
La nueva era inmobiliaria – Por Diego Migliorisi –
En este video Diego Migliorisi ofrece una detallada visión sobre la tecnologia en el mercado inmobiliario del siglo XXI .
En este video Diego Migliorisi ofrece una detallada visión sobre la tecnologia en el mercado inmobiliario del siglo XXI .
*Por Diego Migliorisi Abogado- Corredor inmobiliario *Fundador de la Asociacón Argentina de lucha contra del cibercrimen Integrante del colegio Publico de Abogados de Capital Federal International Technology Law Association (Itechlaw) American Society of Comparative Law (Ascl) Latin American Studies Association (Lasa) Asociation Internationale de Droit Penal (Aidp) Federacion interamericana de Abogados (iaba.org) Asociacion Americana de Derecho Internacional Privado ( Asadip) ver el video en el siguietne link : http://www.youtube.com/watch?v=XF5unCNyKNc
Fuente : https://www.lanacion.com.ar/2123411-palermo-sensible-la-opcion-accesible-para-los-amantes-del-barrio Dos plazas, calles arboladas, la conectividad, la oferta comercial y el encanto del boulevard Charcas atraen al segmento que no puede acceder a las locaciones premium Dos plazas, …
Fuente : https://www.lanacion.com.ar/2123411-palermo-sensible-la-opcion-accesible-para-los-amantes-del-barrio
Dos plazas, calles arboladas, la conectividad, la oferta comercial y el encanto del boulevard Charcas atraen al segmento que no puede acceder a las locaciones premium
Dos plazas, calles arboladas, la conectividad, la oferta comercial y el encanto del boulevard Charcas atraen al segmento que no puede acceder a las locaciones premium Crédito: Daniel Jayo
Ana Orfano SEGUIR
0 7 de abril de 2018
En el vértice del barrio, entre la vorágine cool de Palermo Soho y el señoral Palermo Botánico, renace empujado por los desarrollos inmobiliarios Palermo Sensible o Villa Freud, un área que debe su nombre a la cantidad de psicólogos que desde mediados de los sesenta establecieron allí sus consultorios, así como las librerías especializadas que se abrieron y hasta bares cuyos nombres aludían a la disciplina.
A fines de los ochenta los profesionales comenzaron a esparcirse por toda la ciudad o ingresaron en los hospitales al tiempo que todo porteño a la moda peregrinaba hacia la zona Norte del barrio. Aunque la mística freudiana hoy sea apenas un recuerdo -en 2006 un legislador quiso sin éxito renombrar dos cuadras de la calle Mansilla Sigmund Freud- la zona recibe en la actualidad nuevos vecinos que llegan atraídos por las construcciones que se repiten en cada manzana con unidades que van desde los monoambientes hasta los cuatro ambientes. Oferta que arranca con precios desde los US$3000 el metro cuadrado, que aumentan al menos 10 por ciento por año dependiendo el tipo de emprendimiento.
Ubicado entre las avenidas Scalabrini Ortiz, Santa Fe, Coronel Díaz y la calle Honduras, el corredor se destaca por la convivencia armónica de casas bajas, edificios de larga data y nuevos desarrollos con amenities y hasta características sustentables. Dos plazas, calles arboladas, la cercanía a las líneas de subte D y B, una decena de líneas de colectivos que la atraviesan y el encanto del boulevard Charcas hacen de la zona una de las más buscadas por el segmento que apunta a la tranquilidad, comodidad y distinción, pero no puede acceder a las locaciones premium.”Los drivers del área son la conectividad, además de la oferta de medios de transporte: las arterias permiten una salida rápida de la Capital Federal. La zona es un cheque al portador para el inversor, es un área de productos muy líquidos y buscados por la demanda del interior”, afirmó Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades. La compañía comercializa Om Botánico, el edificio desarrollado por Northbaires ubicado en Araoz y Santa Fe -cruzando esta avenida- con unidades que van desde uno hasta cinco ambientes, que se entregará en octubre de 2020, en el que el valor del metro cuadrado promedia los US$3000 y los tickets parten desde los US$145.000 con la posibilidad de financiarlos. “Es una zona consolidada principalmente por la ubicación. Está muy construida, hay mucho edificio hecho y estás cerca del foco del shopping. En los últimos años el límite se fue corriendo a la avenida Córdoba”, agregó Hernán Siwacki al frente de la comercializadora Capital Brokers Propiedades. En la actualidad, Capital Brokers tiene dos proyectos para entrega inmediata y tres en ejecución para adquirir de pozo. Esta última modalidad se comercializa desde US$2700, el metro cuadrado bajo dos tipos de formas de pago al costo: ajustable de acuerdo al índice de construcción que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) o según costo real, más incierto y que requiere de la confianza de los compradores en el desarrollador y una buena administración del proyecto.
ADEMÁS
Impulsan la construcción con tierra
Freno a las torres y nuevas inversiones
En el edificio ubicado en Honduras al 3800 se pueden conseguir unidades listas para habitar de tres y cuatro ambientes desde US$237.000. Los tamaños oscilan entre los 57 y 70 metros cuadrados o pisos de 135 metros cuadrados. También para entrega inmediata, en la esquina de Güemes 3800 -beneficiado por la iluminación natural que le brinda la orientación externa de la construcción-, el edificio de nueve pisos con gimnasio, jacuzzi, solárium, SUM con office y parrilla tiene disponibles unidades de uno y dos ambientes, de entre 35 y 50 metros cuadrados de superficie, desde US$125.000.
Avenida Coronel Díaz, un eje emblemático de la zona Avenida Coronel Díaz, un eje emblemático de la zona Crédito: Daniel Jayo
Para entregar en 2019, hay tres opciones en Mansilla al 3900, Güemes 3700 y Julián Álvarez 2300. En el primer caso se trata de un edificio de nueve pisos con unidades de uno y dos ambientes de entre 27 y 57 metros cuadrados. Se comercializan desde US$83.300. El segundo desarrollo ofrece monoambientes y departamentos de dos ambientes de entre 27 y 35 metros cuadrados a partir de US$77.000 dólares, se pueden abonar mediante un 50 por ciento al momento de firmar el boleto y el saldo en 24 cuotas ajustables por el índice CAC. En tanto, el edifico de Julián Álvarez es un proyecto lanzado bajo la figura de fideicomiso al costo. Consta de diez pisos con unidades de uno y dos ambientes de entre 37 y 59 metros. Las viviendas tienen un precio base de US$99.300. Siwacki destacó que, si bien no se trata de zona ABC1 enfocada en la avenida Libertador, “es el primer corredor que le sigue a la ubicación premium. El que desea una propiedad por Palermo o Barrio Norte te va a buscar cerca de esta zona. La avenida Santa Fe divide porque hacia el río es un poco más caro”.
Entre los puntos a destacar del área figura el boulevard Charcas, que se extiende entre la avenida Coronel Díaz y la calle Jerónimo Salguero, donde desemboca en la Plaza Güemes con la característica Basílica del Espíritu Santo en uno de sus laterales. En menos de 10 kilómetros cuadrados Palermo, Sensible alberga dos espacios verdes y cuatro templos, dos dedicados al culto católico, uno al armenio y otro al ortodoxo ruso.
En las cuatro cuadras que ocupa el boulevard, casi como un oasis que se abre desde la bulliciosa Santa Fe, crece un polo gastronómico donde se puede disfrutar de las anchas veredas, el frondoso arbolado y algunas esculturas. El toque ecológico llegó a principios de los noventa gracias a un grupo de intelectuales y artistas que comenzaron a plantar los primeros árboles en el lugar. La tranquilidad y el encanto de esta calle se traducen en la revalorización del valor del metro cuadrado.
De acuerdo a un relevamiento realizado por el sitio de búsqueda de inmuebles Properati sobre el boulevard hay actualmente 22 departamentos a la venta con un precio promedio US$3816 el metro cuadrado. En cambio, si se busca una propiedad en un radio de 500 metros, la cifra trepa a 388 unidades disponibles con un valor promedio de US$3439 por metro cuadrado.
Cynthia Edenburg, gerenta de ventas del sitio, sostuvo que no es casual esa diferencia de precio ya que los bulevares les dan un toque distintivo a las propiedades. “Por un lado, la cuestión estética es muy importante; es una calle linda para vivir, que además realza las vistas de los departamentos que dan a la calle. Por otro lado, es un espacio verde justo bajo de la casa. No es un parque, pero es muy valorado por los vecinos”, afirmó. “Además, este tipo de calles suelen ofrecer variedad de comercios, generalmente gastronómicos, muy a tono con lo que la gente busca al mudarse a una zona tranquila y verde”, agregó.
