
El usuario final y no el inversor es el que mantiene en actividad el mercado del inmueble usado
Se trata de aquellas personas que necesitan mudarse. Distintos comercializadores inmobiliarios coinciden en que los inmuebles terminan vendiéndose un diez por ciento debajo del precio original de publicación. Para Gabriela Goldszer, …
Se trata de aquellas personas que necesitan mudarse. Distintos comercializadores inmobiliarios coinciden en que los inmuebles terminan vendiéndose un diez por ciento debajo del precio original de publicación.
Para Gabriela Goldszer, vicepresidente segunda del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba) y titular de Ocampo Propiedades “el segmento residencial de usados fue el más afectado desde octubre del 2011″ cuando se comenzó a restringir la comercialización de dólares.
“Actualmente se concretan aquellas operaciones, en las cuales comprador y vendedor tienen una real necesidad de mudarse” apunta la directiva.
“Si bien no hay una regla exacta, generalmente hay un margen de contraoferta” en las operaciones y “actualmente el precio es sólo una de las variables de la negociación”, indicó.
Dijo que los barrios capitalinos más demandados son Palermo, Belgrano, Barrio Norte y Nuñez. “Hoy los departamentos usados se comercializan en dólares, aunque hemos realizado varias operaciones con Cedin” y confió que “para el resto del año esperamos que se vayan concretando las decisiones de compra postergadas”.
“Si bien no hay una regla exacta, generalmente hay un margen de contraoferta”
gabriela Goldszer, vicepresidente segunda e Cucicba
En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades sostiene que en el marco de un mercado “expectante y cauteloso”, la actividad en los últimos meses se circunscribió a unidades de 1 y 2 ambientes y en algunos casos de 5 ambientes con o sin dependencias”.
“La mayoría son casos cuya utilidad es el uso propio y no la inversión”, aclaró.
Consideró que el valor de cierre de las transacciones “es una cuestión de oferta y demanda, pero fundamentalmente de la flexibilidad de las partes. No hay un porcentaje exacto pero generalmente no supera el 12%.
En relación a la moneda usada en las operaciones, dijo que “el mercado está más flexible en ese sentido, pero en la mayor parte de los casos la moneda americana es la preferida. A pesar del contexto actual, el mercado inmobiliario siempre sorprende”, reflexionó.
Por su parte, Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios subraya que “el mercado de compraventa de departamentos tuvo una pequeña reactivación desde la devaluación del mes de enero. Hubo un sinceramiento en los precios, lo que permitió que se encontraran el comprador y el vendedor”.
A su criterio la diferencia entre el precio de publicación y el de cierre de estas unidades que se venden, suele ser un 10% y comenta que los barrios más demandados son los clásicos: Recoleta, Palermo, Belgrano, Nuñez, Caballito.

“Las operaciones siguen haciéndose en dólares. Tuvimos una operación con Cedin y estamos trabajando en otra. Por conversaciones que hemos tenido con colegas, está la sensación de que la gente se sacó al miedo a las operaciones con Cedin. Creo que el mercado residencial para lo que resta del año mucho dependerá del comportamiento del dólar”, reflexionó.
Por último Ariel Champanier, broker owner de RE/MAX Premium, dijo que “ahora se están concretando las operaciones en las cuales los propietarios realmente quieren vender con lo cual fueron realistas de las situación y ajustaron sus valores a lo que el mercado hoy paga, es decir un 25% por debajo en dólares desde el comienzo de las restricciones cambiarias.
De los valores dice que “si la unidad está en precio no se negocia por debajo del 10% como mucho, en general menos”.
Champanier opinó que “los valores han llegado a su piso, no veo que se vayan a mover mucho, a lo sumo pueden bajar un poco más”. “El mercado está tranquilo, nosotros estamos haciendo muchas operaciones porque trabajamos para concientizar a los clientes sobre los valores y si no están dispuestos a poner la propiedad en valor de mercado preferimos no tomarla, hay que trabajar seriamente sobre esto”, agregó.
“Los principales culpables de la sobrevaloración de las propiedades son las inmobiliarias que no realizan una tasación seria”, consideró.
http://www.telam.com.ar/notas/201406/68307-inmuebles-mercado-ventas.html

Dólares en mano, rebaja asegurada: dueños aceptan descuentos y las viviendas chicas mueven el mercado (iprofesional.com 6/9/2013)
http://www.iprofesional.com/notas/169222-Dlares-en-mano-descuento-asegurado-los-dueos-aceptan-rebajas-y-las-viviendas-chicas-mueven-el-mercado-inmobiliario 6-09-2013 El dólar celeste desapareció y casi todas las operaciones se pactan a valor blue. Se evita el boleto de compraventa para ir a escritura directa. Propietarios se muestran más flexibles …
6-09-2013 El dólar celeste desapareció y casi todas las operaciones se pactan a valor blue. Se evita el boleto de compraventa para ir a escritura directa. Propietarios se muestran más flexibles a bajar el precio, siempre que el interesado disponga de billetes verdes. ¿Qué porcentaje de quita convalidan?
Mientras continúa su derrotero de resultados negativos, el sector inmobiliario sigue en labúsqueda de algún tipo de mecanismo que ayude a reactivar la compraventa de viviendas.
Por lo pronto, no lo encontró en el Cedin, al que el mercado le dio la espalda, ni tampoco en el crédito hipotecario, que sigue sin dar signos vitales.
Tampoco se observa una oferta y demanda ávida por acercar rápidamente posiciones.
El dólar es un bien escaso y, por tal razón, los propietarios no quieren quedar pesificados si venden. En tanto, losinteresados en comprar -si tienen “verdes” en mano- hacen valer sus billetes.
Así las cosas, tal como señalan fuentes del sector, se da el caso de un mercado agrietado: aquellos que tienen pesosobservan que ahora están más alejados de la posibilidad de acceder a una vivienda. En cambio,quienes cuentan con dólares encuentran que pueden bajar la cotización del inmueble hasta un 20%.
Además de las rebajas, otro de los cambios que impuso el cepo -y la entrada en escena del blue- es que se suele pasar a escritura directa, salteando el boleto de compraventa, a fin de evitar los riesgos inherentes a los cambios en el precio del blue que puedan suceder durante ese lapso.
En algunos casos, lo que se observa es el pedido de señas reforzadas, del orden del 5% del valor de la propiedad. El objetivo del dueño es el de asegurarse que el interesado luego no se tire para atrás”, aseveró un agente consultado.
