorarios del Escribano: Por regla general, estos honorarios son abonados por la parte que designa al profesional interviniente. En la práctica habitual, suele ser el comprador quien elige y asume este costo.
- Gastos del Vendedor: Aunque no los pagues tú como comprador, es bueno saber que la parte vendedora tendrá a su cargo los gastos generales, el estudio de título y el diligenciamiento.
Es altamente recomendable solicitar una factura proforma con anticipación para chequear y tener claros todos los gastos antes del cierre. Además, recuerda que la distribución final de los pagos dependerá de la negociación que hayan acordado las partes en el cierre de la operación.
Como dato muy positivo que genera un ahorro (especialmente para quien vende, lo que puede flexibilizar la negociación), hay dos impuestos que ya no se pagan:
- El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) dejó de pagarse en 2024.
- El Impuesto a las Ganancias Cedulares tampoco se cobra más a partir del año 2026.
Por último, ten presente que las fuentes recomiendan consultar con profesionales, como el equipo de MIGLIORISI Abogados o tu asesor de confianza, ya que las condiciones y estimaciones pueden sufrir cambios
Que sucede si el titulo original se perdió ( escritura o testimonio)
Si se pierde o extravía el título de propiedad original, no se puede llevar a cabo la escritura traslativa de dominio, ya que es obligatorio que el escribano interviniente tenga el documento físico a su disposición.
Para solucionar este problema, se deberá tramitar un “segundo testimonio”. Debes tener en cuenta que realizar este trámite puede demorar entre 30 y 60 días adicionales, dependiendo de la jurisdicción donde se encuentre registrado el inmueble.
Ante una situación de este tipo, las fuentes recomiendan consultar con tu profesional de confianza o con el equipo de profesionales de MIGLIORISI Abogados para que te asesoren sobre los pasos exactos a seguir según tu caso.
Quien debe pagar el tramite de segundo testimonio
Las fuentes si bien las partes pueden pactar de común acuerdo, de manera directa a qué parte le corresponde pagar el trámite del segundo testimonio.
Sin embargo, los documentos indican que la parte vendedora tiene a su cargo los gastos generales, el estudio de título y el diligenciamiento. Dado que el segundo testimonio es un trámite necesario ante el extravío del título original por parte de los propietarios, el costo podría considerarse parte de sus gastos de diligenciamiento.
A pesar de esto, es importante destacar la regla general: la distribución final de los pagos dependerá de la negociación que las partes hayan acordado al momento del cierre de la operación
¿Es legal recibir dólares cara chica o puedo negarme ?
Si no se aclara específicamente el tipo de billete en los documentos confirmatorios (como la seña, el boleto de compraventa o la oferta aceptada), el comprador está legalmente habilitado para abonar la operación con billetes antiguos, conocidos como “cara chica”.
Esto sucede porque, a pesar de que los dólares “cara grande con banda azul” son los más requeridos y preferidos en la práctica habitual del mercado inmobiliario, los billetes “cara chica” conservan una validez legal idéntica.
Para evitar malentendidos durante el cierre de la operación, la recomendación principal es que, si el pago se va a realizar en efectivo, se describa de manera explícita la moneda y el tipo de billete exacto que la parte vendedora está dispuesta a aceptar desde el primer momento en los documentos previos.
¿ Cómo se especifica correctamente el tipo de billete que quiero recibir?
Para especificar correctamente el tipo de billete en la seña (o en cualquier otro documento previo firmado, como una oferta o boleto de compraventa), la forma de pago debe quedar expresamente estipulada.
Si la operación se realizará en efectivo, se debe describir la moneda y el tipo de billete exacto que el vendedor va a aceptar. Por ejemplo, en el caso de utilizar dólares estadounidenses, se debe aclarar por escrito si el vendedor exige exclusivamente los billetes “cara grande, banda azul”, ya que son los más requeridos en la práctica.
Es fundamental dejar esta característica asentada de forma explícita en los documentos confirmatorios. Si no se hace, el comprador queda legalmente habilitado para abonar con billetes antiguos (los “cara chica”), puesto que conservan idéntica validez legal.
Zonificacion: como influye en la compraventa:
La información precisa de zonificación es un detalle técnico que resulta crucial para conocer exactamente cuáles son los usos permitidos y las limitaciones del suelo de una propiedad.
Solicitar un plano del inmueble, también es recomenbla para chequar superficies declaradas y limitaciones que podrían no estar reflejadas en el titulo y/o en el reglamento de cooporpiedad si se trata de un inmueble en propiedad horizontal.
Al igual que la escritura o los certificados de dominio que revisamos anteriormente, verificar esta información es parte de la documentación esencial que debes exigir antes de cerrar cualquier operación para asegurarte de que el inmueble servirá para el propósito que tienes planeado y así resguardar tu patrimonio.
¿Qué sucede si los planos de mensura no están aprobados?
La normativa indica que, si se trata de un lote propio en CABA, se debe convocar obligatoriamente a un agrimensor matriculado para realizar la mensura del inmueble. Sin eso el escribano no puede hacer la escritura.
Además, si tienes planeado financiar la compra mediante un crédito hipotecario, la falta de los planos de obras del edificio (donde consten específicamente las superficies y medidas de la propiedad) representará un obstáculo importante, ya que son un requisito indispensable para el banco. No contar con ellos a disposición inmediata generará retrasos operativos en el otorgamiento y aprobación final del crédito.
¿ Qué otros documentos pide el banco para un crédito hipotecario?
Además de los planos, el banco considera indispensable contar con la siguiente documentación a disposición inmediata para tramitar un crédito hipotecario:
- Escritura original del inmueble.
- Reglamento de copropiedad.