Por su parte, desde el ministerio de Ambiente y Espacio Público y la secretaría de Transporte porteña detallaron que en los últimos años se construyeron cuatro ciclovías en Palermo Sensible, se emplazó el mismo número de estaciones de Ecobici y se realizaron dos intervenciones peatonales -en la avenida Coronel Díaz y Honduras, y en el eje Gascón en Honduras, El Salvador, Costa Rica y Aráoz- con el objetivo de innovar en el diseño de los cruces de las calles al incorporar elementos del traffic calming -estrechamientos de calzada, rotondas, macetas, pequeños desvíos, isletas- y reducir así la velocidad de los vehículos e incrementar la seguridad para peatones y ciclistas.
Una zona sobreconstruida, de todas formas, hay oferta nueva Una zona sobreconstruida, de todas formas, hay oferta nueva Fuente: LA NACION – Crédito: Daniel Jayo
Inversión para vivir
“Hay una tendencia que se viene sumando: apuntar al nuevo consumidor que es el que va a vivir, el que realmente lo va a usar. Por eso se está buscando optimizar los proyectos para hacer departamentos más grandes”, indicó Siwacki de Capital Brokers.
La inmobiliaria Migliorisi comercializa el emprendimiento ubicado sobre la calle Julián Álvarez al 2200. El departamento posee unidades de uno, dos y tres ambientes y dúplex. “Esta tan armado y tan completo que está pensado para el que necesita tener espacio y vivir cómodo”, detalló Diego Migliorisi, al frente del negocio.
También comercializan edificios con unidades de uno y dos ambientes como el ubicado en la avenida Scalabrini Ortiz al 2000, a tres cuadras de Santa Fe, con entrega en 2020. Este emprendimiento se caracteriza por el revestido en ladrillo de su exterior y los balcones de cada vivienda, que establecen un juego rítmico a medida que se mira hacia arriba. Como bonus, desde el SUM se tiene una vista panorámica del Parque Thays.
En los últimos años, evaluó Migliorisi, se incrementaron los compradores que provienen del interior y los extranjeros que diversifican sus carteras de inversión con bienes raíces argentinos, especialmente en los barrios de Palermo y Recoleta. Otra tendencia que destacó fue el desembarco de los edificios con características sustentables como dispositivos para reciclar el agua de lluvia, huertas en las unidades y paneles solares. “Si bien no representa un ahorro total de energía, suma en la factura”, concluyó.
Por: Ana Orfano
Desarrolladores, brokers y analistas del mercado inmobiliario anticipan cómo será el año próximo. Oportunidades y desafíos para el sector, en la mirada de 15 protagonistas. por MARÍA EUGENIA USATINSKY Real Estate: …
Desarrolladores, brokers y analistas del mercado inmobiliario anticipan cómo será el año próximo. Oportunidades y desafíos para el sector, en la mirada de 15 protagonistas.
por MARÍA EUGENIA USATINSKY
Real Estate: qué anticipan los analistas para el mercado en 2018
E l año cierra con datos positivos y otros no tanto. Crecimiento exponencial la demanda de créditos hipotecarios UVA a largo plazo para la clase media y consolidación de la oferta financiera de la banca pública y privada, aunque esta última salió recién en los últimos meses del año a disputar más fuertemente este mercado; incremento de las operaciones inmobiliarias reflejado en la tendencia ascendente de la cantidad de escrituras registradas; anuncio de nuevos proyectos y comienzo de obras residenciales y de oficinas; promesa de inversiones por las torres a construir en los terrenos del Estado que fueron subastados por la AABE durante este año; son algunos de los logros principales alcanzados.
No obstante, continúa pendiente resolver el alto costo que enfrenta la actividad de la construcción, de los terrenos y la carga impositiva, la inflación que no se detiene, la suba de las tasas de interés y de los precios de las propiedades que reduce el impacto real de los créditos hipotecarios disponibles y la financiación bancaria a desarrolladores que aún es incipiente, entre otros factores que “marcan la cancha” del mercado.
En este contexto complejo, desarrolladores, brokers y analistas del sector comparten su visión sobre el mercado de real estate para 2018.
CUESTIONARIO
1- ¿Cómo son sus expectativas para 2018? ¿Cómo visualiza el mercado del desarrollo de real estate y la actividad inmobiliaria en general?
2- ¿De qué variables del mercado depende que se concreten esta perspectiva? ¿Cuáles son los desafíos a superar?
3- ¿Cuáles son los objetivos de su empresa en 2018? ¿Tiene pensado avanzar con nuevos proyectos?
Gonzalo De la Serna, CFO de Consultatio
1- Las perspectivas de la compañía son muy optimistas. El resultado del blanqueo de capitales y el crecimiento exponencial del mercado de créditos hipotecarios significan un impulso a la demanda que sustenta el aumento en la actividad.
2- Las preocupaciones se centran en los aumentos de costos que fueron significativos en los últimos años y la disponibilidad de ciertos materiales como el cemento, hierro, etc. que empiezan a mostrar cuellos de botella en el cumplimiento de los cronogramas y presupuestos. Será importante monitorear esto muy de cerca ante este escenario de expansión.
3- En el mercado residencial estaremos avanzando con la construcción de Oceana Puerto Madero y Oceana Nordelta. En el segmento de oficinas trabajaremos en los nuevos proyectos para los terrenos adquiridos en la zona de Catalinas II y el proyecto en el terreno sobre la calle Huergo se iniciará recién en 2019. Por otra parte, avanzaremos con distintos proyectos de media y baja densidad dentro de Nordelta y Puertos.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades
1- 2018 será un año de crecimiento en donde el crédito será el protagonista más importante. Observo una fuerte llegada de inversiones internacionales al real estate y se consolida la universalidad del acceso a la vivienda. El crecimiento del mercado inmobiliario y de la construcción no tiene techo. El crédito será la herramienta más importante. El mercado tendrá un rumbo positivo en donde la confianza, la previsibilidad y la seguridad jurídica potencian inversiones.
2- Seguridad jurídica, baja de inflación y recuperación de la capacidad de ahorro. Hay muchos desafíos en el sector pero el más importante es lograr que se incorporen al mercado nuevos propietarios.
3- Seguiremos invirtiendo en tecnología, en potenciar la inteligencia artificial aplicada al real estate y machine learning como herramienta de los servicios inmobiliarios del siglo XXI. Gran parte de nuestros clientes tienen proyectadas nuevas obras. El foco será en unidades de 3 y 4 ambientes, la asignatura pendiente.
Héctor Salvo, gerente General y director de RAGHSA
1- Las expectativas son buenas. La demanda aumentará, habrá pocos edificios nuevos que ingresen al mercado y los precios fijados en dólares subirán moderadamente. Hoy la demanda es incipiente y los precios están levemente en alza, aunque los precios de renta de oficinas en Argentina están retrasados respecto a los vecinos como Brasil y Chile. Los costos seguirán aumentando en base a la inflación y a los incrementos salariales y, si la cotización del dólar sigue retrasándose, éstos aumentarán más que los valores de los alquileres.
2- Que se cumplan nuestras expectativas depende principalmente del crecimiento de la actividad económica en Argentina, que nuevas empresas se radiquen en el país o bien que las que ya están aumenten sus operaciones y la cantidad de personal que ocupan. También esperamos que el Gobierno nacional y el de la Ciudad de Buenos Aires continúen subastando terrenos y la reducción del costo financiero de las operaciones, dado que las altas tasas de interés atentan contra la inversión en real estate. Entre los desafíos a superar está mejorar nuestra eficiencia, tanto durante la etapa de desarrollo como de comercialización.
3- La terminación del edificio de oficinas que actualmente estamos desarrollando en el barrio de Núñez (Av. del Libertador y Manuela Pedraza), que incrementará el área alquilable de la compañía en aproximadamente 60.000 m2. En segundo lugar, iniciar el desarrollo del predio adquirido a mediados de este año en el cual podremos construir aproximadamente otros 22.000 m2 de oficinas de primer nivel, llegando que la cartera de la compañía supere los 170.000 m2 ubicados en zonas premium de la Ciudad de Buenos Aires.