Otra de las modificaciones que se observa en este último tiempo es la desaparición de lasoperaciones a dólar “celeste”, cotización intermedia entre oficial y paralelo: ahora todo es a valor blue.
En cuanto al impacto que generan las elecciones, los directivos de inmobiliarias señalan que la cercanía de las urnas, y el no saber qué va a pasar luego de octubre, constituyen otro freno más para la actividad.
“Los compradores están con más miedo que antes a la hora de decidir una inversión inmobiliaria. Lo que está pasando en otros rubros de la economía se replica en el mercado del ladrillo”, comentó a iProfesional Nicolás Lang, gerente comercial de la firma Adrián Mercado.
“En el caso de la construcción -agregó- también el sector sufre las consecuencias de la fuerte suba de costos”.
¿Qué se está vendiendo?
“Las unidades más demandadas, dentro de lo poco que se comercializa, son por lo general las más chicas”, afirmó Lang
No obstante, también en ese segmento se siente el impacto que representa un año electoral. “Lamentablemente está instalado el temor de que todo puede cambiar a partir de octubre”, comentó el directivo.
Para amortiguar en algo este parate, las inmobiliarias vienen ofreciendo rebajas importantes sobre los inmuebles que tienen a la venta.
Al respecto, Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, afirmó: “Las operaciones que cerramos han sido porque los propietarios aceptaron una quita del 20% respecto del valor de publicación”.
“Al momento de tasar, no sólo damos el valor de mercado estimado. Además, explicamos a los propietarios que hoy día los precios en dólares son menores a los de 2011″, aseguró.
Altgelt especificó que las transacciones que se están cerrando son, en la mayoría de los casos, por montos menores a los u$s250.000″.
Agustín Celia, broker de RE/MAX, se pronunció en la misma sintonía: “Muchos dueños que antes no ajustaron sus precios y ahora necesitan vender, aceptan rebajas de entre un 15% y un 20%para así cerrar la negociación”.
“Así como ellos antes imponían sus condiciones, cuando el mercado iba para arriba, ahora les toca tener que acomodarse a un nuevo escenario”, remarcó.
Dentro del segmento de unidades chicas los interesados buscan aquellas que tengan bajas expensas. “Hay interés por las viviendas familiares o por las tipo PH”, afirmó a este medio Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.
Aníbal Montes, titular de RG Montes, expuso que la demanda se reparte principalmente entre los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte.
“El propietario antes no quería bajar el precio, pero ahora se lo ve más predispuesto a achicar sus pretensiones. El margen de descuento que estamos observando promedia el 15%, aunque en unidades de poco metraje puede ser algo menor”, aseguró a iProfesional.
Lang, de Adrián Mercado, coincidió en señalar la preferencia de unidades chicas, si bien sostuvo que el cierre de las negociaciones en muchos casos se está posponiendo para después de las elecciones de octubre.
“Aspectos tales como la escrituración, las gastos de entrada y salida, las comisiones, están fluctuando a la par de la economía en general. Por ende, se repiensa todo lo que tiene que ver con la logística de las operaciones”, indicó.
Cuestión de precio
En virtud del parate del mercado, cabe la pregunta: ¿qué está sucediendo con los precios publicados, más allá del “regateo” y posterior descuento, en caso de contar con dólares en mano?
Desde RG Montes, Aníbal Montes sostuvo que los valores se han mantenido estables desde principios de año. Y señaló que no se esperan mayores modificaciones de aquí a diciembre.
Altgelt también pronosticó un 2013 sin mayores variaciones, pese al parate inmobiliario. “Mientras todo siga como hasta ahora los valores, al menos de publicación, se mantendrán”, aseveró.
En igual sentido se expresó Migliorisi: “Los precios del metro cuadrado por zona tomados como referencia no bajaron, si bien el que tiene dólares en manos puede lograr una fuerte rebaja”, expresó.
Claro que las cotizaciones estables, de las que se hace referencia, están atadas a un billete verde que, en su versión informal, no ha parado de crecer.
“Ya casi no hay propietarios que acepten dólar celeste. Lo único que rige es el blue”, afirmó otro agente inmobiliario consultado.
“¿Quién se va a poner en la difícil tarea de fijar un promedio que cambia día a día, con el riesgo que ello implica?”, aseveró una fuente que pidió no ser mencionada.
“Habrá casos en los que sí, pero son los menos. Quien tiene una propiedad quiere dólares, más en un contexto político y electoral”, completó.
Cedin, el cuasidólar que nunca arrancó
Todo esto sucede mientras los Cedin, la gran promesa del Gobierno para reactivar el mercado inmobiliario, se convirtió en un rotundo fracaso.
La operatoria, que está vigente desde el 1 de julio y termina a fines de este mes, apenas recolectó unos u$s60 millones, es decir un 1,5% del objetivo oficial (u$s4.000 millones).
El plan del blanqueo vía Cedin, al día de hoy presenta los siguientes datos: se suscribieron 1.679 certificados (u$s60 millones) y de ellos se pagaron 353 (u$s20 millones).
Por el lado del BAADE, el Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Energético, las cosas no pintan mucho mejor. Por lo pronto, desde el Palacio de Hacienda hay silencio de radio con respecto al resultado final.
Todo hace presumir que ambos instrumentos van camino a un estrepitoso fracaso, lo que vuelve a poner sobre el tapete la eficiencia de Guillermo Moreno, uno de los que presentó y defendió con uñas y dientes el plan.
La suma de frustraciones acrecentó el interrogante sobre qué pasará con el funcionario luego de octubre.
Están quienes piensan que podría dar un paso al costado, pero también aquellos que sostienen que difícilmente Cristina lo desplace.
“Hay que entender la diferencia entre plan económico y modelo. Por ejemplo, un ministro de Economía puede ser echado si fracasa su plan. Pero en el caso de Moreno, él representa más que eso. Significa toda una línea de pensamiento, toda una cuestión cultural que sustenta al relato”, decía a iProfesional un importante industrial que transita los pasillos de la Casa Rosada.
“Si él cae o si se reconoce su fracaso, se pone en tela de juicio algo que va mucho más allá de un sistema económico”, concluyó.

Se impone el canje de terreno por metro cuadrado de construcción ( agencia Telam )
http://www.telam.com.ar/notas/201308/29227-se-impone-el-canje-de-terreno-por-metro-cuadrado-de-construccion.html A pesar de que la construcción nueva se comercializa en pesos, los terrenos se siguen vendiendo en dólares y ante la dificultad para conseguirlos muchos desarrolladores les pagan a …
A pesar de que la construcción nueva se comercializa en pesos, los terrenos se siguen vendiendo en dólares y ante la dificultad para conseguirlos muchos desarrolladores les pagan a los dueños de la tierra con metros cuadrados del edificio a construir.