- Certificados de dominio e inhibición vigentes.
- Un escrito confirmatorio que ratifique expresamente la aceptación de la oferta por parte de los propietarios y herederos involucrados.
- En caso de que el inmueble provenga de una sucesión, también te exigirán la declaratoria de herederos y su correspondiente orden de inscripción.
Es fundamental presentar todos estos documentos rápidamente para evitar retrasos operativos en el otorgamiento del crédito. Dado que los requisitos bancarios pueden sufrir modificaciones, las fuentes recomiendan asesorarse con tu profesional de confianza o con el equipo de profesionales de MIGLIORISI Abogados para confirmar las exigencias específicas de tu banco.
¿ Que es la declaratoria de herederos? Porque es obligatoria?
La presentación de la declaratoria de herederos es obligatoria siempre que el inmueble que deseas comprar provenga de una sucesión. Se debe sumar de manera obligatoria junto con el certificado de inhibición de los herederos, ya que su función es verificar que estas partes tengan la potestad plena para disponer del bien y llevar a cabo la operación de venta.
Además, en el caso de que vayas a tramitar un crédito hipotecario, las entidades bancarias consideran a la declaratoria de herederos y su correspondiente orden de inscripción como documentación indispensable. Deben estar a disposición inmediata del banco para evitar retrasos operativos en los plazos de otorgamiento y aprobación final del crédito
La DH es el instrumento donde el juez que lleva la sucesión declara quienes son los herederos de fallecido . Esta se pueden inscribir a nombre de los Heredero o inscribirse a nombre del comprador por medio del tracto abreviado. Es este ultimo caso es fundamental pedir certificados inhibision de los fallecidos.
Orden de Inscripción:
es un documento que debe acompañar a la declaratoria de herederos siempre que el inmueble a comprar provenga de una sucesión. Además, si planeas solicitar un crédito hipotecario, las entidades bancarias la consideran como parte de la documentación indispensable que debe estar a tu disposición inmediata para evitar retrasos operativos en los plazos del banco.
Que sucede si el vendedor es una Sociedad:
Si la parte vendedora actúa bajo la forma de una S.R.L. u otra persona jurídica, es esencial solicitar el certificado de inhibición de la sociedad.
Como mencionamos anteriormente al repasar la documentación clave, este certificado es necesario para verificar que la entidad tenga la potestad plena para disponer del bien y pueda concretar la venta de manera legal.
Tambien es muy importante chequear quien firma por la sociedad , gerente , director ,etc quienes deben esta autorizado por acta especifica para realizar ese acto , o bien apoderados , en este caso se deberá referenciar la vigencia del poder. Es esencial que esa documentación este en orden para que la venta sea valida.
Quien elige el lugar de firma de una operación inmobiliaria:
Según los usos y costumbres habituales del mercado, la parte que recibe el dinero es la encargada de elegir el lugar para la firma de la escritura. Esta parte también tiene la potestad de seleccionar la entidad bancaria interviniente en la operación.
Es muy importante que estas condiciones de cierre, incluyendo el lugar y la modalidad de pago (ya sea en efectivo, transferencia o depósito), queden expresamente estipuladas en un documento previo firmado, como puede ser un boleto de compraventa, una seña o una oferta conformada. No obstante depende del acuerdo entre las partes.
Verificar si un inmueble tiene gravámenes
Para verificar si un inmueble tiene gravámenes vigentes, debes solicitar el certificado de dominio.
Como mencionamos al principio de nuestra conversación al repasar la documentación esencial, este certificado es el instrumento específico que permite constatar formalmente que la propiedad no posea deudas, embargos o gravámenes activos.
Es fundamental realizar esta verificación de manera rigurosa antes de firmar cualquier documento previo, ya sea un boleto de compraventa, una seña o una oferta conformada. Comprobar que tanto el inmueble como las partes estén libres de inhibiciones o gravámenes es necesario para que el acuerdo tenga plena validez jurídica.
Además, si tienes planeado solicitar un crédito hipotecario para la compra, recuerda que tener los certificados de dominio e inhibición vigentes a disposición inmediata es uno de los requisitos indispensables que te exigirá el banco para evitar retrasos en el otorgamiento .
Que es el reglamento de copropiedad y como se pide :
El reglamento de copropiedad es un documento fundamental que se exige cuando la propiedad a comprar no es un lote propio, como es el caso específico de los departamentos o los PHs.
Este documento se debe pedir principalmente en las siguientes instancias:
- Antes de cerrar cualquier operación inmobiliaria: Si vas a adquirir un departamento o PH, debes exigir una copia de este reglamento como paso previo al cierre.
- Al solicitar un crédito hipotecario: Si vas a financiar tu compra, las entidades bancarias exigen el reglamento de copropiedad como documentación indispensable. Para evitar retrasos operativos en el otorgamiento y aprobación del crédito, es fundamental que tengas este documento a tu disposición inmediata.
Formas de pago en una compra venta
Además del pago en efectivo, la operación inmobiliaria puede llevarse a cabo a través de las siguientes modalidades:
- Transferencia bancaria.
- Depósito bancario, el cual está sujeto a su correspondiente acreditación posterior.
Independientemente de la modalidad que se elija, es fundamental que la forma de pago quede expresamente estipulada en un documento previo firmado, como puede ser un boleto de compraventa, una seña o una oferta conformada. Asimismo, cabe destacar que, por los usos y costumbres habituales del mercado, la parte que recibe el dinero tiene la potestad de elegir la entidad bancaria interviniente en la operación
Esta es una guía base solamente a titulo informativo, por cualquier duda o consulta sobre un tema especifico recomendamos remitirla a tu profesional de confianza o a nuestro equipo interdiciplinario especializado.
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