Gustavo Llambías, vicepresidente de AEV
1- Espero un 2018 con muy buenas expectativas y condiciones favorables para nuestro sector. A medida que continúe bajando la inflación y que la Administración vaya ordenando la economía, habrá oportunidades concretas para nuevos desarrollos, en especial los orientados a la clase media. Con los bancos privados sumándose a los públicos, tanto en la oferta de créditos hipotecarios a individuos como de créditos intermedios para los desarrolladores, se podrá atender finalmente la demanda de vivienda.
2- Esto depende de la paulatina reducción de la inflación y en general, del mejoramiento de las condiciones macroeconómicas, cuestiones que asegurarán el sostenimiento del interés de la gente por tomar crédito y de los agentes financieros por financiar nuevos proyectos. El gran desafío para el sector es que se pueda fondear los créditos, tanto individuales como intermedios y para eso será necesario el desarrollo de un mercado de capitales que pueda absorber las hipotecas generadas y devolver fondos prestables al sector financiero. Además, a nivel de los desarrolladores, deberán redirigir sus estrategias a la clase media. Esto supone, entre otras muchas cosas, pensar en un negocio de menores márgenes pero con un gran volumen.
Agustín Freccero, presidente del grupo Haras del Sur
1- Nuestras expectativas son de moderado optimismo. No imaginamos un boom de actividad ni tampoco de la demanda de créditos hipotecarios, subsiste aún cierta incertidumbre por el factor de corrección (UVA). Suponemos que será un buen año de transición, hacia un 2019 muy activo.
2- Claramente del ritmo de la inflación y el resto de las variables macroeconómicas.
3- El gran objetivo es la culminación del nuevo colegio y de los locales en Haras IV.
Diego Cazes, director General de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios
1- Con los créditos se puede presentar un mercado de una gran dimensión. Más allá de los créditos hipotecarios va a existir un salto que realmente será importante: el financiamiento a desarrolladores serios donde la credibilidad del inversor será sobre el banco y no sólo sobre la empresa desarrolladora. Esto dará transparencia y mayor capacidad económica.
2- Si los bancos y los desarrolladores pueden cumplir, no se necesita otro complemento para dinamizar el mercado. Obviamente sería ideal que la inflación baje y el dólar adquiera un valor adecuado porque estamos viendo un costo de construcción en dólares muy alto. El valor de la propiedad ya subió y lo seguirá haciendo.
3- Nos están convocando cada vez más para comercializar viviendas, barrios cerrados y oficinas. Queremos ser un jugador fuerte en residencial.
Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons
1- Esperamos un mercado que continúe su consolidación en el crecimiento, con avances en la penetración de crédito y en la compra por parte del usuario final.
2- La penetración de crédito intermedio debe continuar y la inflación debe moderarse.
3- Comenzaremos la construcción del Distrito Quartier Puerto Retiro y lanzaremos el nuevo proyecto en la manzana de Huergo y Venezuela.
Marcelo Buyo, gerente General de Grupo Portland
1- Somos optimistas, estamos ante una nueva ola de crecimiento que se consolidará durante 2018. Los mercados para la clase media y premium verán avances. Frente a un contexto socio-político que lo amerita, los desarrolladores salimos a la caza de financiamiento y una de las alternativas que asoman es trabajar la generación de fideicomisos financieros para apalancar las obras.
2- El costo de la tierra es uno de los factores determinantes. Aún así, la situación mejoró y los desarrolladores estamos buscando terrenos. Es muy importante que los bancos continúen entregando créditos y solventen la asignatura pendiente con los desarrolladores.
3- El año fue muy fuerte en lo corporativo. Fuimos parte de esa tendencia y continuaremos a través de Open Office 700, Open Office 1000 y Palmera Bureau. A su vez, tenemos emprendimientos residenciales como Solis II, My Residence y Palmera Caballito.
Guido Wainstein, CEO de KWZ
1- Tenemos muy buenas expectativas. El año fue muy bueno para el sector y 2018 será mucho mejor. Con la disminución de la inflación se puede tener un mejor control de precios y mayor previsibilidad, lo cual en nuestro negocio es clave. Además, a nivel de compradores, en 2017 creció el crédito en forma sostenida y esto también es un aliciente.Esperamos que en 2018 también aparezcan créditos para las desarrolladoras, lo cual va a incentivar aún más a la industria.
2- Debemos estar prolijamente preparados para cuando se comience a otorgar créditos a los desarrolladores de modo de poder aplicar rápidamente y utilizarlos inmediatamente para crear un círculo virtuoso de proyectos y concreción de obras.
3- En el próximo año llevaremos a cabo proyectos premium, tanto residenciales como de oficinas, que son los más seguros y con una cantidad muy interesante de gente que tiene la posibilidad de acceder a ellos.
Gabriel Brodsky, director de Predial
1- Somos optimistas respecto de 2018. El mercado va a crecer, habrá más cantidad de metros permisados y también entendemos que los precios van a seguir subiendo, pero no tanto. Habrá un rebote importante, dado que hoy hay más demanda hipotecaria que oferta de productos disponibles pero habiendo más oferta de emprendimientos los precios no deberían subir tanto. Si esto ocurre, el mercado crecerá de manera sana.
2- Depende de la inflación y del crecimiento. Preocupa el tema de la tasa de interés de los hipotecarios que repercute en todo el mercado. Si la tasa llega a un 10% en los créditos para primera vivienda está la posibilidad de que enfríe un poco el mercado.
3- Para 2018 tenemos la intención de lanzar nuestro segundo fondo de inversión. También esperamos desarrollar más de 20 nuevos proyectos, que llegarán a cubrir todos los barrios de CABA.
Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina
1- Aumentará la participación de créditos hipotecarios por lo que el mercado inmobiliario continuará creciendo. Estimo que habrá alrededor de un 25% más de operaciones con respecto a este año. La intención del Gobierno de fomentar la accesibilidad a la vivienda, sumado al control de la inflación, impactará en la tasa de interés que repercute en los préstamos. También creo que se flexibilizarán las condiciones de los préstamos. Además, el desembarco de nuevas franquicias inmobiliarias está llevando a modernizar al sector. El año que viene estarán seguramente operando cinco o seis marcas extranjeras, lo que plasmará una nueva era.
2- Un factor importante en este nuevo escenario del mercado inmobiliario es que los tiempos para concretar las operaciones se dilatan un poco más por la documentación y operatoria bancaria. En este punto, es clave acompañar al cliente para que comprenda el proceso y se alineen las expectativas. Este año comenzamos a tener un mayor acercamiento a algunos bancos y vemos que internamente tienen la intención de optimar los procesos para ofrecer un mejor servicio.
3- Estamos trabajando en la apertura de nuevas oficinas en plazas estratégicas. El objetivo es llegar a ciudades en las que todavía no estamos (Tucumán, Comodoro Rivadavia y Bahía Blanca, entre otras) y afianzarnos en aquellas con gran potencial inmobiliario. Esto involucrará una inversión de $ 13 millones.
Alejandro Reyser, socio de Real Estate Developers (RED)
1- Las expectativas para el 2018 son muy altas. Si el Gobierno logra desacelerar la inflación y estabilizarla, toda la maquinaria lanzada este año respecto a las UVAs, créditos hipotecarios, créditos con garantía de boleto y seguro para el comprador de unidades en emprendimientos en pozo, impactará fuertemente en los nuevos desarrollos. Asimismo, el stock de propiedades usadas se reducirá motivando a los compradores a analizar los emprendimientos nuevos.
2- El mayor desafío es la inflación. En segundo lugar, que los bancos instrumenten líneas de crédito pensadas para los emprendimientos en pozo, lo cual todavía no llegó.
3- Dentro de los objetivos más importantes está dar inicio a la construcción de la primera etapa de IN Lope de Vega, poner en marcha Dorrego Mio, proyecto en el que iniciamos la preventa y, por último, lanzar la preventa de uno o dos proyectos más.
Alberto Fernández Prieto, presidente del Estudio Fernández Prieto & Asociados
1 Por crecimiento normal del mercado demandante se tiene que dar una reactivación sostenida que debería durar entre cuatro y seis años. El mercado tomará un rumbo más orientado hacia la clase media, por lo que la actividad será mucho mayor.
2 El mercado de la clase media es muy dependiente del crédito. Si este crédito se orienta para que los desarrolladores puedan crear nuevos desarrollos inmobiliarios tendremos buenas oportunidades en 2018.