Diego Migliorisi, de la inmobiliaria que lleva su apellido, consideró que “los propietarios de tierra descubrieron que es un buen negocio tomar metros cuadrados al costo porque no sólo ganan con la venta del terreno, sino que también ganan como inversores”.
“Se convierte en inversor y obtiene una renta a través de unidades que compró a un costo menor a lo que luego saldrá cuando se lancen al mercado”, reflexionó.
A su turno, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades dijo que el mercado de terrenos suburbanos está “muy activo” y en materia de porcentajes dijo que las operaciones se hacen en un 90 por ciento con canje de metros y el 10 por ciento restante en efectivo.
“Se convierte en inversor y obtiene una renta a través de unidades que compró a un costo menor a lo que luego saldrá cuando se lancen al mercado”
Diego Migliorisi
“El negocio de tierras es a largo plazo y requiere especialidad y capital”, opinó.
Migliorisi dijo que en los últimos meses se reactivó la venta de terrenos fundamentalmente para desarrollar obras entre 800 y 3.000 metros cuadrados, explicó.
En cuanto a la incidencia, es decir la relación entre el valor del terreno y la superficie edificable, los comercializadores coinciden en que es baja en una barrio como la Chacarita, donde ronda los 350 a 450 dólares y es alta en barrios como Palermo, donde va de 550 a 900 dólares.
Los desarrolladores buscan terrenos con buena ubicación, luego observan el precio y priorizan lotes con más de 8,66 metros de frente.
Para Francisco Altgelt, de la inmobiliaria que lleva su apellido, en Buenos Aires “los terenos muy buenos son pocos y caros, en cambio los lotes chicos con un factor ocupacional total (FOT) bajo se encuentran más”.
“La diferencia con lo que ocurría hace un año es que muchos propietarios de terrenos han dejado de querer solamente dólares y hoy aceptan pesos o bien metros cuadrados presentes o futuros”, indicó.
Para Agustín Celia, de Re/Max Uno, “en terrenos menores a 250.000 pesos, se está registrando un muy buen movimiento de compradores ya que es una inversión intermedia para quienes quieran comprar bienes raíces pero no llegan a un departamento u otro tipo de propiedad terminada y optan por un lote que a futuro se puede convertir en una casa con una potencial renta por venta o alquiler”.
Para Aníbal Montes, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, el mercado de los terrenos está más equilibrado que hace dos años atrás y comentó que en los últimos seis meses cerró operaciones que fueron 50 por ciento en efectivo y 50 por ciento por metro cuadrado.

Afirman que más de la mitad de las operaciones inmobiliarias ya se realizan en pesos (Telam 13/08/2012)
13 de Agosto – 15:16hs Afirman que más de la mitad de las operaciones inmobiliarias ya se …
Afirman que más de la mitad de las operaciones inmobiliarias ya se realizan en pesos
Agentes inmobiliarios aseguraron que las unidades a estrenar en un 80% tienen su valor en pesos. Entre los inmuebles usados, casi la mitad de las operaciones en grandes capitales se efectúa en moneda nacional.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, indicó a Télam que “el mercado está en un proceso de acomodamiento”.
Opinó que “los precios de las propiedades van a continuar estables”, y puntualizó que “el 80% de los desarrollos a estrenar ya está pesificado”.
Además puso de relieve que los inmuebles usados de las grandes capitales, “ya se están adaptando al peso, al menos en un porcentaje del 30 al 50 por ciento”.
Por su parte, Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que el mercado inmobiliario está “tranquilo”, y destacó que “lo que más se está vendiendo son inmuebles de obras en construcción, fideicomisos”.
Explicó que la pesificación inmobiliaria “se ve exclusivamente en obras al costo”, pero sostuvo que todavía hay un importante componente del mercado del usado que “aún permenece en dólares”.
En materia de precios, sostuvo que -a su criterio- “los inmuebles no tuvieron una sobrevaluación. Los valores eran los que convalidaba la demanda”.
“Sin duda lo que siempre tuvo mayor movimiento fue el mercado de unidades pequeñas destinadas a la inversión”, explicó.
Miguel Altgelt, titular de Altget Negocios Inmobiliarios, estimó que “el mercado que se mueve es el de unidades de menos de 250.000 dólares”.
“Los valores se mantienen y seguirán estables. El que necesita vender tendría que retasar. El que no, espera”, indicó Altgelt.
Agregó que “las unidades nuevas, en la gran mayoría en pesos, es lo que hace mover al mercado hoy y lo hará en el futuro”.

Para Tizado, la dolarización inmobiliaria “no tiene sentido” y elogió la situación económica (telam)
Para Tizado, la dolarización inmobiliaria “no tiene sentido” y elogió la situación económica El desarrollista inmobiliario Roberto Tizado sostuvo que la dolarización “no tiene sentido”, y afirmó que “las condiciones macroeconómicas …
Para Tizado, la dolarización inmobiliaria “no tiene sentido” y elogió la situación económica
El desarrollista inmobiliario Roberto Tizado sostuvo que la dolarización “no tiene sentido”, y afirmó que “las condiciones macroeconómicas de la Argentina son buenas comparadas con otras regiones”.
Si bien señaló que “hubo una desaceleración” en la actividad en el primer semestre, vaticinó “una recuperación” del mercado inmobiliario para la segunda mitad del año y el 2013.
“En los últimos días he escuchado entrevistas a representantes del sector sobre caídas del 50% en las ventas. La realidad es la que marcan las escrituras en los respectivos registros de la propiedad que en los últimos cinco meses marcaron una caída de 15,3% en la ciudad de Buenos Aires y en los últimos seis de 5,6% en la provincia”, indicó Tizado a Télam.
El presidente de Tizado Propiedades afirmó que “ese número no es subjetivo ni dibujado”, y advirtió que “exagerar la caída no ayuda al mercado, sino por el contrario genera más incertidumbre y no hace más que alejar a las partes en una operación inmobiliaria”.
Destacó que “en la última década que fue muy buena para el sector, se construyeron millones de metros cuadrados que se financiaron con el dinero de la ventas desde el pozo”, y puntualizó que “esa circunstancia fue verdaderamente excepcional”.
