Impulsando el mercado del sector inmobiliario

Por: Dean Shira y Asociados
Editor: Elizabeth Leclaire

La culminación de una creciente clase media, con sueldos crecientes y una rápida urbanización ha creado en China un sector inmobiliario inmensamente rentable. Cada año, 18 millones de metros cuadrados de construcción son erigidos en el país. China es responsable de más de la mitad del consumo de cemento global.

La inversión en el sector inmobiliario se disparó junto con el desarrollo de la clase media y la urbanización del país. Está previsto que la clase media china comprenda, como mínimo, el 75 por cien de la población urbana en 2023. Con mayores ingresos/ rentas, la demanda de los nuevos habitantes urbanos  se desarrollará, en términos de vivienda, trabajo y compras.

Los inversores extranjeros  han sido rápidos  en darse cuenta de esta tendencia emergente. Mientras que en 2010, la industria inmobiliaria china no estaba ni siquiera entre el top 10 de sectores más populares para la inversión extranjera, en el año 2014, estaba clasificada tercera en la lista. La inversión total en el sector inmobiliario comercial casi alcanzó los 12 billones de RMB en 2013, un  incremento del 28,3 por ciento, desde el año anterior.

Aunque las ciudades de primer nivel chinas continúan manteniendo su  posición dominante en el mercado inmobiliario, ciudades de menor nivel han ganado terreno a un ritmo destacable. Parte de las décadas de proceso de urbanización chino están de hecho, teniendo lugar en ciudades costeras pequeñas y capitales de provincia. Mega- ciudades de las que los extranjeros ni siquiera han oído hablar. Con un crecimiento económico más vigoroso que las ciudades tradicionalmente importantes, estos próximos destinos ofrecen tanto oportunidades laborales como un coste de vida más asequible.

Apodadas nivel 1,5, poblaciones como Chengdu, Hangzhou y Nanjing son pioneras en la transición desde el nivel 2 hasta el nivel 1 de ciudades. El desarrollo del sector inmobiliario comercial en ciudades con nivel 1,5, a menudo disfruta de un mayor apoyo del gobierno que otras ya ciudades de nivel 1 superpobladas. Por ejemplo, centros comerciales, que cubran una superficie mayor que 10000 metros cuadrados están prohibidos en el centro de Pequín, pero son promovidas en ciudades en desarrollo. La madurez de las ciudades de nivel dos chinas prevé acumular el 15 por ciento del poder económico global durante los próximos 10 años.

En el subconjunto del sector inmobiliario comercial, las perspectivas de centros comerciales continúan siendo prometedoras. El ingreso disponible anual de la clase media ha alcanzado un nuevo máximo de 3.500 dólares americanos, un indicador que se espera que quintuplique en 2030. Resultado de esto es que la demanda de China de mayores centros comerciales ha visto un crecimiento estable en los años recientes, especialmente fuera de las ciudades de nivel 1. En el año 2013, 9 de los 10 centros comerciales más grandes del mundo estaban localizados en China.

Explicación de los niveles de ciudades chinas

Mientras China acoge docenas de mega- ciudades, estas son considerablemente diferentes en términos de desarrollo económico y cultural, modernidad y sofisticación. Por ello, las ciudades chinas están clasificadas de forma informal en niveles. Las ciudades de nivel 1 son las que muestran un mayor nivel de desarrollo. Se trata de ciudades cosmopolitas. Pequín, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen están consideradas de nivel-1.
Por otra parte, el nivel 5 está en el otro extremo: se trata de poblaciones más pequeñas, menos desarrolladas y menos expuestas al mundo exterior.

Las ciudades nivel 2 son a menudo vistas como capitales de provincia o alternativamente, ciudades costeras más pobladas y más desarrolladas.

Los niveles son una manera útil de distinguir el comportamiento del consumidor.  Un consumidor de nivel 1 por ejemplo, comprará semanalmente granos de café gourmet, mientras que el consumidor del nivel 5 puede que no tomé nunca una taza.

Los crecientes ingresos han impulsado también una tendencia alcista en hoteles, con un sector de  los viajes domésticos contabilizando un 4% del PIB  chino en 2014. En conjunto, el crecimiento de turismo doméstico creció un 14,7 por ciento ese año, trayendo demanda de  habitaciones de hotel.

A su vez, para combatir la creciente crisis de polución china, el gobierno está buscando continuamente medidas para construir una economía más sostenible. Estas iniciativas también tocan el sector inmobiliario comercial. Los edificios actualmente contabilizan aproximadamente un 25% del uso energético en China. Como tal, el duodécimo plan quinquenal del PCC aspira a poseer 1 billón de metros cuadrados  de espacio ambientalmente sostenible a finales de 2015, un incremento del 20 por ciento desde los niveles de 2011. Para 2030, el gobierno chino espera que al menos el 30 por ciento de los nuevos edificios esté construido y mantenido acorde a normas ecológicas, usando fuentes de energía renovable y materiales de construcción ambientalmente sostenibles.

Las propiedades respetuosas con el medio ambiente reciben beneficios establecidos nacionalmente pero están mayormente sujetas al criterio de los gobiernos locales. Por ejemplo, mientras los proyectos ecológicos a lo largo de China reciben beneficios en cierto grado, individualmente Shanghái subsidia 60 RMB por metro cuadrado de suelo ecológico.

Las dinámicas políticas, sociales y económicas chinas actuales indican un desarrollo continuado y rentable  del sector inmobiliario comercial. Dado que el gobierno está alentando el desarrollo de las regiones interiores chinas y se está consiguiendo este crecimiento, se pueden encontrar muchas oportunidades para inversores que se animan a aventurarse dentro. Unido con los crecientes estándares de vida, muchas y prometedoras oportunidades esperan al inversor inteligente.

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