3 Nuestros objetivos pasan por consolidar emprendimientos de gran volumen apuntados a la clase media. Tenemos pensados varios emprendimientos en el Gran Buenos Aires dado que los valores de la tierra se adaptan más que los valores desmedidos de la Capital. Por otro lado, estamos lanzando la segunda torre Maui en Rosario y el Complejo Moorea Bay en Manantiales, Punta del Este.
Pablo Manes Manzano, director Advisory & Transactions Services de CBRE Argentina
1- Las expectativas son buenas. El mercado ha estado levantando barreras en los últimos dos años y nos encontramos con nuevos proyectos ya en marcha para 2018 y muchas intenciones para 2019 en adelante. Asimismo, vemos que el mercado seguirá moviéndose lento por la baja vacancia pero se abren nuevas posibilidades a los conceptos “built to suit” o “pre-lease” para las grandes corporaciones.
2- Las condiciones económicas no pueden quedar de lado. Pero los jugadores privados también son formadores de precios y tienen que ser responsables para que el mercado sea “saludable”.
Félix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades
1- Las expectativas son muy buenas. Es fundamental que continúe mejorando la propuesta crediticia que permita el acceso a unidades nuevas y el impulso a la construcción de proyectos. Una vez que se coloquen las unidades que hoy no se están pudiendo comprar porque no son aptas para escriturar, se generará una rueda y renovación de stock. Esto hará que muchas propiedades que estaban en alquiler se vuelquen a la venta. El mercado es muy cauto. Si bien se nota una suba de la actividad, ésta se concretará con el correr de los meses. En lo que respecta a la empresa, pondremos el foco en las grandes viviendas que se ofrecen en Adrogué y alrededores que actualmente empezaron a mostrar más movimiento gracias a la posibilidad de comprar y vender con créditos puente.
2- Es fundamental trabajar en la previsibilidad de la economía y la estabilidad de precios para proyectar obras a largo plazo y poder mantener financiamiento acorde.
3- Nuestro objetivo es impulsar el mercado del usado en Adrogué. Por otro lado, buscamos ampliar nuestra propuesta en zonas en pleno crecimiento, como Canning y San Vicente.
Fuente : https://www.cronista.com/realestate/Real-Estate-que-anticipan-los-analistas-para-el-mercado-en-2018-20171228-0009.html
Tras la caída del cepo inmobiliario los diferentes actores del Real Estate local se muestran esperanzados y auguran un resurgir de la industria
Tras la caída del cepo inmobiliario los diferentes actores del Real Estate local se muestran esperanzados y auguran un resurgir de la industria
gunas de las primeras medidas del nuevo gobierno junto con el levantamiento del cepo comenzaron a dar forma a un nuevo escenario inmobiliario. Para muchos de los referentes del sector empezaron a soplar nuevos vientos que prometen reactivar este amesatado mercado.
Según los brokes la tan esperada demanda contenida está apareciendo, cada vez hay más consultas de un público muy informado que estaba esperando el momento justo para invertir. “Nosotros vemos realmente positivas las expectativas del mercado para 2016. Ya desde el resultado de las presidenciales se evidencio un cambio aumentando considerablemente las consultas por propiedades usadas, las cuales fueron las mas relegadas en los últimos años, como también la concreción de terrenos para realizar proyectos inmobiliarios”, sostuvo Juan Ignacio Mel. gerente comercial de la firma Mel Propiedades.
Diego Migliorisi de la inmobiliaria homónima coincide con Mel y augura que en poco tiempo el mercado comenzará a dar gestos de reactivación. “Luego de varios años de poca movilidad en el mercado inmobiliario, la posibilidad de comprar dólares está despertando el interés del público. Ha sido un gran gesto de confianza para el mercado especialmente para las ventas. A partir de marzo se va a empezar a notar signos de recuperación”, explicó Migliorisi.
Los diferentes actores del Real Estate local dan cuenta de una gran expectativa para 2016. “Todavía no se puede medir la demanda concretamente ya que es muy reciente. Lo positivo es que en la economía real ocurre lo que la gente cree que va a suceder, es decir que la expectativa juega un importante papel”, dijo Mariano Oppel, presidente Oppel Inmuebles.
El nuevo año, según Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, está plagado de gestos que permiten ser optimistas. “En estos días de 2016 notamos mucho entusiasmo por parte de todos los jugadores del sector, desarrolladores, usuarios, brokers, todos con ganas y recursos para hacer buenos negocios. Mientras que los usuarios buscan optimizar sus ahorros y comprar mejor, los desarrolladores defienden sus inversiones en dólares, y los brokers tenemos para gestionar operaciones. Todas estas son señales positivas, pero aún existen datos preocupantes como la inflación y el aumento de costos”, dijo Siwacki.
Según Mel el mercado comenzó a prepararse para el cambio a mediados del año último… “Los desarrolladores vienen stockeandose de terrenos desde la primera vuelta de las elecciones presidenciales de 2015 ya previendo un cambio positivo para el siguiente año. Esta tendencia se incremento aún más después del resultado final, con la intención de salir a prevender los proyectos en 2016 acompañados por un cambio en la política cambiaria del gobierno y un ambiente de negocios más amigable”, contó el broker.
Y agregó: “Por el lado de los usuarios, las consultas por unidades usadas se incrementaron sustancialmente. A poco más de un mes del nuevo gobierno la concreción de operaciones vienen en ascenso lo que permite augurar un futuro promisorio”.
Algunos de los inmobiliarios consultados coinciden en que lo primero que se reactivará será la construcción, en especial reaparecerá el inversor que era el que permitía realizar una preventa de un edificio en un corto plazo. Esto se deberá al cambio de expectativas que ya se evidencia en el. Un ambiente de negocios más amigable, un dólar estable y de fácil acceso y un mercado líquido en busca de inversiones rentables y seguras, parece ser la fórmula que permitirá dinamizar el segmento inmobiliario. Poco después, debería reactivarse el segmento del mercado de unidades chicas usadas y a estrenar, las cuáles están apuntadas a inversores de renta y consumidores finales. Este efecto con el tiempo continuará derramándose al resto de las tipologías.
Para Siwacki los proyectos que primero recibirán el impulso serán aquellos con buena ubicación, entorno, categoría, y calidad de servicios. “Estos son los factores que responden a una tipo de proyectos que subirán primero sus precios antes que el resto”, contó Siwacki.
Carlos Spina gerente comercial de Argencons está convencido que existe un público para cada proyecto aunque podría generalizarse que el año último el mercado contó con un sólo tipo de cliente. “La mayoría de las operaciones inmobiliarias de 2015 fueron realizadas por consumidores finales. Y en lo relacionado con el tipo de unidades las más buscadas fueron las de mayores dimensiones, destinadas claramente al usuario final. Para resaltar podría agregar que muchas de las operaciones de 2015 fueron realizadas por medio del Cedin”, afirmó Spina.
Por su parte, Gustavo Llambías, socio de la desarrollador Red cree que para un regreso fuerte de la compra de inmuebles por parte de las familias hace falta el crédito hipotecario: “Salvo las del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”.
Todos coinciden en que la demanda contenida de la que tanto se habló en los últimos meses está empezando a soltarse y buscar las mejores opciones de compra. “Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, analiza Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
Hasta ahora los precios se han comportado en forma diferente según sea un desarrollo nuevo o un inmueble usado. Según Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos los precios de ventas de proyectos finalizados (casas, lotes, departamentos y oficinas) se han mantenido, mientras que los proyectos de pozo han ido aumentando gradualmente de acuerdo al índice de la construcción (CAC). En cambio, en lo que respecta a los alquileres todos afirman que han aumentado. “Habrá seguramente reacomodamientos de valores en función de los cambios que se vayan dando en la economía, pero si la esta se reactiva nuevamente y reaparece el crédito, probablemente los precios se sostendrán o incluso aumentarán”, reflexiona Llambías.