“Nunca en el mercado se generó una situación que se abonara el 100% del valor durante el transcurso de la construcción, y además que se venda el 100% del edificio en el mismo periodo”, aseguró Tizado.
Consideró que “eso duró un ciclo”, y evaluó que desde fines del año pasado comenzó un nuevo periodo para el mercado inmobiliario.
Al respecto destacó que “el mercado de las obras en construcción se adaptó rápidamente y se pesificó”, ya que indicó que “se aplican los pesos a pagar insumos y mano de obra de la construcción”.
“La realidad es que no tiene sentido que continúe en dólares”, sostuvo Tizado, quien consideró que “las condiciones del mercado se van a ir distendiendo y las partes se van a ir adaptando a la nueva realidad y poniéndose de acuerdo con mayor facilidad”.
Opinó que “las condiciones macroeconómicas de la Argentina son buenas comparadas con otras regiones del mundo”, y puso de relieve que el país tiene un “relativo bajo déficit fiscal; los productos agropecuarios tienen precios excepcionales y aparentemente están para quedarse; y hay una buena cantidad de reservas en el Banco Central”.
“Si bien hay una desaceleración de la economía, en el segundo semestre y en 2013, si se recupera Brasil, que todo indica que así será, tendremos un mercado inmobiliario que más temprano que tarde se recuperará. Además la inversión en el sector inmobiliario hay que mirarla a mediano y largo plazo”, concluyó Tizado.

mercado inmobiliario argentino
7/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo …
7/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo hacen, temen el tener que “reaprovisionarse” de divisas en el mercado paralelo. ¿Qué sucede con obras en ejecución y 0km?


“Sé de mucha gente que tiene plata en la cuenta debidamente justificada y aun así no se les permite comprar dólares“. “Se achicó el mercado”. “En obras con alto grado de avance no queda otra que aceptar la moneda local”.
Estas, y otras expresiones del mismo tenor, se repiten a diario entre los actores del sector, desde dueños de inmobiliarias hasta desarrolladores.
Precisamente, estos últimos optaron por frenar algunos emprendimientos, ante una realidad que les impone tener que desembolsar dólares -para, por ejemplo, la compra de un terreno- y luego verse obligados a tener que recibir moneda local.
La situación no es tan compleja en el caso de los autos: “Aceptamos pesos para la compra devehículos importados”. “Ante el temor de perder ventas -en un año en el que se habla de un enfriamiento de la economía- nos fuimos acostumbrando a tomarlos”, son frases que se recogen de boca de dueños y encargados de agencias.
Ladrillo nuevo y usado quieren dólares
Históricamente, el “lubricante” que aceitó el mercado inmobiliario ha sido el dólar, tanto en lacompraventa como a la hora de fijar los valores de referencia del metro cuadrado en las distintas zonas, sean éstas premium o no, independientemente de la categoría del inmueble.
Es por eso que, quitar de “cuajo” esa práctica de pagar en divisa estadounidense resultaextremadamente difícil.
Más aun, en un mercado en el cual buena parte de la oferta proviene de particulares einversores que imponen sus condiciones, al no tener urgencia para desprenderse de la unidad, habida cuenta de que ésta fue comprada con las ganancias obtenidas del campo (sector rural) o del boom de consumo (sector urbano) y no con deuda bancaria.
De modo tal que si no reciben dólares por la operación o un valor muy cercano al quereclaman se muestran reticentes a vender.
Y esto se comprueba claramente en lo sucedido en el primer tramo del año, en el que cayó fuerte el volumen de operaciones, no así el precio. A modo de ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, se registró una baja de casi 20% en las escrituraciones de febrero (poco más de 3.000) sin que esto haga mella en las cotizaciones.
Todo en “verde”
En el mercado de viviendas a estrenar y usadas se redujo el caudal de operaciones y esto, de por sí, genera alarma en las inmobiliarias.
“El mercado inmobiliario se achicó. Hay menos compradores y, en paralelo, también muchosvendedores se muestran más reticentes a entregar su unidad”, sostiene Miguel Algelt, de la inmobiliaria homónima.
En general, las fuentes consultadas sostienen que, en gran medida, esto sucede porque observan que el dólar blue que se pacta en el mercado informal no para de alejarse del valor del oficial.
Y esto tiene una marcada incidencia. Es que, según explica el dueño de una agencia muy reconocida en el barrio de Belgrano, “muchos particulares, si venden, entienden que posiblemente tengan que recurrir a ese circuito para reaprovisionarse de billetes verdes”.
Y agrega: “Eso les genera cierto temor porque es un mercado que no dominan, no saben bien cómo manejarse, se mueve por referidos y, además, conlleva el riesgo de tener que desplazarse con el dinero”.
Así las cosas, “los interesados prefieren esperar y los dueños optan por conservar el inmueble si no reciben dólares a cambio”, destaca Algelt.
Por el lado de la oferta, “el mercado residencial sigue utilizando a la divisa estadounidensecomo referencia”, indica Mario Leone, gerente de bienes raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.
“Los vendedores en su gran mayoría no pactan en pesos”, coincide en afirmar Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
“Los casos que tuvimos en los que los compradores tenían una parte en moneda local se cayeron, porque no pudieron hacerse de los dólares para completar la diferencia”, cuenta Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria.
Otro de los factores que incide fuertemente es el hecho de que quienes poseen propiedades no encuentran alternativas de inversión que otorguen buenas ganancias a riesgos moderados.
En cambio la vivienda sigue revalorizándose -sin tener que hacer nada y de forma permanente- lo que funciona como un fuerte desincentivo para desprenderse de ella.
Y este factor incide tanto que ya no importa lo poco que se obtiene por un alquiler, si es que el dueño decide rentarla.
En efecto, actualmente las unidades otorgan la renta neta más baja de la última década(entre 3% y 5%) producto, justamente, de la mayor oferta derivada de una gran cantidad de inversores que prefieren no desprenderse de ellas.
Desde FAM Inmobiliaria, Montoreano le agrega un componente adicional al actual contexto: “El escenario político no es bueno”, lo que también infunde un mayor temor a la hora de tener que decidir una operación.
¿Este enfriamiento en el nivel de transacciones, puede derivar en una baja de precios? Los actores del sector no lo ven como altamente probable.
Señalan que la mayoría de las operaciones se realizan en efectivo y el apalancamiento en base a créditos hipotecarios está en sus valores más bajos de las últimas décadas (cercano a un 5%, según datos de mercado), factores que “inmunizan” el valor del metro cuadrado ante escenarios recesivos.
