http://www.iprofesional.com/notas/169222-Dlares-en-mano-descuento-asegurado-los-dueos-aceptan-rebajas-y-las-viviendas-chicas-mueven-el-mercado-inmobiliario

6-09-2013 El dólar celeste desapareció y casi todas las operaciones se pactan a valor blue. Se evita el boleto de compraventa para ir a escritura directa. Propietarios se muestran más flexibles a bajar el precio, siempre que el interesado disponga de billetes verdes. ¿Qué porcentaje de quita convalidan?

Mientras continúa su derrotero de resultados negativos, el sector inmobiliario sigue en labúsqueda de algún tipo de mecanismo que ayude a reactivar la compraventa de viviendas.

Por lo pronto, no lo encontró en el Cedin, al que el mercado le dio la espalda, ni tampoco en el crédito hipotecario, que sigue sin dar signos vitales.

Tampoco se observa una oferta y demanda ávida por acercar rápidamente posiciones.

El dólar es un bien escaso y, por tal razón, los propietarios no quieren quedar pesificados si venden. En tanto, losinteresados en comprar -si tienen “verdes” en mano- hacen valer sus billetes.

Así las cosas, tal como señalan fuentes del sector, se da el caso de un mercado agrietado: aquellos que tienen pesosobservan que ahora están más alejados de la posibilidad de acceder a una vivienda. En cambio,quienes cuentan con dólares encuentran que pueden bajar la cotización del inmueble hasta un 20%.

Además de las rebajas, otro de los cambios que impuso el cepo -y la entrada en escena del blue- es que se suele pasar a escritura directa, salteando el boleto de compraventa, a fin de evitar los riesgos inherentes a los cambios en el precio del blue que puedan suceder durante ese lapso.

En algunos casos, lo que se observa es el pedido de señas reforzadas, del orden del 5% del valor de la propiedad. El objetivo del dueño es el de asegurarse que el interesado luego no se tire para atrás”, aseveró un agente consultado.

Otra de las modificaciones que se observa en este último tiempo es la desaparición de lasoperaciones a dólar “celeste”, cotización intermedia entre oficial y paralelo: ahora todo es a valor blue. 

En cuanto al impacto que generan las elecciones, los directivos de inmobiliarias señalan que la cercanía de las urnas, y el no saber qué va a pasar luego de octubre, constituyen otro freno más para la actividad.

“Los compradores están con más miedo que antes a la hora de decidir una inversión inmobiliaria. Lo que está pasando en otros rubros de la economía se replica en el mercado del ladrillo”, comentó a iProfesional Nicolás Lang, gerente comercial de la firma Adrián Mercado.

“En el caso de la construcción -agregó- también el sector sufre las consecuencias de la fuerte suba de costos”.

¿Qué se está vendiendo?
“Las unidades más demandadas, dentro de lo poco que se comercializa, son por lo general las más chicas”, afirmó Lang

No obstante, también en ese segmento se siente el impacto que representa un año electoral. “Lamentablemente está instalado el temor de que todo puede cambiar a partir de octubre”, comentó el directivo.

Para amortiguar en algo este parate, las inmobiliarias vienen ofreciendo rebajas importantes sobre los inmuebles que tienen a la venta.

Al respecto, Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, afirmó: “Las operaciones que cerramos han sido porque los propietarios aceptaron una quita del 20% respecto del valor de publicación”.

“Al momento de tasar, no sólo damos el valor de mercado estimado. Además, explicamos a los propietarios que hoy día los precios en dólares son menores a los de 2011″, aseguró.

Altgelt especificó que las transacciones que se están cerrando son, en la mayoría de los casos, por montos menores a los u$s250.000″.

Agustín Celia, broker de RE/MAX, se pronunció en la misma sintonía: “Muchos dueños que antes no ajustaron sus precios y ahora necesitan vender, aceptan rebajas de entre un 15% y un 20%para así cerrar la negociación”.

“Así como ellos antes imponían sus condiciones, cuando el mercado iba para arriba, ahora les toca tener que acomodarse a un nuevo escenario”, remarcó.

Dentro del segmento de unidades chicas los interesados buscan aquellas que tengan bajas expensas. “Hay interés por las viviendas familiares o por las tipo PH”, afirmó a este medio Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.