El mercado inmobiliario parece haber empezado este nuevo año con el pie derecho. Aunque tenue por la coincidencia con las vacaciones, se está registrando un aumento en consultas y todo indica que la unificación del dólar facilitará los acuerdos y la concreción de operaciones. “El ánimo crece y la expectativa con poco tiempo transcurrido es mucho más optimista que la de un año atrás. Los indicadores ya demuestran otros números y por eso todos creemos que 2016 será mejor que 2015, pero el despegue vendrá más adelante y dependerá de otras acciones para mejorar el ánimo de todo el mercado como el crédito y el control de la inflación”, concluyó Siwacki.
http://www.lanacion.com.ar/1868688-otros-aires-para-el-sector
15-01-2016 La demanda contenida está empezando a aparecer. Hay más consultas de un público muy informado que estaba esperando el momento justo para invertir Con el levantamiento del cepo la tan …
15-01-2016 La demanda contenida está empezando a aparecer. Hay más consultas de un público muy informado que estaba esperando el momento justo para invertir
Con el levantamiento del cepo la tan esperada demanda contenida está empezando a aparecer.
Luego de varios años de poca movilidad en el mercado inmobiliario, la posibilidad de comprar dólares está despertando el interés del público. “Ha sido un gran gesto de confianza para el mercado especialmente para las ventas. A partir de marzo se va a empezar a notar signos de recuperación”, augura Diego Migliorisi de la inmobiliaria homónima.
Los actores importantes del real estate tienen una gran expectativa para 2016. Todo depende de las próximas medidas económicas del gobierno y cómo las reciba el mercado.
“Todavía no se puede medir la demanda concretamente ya que es muy reciente. Lo positivo es que en la economía real, ocurre lo que la gente cree que va a suceder, la expectativa juega un importante papel.”, asegura Mariano Oppel, presidente Oppel Inmuebles.
En cuanto a cuál es el tipo de cliente interesado, depende del producto. La mayoría apunta a que muchas ventas del año pasado fueron a consumidores finales. “Hubo una vuelta a tener más preponderancia unidades un poco más grandes, destinadas al usuario final. Muchas de las operaciones con CEDIN fueron en esa línea.”, afirma Carlos Spina gerente comercial de Argencons.
Por su parte, Gustavo Llambías, socio de la desarrollador Red, cree que para un regreso fuerte de la compra de inmuebles por parte de las familias hace falta el crédito hipotecario: “Salvo las del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”.
Sin embargo, todos coinciden en que la demanda contenida de la que tanto se habló en los últimos meses está empezando a soltarse y buscar las mejores opciones de compra.
“Sin dudas, la demanda contenida se activó. Tal vez no se vea en la cantidad de llamados, sino en la calidad. Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, analiza Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
Hasta ahora los precios se han comportado en forma diferente según sea un desarrollo nuevo o un inmueble usado. Según Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos los precios de ventas de productos finalizados (casas, lotes, departamentos y oficinas) se han mantenido, mientras que los proyectos de pozo han ido aumentando gradualmente de acuerdo al índice de la construcción (CAC). En cambio, en lo que respecta a los alquileres todos coinciden que han aumentado.
La gran incógnita es qué pasará con los valores en el 2016: “Habrá seguramentereacomodamientos en función de los cambios que se vayan dando en la economía, pero si la economía se pone en marcha nuevamente y reaparece el crédito, probablemente los precios se sostendrán o incluso aumentarán”, reflexiona Llambías.
El mercado inmobiliario parece haber empezado este nuevo año con el pie derecho. Aunque tenue por la coincidencia con las vacaciones, se está registrando un aumento en consultas y todo indica que la unificación del dólar facilitará los acuerdos y la concreción de operaciones.
ESPERAN QUE SE INTENSIFIQUE AÚN MÁS DURANTE MARZO Enero atípico: sin cepo, más consultas Enero se convirtió en un mes atípico para el sector inmobiliario. Durante las vacaciones la Ciudad …
“Los desarrolladores consultan por terrenos y esto se da porque, a diferencia de otros años, hay mucho movimiento en Buenos Aires porque muchos decidieron no tomarse vacaciones o hacerlo más adelante”, explicó al diario Ámbito Financiero, Tomás Marolda secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Desde la CIA afirmaron que hay mucho más movimiento en esta época del año que en 2015.
Es que la actividad estuvo contenida durante cuatro años, mientras rigió el cepo; ahora muchos decidieron volver a volcar sus inmuebles a la venta y otros comenzaron a averiguar para comprar su vivienda. Por ahora sólo se trata de averiguaciones y son muy pocos quienes se animan a realizar las primeras inversiones del año.
“Sin dudas, la demanda contenida se activó. Tal vez no se vea en la cantidad de llamados, sino en la calidad. Estamos ante una demanda que conoce perfectamente la oferta del mercado y que esperaba este momento para dar el zarpazo”, sostuvo Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
Si bien los primeros signos ya se hicieron sentir, desde el sector esperan que las consultas se incrementen y se transformen en operaciones durante el mes de marzo. “Hay un grado de confianza muy fuerte, lo que atraerá inversores extranjeros, creemos que eso va a suceder a partir de marzo”, agregó Marolda. El bróker Diego Migliorisi también se refirió a la confianza y sostuvo que en lo que respecta a ventas “se van a empezar a notar los signos de recuperación intensamente en marzo”.
La liberación del cepo significó un alivio para uno de los sectores más castigados. Sin embargo, todos coinciden que la recuperación será plena con la llegada de los créditos hipotecarios. “Salvo los del segmento más alto, las familias necesitan créditos, que ya se han anunciado pero que seguramente demorarán un tiempo en hacerse efectivos”, sostuvo, Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red. Se espera que los créditos comiencen a circular en el mercado a fines de 2016 o principios del año que viene.
Todas las fuentes consultadas coinciden en que este año empezó con el pie derecho y a pesar de que enero suele ser un mes “muerto” se está registrando un aumento en las consultas que se verán intensificadas durante el mes de marzo y esperan durante todo 2016.
http://www.buenosairesherald.com.ar/diario/noticia.asp?id=823724
Leandro Murciego LA NACION SÁBADO 17 DE OCTUBRE DE 2015 El mercado de las propiedades se renueva constantemente tratando no sólo de dar respuesta a la demanda sino que intenta adaptarse …
LA NACION
El mercado de las propiedades se renueva constantemente tratando no sólo de dar respuesta a la demanda sino que intenta adaptarse al presente económico y comercial que vive el sector. Una de las nuevas tendencias que proponen los desarrolladores en los últimos tiempos para la clase media es la posibilidad de entregar a los flamantes propietarios las unidades sin las llamadas terminaciones -con el fin de abaratar costos- o bien se ofrecen plantas flexibles dando lugar a que cada comprador pueda armar su departamento según sus necesidades concibiendo así, las nuevas y variadas tipologías.
Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, cada vez es más difícil . “Hoy es muy complicado ofrecer un proyecto al comprador que responde a la denominada clase media. Dado que los desarrolladores tienen que hacer un equilibrio entre el inmueble que ofrecen y el precio que pueden pagar los compradores de ese perfil socio-económico. Sobre todo considerando que la incidencia de la tierra es cada vez más cara”, sostuvo el player.
Altgelt sostuvo que cada vez es más común que los proyectos sean entregados sin las tan mentadas terminaciones. “Generalmente los edificios a estrenar se entregan sin ellas (excepto la cocina y el baño). Aunque, existen desarrolladoras que dan la opción de elegir ciertas terminaciones durante el proceso de construcción del edificio. El beneficio para el inversor es que puede sumarse a un pool de interesados y, en consecuencia, pagar un precio menor por las terminaciones”, comentó Altgelt.
Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, presenta esta realidad del mercado con una visión diferente: más marketinera y comercial. “Hoy se entregan las viviendas terminadas con opcionales para que los compradores puedan personalizar sus viviendas.” Y agregó: “Entregar los departamentos sin terminaciones ayuda al desarrollador a vender a precios más bajos y a dejar en el comprador la decisión a completar el inmueble a su gusto. Es posible que no todos los inversores coincidan con el gusto en la terminaciones, y no es conveniente que sea un impedimento para la comercialización”.
Los distintos referentes consultados coinciden en que cada vez es más inusual encontrar edificios equipados con tuberías de gas. “Existe una tendencia de hacer edificios totalmente eléctricos con agua caliente central por caldera, pero en los últimos años el comprador comenzó a priorizar las cocinas a gas por una cuestión de costos y para evitar inconvenientes en situaciones de cortes de suministro eléctrico. Es decir entre un edificio con cocina a gas y otro eléctrica la gente va elegir el gas”, explicó Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.
Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos, mostró una visión diferente de esta realidad: “Actualmente en la mayoría de los complejos se ofrecen cocinas eléctricas. Esto se debe a que la mayor parte de nuestros inversores y clientes, por razones sustentables, económicas y de seguridad, están dejando de lado a las viejas cocinas a gas”.
Para Migliorisi, las terminaciones y la calidad de los materiales son unos de los factores más importantes a la hora de definir la compra. “Hoy el mercado está competitivo y exigente, la gente recorre mucho y compara antes de elegir, aumentando la competitividad”, sostuvo el broker. Y amplió: “Entre las cosas que la gente hace más hace hincapié se destacan los muebles de cocina , tipo de pisos (porcelanato/madera), aberturas, calefacción y refrigeración. Sin duda estas son algunas de las variantes principales que se toman en cuenta al momento de definir una transacción. Un párrafo aparte merecen los espacios denominados espacios comunes como el hall de entrada o los palieres, estos también suelen ser muy mirados por la gente a la hora de realizar la evaluación final”.
Según Fabiani, algo en lo que actualmente todos coinciden, es que las unidades que se entregan para la posesión ofrecen la instalación preparada para la futura colocación de equipos de aire acondicionado frío-calor tipo Split (por cuenta de los propietarios). “Obviamente que también se incluye: la cañería entre unidad interior y exterior, red de condensado y alimentación eléctrica”, dijo el gerente de Ayres Desarrollos.
López aporta un número más concreto: “Sin terminaciones los valores bajan en un 10% aproximadamente dependiendo de la calidad de los materiales elegidos. Entre los más costosos están: pisos de madera o porcelanato, los interiores de roperos y los aires acondicionados”.
Los desarrolladores sostienen en que según la elección de los materiales destinados a las terminaciones se puede maximizar la ganancia. Entre una buena terminación y una muy estándar existe una gran diferencia económica, la cual puede variar entre un 18 y un 5% del costo total de la obra.
Ante el dificultoso escenario inmobiliario los emprendedores parecen haber agudizado su ingenio y comenzaron a ofrecer una alternativa que hasta el momento sólo se brindaba en los inmuebles comerciales: las plantas flexibles. “Actualmente se ofrece algo novedoso para aquellos que buscan adquirir un departamento, tal es el caso de Green Point Arcos (ubicado en Arcos al 2900), este edificio que aún no inició su construcción y que está pensado para el público joven contará con 8 unidades flexibles, configurable en 1, 2 o 3 ambientes, en 2 bloques de 4 pisos separados por un amplio y luminoso patio urbano. Cada unidad podrá disponer de hasta 2 dormitorios, 2 baños (uno en suite) balcón, lavadero individual, y cocheras con espacio para guardar bicicletas. Los últimos pisos tendrán terraza propia y SUM para distintos eventos”, explicó Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades.
En los departamentos para la clase media el valor del m2 varía según el barrio y el estado de avance de obra. Pero a modo de referencia podría afirmarse que en la ciudad de Autónoma de Buenos Aires el metro cuadrado a la venta se cotiza entre los 1500 y 2500 dólares el m2, en unidades de uno y dos ambientes. “Aunque claramente en las zonas premium como por ejemplo el corredor norte estos valores pueden superar estos parámetros”, concluyó Migliorisi.
Aunque para Altgelt los departamentos en pozo para la clase media debería no superar los 1600 dólares el m2. Hay que tener en cuenta que el m2 de construcción está en 900 dólares. A ese número hay que sumarle el valor del m2 de la tierra (entre 300 y 400 dólares) más las ganancia del desarrollador.
EDICIÓN IMPRESA REAL ESTATE 28.05.15 | 00:00 Las 15 recetas para invertir en un año electoral ¿Es momento de comprar, de vender o conviene esperar? Desarrolladores y brokers analizan la coyuntura …
Los números del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) registraron en marzo 2748 operaciones de venta, lo que representó por primera vez una suba en la cantidad de escrituraciones (23,6% interanual) luego de ocho meses consecutivos de caída. Es la tercera oportunidad en que se aprecia un aumento desde que se inició el cepo cambiario en 2011.
Para Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, esta leve mejoría en la dinámica del sector se debe a que “no se cumplieron los fallidos pronósticos que -desde hace dos o tres años- se hacen sobre que la economía volaba por los aires. Entonces, la gente comienza a animarse”.
El mercado se mueve, de eso no quedan dudas. Hacia dónde va el negocio, en qué y cuándo invertir son algunas de las claves a descifrar para entender la coyuntura y lograr posicionarse con éxito de cara al futuro.
Los valores de las propiedades tuvieron una baja en dólares de entre el 15 y el 20% en relación a 2011, según afirman desde LJ Ramos. Pero, la perspectiva es que se recuperarán e incrementarán a partir de 2016. “Este 20% el dólar se lo ganó a la propiedad y creemos que ahora la propiedad le va a ganar al dólar. Con esta expectativa, la gente que cuenta con ahorros está pensando en volcarlo al real estate”, destaca Diego Cazes, gerente General de la inmobiliaria.
Con los resultados de marzo se observa que el Índice desarrollado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) marca una suba de 0,51% en los valores nominales de la oferta en venta y un alza del 32,6% para alquiler respecto a los niveles de un año atrás, alineados en este caso con la inflación. “Los precios se mantienen pero tendrán una fuerte suba en los próximos meses del año por el efecto inflacionario”, sostiene Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos, firma con varios emprendimientos en la zona de Pilar.
Acorde a los datos informados por Christian Brosens, country manager del relanzado portal Zonaprop que fue adquirido recientemente por Navent, el mercado se reactiva: registraron un incremento del 35% en la cantidad de consultas de venta y un 18% en las de alquiler durante marzo, respecto a febrero del mismo año. El segmento más buscado es el de departamentos a estrenar de 2 y 3 ambientes en el corredor norte de la Ciudad.
“En los últimos tres meses en la zona centro las operaciones aumentaron entre un 15 y 20%. La gente tiene menos temor a invertir. El inversor de inmuebles terminados volvió a aparecer pero no hay mucho movimiento en construcciones”, detalla Cazes.
Migliorisi advierte que “los años electorales afectan la toma de decisiones y este año no es la excepción. A pesar de ello se observa un incremento considerable de consultas (un 30% más que durante el primer cuatrimestre del 2014) y eso sin duda es una buena señal hacia el corto plazo”. Aunque reconoce que “muchos compradores deciden esperar para ver cómo será el nuevo gobierno y eso dilata decisiones que, seguramente, se concretarán el año próximo”.
“El perfil del inversor local sigue siendo el mismo de los últimos años. Por un lado, se encuentran los que tienen recursos limitados de inversión (que son la mayoría) y utilizan las propiedades en primera medida como posibilidad de ahorro. Por otro lado, están los players medianos y grandes que se quedaron más quietos en los últimos años pero que de a poco van viendo que las oportunidades empiezan a escasear. Nosotros ya estamos en contacto con fondos extranjeros que visualizan esto en el mercado”, explica Leonardo Rodríguez Nader, CEO de Edfan Desarrollos.
En cuanto a nuevos proyectos, Gustavo Llambías, socio de la firma Real Estate Developers (RED) y vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), tiene sus reparos: “El mercado sigue con muy baja actividad, cosa que se ve reflejada por ejemplo en los niveles de permisos de obras nuevas que publica el Gobierno de la Ciudad, que están en los pisos históricos. La demanda, muy reticente en general, sigue concentrada en el 20% más rico de la población que está muy bien servido y sin necesidades insatisfechas”.
Eduardo Costantini, fundador del grupo Consultatio, desarrollador de Nordelta, considera que al elegir el tipo de inversión “la localización es fundamental y sus atributos también. Las propiedades -como todo en la vida- si son las mejores y tienen ventajas comparativas, es la mejor manera de estar protegido aún en época de crisis porque este tipo de propiedades baja menos proporcionalmente. Las de segunda calidad sufren mucho más, son más elásticas”.
Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, concuerda: “Las buenas propiedades siempre van a ser valoradas. Si se captan oportunidades en buenas zonas no hay duda de que los valores subirán, o al menos no bajarán y acompañarán la apreciación general que habrá con el ingreso (¿masivo?) de dólares post cambio y virtual camino de estabilización con un nuevo equipo económico al frente”.