Obras en ejecución, “parte y parte”
En el caso de los desarrollos que ya arrancaron, que aún están en etapa de concreción -y que el“cepo cambiario” los sorprendió a mitad de camino– la decisión de aceptar pesos se torna un poco más flexible.
“A mí las restricciones a la compra de dólares me tomaron por sorpresa y ya con el proyecto en marcha. De haberlo sabido antes no sé si me hubiese embarcado. Ahora, teniendo que pagar proveedores no me queda otra que aceptar moneda local”, afirma un conocido desarrollador que prefiere el off the record.
Aunque aclara: “Trato de cubrirme vendiendo las unidades un poquito más caras, por si después tengo que salir a comprar dólar paralelo para reponer lo que invertí”.
En parte por necesidad, en parte porque “no les queda otra”, quienes están en obra vendiendo bajo la modalidad de fideicomisos al costo se muestran menos reticentes a aceptar una parte en pesos como unidad de transacción.
“En el caso de los inmuebles usados o terminados se da un gran problema: los vendedores quieren dólares y muchos compradores no los pueden conseguir. Distinta es la situación de los desarrolladores, que necesitan pesos para comprar materiales y pagar mano de obra”, asegura a iProfesional.com Martín Dapelo, director de JDapelo Consultora Inmobiliaria.
En igual sentido Leone, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, afirma: “El control cambiario se dio de forma inesperada. Frente a eso, se opta por pesificar, ya que quienes se alinean con esta postura pueden colocar más fácil sus unidades”.
“En el caso de un fideicomiso al costo, hemos vendido ya un 50% y parte de los adelantos los hemos tomado en pesos”, asegura a iProfesional.com Altgelt.
Sin embargo, tal como diera cuenta este medio, muchos desarrolladores -reticentes a pactar todo en moneda local- están optando por un “menú” mixto, que combina:
- Dólares, por el proporcional que representa la incidencia del terreno.
- Pesos, por el componente de materiales, mano de obra y otros gastos.
Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales, hasta puede superar esa cifra y llegar a u$s1.400.


“Sé de mucha gente que tiene plata en la cuenta debidamente justificada y aun así no se les permite comprar dólares“. “Se achicó el mercado”. “En obras con alto grado de avance no queda otra que aceptar la moneda local”.
Estas, y otras expresiones del mismo tenor, se repiten a diario entre los actores del sector, desde dueños de inmobiliarias hasta desarrolladores.
Precisamente, estos últimos optaron por frenar algunos emprendimientos, ante una realidad que les impone tener que desembolsar dólares -para, por ejemplo, la compra de un terreno- y luego verse obligados a tener que recibir moneda local.
La situación no es tan compleja en el caso de los autos: “Aceptamos pesos para la compra devehículos importados”. “Ante el temor de perder ventas -en un año en el que se habla de un enfriamiento de la economía- nos fuimos acostumbrando a tomarlos”, son frases que se recogen de boca de dueños y encargados de agencias.
Ladrillo nuevo y usado quieren dólares
Históricamente, el “lubricante” que aceitó el mercado inmobiliario ha sido el dólar, tanto en lacompraventa como a la hora de fijar los valores de referencia del metro cuadrado en las distintas zonas, sean éstas premium o no, independientemente de la categoría del inmueble.
Es por eso que, quitar de “cuajo” esa práctica de pagar en divisa estadounidense resultaextremadamente difícil.
Más aun, en un mercado en el cual buena parte de la oferta proviene de particulares einversores que imponen sus condiciones, al no tener urgencia para desprenderse de la unidad, habida cuenta de que ésta fue comprada con las ganancias obtenidas del campo (sector rural) o del boom de consumo (sector urbano) y no con deuda bancaria.
De modo tal que si no reciben dólares por la operación o un valor muy cercano al quereclaman se muestran reticentes a vender.
Y esto se comprueba claramente en lo sucedido en el primer tramo del año, en el que cayó fuerte el volumen de operaciones, no así el precio. A modo de ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, se registró una baja de casi 20% en las escrituraciones de febrero (poco más de 3.000) sin que esto haga mella en las cotizaciones.
Todo en “verde”
En el mercado de viviendas a estrenar y usadas se redujo el caudal de operaciones y esto, de por sí, genera alarma en las inmobiliarias.
“El mercado inmobiliario se achicó. Hay menos compradores y, en paralelo, también muchosvendedores se muestran más reticentes a entregar su unidad”, sostiene Miguel Algelt, de la inmobiliaria homónima.
En general, las fuentes consultadas sostienen que, en gran medida, esto sucede porque observan que el dólar blue que se pacta en el mercado informal no para de alejarse del valor del oficial.
Y esto tiene una marcada incidencia. Es que, según explica el dueño de una agencia muy reconocida en el barrio de Belgrano, “muchos particulares, si venden, entienden que posiblemente tengan que recurrir a ese circuito para reaprovisionarse de billetes verdes”.
Y agrega: “Eso les genera cierto temor porque es un mercado que no dominan, no saben bien cómo manejarse, se mueve por referidos y, además, conlleva el riesgo de tener que desplazarse con el dinero”.
Así las cosas, “los interesados prefieren esperar y los dueños optan por conservar el inmueble si no reciben dólares a cambio”, destaca Algelt.
Por el lado de la oferta, “el mercado residencial sigue utilizando a la divisa estadounidensecomo referencia”, indica Mario Leone, gerente de bienes raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.
“Los vendedores en su gran mayoría no pactan en pesos”, coincide en afirmar Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
“Los casos que tuvimos en los que los compradores tenían una parte en moneda local se cayeron, porque no pudieron hacerse de los dólares para completar la diferencia”, cuenta Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria.
Otro de los factores que incide fuertemente es el hecho de que quienes poseen propiedades no encuentran alternativas de inversión que otorguen buenas ganancias a riesgos moderados.
En cambio la vivienda sigue revalorizándose -sin tener que hacer nada y de forma permanente- lo que funciona como un fuerte desincentivo para desprenderse de ella.
Y este factor incide tanto que ya no importa lo poco que se obtiene por un alquiler, si es que el dueño decide rentarla.
En efecto, actualmente las unidades otorgan la renta neta más baja de la última década(entre 3% y 5%) producto, justamente, de la mayor oferta derivada de una gran cantidad de inversores que prefieren no desprenderse de ellas.
Desde FAM Inmobiliaria, Montoreano le agrega un componente adicional al actual contexto: “El escenario político no es bueno”, lo que también infunde un mayor temor a la hora de tener que decidir una operación.