Aníbal Montes, titular de RG Montes, expuso que la demanda se reparte principalmente entre los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte.

“El propietario antes no quería bajar el precio, pero ahora se lo ve más predispuesto a achicar sus pretensiones. El margen de descuento que estamos observando promedia el 15%, aunque en unidades de poco metraje puede ser algo menor”, aseguró a iProfesional.

Lang, de Adrián Mercado, coincidió en señalar la preferencia de unidades chicas, si bien sostuvo que el cierre de las negociaciones en muchos casos se está posponiendo para después de las elecciones de octubre.

“Aspectos tales como la escrituración, las gastos de entrada y salida, las comisiones, están fluctuando a la par de la economía en general. Por ende, se repiensa todo lo que tiene que ver con la logística de las operaciones”, indicó.

Cuestión de precio
En virtud del parate del mercado, cabe la pregunta: ¿qué está sucediendo con los precios publicados, más allá del “regateo” y posterior descuento, en caso de contar con dólares en mano?

Desde RG Montes, Aníbal Montes sostuvo que los valores se han mantenido estables desde principios de año. Y señaló que no se esperan mayores modificaciones de aquí a diciembre.

Altgelt también pronosticó un 2013 sin mayores variaciones, pese al parate inmobiliario. “Mientras todo siga como hasta ahora los valores, al menos de publicación, se mantendrán”, aseveró.

En igual sentido se expresó Migliorisi: “Los precios del metro cuadrado por zona tomados como referencia no bajaron, si bien el que tiene dólares en manos puede lograr una fuerte rebaja”, expresó.

Claro que las cotizaciones estables, de las que se hace referencia, están atadas a un billete verde que, en su versión informal, no ha parado de crecer.

“Ya casi no hay propietarios que acepten dólar celeste. Lo único que rige es el blue”, afirmó otro agente inmobiliario consultado.

“¿Quién se va a poner en la difícil tarea de fijar un promedio que cambia día a día, con el riesgo que ello implica?”, aseveró una fuente que pidió no ser mencionada.

“Habrá casos en los que sí, pero son los menos. Quien tiene una propiedad quiere dólares, más en un contexto político y electoral”, completó.

Cedin, el cuasidólar que nunca arrancó
Todo esto sucede mientras los Cedin, la gran promesa del Gobierno para reactivar el mercado inmobiliario, se convirtió en un rotundo fracaso.

La operatoria, que está vigente desde el 1 de julio y termina a fines de este mes, apenas recolectó unos u$s60 millones, es decir un 1,5% del objetivo oficial (u$s4.000 millones).

El plan del blanqueo vía Cedin, al día de hoy presenta los siguientes datos: se suscribieron 1.679 certificados (u$s60 millones) y de ellos se pagaron 353 (u$s20 millones).

Por el lado del BAADE, el Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Energético, las cosas no pintan mucho mejor. Por lo pronto, desde el Palacio de Hacienda hay silencio de radio con respecto al resultado final.

Todo hace presumir que ambos instrumentos van camino a un estrepitoso fracaso, lo que vuelve a poner sobre el tapete la eficiencia de Guillermo Moreno, uno de los que presentó y defendió con uñas y dientes el plan.

La suma de frustraciones acrecentó el interrogante sobre qué pasará con el funcionario luego de octubre.

Están quienes piensan que podría dar un paso al costado, pero también aquellos que sostienen que difícilmente Cristina lo desplace.

“Hay que entender la diferencia entre plan económico y modelo. Por ejemplo, un ministro de Economía puede ser echado si fracasa su plan. Pero en el caso de Moreno, él representa más que eso. Significa toda una línea de pensamiento, toda una cuestión cultural que sustenta al relato”, decía a iProfesional un importante industrial que transita los pasillos de la Casa Rosada.

“Si él cae o si se reconoce su fracaso, se pone en tela de juicio algo que va mucho más allá de un sistema económico”, concluyó.

7/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo hacen, temen el tener que “reaprovisionarse” de divisas en el mercado paralelo. ¿Qué sucede con obras en ejecución y 0km?

