Subieron las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires
El último informe que escribí titulado “repunte del mercado inmobiliario en agosto de 2022”, marcaba con precisión una tendencia confirmada por los Datos del colegio de escribanos de la ciudad.
Agosto y Julio fueron los 2 meses de mayor cantidad de escrituras en el marco interanual. Es decir, entre agosto de 2021 y Agosto de 2022.
Si bien estas cifras no están contemplados los boletos de compraventa, señas, reservas o a estrenar de inmuebles usados o a estrenar, que sin duda de contabilizarse engrosarían estas estadísticas.
Los precios
Los efectos del crecimiento de la cantidad de ventas, y no solamente en la ciudad sino en diferentes puntos del país, marcarán una tendencia en alza cuando veamos los números de septiembre.
En mi opinión octubre y noviembre van a ser mesas de crecimiento en la cantidad de operaciones para cerrar un 2022 mejor que el 2022.
Porque subieron las ventas
Hay una cuestión esencial y estacional la que justifica esta leve mejora en la cantidad de escrituras y ventas. Por un lado, muchas propiedades protagonistas del sobre stock histórico de ofertas.
Fueron acomodando sus valores de acuerdo los importes consolidación del mercado. Esto no significa regalar una propiedad sino venderla de acuerdo con el contexto y la demanda.
Al tener una mayor cantidad de propiedades a valores convalidados por la pequeña porción de compradores que ha quedado activa en el mercado. Impulsaron la motorización de ventas.
Quienes compran propiedades hoy
en primer término, quienes vienen siendo los protagonistas en la actividad del mercado urbano, son las personas que necesitan mudarse por diferentes situaciones que atraviesa su vida.
Es decir, casamientos, divorcios, nacimientos, sucesiones. situaciones que la mudanza no puede esperar a un contexto más previsible tanto político como económico.
Pero en agosto y en septiembre, bueno los inversores que miraban de reojo el acomodamiento de precios y algunos especulaban con un desmembramiento mayor en los valores.
Se fueron dando cuenta de que la baja de precios está tocando su piso, y que los cambios que pueden darse a futuro pueden garantizar un contexto justamente de mayor previsibilidad y confianza.
Muchos dijeron no podemos seguir esperando para mudarnos o no tiene sentido tener los dólares guardados, porque incluso esta moneda también se evalúa mundialmente.
Estos acontecimientos, la reflexión y el análisis de las diferentes hipótesis en las que puede desembarcar la situación del mercado inmobiliario así que de a poco los inversores vuelvan.
Que tipo de propiedades son las que mas se venden
Si bien cuando analizamos el mercado inmobiliario lo analizamos íntegramente porque cuando hay una venta siempre puede haber un desplazamiento del dinero de una jurisdicción a otra.
Esto lo planteó porque ocurre en la mayoría de los casos. donde la persona que vende o comprar una propiedad más grande, más chica, invierte en su empresa. También lo puede guardar o pagar deudas.
A colación de lo planteado vemos que el mercado inmobiliario rural ha crecido muchísimo, la venta de lotes en barrios privados en las afueras de la ciudad de Buenos Aires y otras ciudades del interior.
Pero quiero concentrarme en donde nosotros palpamos el día a día y conocemos con lujo de detalles los comportamientos del mercado.
Me refiero a la ciudad autónoma de Buenos Aires, dónde está nuestra empresa dije hace más de 67 años, de cada una de las 5 sucursales esgrimen testimonios reales de lo que pasa.
El sobre stock histórico de propiedades, como bien lo destacamos en otras columnas de opinión, tiene prácticamente un 65% de unidades de uno y 2 ambientes.
Este es el segmento de unidades qué más se venden, precisamente por la cantidad de oferta y porque muchas de ellas están vacías, logrando la consolidación de precios en menos tiempo.
Las unidades tipo casa, que han sido la vedette en el mercado inmobiliario post pandemia, continúan con protagonismo en este segundo semestre de 2022.
Pero esta perspectiva era la que veníamos observando ya desde mediados de 2021, comenzó a cambiar en el mes de julio donde observamos un importante crecimiento de consultas en unidades grandes.
Es decir, unidades de 3 y 4 ambientes. Familias que decidieron comenzar a recorrer el camino del del proceso de mudanza.
En resumidas Cuentas, de a poco y tímidamente vemos quizá tan pequeña porción de compradores activo que había quedado después de las sucesivas crisis, comienza a agrandarse.
El blanqueo
El blanqueo propuesto en las últimas semanas donde se contempla la posibilidad de comprar viviendas usadas es un elemento sumamente interesante para reactivar muchos segmentos del real estate.
Un mercado inmobiliario argentino que venía en caída libre desde fines de 2018 encuentra en este instrumento una alternativa para nutrir la demanda.
De esta forma, y en el caso de que el parlamento sancione ley De presupuesto integrando el blanqueo para la compra de inmuebles usados.
Sin lugar a duda va a ser un elemento proyectado en el 2023 que ayude a la reactivación del sector.
ver tambien
Blanqueo 2022 . Se podrán comprar inmuebles usados .
Mercado inmobiliario 2023
Faltan aún 3 meses para los 2023. Para algunos que consideran que la actividad económica y fundamentalmente el mercado inmobiliario comienza en marzo.
Aunque en mi opinión la Revolución informática y la conectividad plena, hace que ninguna actividad social y económica tenga pausa.
Pero considerando ambas teorías, como profesional y analista político puedo brindar una perspectiva quizás que va más allá de lo estrictamente relacionado al mercado inmobiliario.
Por un lado, tenemos que comprender que el mercado inmobiliario está politizado, es decir las acciones, tanto de oficialismo y de oposición generan incertidumbre en el comprador y el vendedor.
El 2023 va a ser un año donde vamos a tener elecciones prácticamente todos los meses, porque muchas provincias van a desdoblar la elección a gobernador.
Luego vamos a tener elecciones para presidente y vicepresidente, donde puede darse un escenario, de PASO, primera y segunda vuelta. En los meses de agosto, octubre y noviembre.
Las elecciones desdobladas de gobernadores van a marcar solamente una tendencia en el humor del comprador, dependiendo de su preferencia política y su hipótesis de lo que pueda ocurrir.
En el caso de las elecciones presidenciales, es muy probable que abarquen con contundencia la agenda mediática y pública en el segundo semestre del año próximo.
Aquí es donde vamos a observar, la ejecución de diferentes operaciones de compraventa de acuerdo con la hipótesis que pueda tener cada uno de los compradores.
En referencia a la eventual política económica que podría desarrollar el candidato con mayores posibilidades de ganar en una segunda vuelta.
Los efectos de la polarización y de propuestas de país en algunos aspectos muy diferentes entre ambos polos.
Hace que el mercado inmobiliario se mantenga en cierta forma activo, incluso en momentos tan álgidos y trascendentes cómo es la elección presidencial del 2023.
Pero más allá del contexto apeló a una máxima el general Belgrano, de la que soy su fiel seguidor, quien afirmaba que “la unión es todo y la desunión es la ruina de los pueblos”.
Por Diego Migliorisi
Corredor inmobiliario- Abogado
Magister en comunicación política
Escritor – conferencista
Especialista en derecho informático y altas tecnologías
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