Sobre el posible interés de inversores internacionales, Llambías explica: “Hay contactos iniciales con fondos extranjeros pero nadie concretará aún negocios de inversión sin reglas claras con respecto al modo en que puedan transferir utilidades a sus países de origen”. Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, considera que “se está empezando a ver intereses de extranjeros en el negocio de real estate local porque saben que el precio del metro cuadrado en Buenos Aires está bajo respecto a otras ciudades de Sudamérica”.
En la relación venta-alquiler de oficinas, el promedio entre 2008 y 2013 de operaciones de alquiler siempre superaron el 90% del total comercializado. En 2014 la relación cambia ligeramente, dando un 87% de alquileres contra un 13% de ventas. “Esto es una consecuencia directa del cepo, la imposibilidad de remesar divisas por las empresas al exterior los decidió a volcar esos capitales a la compra de inmuebles premium (edificios de oficinas AAA) en ubicaciones de excelencia”, aseguran desde LJ Ramos en su último informe. Allí también afirman que “la cercanía de las elecciones pinta de optimismo a los directivos de las empresas. Expectativas de cambios de política, mayor flexibilización de la economía y una mayor inserción del país en el mundo alientan a inversores, desarrolladores y firmas a activarse luego de un largo letargo”.
“Nunca había sucedido en el mercado inmobiliario argentino que las empresas compraran oficinas para capitalizarse. Los asesores financieros actualmente recomiendan tener no menos del 30% del portfolio colocado en inversiones inmobiliarias”, afirma Cazes.
“El mercado residencial de unidad terminada, luego de haber estado prácticamente en cero durante bastantes meses, empieza a tener movimiento y trajo alivio sobre todo a los brokers. Esto está motorizado por la gente que se dio cuenta que quedarse en dólares dejaba de ser negocio, luego de varios meses de quietud cambiaria y con un dólar blue que bajó. Además -aunque en menor escala- por el aprovechamiento de los cedines como herramienta de blanqueo”, analiza Spina.
Finalizado el primer cuatrimestre, en LJ Ramos notaron un aumento significativo en las consultas. En 2014 las averiguaciones y operaciones realizadas se concentraron mayormente en valores hasta u$s 300.000 y a partir de u$s 600.000 en la zona de Palermo. En Zona Norte las áreas más demandadas fueron San Isidro, Vicente López y, en barrios cerrados, el corredor Bancalari y Nordelta.
“La gente ya está comprando. En los emprendimientos Nordelta y Puertos del Lago no sólo vemos que esto pasa sino que se aprecia una mayor cantidad de inicios de obra. El propietario que tenía un terreno está pasando sus dólares a ladrillos porque sabe que el año que viene esa casa saldrá más cara en esa moneda”, relata Costantini.
“Cada día quedan menos lotes para construir en buenas ubicaciones y muchos desarrolladores ya observan esto, por lo que reservan tierra en vistas a una nueva época de oro de la construcción como la que se vio entre 2003 y 2011”, advierte Migliorisi.
Rius le da la razón. “Es un buen momento para la adquisición de tierras y posicionamiento estratégico, con el objeto de ir proyectando nuevos desarrollos, teniendo en cuenta las medidas que sean adoptadas por el nuevo Gobierno”.
“El posicionamiento en tierra siempre es importante, hay muchos interesados en comprar pero la incidencia es alta. El que mejor se posicionó es el que compró hace uno o dos años”, describe Altgelt.
Las empresas vienen aprovechando los altos niveles de vacancia para posicionarse en ubicaciones estratégicas, apostando a que la recuperación del consumo masivo los encontrará en zonas con mayor visibilidad. “Si bien a grandes rasgos el mercado sigue igual, se están generando nuevas operaciones, no en gran volumen pero sí en buenas ubicaciones y de buen metraje”, cuentan desde la división Retail de LJ Ramos.
Según sus datos, a fines de 2014 había unos 280 locales vacíos en Capital Federal frente a los 130 de 2013, una suba superior al 110%. El nivel de ocupación ronda el 83% y el ideal siempre es del 95%. Cazes aborda el tema: “Hay un montón de locales desocupados en lugares espectacularmente buenos. Pero, en cuanto haya un poco de consumo, todos se ocuparán”.
En tanto el proceso inflacionario no se detenga, continuarán también los incrementos en los alquileres, en cuyos contratos se suelen establecer ajustes semestrales sobre el monto de renta. Durante 2015 la dinámica de los alquileres se mantiene con incrementos de 25%-30% anual, valores similares a los que se vieron en 2014. Para la unidad tipo de 2 ambientes de 42 m2 el valor de alquiler promedio ronda los $ 4200, acorde a los datos relevados por el equipo de Zonaprop.
“El mercado se orientó a los productos premium y para targets medio-alto concentrando la oferta en las ubicaciones de preferencia de estos segmentos. En Capital, Belgrano, Palermo, Puerto Madero han saturado la oferta y lo mismo pasa en Pilar. A su vez, hay una demanda contenida en ubicaciones que no han tenido la posibilidad de contar con oferta de producto diversificada en los últimos años.
En particular, la Ciudad tiene el desafío para la próxima década de definir cuál será su crecimiento y hacia qué barrios se orientará primero”, evalúa Rodríguez Nader.
“En zonas premium uno duerme sin frazada. Ya sea en momentos buenos o malos se sabe que el valor resiste. Habría que ser precavidos con barrios de desarrolladores que no estén muy especializados”, recomienda Cazes.
“La gran asignatura pendiente es el acceso a créditos hipotecarios razonables, es decir a largo plazo (30-40 años) a tasas de menos de dos dígitos. De esta forma se ampliaría considerablemente la cartera de propietarios”, asegura Migliorisi.
Llambías destaca la relevancia de ampliar la base de demanda del negocio, al posibilitar el acceso a la vivienda de la clase media: “Deben resolverse las actuales trabas al crédito, sobre todo introduciendo una unidad de cuenta ajustada al estilo de la Unidad de Fomento chilena. Esta necesidad dependerá de la convicción del equipo que tome el gobierno por bajar la inflación a un dígito y recrear los elementos fundamentales del negocio inmobiliario”.
Entre las claves del real estate, es fundamental buscar desarrolladores expertos, con trayectoria comprobable para asegurarse que las obras iniciadas serán concluidas sin complicaciones. Es un negocio que demanda cada día más profesionalización. “Antes de entrar en un desarrollo en pozo hay que analizar qué empresa llevará adelante el desarrollo y bajo qué figura lo hará. También tener en cuenta el nivel de crecimiento de la zona y que sea un desarrollo de fácil entrada y salida”, aconseja el vicepresidente de Altgelt.
“Los tres principales candidatos a presidente -más allá de sus matices- dicen lo mismo en las cuestiones que afectan al sector y eso es muy relevante para las expectativas de inversión. El consenso es que la macro mejorará después de las elecciones sea cual fuere el ganador y eso repercutirá sin dudas en el sector inmobiliario. A esos factores se suman las necesidades reales de vivienda y de compra de departamentos postergadas en estos cuatro años”, describe Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidente segunda del CUCICBA.
Por su parte, Costantini advierte: “Habrá que ver el nivel de efectividad de la implementación del nuevo programa económico. El mercado libre es el mejor asignador de recursos. La inflación es un mal negocio político, retrasa el crecimiento y el acceso al crédito que, para la vivienda, es terrible porque no hay crédito hipotecario”.
En la visión de Altgelt, “el mercado se mueve sobre la base de la confianza. Levantar el cepo y controlar la inflación ayudará mucho. Con una mayor demanda, los precios deberían subir”.
“Hay mucha incertidumbre y un wait and see generalizado. El mercado en esto tiene razón porque, amén que el ladrillo es resguardo de valor, la acción más penalizada es la mala entrada al negocio y muchos creen que puede haber un escenario donde puedan capitalizar una mejor oportunidad. La incertidumbre está dada porque el sólo hecho de cambio de gobierno, en sí, no va a garantizar un bienestar económico sino que será consecuencia del plan que se presente y el manejo de la conflictividad que, sin dudas, habrá en 2016”, considera Spina.