“Pesificación”, a los tumbos: “sí” en la venta de autos, “no” en departamentos y “maso” en fideicomisos al costo

07/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo hacen, temen el tener que “reaprovisionarse” de divisas en el mercado paralelo. ¿Qué sucede con obras en ejecución y 0km?

Por Patricio Eleisegui

“El clima está raro, no se sabe bien lo que va a pasar y entonces se demoran las operaciones”. “Las restricciones cambiarias golpearon la venta, porque pocos propietarios aceptan recibir pesos”.

“Sé de mucha gente que tiene plata en la cuenta debidamente justificada y aun así no se les permite comprar dólares“. “Se achicó el mercado”. “En obras con alto grado de avance no queda otra que aceptar la moneda local”.

Estas, y otras expresiones del mismo tenor, se repiten a diario entre los actores del sector, desde dueños de inmobiliarias hasta desarrolladores.

Precisamente, estos últimos optaron por frenar algunos emprendimientos, ante una realidad que les impone tener que desembolsar dólares -para, por ejemplo, la compra de un terreno- y luego verse obligados a tener que recibir moneda local.

La situación no es tan compleja en el caso de los autos: “Aceptamos pesos para la compra devehículos importados”. “Ante el temor de perder ventas -en un año en el que se habla de un enfriamiento de la economía- nos fuimos acostumbrando a tomarlos”, son frases que se recogen de boca de dueños y encargados de agencias.

Ladrillo nuevo y usado quieren dólares
Históricamente, el “lubricante” que aceitó el mercado inmobiliario ha sido el dólar, tanto en lacompraventa como a la hora de fijar los valores de referencia del metro cuadrado en las distintas zonas, sean éstas premium o no, independientemente de la categoría del inmueble.

Es por eso que, quitar de “cuajo” esa práctica de pagar en divisa estadounidense resultaextremadamente difícil.

Más aun, en un mercado en el cual buena parte de la oferta proviene de particulares einversores que imponen sus condiciones, al no tener urgencia para desprenderse de la unidad, habida cuenta de que ésta fue comprada con las ganancias obtenidas del campo (sector rural) o del boom de consumo (sector urbano) y no con deuda bancaria.

De modo tal que si no reciben dólares por la operación o un valor muy cercano al quereclaman se muestran reticentes a vender.

Y esto se comprueba claramente en lo sucedido en el primer tramo del año, en el que cayó fuerte el volumen de operaciones, no así el precio. A modo de ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, se registró una baja de casi 20% en las escrituraciones de febrero (poco más de 3.000) sin que esto haga mella en las cotizaciones.

Todo en “verde”
En el mercado de viviendas a estrenar y usadas se redujo el caudal de operaciones y esto, de por sí, genera alarma en las inmobiliarias.

“El mercado inmobiliario se achicó. Hay menos compradores y, en paralelo, también muchosvendedores se muestran más reticentes a entregar su unidad”, sostiene Miguel Algelt, de la inmobiliaria homónima.

En general, las fuentes consultadas sostienen que, en gran medida, esto sucede porque observan que el dólar blue que se pacta en el mercado informal no para de alejarse del valor del oficial.

Y esto tiene una marcada incidencia. Es que, según explica el dueño de una agencia muy reconocida en el barrio de Belgrano, “muchos particulares, si venden, entienden que posiblemente tengan que recurrir a ese circuito para reaprovisionarse de billetes verdes”.

Y agrega: “Eso les genera cierto temor porque es un mercado que no dominan, no saben bien cómo manejarse, se mueve por referidos y, además, conlleva el riesgo de tener que desplazarse con el dinero”.

Así las cosas, “los interesados prefieren esperar y los dueños optan por conservar el inmueble si no reciben dólares a cambio”, destaca Algelt.

Por el lado de la oferta, “el mercado residencial sigue utilizando a la divisa estadounidensecomo referencia”, indica Mario Leone, gerente de bienes raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.

“Los vendedores en su gran mayoría no pactan en pesos”, coincide en afirmar Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

“Los casos que tuvimos en los que los compradores tenían una parte en moneda local se cayeron, porque no pudieron hacerse de los dólares para completar la diferencia”, cuenta  Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria.

