LA NACION
El mercado de las propiedades se renueva constantemente tratando no sólo de dar respuesta a la demanda sino que intenta adaptarse al presente económico y comercial que vive el sector. Una de las nuevas tendencias que proponen los desarrolladores en los últimos tiempos para la clase media es la posibilidad de entregar a los flamantes propietarios las unidades sin las llamadas terminaciones -con el fin de abaratar costos- o bien se ofrecen plantas flexibles dando lugar a que cada comprador pueda armar su departamento según sus necesidades concibiendo así, las nuevas y variadas tipologías.
Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, cada vez es más difícil . “Hoy es muy complicado ofrecer un proyecto al comprador que responde a la denominada clase media. Dado que los desarrolladores tienen que hacer un equilibrio entre el inmueble que ofrecen y el precio que pueden pagar los compradores de ese perfil socio-económico. Sobre todo considerando que la incidencia de la tierra es cada vez más cara”, sostuvo el player.
Altgelt sostuvo que cada vez es más común que los proyectos sean entregados sin las tan mentadas terminaciones. “Generalmente los edificios a estrenar se entregan sin ellas (excepto la cocina y el baño). Aunque, existen desarrolladoras que dan la opción de elegir ciertas terminaciones durante el proceso de construcción del edificio. El beneficio para el inversor es que puede sumarse a un pool de interesados y, en consecuencia, pagar un precio menor por las terminaciones”, comentó Altgelt.
Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, presenta esta realidad del mercado con una visión diferente: más marketinera y comercial. “Hoy se entregan las viviendas terminadas con opcionales para que los compradores puedan personalizar sus viviendas.” Y agregó: “Entregar los departamentos sin terminaciones ayuda al desarrollador a vender a precios más bajos y a dejar en el comprador la decisión a completar el inmueble a su gusto. Es posible que no todos los inversores coincidan con el gusto en la terminaciones, y no es conveniente que sea un impedimento para la comercialización”.
Con o sin gas
Los distintos referentes consultados coinciden en que cada vez es más inusual encontrar edificios equipados con tuberías de gas. “Existe una tendencia de hacer edificios totalmente eléctricos con agua caliente central por caldera, pero en los últimos años el comprador comenzó a priorizar las cocinas a gas por una cuestión de costos y para evitar inconvenientes en situaciones de cortes de suministro eléctrico. Es decir entre un edificio con cocina a gas y otro eléctrica la gente va elegir el gas”, explicó Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.
Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos, mostró una visión diferente de esta realidad: “Actualmente en la mayoría de los complejos se ofrecen cocinas eléctricas. Esto se debe a que la mayor parte de nuestros inversores y clientes, por razones sustentables, económicas y de seguridad, están dejando de lado a las viejas cocinas a gas”.
Para Migliorisi, las terminaciones y la calidad de los materiales son unos de los factores más importantes a la hora de definir la compra. “Hoy el mercado está competitivo y exigente, la gente recorre mucho y compara antes de elegir, aumentando la competitividad”, sostuvo el broker. Y amplió: “Entre las cosas que la gente hace más hace hincapié se destacan los muebles de cocina , tipo de pisos (porcelanato/madera), aberturas, calefacción y refrigeración. Sin duda estas son algunas de las variantes principales que se toman en cuenta al momento de definir una transacción. Un párrafo aparte merecen los espacios denominados espacios comunes como el hall de entrada o los palieres, estos también suelen ser muy mirados por la gente a la hora de realizar la evaluación final”.
Según Fabiani, algo en lo que actualmente todos coinciden, es que las unidades que se entregan para la posesión ofrecen la instalación preparada para la futura colocación de equipos de aire acondicionado frío-calor tipo Split (por cuenta de los propietarios). “Obviamente que también se incluye: la cañería entre unidad interior y exterior, red de condensado y alimentación eléctrica”, dijo el gerente de Ayres Desarrollos.
López aporta un número más concreto: “Sin terminaciones los valores bajan en un 10% aproximadamente dependiendo de la calidad de los materiales elegidos. Entre los más costosos están: pisos de madera o porcelanato, los interiores de roperos y los aires acondicionados”.
Los desarrolladores sostienen en que según la elección de los materiales destinados a las terminaciones se puede maximizar la ganancia. Entre una buena terminación y una muy estándar existe una gran diferencia económica, la cual puede variar entre un 18 y un 5% del costo total de la obra.
Hacia abajo
Ante el dificultoso escenario inmobiliario los emprendedores parecen haber agudizado su ingenio y comenzaron a ofrecer una alternativa que hasta el momento sólo se brindaba en los inmuebles comerciales: las plantas flexibles. “Actualmente se ofrece algo novedoso para aquellos que buscan adquirir un departamento, tal es el caso de Green Point Arcos (ubicado en Arcos al 2900), este edificio que aún no inició su construcción y que está pensado para el público joven contará con 8 unidades flexibles, configurable en 1, 2 o 3 ambientes, en 2 bloques de 4 pisos separados por un amplio y luminoso patio urbano. Cada unidad podrá disponer de hasta 2 dormitorios, 2 baños (uno en suite) balcón, lavadero individual, y cocheras con espacio para guardar bicicletas. Los últimos pisos tendrán terraza propia y SUM para distintos eventos”, explicó Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades.
En los departamentos para la clase media el valor del m2 varía según el barrio y el estado de avance de obra. Pero a modo de referencia podría afirmarse que en la ciudad de Autónoma de Buenos Aires el metro cuadrado a la venta se cotiza entre los 1500 y 2500 dólares el m2, en unidades de uno y dos ambientes. “Aunque claramente en las zonas premium como por ejemplo el corredor norte estos valores pueden superar estos parámetros”, concluyó Migliorisi.
Aunque para Altgelt los departamentos en pozo para la clase media debería no superar los 1600 dólares el m2. Hay que tener en cuenta que el m2 de construcción está en 900 dólares. A ese número hay que sumarle el valor del m2 de la tierra (entre 300 y 400 dólares) más las ganancia del desarrollador.