¿Este enfriamiento en el nivel de transacciones, puede derivar en una baja de precios? Los actores del sector no lo ven como altamente probable.
Señalan que la mayoría de las operaciones se realizan en efectivo y el apalancamiento en base a créditos hipotecarios está en sus valores más bajos de las últimas décadas (cercano a un 5%, según datos de mercado), factores que “inmunizan” el valor del metro cuadrado ante escenarios recesivos.
Obras en ejecución, “parte y parte”
En el caso de los desarrollos que ya arrancaron, que aún están en etapa de concreción -y que el“cepo cambiario” los sorprendió a mitad de camino– la decisión de aceptar pesos se torna un poco más flexible.
“A mí las restricciones a la compra de dólares me tomaron por sorpresa y ya con el proyecto en marcha. De haberlo sabido antes no sé si me hubiese embarcado. Ahora, teniendo que pagar proveedores no me queda otra que aceptar moneda local”, afirma un conocido desarrollador que prefiere el off the record.
Aunque aclara: “Trato de cubrirme vendiendo las unidades un poquito más caras, por si después tengo que salir a comprar dólar paralelo para reponer lo que invertí”.
En parte por necesidad, en parte porque “no les queda otra”, quienes están en obra vendiendo bajo la modalidad de fideicomisos al costo se muestran menos reticentes a aceptar una parte en pesos como unidad de transacción.
“En el caso de los inmuebles usados o terminados se da un gran problema: los vendedores quieren dólares y muchos compradores no los pueden conseguir. Distinta es la situación de los desarrolladores, que necesitan pesos para comprar materiales y pagar mano de obra”, asegura a iProfesional.com Martín Dapelo, director de JDapelo Consultora Inmobiliaria.
En igual sentido Leone, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, afirma: “El control cambiario se dio de forma inesperada. Frente a eso, se opta por pesificar, ya que quienes se alinean con esta postura pueden colocar más fácil sus unidades”.
“En el caso de un fideicomiso al costo, hemos vendido ya un 50% y parte de los adelantos los hemos tomado en pesos”, asegura a iProfesional.com Altgelt.
Sin embargo, tal como diera cuenta este medio, muchos desarrolladores -reticentes a pactar todo en moneda local- están optando por un “menú” mixto, que combina:
- Dólares, por el proporcional que representa la incidencia del terreno.
- Pesos, por el componente de materiales, mano de obra y otros gastos.
Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales, hasta puede superar esa cifra y llegar a u$s1.400.
A eso hay que adicionarle entre u$s1.000 y u$s1.200 que implica la construcción en edificios de categoría.
“Se está optando por la cancelación en dólares para el terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en moneda local, que se van actualizando. Antes de las restricciones cambiarias, lo normal era todo en billetes verdes”, afirma a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.
¿En base a qué indicador se actualizan los pagos mensuales? “Para el caso de las obras desde boca de pozo, las cuotas en pesos se indexan según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)”, señala Luis Ramos, presidente de LJ Ramos.
Los autos importados, más amigos del peso
Fuera del ámbito de los ladrillos, el peso argentino ganó una fuerte relevancia en lacomercialización de automóviles. Sobre todo en las últimas semanas, en lo que hace al pago de reservas y cancelaciones para la compra de vehículos importados.
En este sentido, Alberto Príncipe, presidente de la Cámara del Comercio Automotor (CCA), y titular de una agencia Hyundai, afirma a iProfesional.com que “en este tiempo ganó mucha más presencia el peso y es así como se está llevando a cabo la comercialización”.
“Al tiempo de la implementación de los controles oficiales, empezaron a notarse los cambios en lo que hace al predominio de la moneda local sobre la estadounidense en adelantos y cancelaciones“, subraya.
Y agrega: “En nuestro caso, quien puede paga en dólares, pero si no también aceptamos el peso para la compra de un importado”.
Al igual que Príncipe, Dante Álvarez, titular de la Asociación de Concesionarios de Automotores de la República Argentina (ACARA), afirma que “el uso de moneda local ya pasó a ser normalpara la mayoría de las agencias”.
“En mi caso, soy concesionario de Peugeot y los importados los ofrezco en pesos, reserva incluida. Muchos de los que estaban dando señas en dólares cambiaron de modalidad”, puntualiza.
En los últimos días, varios dueños de agencias de importados dieron cuenta de que lasoperaciones habían aumentado producto de particulares que venden sus dólares en elmercado paralelo, se hacen de más pesos y cancelan el vehículo, abaratándose así el automóvil en moneda local.
“Quienes tienen dólares guardados prevén que el oficial no llegará ni siquiera a mitad de año alo que vale hoy el blue”, sostiene una fuente empresarial del sector.

“Efecto Moreno”: por trabas a importaciones se multiplican los locales vacíos y el nivel de ocupación cae por primera vez en años
22/03/2012 Artículos de bazar, bijouterie, ropa y accesorios, electrónica, óptica y hasta artesanías. La muralla oficial que impide el ingreso de estos productos deja sin suficiente stock a los dueños de muchos …
22/03/2012 Artículos de bazar, bijouterie, ropa y accesorios, electrónica, óptica y hasta artesanías. La muralla oficial que impide el ingreso de estos productos deja sin suficiente stock a los dueños de muchos comercios que se vieron obligados a bajar sus persianas. Zonas más afectadas y el actual escenario.
El denodado esfuerzo de Guillermo Moreno por limitar el ingreso de productos importados a la Argentina sigue generando consecuencias que van más allá del freno a la industria por ausencia de insumos.
Al reconocido faltante de productos electrónicos, componentes industriales y de la construcción e, incluso, medicamentos, ahora se sumó el inicio de una tendencia que va de la mano de la escasez de mercadería: los locales vacíos en las principales zonas comerciales.
Avenidas como Santa Fe, Corrientes, Pueyrredón, Córdoba, zonas de Belgrano y Caballito, y hasta la peatonal Florida muestran un número cada vez mayor de puntos de venta con las persianas bajas y los carteles de “Se Alquila”.
Comercios que hasta fines del año pasado ofrecían productos de bazar, indumentaria e hilados, bijouterie y, por supuesto, artefactos y repuestos tecnológicos, enfrentan la dura realidad de carecer de stock suficiente de artículos.
Además son presa de un combo que, en paralelo con el faltante de mercadería, adiciona otras cuestiones, como el aumento de los alquileres y la mayor cautela por parte del público, que debe enfrentar el incremento en el costo de las tarifas y servicios.