Otro de los factores que incide fuertemente es el hecho de que quienes poseen propiedades no encuentran alternativas de inversión que otorguen buenas ganancias a riesgos moderados.

En cambio la vivienda sigue revalorizándose -sin tener que hacer nada y de forma permanente- lo que funciona como un fuerte desincentivo para desprenderse de ella.

Y este factor incide tanto que ya no importa lo poco que se obtiene por un alquiler, si es que el dueño decide rentarla.

En efecto, actualmente las unidades otorgan la renta neta más baja de la última década(entre 3% y 5%) producto, justamente, de la mayor oferta derivada de una gran cantidad de inversores que prefieren no desprenderse de ellas.

Desde FAM Inmobiliaria, Montoreano le agrega un componente adicional al actual contexto: “El escenario político no es bueno”, lo que también infunde un mayor temor a la hora de tener que decidir una operación.

¿Este enfriamiento en el nivel de transacciones, puede derivar en una baja de precios? Los actores del sector no lo ven como altamente probable.

Señalan que la mayoría de las operaciones se realizan en efectivo y el apalancamiento en base a créditos hipotecarios está en sus valores más bajos de las últimas décadas (cercano a un 5%, según datos de mercado), factores que “inmunizan” el valor del metro cuadrado ante escenarios recesivos.

Obras en ejecución, “parte y parte”
En el caso de los desarrollos que ya arrancaron, que aún están en etapa de concreción -y que el“cepo cambiario” los sorprendió a mitad de camino– la decisión de aceptar pesos se torna un poco más flexible.

“A mí las restricciones a la compra de dólares me tomaron por sorpresa y ya con el proyecto en marcha. De haberlo sabido antes no sé si me hubiese embarcado. Ahora, teniendo que pagar proveedores no me queda otra que aceptar moneda local”, afirma un conocido desarrollador que prefiere el off the record.

Aunque aclara: “Trato de cubrirme vendiendo las unidades un poquito más caras, por si después tengo que salir a comprar dólar paralelo para reponer lo que invertí”.

En parte por necesidad, en parte porque “no les queda otra”, quienes están en obra vendiendo bajo la modalidad de fideicomisos al costo se muestran menos reticentes a aceptar una parte en pesos como unidad de transacción.

“En el caso de los inmuebles usados o terminados se da un gran problema: los vendedores quieren dólares y muchos compradores no los pueden conseguir. Distinta es la situación de los desarrolladores, que necesitan pesos para comprar materiales y pagar mano de obra”, asegura a iProfesional.com Martín Dapelo, director de JDapelo Consultora Inmobiliaria.

En igual sentido Leone, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, afirma: “El control cambiario se dio de forma inesperada. Frente a eso, se opta por pesificar, ya que quienes se alinean con esta postura pueden colocar más fácil sus unidades”.

“En el caso de un fideicomiso al costo, hemos vendido ya un 50% y parte de los adelantos los hemos tomado en pesos”, asegura a iProfesional.com Altgelt.

Sin embargo, tal como diera cuenta este medio, muchos desarrolladores -reticentes a pactar todo en moneda local- están optando por un “menú” mixto, que combina:

• Dólares, por el proporcional que representa la incidencia del terreno.
• Pesos, por el componente de materiales, mano de obra y otros gastos.

Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales, hasta puede superar esa cifra y llegar a u$s1.400.

• 
• 
• inShare

“Pesificación”, a los tumbos: “sí” en la venta de autos, “no” en departamentos y “maso” en fideicomisos al costo

07/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo hacen, temen el tener que “reaprovisionarse” de divisas en el mercado paralelo. ¿Qué sucede con obras en ejecución y 0km?

Por Patricio Eleisegui

“El clima está raro, no se sabe bien lo que va a pasar y entonces se demoran las operaciones”. “Las restricciones cambiarias golpearon la venta, porque pocos propietarios aceptan recibir pesos”.

“Sé de mucha gente que tiene plata en la cuenta debidamente justificada y aun así no se les permite comprar dólares“. “Se achicó el mercado”. “En obras con alto grado de avance no queda otra que aceptar la moneda local”.

Estas, y otras expresiones del mismo tenor, se repiten a diario entre los actores del sector, desde dueños de inmobiliarias hasta desarrolladores.