“A partir de 2016, para el nuevo ciclo, habrá cambios en cuanto al cepo para que en el corto plazo la gente pueda acceder nuevamente a la compra de moneda extranjera libremente. El precio de las propiedades estimamos que crecerá levemente en algunas zonas y en otras se mantendrán los valores actuales”, concluye el análisis Brosens.
http://www.cronista.com/realestate/Las-15-recetas-para-invertir-en-un-ano-electoral-20150528-0028.html
la arquitectura en 3d se ha puesto de moda en los últimos tiempos, especialmente en china. la empresa winsun mostró hace ya unos meses sus casas bonitas, baratas y de fácil …
la arquitectura en 3d se ha puesto de moda en los últimos tiempos, especialmente en china. la empresa winsun mostró hace ya unos meses sus casas bonitas, baratas y de fácil construcción: diez viviendas unifamiliares impresas en 3d en tan solo un día, similares a las casas prefabricadas tradicionales y por el económico precio de 4.000 euros.
ahora, esta compañía acaba de presentar una nueva construcción en la que se superan incluso a sí mismos: el mayor edificio impreso en 3d de la historia. se trata de una mansión de estilo neoclásico de 1.100 m2, con todos los detalles incluidos, que han erigido en un parque industrial en jiangsu.
deja de soñar con un sencillo chalet con piscina: ahora ya puedes ansiar un futuro hogar similar a la casa blanca y con el que podrás combinar la estética ‘retro’ con la tecnología más puntera. y lo mejor de todo: es una construcción comprometida con el medio ambiente
escombros reciclados, fibra de vidrio, acero y cemento han sido los materiales utilizados para crearla. la pulverización de capas sucesivas de material de construcción reciclado es la que permite construir la estructura de esta casa.
durante un mes, ocho personas han trabajado edificando esta mansión, valorada en 150.000 euros. si se hubieran utilizado métodos tradicionales, 30 obreros tendrían que haber trabajado durante tres meses para levantar esta casa con el doble de coste, según señala winsun.
esta empresa también ha presentado otra construcción que demuestra que las urbes del futuro pueden construirse en 3d: un edificio de cinco plantas que bien podría formar parte del paisaje urbano de cualquier ciudad dormitorio que se precie.
para realizar estas edificaciones, la compañía emplea una impresora de 150 metros de largo que permite ahorrar entre un 30 y un 60% de los materiales de construcción y acorta los tiempos de producción a menos de la mitad. si la impresión en 3d se generaliza y se convierte en el principal método de construcción en un futuro próximo, también se reducirá la mano de obra entre un 50 y un 80%.
ma rongquan, ingeniero jefe de la oficina de ingeniería y construcción nº 8 de china, ha confirmado que la construcción cumple las normas nacionales. “es segura, fiable y cuenta con una buena integración de la arquitectura y la decoración. pero como no existe una norma nacional específica para la arquitectura de impresión en 3d, tenemos que revisar y mejorar esta norma en el futuro”, ha declarado rongquan según recoge 3ders.
¿tienen que comenzar a preocuparse las constructoras de todo el mundo por los avances de winsun? por el momento, esta empresa china ya se está planteando la construcción de puentes y edificios de oficinas.
además, la empresa va a colaborar con otra compañía, nile sand material technology, para la creación de fábricas en 3d en las que además utilizarán la arena como material de construcción. los edificios impresos podrán contemplarse hasta en el desierto: ya han firmado un acuerdo con las autoridades egipcias paraconstruir 20.000 viviendas de una sola planta. winsun también se plantea construir viviendas baratas y eficientes para las familias de bajos ingresos en oriente medio o áfrica.
“estamos empezando a establecer fábricas en todo el mundo”, señala ma yihe, el consejero delegado de winsun, en declaraciones a ‘the guardian’. la empresa quiere expandirse internacionalmente y prevé establecer plantas con sus impresoras en 20 países en los próximos años, incluyendo dubái, reino unido o francia.
¿conquistarán los chinos hasta el mercado inmobiliario? por el momento, desde la empresa quieren poner en el acento en la revolución tecnológica que han logrado. “estamos pasando de una empresa dedicada a la producción y venta de materiales de construcción a una empresa de tecnología”, asegura yihe.
el que no se ha mostrado nada contento con el éxito de winsun es behrokh khoshnevis, profesor en la universidad del sur de california, un pionero de la impresión en 3d y el creador de la técnica conocida como ‘contour crafting’. este investigador ha asegurado que ma yihe le preguntó cómo se podía lograr la consistencia de los materiales en 3d y después de enseñárselo, le copió la idea sin preguntarle.
khoshnevis, que está trabajando con la nasa para erigir casas impresas en la luna, cree que en el futuro los edificios impresos en 3d dominarán el paisaje urbano.“creo que en unos cinco años vamos a ver un montón de edificios construidos de esta manera”, ha asegurado este investigador, que piensa además que la impresión en 3d puede ser una solución especialmente para las personas que se ven obligadas a vivir en barrios marginales, debido a los ahorros en tiempo y coste
“vamos a olvidar que el acto de la construcción es difícil y consume el tiempo y la energía de parte de nuestras vidas. podemos construir estas increíbles y hermosas estructuras y luego podemos hacer otras cosas- ir por ahí y disfrutar del mundo que nos rodea”, señala por su parte adam kushner, uno de los fundadores de d-shape enterprises new york, otra compañía de impresión en 3d.
según estos expertos, las constructoras tendrán que reinventarse y adquirir gigantescas impresoras para edificar los bloques de hormigón. ¿o seremos nosotros mismos los que acabaremos imprimiendo nuestras paredes?
Por: Lupe Ledesma Cuando se trata de vender una vivienda usada, los compradores miran casi con lupa la conservación del inmueble y especialmente el estado de las áreas comunes, como baños y …
Por: Lupe Ledesma
Cuando se trata de vender una vivienda usada, los compradores miran casi con lupa la conservación del inmueble y especialmente el estado de las áreas comunes, como baños y cocina, además de las paredes exteriores e interiores, y es precisamente en estas áreas donde hay que estar muy pendientes, porque pequeños detalles podrían dañar una venta, o bajar las ofertas.
TORONTO.- Para nadie en Canadá es un secreto que es tiempo de vender, por las ofertas que hay en el mercado, por la gran cantidad de compradores y porque hay muchas personas pueden mejorar su nivel de vida, de zona y de vivienda, con un pequeño esfuerzo, que seguramente le significará buenos dividendos en el futuro, porque cualquier negocios en bienes raíces que se haga actualmente tiene un muy buen futuro asegurado, porque el precio de las viviendas siguen subiendo como la espuma.
Por ello en esta edición quiero dirigirme a los vendedores, a las personas que aun dudan, o esperan que alguien los oriente para dar este importante paso, porque antes de hacerlo, deben mirar muy bien su vivienda y establecer que se debe mejorar para poderla vender a un buen precio.
Hay un dicho muy popular en Latinoamérica, “la primera impresión es la que cuenta”, y en el caso de la venta de una casa, ese adagio sí que pesa, porque puede significar miles de dólares más y mejores ofertas.
Para vender nuestra propiedad a un mejor precio, necesariamente hay que hacer algunos arreglos, en algunos casos muy pequeños, en otros más grandes, pero en muchas viviendas una simple buena decoración cambia todo, pero independiente de lo que tenga que hacer, siempre piense que será una buena inversión, si cuenta con la asesoría adecuada de su agente inmobiliario.
Tenga en cuenta a que pese a que en estos momentos hay muchas personas buscando una vivienda para comprar, las buenas ofertas llegan dependiendo de dos cosas importante, de que tenga usted un buen agente que lo represente, alguien con mucha experiencia y con una larga lista de compradores, y que su casa sea presentada de la mejor forma posible.
Aquí no se trata de engañar a un comprador, pero si dejarle ver todas las posibilidades que tiene la vivienda que va comprar, porque todo entra por los ojos y mostrar que la propiedad está en buen estado seguramente va a incremente su valor, porque demuestra que la familia que la ha tenido realizó todo su esfuerzo y dedicación para que durante su estadía la propiedad no sufriera grandes daños.
Muchas viviendas requieren de una buena inversión en reparaciones, otras una buena limpieza o algo de pintura, y algunas despejar zonas abarrotadas de muebles y objetos, que impiden ver sus espacios y tamaños, pero todo eso se lo debe indicar el agente, que sabe que es lo que están buscando los posibles compradores.
Antes de salir a vender su casa, revise muy bien su propiedad, verifique que todo funciona a la perfección, especialmente redes eléctricas, tuberías de agua y alcantarillado, sistemas de calefacción y techos. Elimine cualquier tipo de humedad o goteras, ajuste puertas y ventanas y trate de mantener los baños y la cocina impecables, porque eso le significará seguramente un mayor precio de su propiedad en el mercado.
fuente : laportadacanada