La suma de estos factores negativos, alertaron a iProfesional.com distintos especialistas del segmento inmobiliario, amenaza con derivar en un escenario nunca visto en esta última década:el de una baja de al menos 8 puntos en el nivel de ocupación de locales en la Ciudad de Buenos Aires.
“Hasta el año pasado el porcentaje de ocupación era de casi el 98%. Al ritmo que vamos, con las complicaciones en torno a la entrada de productos importados, este indicador va rumbo a caer al 90 por ciento en cuestión de meses”, alertó a este medio Miguel Grehan, director de la división Locales Comerciales de LJ Ramos.
“Los locales vacíos se están haciendo evidentes. Sobre avenida Santa Fe antes tenías que hacer recorridas durante distintos días para poder ubicar un punto libre. La realidad es que hoy no es raro encontrar varios espacios si uno camina algunas cuadras”, agregó.
Desde Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria aportaron una mirada parecida: “Este fenómeno se va haciendo más palpable, sobre todo en avenida Santa Fe. Pero no es excluyente de esa única arteria”, indicó Eva Felice, broker de la consultora.
“En la zona de Once se está repitiendo el mismo cuadro. Esto habla a las claras de cuánto está afectando al comercio las trabas a la importación. Sucede que el bloqueo deja a los empresarios con muy poca mercadería para vender”, añadió.
En esa dirección, desde Adrián Mercado precisaron que muchos de los locales que dejaron de operar sobre la avenida Pueyrredón “se dedicaban a la comercialización de perfumería, electrónica y artículos de bazar. Justamente, líneas que son las más frenadas en la Aduana.
Fernando Ledo, gerente comercial de la inmobiliaria Bullrich, aseguró que la vacancia de locales también se está haciendo sentir en puntos de Caballito, como Acoyte y Rivadavia. También, en las avenidas Cabildo y Las Heras, de Belgrano y Barrio Norte.
“Al haber menos cantidad de productos, los primeros que cierran son los comercios ligados a ítems como los electrónicos o los textiles”, reafirmó.
De esta forma, los dueños de estos espacios comienzan a vivir en carne propia el presente tormentoso que ya afecta a los negocios que ofrecen marcas específicas de vanguardia, comoSony o Apple.
Hace escasos días, iProfesional.com reveló el cierre de tiendas que ofrecen productos de lacompañía de la manzanita en el interior de la Argentina, y la situación de incertidumbre en la que se ven inmersos los Sony Style que operan en la Ciudad de Buenos Aires (ver nota: Lenta “agonía” de Apple y Sony: por trabas a la importación casi no tienen productos y comenzó el cierre de locales).
Cierre por avenidas
“Era impensado, pero el fenómeno de cierres hoy se puede ver hasta en lugares como la peatonal Florida. Ahora recorrés menos de 10 cuadras y encontrás al menos dos carteles de ‘Se Alquila’“, aseguró Grehan.
A modo de ejemplo, Rodrigo Saldaña Toselli, de la inmobiliaria JT, detalló el caso de un local dedicado a la venta de prendas de esquí y alta montaña que cerró sus puertas a raíz de que el grueso de su stock venía del exterior.
“Hay una óptica en Santa Fe y Junín que trabaja hace 40 años. Está especializada en la venta de anteojos de alta calidad, todos importados de Alemania. Pero ahora el dueño tomó la determinación de dar un paso al costado, cansado de luchar para poder ingresar productos a la Argentina. Es el rubro en el que se venía desempeñando hace décadas y no pudo cambiar de actividad, por lo que decidió bajar las persianas en julio”, declaró.
En tanto, Adrián Mercado destacó a este medio el caso de la avenida Santa Fe como un lugar emblemático de los nuevos cierres “por tratarse de una arteria que basa casi todo su potencial de venta en la oferta de productos que vienen de afuera”.
“Para dar una idea de la complejidad del escenario, basta decir que en los locales sobre esa avenida incluso ya no se consiguen ni insumos para los artesanos. El componente básico para hacer, por ejemplo, una vela de parafina viene de afuera. Y hoy encontrar ese material es una rareza tanto en Santa Fe como en Once. Es algo insólito”, señaló.
El cierre de comercios también se hace evidente sobre la avenida Córdoba. Tras una recorrida,iProfesional.com pudo ubicar cuadras en las que había, al menos, dos locales vacíos por cada una de ellas. Específicamente, en el área que se extiende del otro lado de Scalabrini Ortiz, tradicionalmente ocupada por outlets y puntos de venta de indumentaria en general.
En el barrio de Belgrano, alrededor del espacio conocido como La Imprenta, el panorama es similar, al igual que sobre la avenida Corrientes, en el tramo comprendido entre las avenidas Callao y 9 de Julio.
“Ese vacío se observa incluso en esquinas estratégicas. Es algo cuanto menos llamativo. A la falta de mercadería se suma la indecisión de los potenciales nuevos inquilinos, que optan por demorar el alquiler ante la duda sobre si tendrán o no productos para vender una vez instalados”, expresó Grehan.
“No ingresan los productos, los alquileres son muy altos, vienen aumentos de todo tipo y losclientes postergan sus decisiones de compra por el mayor presupuesto familiar que deben afrontar. El resultado de esta combinación se ve reflejado en la mayor vacancia de espacios comerciales”, aseguró Grehan.
El peso de los alquileres
El menor abastecimiento y la actitud más cautelosa de los consumidores no se constituyen en un freno a la hora de renegociar los contratos de alquileres.
“Los valores actuales muestran un alza del 20% este año y no todos los comercios los pueden llegar a solventar”, sostuvo a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
“Si un comercio no tiene variedad de mercadería, no puede vender y se le cae la facturación”, recalcó.
¿Qué valores de renta se manejan en la actualidad? Para responder a este interrogante este medio consultó a expertos, que dieron cuenta de las siguientes cifras:
•Avenida Santa Fe, entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz: entre u$s50 y u$s80 dólares por metro cuadrado.
•Avenida Rivadavia, altura Acoyte: u$s40 a u$s80.
•Avenida Santa Fe, entre Callao y Pueyrredón: u$s40 a u$s70.
•Avenida Cabildo: u$s30 a u$s70.
•Avenida Corrientes, entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz: u$s30 a u$s70.
Aumentos extra
Adrián Mercado mencionó que a este complejo escenario que enfrentan quienes alquilan un espacio comercial también hay que sumarle “los aumentos que muchos propietarios fijan cada seis meses”.