Precisamente, estos últimos optaron por frenar algunos emprendimientos, ante una realidad que les impone tener que desembolsar dólares -para, por ejemplo, la compra de un terreno- y luego verse obligados a tener que recibir moneda local.

La situación no es tan compleja en el caso de los autos: “Aceptamos pesos para la compra devehículos importados”. “Ante el temor de perder ventas -en un año en el que se habla de un enfriamiento de la economía- nos fuimos acostumbrando a tomarlos”, son frases que se recogen de boca de dueños y encargados de agencias.

Ladrillo nuevo y usado quieren dólares
Históricamente, el “lubricante” que aceitó el mercado inmobiliario ha sido el dólar, tanto en lacompraventa como a la hora de fijar los valores de referencia del metro cuadrado en las distintas zonas, sean éstas premium o no, independientemente de la categoría del inmueble.

Es por eso que, quitar de “cuajo” esa práctica de pagar en divisa estadounidense resultaextremadamente difícil.

Más aun, en un mercado en el cual buena parte de la oferta proviene de particulares einversores que imponen sus condiciones, al no tener urgencia para desprenderse de la unidad, habida cuenta de que ésta fue comprada con las ganancias obtenidas del campo (sector rural) o del boom de consumo (sector urbano) y no con deuda bancaria.

De modo tal que si no reciben dólares por la operación o un valor muy cercano al quereclaman se muestran reticentes a vender.

Y esto se comprueba claramente en lo sucedido en el primer tramo del año, en el que cayó fuerte el volumen de operaciones, no así el precio. A modo de ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, se registró una baja de casi 20% en las escrituraciones de febrero (poco más de 3.000) sin que esto haga mella en las cotizaciones.

Todo en “verde”
En el mercado de viviendas a estrenar y usadas se redujo el caudal de operaciones y esto, de por sí, genera alarma en las inmobiliarias.

“El mercado inmobiliario se achicó. Hay menos compradores y, en paralelo, también muchosvendedores se muestran más reticentes a entregar su unidad”, sostiene Miguel Algelt, de la inmobiliaria homónima.

En general, las fuentes consultadas sostienen que, en gran medida, esto sucede porque observan que el dólar blue que se pacta en el mercado informal no para de alejarse del valor del oficial.

Y esto tiene una marcada incidencia. Es que, según explica el dueño de una agencia muy reconocida en el barrio de Belgrano, “muchos particulares, si venden, entienden que posiblemente tengan que recurrir a ese circuito para reaprovisionarse de billetes verdes”.

Y agrega: “Eso les genera cierto temor porque es un mercado que no dominan, no saben bien cómo manejarse, se mueve por referidos y, además, conlleva el riesgo de tener que desplazarse con el dinero”.

Así las cosas, “los interesados prefieren esperar y los dueños optan por conservar el inmueble si no reciben dólares a cambio”, destaca Algelt.

Por el lado de la oferta, “el mercado residencial sigue utilizando a la divisa estadounidensecomo referencia”, indica Mario Leone, gerente de bienes raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.

“Los vendedores en su gran mayoría no pactan en pesos”, coincide en afirmar Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

“Los casos que tuvimos en los que los compradores tenían una parte en moneda local se cayeron, porque no pudieron hacerse de los dólares para completar la diferencia”, cuenta  Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria.

Otro de los factores que incide fuertemente es el hecho de que quienes poseen propiedades no encuentran alternativas de inversión que otorguen buenas ganancias a riesgos moderados.

En cambio la vivienda sigue revalorizándose -sin tener que hacer nada y de forma permanente- lo que funciona como un fuerte desincentivo para desprenderse de ella.

Y este factor incide tanto que ya no importa lo poco que se obtiene por un alquiler, si es que el dueño decide rentarla.

En efecto, actualmente las unidades otorgan la renta neta más baja de la última década(entre 3% y 5%) producto, justamente, de la mayor oferta derivada de una gran cantidad de inversores que prefieren no desprenderse de ellas.

Desde FAM Inmobiliaria, Montoreano le agrega un componente adicional al actual contexto: “El escenario político no es bueno”, lo que también infunde un mayor temor a la hora de tener que decidir una operación.

