Mercado inmobiliario en recuperación ?

Mercado inmobiliario en vías de recuperación:

Los últimos años no han sido los mejores para el mercado inmobiliario argentino, ya que, desde la devaluación del dólar a principios de septiembre de 2018, la compleja y extensa campaña electoral del año 2019, sumado a la falta de créditos para viviendas, un clima de incertidumbre y falta de previsibilidad fueron factores muy negativos para el sector.

Ademas de ello, una cuarentena extensa una cuarentena extensa producto de la pandemia del COVID-19 durante gran parte del año 2020, genero la profundización de la crisis económica y un clima de incertidumbre que con fuerza regresó, producto nueva campaña electoral que terminó con las elecciones del 14 de noviembre de este año.

En este contexto podemos observar que muchos locales en las principales avenidas de la ciudad de Buenos Aires comenzaron a ocuparse, observando así una recuperación del segmento de la locación de inmuebles comerciales.

En otro orden de cosas, debemos destacar que nos encontramos con un mercado más pequeño y expectante.

Por un lado, observamos a quienes tienen la necesidad de mudarse porque los ciclos de la vida así lo disponen como los casamientos, las separaciones, la independencia de muchos jóvenes, los nacimientos de nuevos integrantes a la familia que requieren una casa más grande.

Ese segmento es el que hoy está activo y en gran medida ha esperado hasta pasadas las elecciones para observar los movimientos de precios y ver si estos se consolidan hacia la baja o en su defecto se estancan.

Como todo comprador más allá de la necesidad de la mudanza se intenta buscar la mejor propiedad al mejor precio.

Después de meses de espera, de observar el movimiento del mercado, mucha gente ya está saliendo a comprar y confirmar operaciones al determinar que los valores han llegado a una meseta en cuanto a la baja de precios y que el objetivo fundamental del comprador familiar no es hacer un negocio sí no, resolver una situación conforme a los diferentes ciclos de la vida.

situación del mercado inmobiliario argentino
analisis del mercado

Por ende, el comprador tiene un límite de tiempo en la espera, ya que no puede esperar eternamente qué diferentes situaciones políticas, económicos, sociales, o cuestiones de la geopolítica sucedan, porque en un país como Argentina siempre suceden diversas situaciones que pueden llevar a un análisis de que después de esos eventos del mercado nos va a brindar una oportunidad mejor, y lo que pasa es el tiempo de mejorar la calidad de vida

Pero la realidad es que el tiempo es un bien muy preciado, concretar el sueño de mudarse tiene que concretarse en algún momento, y conforme a las circunstancias, fundamentalmente relacionadas al ámbito político que puede afectar la decisión de invertir o no, observamos un Parlamento equilibrado que indefectiblemente está obligado al consenso para lograr objetivos legislativos y eso es una buena señal para el mercado.

Por lo tanto, vemos que gran parte de aquellos compradores expectantes, van a estar nuevamente activos y recuperando el segmento de la vivienda para uso propio.

Con respecto al inversor que compra un inmueble para colocarlo a la renta, se ha encontrado, en los últimos tiempos, con algunos obstáculos que lo llevan a dudar sobre la rentabilidad del negocio.

Uno de ellos ha sido la nueva ley de alquileres y otro es la bajísima rentabilidad que un propietario obtiene en estos tiempos, en la República Argentina.

Por citar un ejemplo La ciudad de Buenos Aires tiene la tasa más baja de rentabilidad de las principales ciudades de Sudamérica con un 2,82% bruto, lo que representa menos de un 2% anual. ver indice aquí

Aunque actualmente la rentabilidad es baja, principalmente en el caso de vivienda, producto de la falta de recomposición salarial de muchos inquilinos, el aumento de impuestos y expensas entre otras causales.

Esta situación no será así para siempre y la rentabilidad comenzará a recuperarse a los estándares históricos de los últimos años.

Pero eso dependerá también de que la situación económica del inquilino también mejore y que se impongan programas de inversión en inmuebles para colocarlos a la renta con beneficios para las partes.

No obstante, ello, hoy el comprador puede adquirir un inmueble a un valor realmente conveniente, ya que el mercado ofrece muchas oportunidades.

Por eso, aunque la renta sea baja, invertir hoy y esperar el proceso de acomodamiento positivo del mercado que veremos en los próximos años, es una alternativa interesante, siempre y cuando la defensa de la propiedad privada y su pleno uso, como también reglas claras y pro-inversión estén garantizadas por los poderes ejecutivos legislativos y judiciales, situación que observó con plena convicción de que así será.

Por último, quería referirme a una de las más interesantes oportunidades que hoy nos ofrece el mercado inmobiliario argentino qué son los inmuebles en proceso de construcción o en pozo.

inversiones

Haciendo un recorrido histórico el costo de la construcción y de la incidencia de la tierra está entre los parámetros más atractivos de los últimos 10 años ,lo que hace que el desarrollador pueda edificar – al dia de hoy- a un valor sumamente preferencial y puede vender a valores de oportunidad a quienes decidan invertir en el comienzo del transcurso de la obra para luego obtener una plusvalía en dos 3 o cuatro años, con la finalización de la obra inicia un mercado inmobiliario activo y consolidado.

Para finalizar, uno de los grandes interrogantes o dudas que tienen muchos actores del mercado es respecto a la cotización del dólar.

En mi opinión consideró que, si bien la cotización del dólar tiene pendiente siempre al sector, no veo que sea un factor determinante ya que las propiedades han venido bajando bastante en los últimos tiempos.

Tambien debemos comprender que nos encontramos con propietarios que no están endeudados ni desesperados en vender a valores extremadamente bajos, sumado a que la gran mayoría de los compradores activos posiblemente cuente con la moneda extrajera. +

 

Diego Migliorisi

Abogado -Corredor inmobiliario

Magister en comunicación política y electoral

Director de Migliorisi Propiedades

Fundador de AALCC y 1770 Argentina