¿Este enfriamiento en el nivel de transacciones, puede derivar en una baja de precios? Los actores del sector no lo ven como altamente probable.

Señalan que la mayoría de las operaciones se realizan en efectivo y el apalancamiento en base a créditos hipotecarios está en sus valores más bajos de las últimas décadas (cercano a un 5%, según datos de mercado), factores que “inmunizan” el valor del metro cuadrado ante escenarios recesivos.

Obras en ejecución, “parte y parte”
En el caso de los desarrollos que ya arrancaron, que aún están en etapa de concreción -y que el“cepo cambiario” los sorprendió a mitad de camino– la decisión de aceptar pesos se torna un poco más flexible.

“A mí las restricciones a la compra de dólares me tomaron por sorpresa y ya con el proyecto en marcha. De haberlo sabido antes no sé si me hubiese embarcado. Ahora, teniendo que pagar proveedores no me queda otra que aceptar moneda local”, afirma un conocido desarrollador que prefiere el off the record.

Aunque aclara: “Trato de cubrirme vendiendo las unidades un poquito más caras, por si después tengo que salir a comprar dólar paralelo para reponer lo que invertí”.

En parte por necesidad, en parte porque “no les queda otra”, quienes están en obra vendiendo bajo la modalidad de fideicomisos al costo se muestran menos reticentes a aceptar una parte en pesos como unidad de transacción.

“En el caso de los inmuebles usados o terminados se da un gran problema: los vendedores quieren dólares y muchos compradores no los pueden conseguir. Distinta es la situación de los desarrolladores, que necesitan pesos para comprar materiales y pagar mano de obra”, asegura a iProfesional.com Martín Dapelo, director de JDapelo Consultora Inmobiliaria.

En igual sentido Leone, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, afirma: “El control cambiario se dio de forma inesperada. Frente a eso, se opta por pesificar, ya que quienes se alinean con esta postura pueden colocar más fácil sus unidades”.

“En el caso de un fideicomiso al costo, hemos vendido ya un 50% y parte de los adelantos los hemos tomado en pesos”, asegura a iProfesional.com Altgelt.

Sin embargo, tal como diera cuenta este medio, muchos desarrolladores -reticentes a pactar todo en moneda local- están optando por un “menú” mixto, que combina:

• Dólares, por el proporcional que representa la incidencia del terreno.
• Pesos, por el componente de materiales, mano de obra y otros gastos.

Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales, hasta puede superar esa cifra y llegar a u$s1.400.

A eso hay que adicionarle entre u$s1.000 y u$s1.200 que implica la construcción en edificios de categoría.

“Se está optando por la cancelación en dólares para el terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en moneda local, que se van actualizando. Antes de las restricciones cambiarias, lo normal era todo en billetes verdes”, afirma a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.

¿En base a qué indicador se actualizan los pagos mensuales? “Para el caso de las obras desde boca de pozo, las cuotas en pesos se indexan según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)”, señala Luis Ramos, presidente de LJ Ramos.

Los autos importados, más amigos del peso
Fuera del ámbito de los ladrillos, el peso argentino ganó una fuerte relevancia en lacomercialización de automóviles. Sobre todo en las últimas semanas, en lo que hace al pago de reservas y cancelaciones para la compra de vehículos importados.

En este sentido, Alberto Príncipe, presidente de la Cámara del Comercio Automotor (CCA), y titular de una agencia Hyundai, afirma a iProfesional.com que “en este tiempo ganó mucha más presencia el peso y es así como se está llevando a cabo la comercialización”.

“Al tiempo de la implementación de los controles oficiales, empezaron a notarse los cambios en lo que hace al predominio de la moneda local sobre la estadounidense en adelantos y cancelaciones“, subraya.

Y agrega: “En nuestro caso, quien puede paga en dólares, pero si no también aceptamos el peso para la compra de un importado”.

Al igual que Príncipe, Dante Álvarez, titular de la Asociación de Concesionarios de Automotores de la República Argentina (ACARA), afirma que “el uso de moneda local ya pasó a ser normalpara la mayoría de las agencias”.

“En mi caso, soy concesionario de Peugeot y los importados los ofrezco en pesos, reserva incluida. Muchos de los que estaban dando señas en dólares cambiaron de modalidad”, puntualiza.

En los últimos días, varios dueños de agencias de importados dieron cuenta de que lasoperaciones habían aumentado producto de particulares que venden sus dólares en elmercado paralelo, se hacen de más pesos y cancelan el vehículo, abaratándose así el automóvil en moneda local.

“Quienes tienen dólares guardados prevén que el oficial no llegará ni siquiera a mitad de año alo que vale hoy el blue”, sostiene una fuente empresarial del sector.

 

La decisión de “liberar” los valores de los servicios toca de lleno a propietarios e inmobiliarias, que negociarán contratos con costos en ascenso para el inquilino. En paralelo, sueldos de encargados y otros servicios obligan a separar expensas de alquileres. ¿Cambian las exigencias para arrendar?

Por Patricio Eleisegui

Apenas iniciado el 2012, los principales actores del segmento inmobiliario comenzaron a afinar el lápiz a fin de ajustar los valores para este nuevo período, para así colocarlos a la altura de un escenario inflacionario que no da tregua.

El ansiado sueño de vivir de rentas vuelve a hacerse presente, como en cada inicio de año, aunque en esta ocasión el contexto se presenta con un tono bastante diferente al de principios del período pasado.

Es que la mayor oferta de unidades destinadas al mercado locativo se está haciendo sentir, si bien es un fenómeno que comenzara a profundizarse desde la segunda mitad del año pasado.

Y a este cambio en las condiciones del mercado de renta se suma otro no menor: la decisión del Gobierno de avanzar con el recorte de los subsidios para luz, agua y gas.

¿Cómo repercutirán estas cuestiones en los precios de los nuevos alquileres pactados y en las renegociaciones? Para responder a este interrogante iProfesional.com consultó a los titulares de distintas inmobiliarias y brokers del sector.

En general, destacan que las alzas serán inevitables -producto del contexto inflacionario- aunque más moderadas que las de otros años.

¿Cuál será el ajuste previsto? Desde consultoras como Reporte Inmobiliario, o inmobiliarias como LJ Ramos, Migliorisi Propiedades, Tizado o Altgelt Negocios, señalan que -en promedio- será de un 15% el tope de incremento para la primera parte del año.

“La luz y el gas dejarán de estar subsidiados para buena parte de la población. Por ende, los inquilinos deberán enfrentar costos adicionales. Por supuesto que esto es tenido en cuenta por los comercializadores y es por eso que este cambio impedirá, al menos en los meses iniciales, grandes subas en las cotizaciones”, comentó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

“Por supuesto, el tono en el que se llevará adelante la negociación dependerá de cada caso en particular. Pero los costos extras, sin dudas, tendrán marcada influencia a la hora de pactar”, agregó Rozados, quien además vaticinó que este nuevo escenario “hará más complicado cerrar acuerdos de alquileres comerciales”.

En el caso de viviendas, las voces consultadas anticiparon que la fuerte disponibilidad de unidades destinadas a la renta -producto de propietarios que ven al ladrillo como refugio de valor y que no encuentran otras alternativas de inversión- hace que quienes quieran rentar sus unidades tomen una postura más flexible.

“Más allá de los avales, se evalúa los antecedentes del inquilino y su comportamiento en contratos anteriores. Cada vez menos se piden dos o tres garantías. Y esta tendencia se profundizará este año. Vale más que no te incumplan el contrato. Además, nada asegura que el garante no se vuelva insolvente”, aseguró a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En tanto, el alquiler a través de paquetes que incluyen expensas seguirá en descenso. Y no son pocos los agentes inmobiliarios que sostienen que esta alternativa irá desapareciendo en el transcurso de este año.

“Hay mucha incertidumbre con respecto al aumento de sueldos de los encargados y el precio de los servicios”, remarcó Adrián Franze, socio gerente de Tizado Recoleta.

Y agregó: “Seguir con la opción de los paquetes implica una importante pérdida de rentabilidad para quien ofrece una propiedad en alquiler”.

El tenor de los aumentos
Con el recorte de subsidios como variable determinante, Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo a iProfesional.com que “los aumentos de alquileres de viviendas estarán en torno al 15%“.

El directivo remarcó que el alza será menor a la que exhiban otros rubros -tales como los gastos de mantenimiento y servicios.

“Esto no hará otra cosa que disminuir la rentabilidad del propietario aún más, a pesar de que actualmente se ubica en uno de sus mínimos históricos, del orden del 3% o 4% anual”, dijo.

Dina Crusizio, directora de la división Residencial de LJ Ramos, también fijó posición sobre ese porcentaje de aumento.

La experta, además de la suba del gas, el agua, o el servicio eléctrico, también consideró el aumento del ABL como otro factor de peso a la hora de fijar las nuevas cotizaciones.

“El aumento del ABL y las expensas impactará fuertemente en el bolsillo del locatario y en la rentabilidad del locador. Esto se verá incluso en barrios de alta demanda”, indicó a iProfesional.com.

Una oferta que crece
Así las cosas, quita de subsidios y una mayor oferta se alzan como los dos principales “amortiguadores” para morigerar las subas.

“La oferta es mucha. Se concluyeron numerosos proyectos inmobiliarios y lo cierto es que ya casi no hay espacio para la especulación en los precios. Antes, el propietario tenía mayores posibilidades de establecer las condiciones de negociación. Eso cambió”, comentó Migliorisi.

“El grueso de los emprendimientos que se cerraron durante 2011 tuvieron como destino el alquiler. Hoy el inquilino tiene mucho más margen para elegir. Y la realidad es que más allá de los barrios tradicionales, hay opciones en casi todas las zonas de Capital Federal”, agregó.

Franze, de Tizado Recoleta, indicó que la disponibilidad de departamentos se concentra, principalmente, en las unidades de dos y tres ambientes en desmedro de los monoambientes.

“Hay una mayor demanda de ese tipo de viviendas. Hoy la oferta de unidades de un ambientes es muy poca, aunque los monoambientes fueron los emprendimientos que más se comercializaron el año pasado. Por lo general, los departamentos de un ambiente se reciclan para una posterior reventa y no son puestos en alquiler”, puntualizó.

¿Dónde se concentrará mayormente la demanda? “Se dará en los mismos barrios que vienen mostrando un mayor nivel de desarrollos terminados. Palermo, Caballito y Belgrano, marcarán la tendencia. Son los lugares más buscados por la clase media del interior que llega a la Capital o por aquellos porteños que buscan el cambio hacia zonas de mayor desarrollo urbano y actividad económica”, dijo.

Franze, de Tizado Recoleta, sumó Villa Urquiza y Núñez como lugares que también exhibirán una mayor cantidad de requerimientos.

“Recoleta, Barrio Norte, Palermo, siguen mostrando que crecen más y más cada año. Pero también hay que incluir a Villa Urquiza, que muestra una expansión producto de la ampliación de la línea B de subterráneos”, aseveró.

Garantías que disminuyen y adiós a los paquetes
Un aspecto que, según algunos especialistas del sector, viene evidenciando fuertes cambios tiene que ver con las exigencias a las que deben responder los potenciales inquilinos.

“La premisa fundamental es que el interesado cuente con un buen trabajo, y que haya cumplido con todos sus contratos anteriores. Eso de pedir dos o tres garantías está cambiando. Importa más la calidad del que alquila que sus referencias. Si bien no es una tendencia mayoritaria está cobrando protagonismo en las inmobiliarias”, aseguró Migliorisi.

Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, detalló los requerimientos más comunes: “Honorarios que rondan el 5% de la suma total del contrato. Y un depósito que puede ser de 1 o 2 meses“.

“Mantener el llamado convenio paquete resulta muy difícil. Esto es así porque, en proporción, cada año aumentan más las expensas que el valor de la locación en sí mismo. Por citar un ejemplo: si este año se incrementa un 25% el sueldo de los encargados, en edificios chicos puede generar un impacto mayor en expensas. Y con la rentabilidad del propietario en baja esa modalidad no resiste”, sostuvo Migliorisi.

Altgelt se pronunció en el mismo sentido: “Se pide el alquiler más las expensas. Como estas últimas no tienen un valor definido, los propietarios prefieren que la renta sea la renta”.