“Algunos dueños vienen aplicando una especie de indexación semestral. Se pactan aumentos. Yeso encarece quizá hasta un 10% anual el valor del alquiler acordado. Muchos firman contratos por tres años. Por ende, la carga se vuelve tremendamente grande con el correr de los meses”, agregó.
Grehan, de LJ Ramos, se refirió a estos incrementos como “retoques” y destacó que cuando la actividad económica se enfría, enfrentarlos se hace más cuesta arriba. Más aun si se dispone de un menor stock de mercadería.
Miguel Altgelt, titular de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios, subrayó que las trabas a la importación “seguirán ganando protagonismo en el mercado locativo y, de no haber cambios en las políticas oficiales, se irán cobrando nuevas víctimas”.
Al igual que Altgelt, la mayoría de los expertos consultados prevén que el “efecto Moreno” traerá más dolores de cabeza y deparará sorpresas poco felices a lo largo de los meses venideros.
http://negocios.iprofesional.com/notas/133282-Efecto-Moreno-por-trabas-a-importaciones-se-multiplican-los-locales-vacos-y-el-nivel-de-ocupacin-cae-por-primera-vez-en-aos

I-Profesional: Alquileres: por recorte de subsidios, las subas serán moderadas y se terminan las “expensas incluidas” (iprofesional.com)
La decisión de “liberar” los valores de los servicios toca de lleno a propietarios e inmobiliarias, que negociarán contratos con costos en ascenso para el inquilino. En paralelo, sueldos de encargados …
La decisión de “liberar” los valores de los servicios toca de lleno a propietarios e inmobiliarias, que negociarán contratos con costos en ascenso para el inquilino. En paralelo, sueldos de encargados y otros servicios obligan a separar expensas de alquileres. ¿Cambian las exigencias para arrendar?
Por Patricio Eleisegui
Apenas iniciado el 2012, los principales actores del segmento inmobiliario comenzaron a afinar el lápiz a fin de ajustar los valores para este nuevo período, para así colocarlos a la altura de un escenario inflacionario que no da tregua.
El ansiado sueño de vivir de rentas vuelve a hacerse presente, como en cada inicio de año, aunque en esta ocasión el contexto se presenta con un tono bastante diferente al de principios del período pasado.
Es que la mayor oferta de unidades destinadas al mercado locativo se está haciendo sentir, si bien es un fenómeno que comenzara a profundizarse desde la segunda mitad del año pasado.
Y a este cambio en las condiciones del mercado de renta se suma otro no menor: la decisión del Gobierno de avanzar con el recorte de los subsidios para luz, agua y gas.
¿Cómo repercutirán estas cuestiones en los precios de los nuevos alquileres pactados y en las renegociaciones? Para responder a este interrogante iProfesional.com consultó a los titulares de distintas inmobiliarias y brokers del sector.
En general, destacan que las alzas serán inevitables -producto del contexto inflacionario- aunque más moderadas que las de otros años.
¿Cuál será el ajuste previsto? Desde consultoras como Reporte Inmobiliario, o inmobiliarias como LJ Ramos, Migliorisi Propiedades, Tizado o Altgelt Negocios, señalan que -en promedio- será de un 15% el tope de incremento para la primera parte del año.
“La luz y el gas dejarán de estar subsidiados para buena parte de la población. Por ende, los inquilinos deberán enfrentar costos adicionales. Por supuesto que esto es tenido en cuenta por los comercializadores y es por eso que este cambio impedirá, al menos en los meses iniciales, grandes subas en las cotizaciones”, comentó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
“Por supuesto, el tono en el que se llevará adelante la negociación dependerá de cada caso en particular. Pero los costos extras, sin dudas, tendrán marcada influencia a la hora de pactar”, agregó Rozados, quien además vaticinó que este nuevo escenario “hará más complicado cerrar acuerdos de alquileres comerciales”.
En el caso de viviendas, las voces consultadas anticiparon que la fuerte disponibilidad de unidades destinadas a la renta -producto de propietarios que ven al ladrillo como refugio de valor y que no encuentran otras alternativas de inversión- hace que quienes quieran rentar sus unidades tomen una postura más flexible.
“Más allá de los avales, se evalúa los antecedentes del inquilino y su comportamiento en contratos anteriores. Cada vez menos se piden dos o tres garantías. Y esta tendencia se profundizará este año. Vale más que no te incumplan el contrato. Además, nada asegura que el garante no se vuelva insolvente”, aseguró a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
En tanto, el alquiler a través de paquetes que incluyen expensas seguirá en descenso. Y no son pocos los agentes inmobiliarios que sostienen que esta alternativa irá desapareciendo en el transcurso de este año.
“Hay mucha incertidumbre con respecto al aumento de sueldos de los encargados y el precio de los servicios”, remarcó Adrián Franze, socio gerente de Tizado Recoleta.
Y agregó: “Seguir con la opción de los paquetes implica una importante pérdida de rentabilidad para quien ofrece una propiedad en alquiler”.
El tenor de los aumentos
Con el recorte de subsidios como variable determinante, Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo a iProfesional.com que “los aumentos de alquileres de viviendas estarán en torno al 15%“.
El directivo remarcó que el alza será menor a la que exhiban otros rubros -tales como los gastos de mantenimiento y servicios.
“Esto no hará otra cosa que disminuir la rentabilidad del propietario aún más, a pesar de que actualmente se ubica en uno de sus mínimos históricos, del orden del 3% o 4% anual”, dijo.
Dina Crusizio, directora de la división Residencial de LJ Ramos, también fijó posición sobre ese porcentaje de aumento.
La experta, además de la suba del gas, el agua, o el servicio eléctrico, también consideró el aumento del ABL como otro factor de peso a la hora de fijar las nuevas cotizaciones.
“El aumento del ABL y las expensas impactará fuertemente en el bolsillo del locatario y en la rentabilidad del locador. Esto se verá incluso en barrios de alta demanda”, indicó a iProfesional.com.
Una oferta que crece
Así las cosas, quita de subsidios y una mayor oferta se alzan como los dos principales “amortiguadores” para morigerar las subas.
“La oferta es mucha. Se concluyeron numerosos proyectos inmobiliarios y lo cierto es que ya casi no hay espacio para la especulación en los precios. Antes, el propietario tenía mayores posibilidades de establecer las condiciones de negociación. Eso cambió”, comentó Migliorisi.
“El grueso de los emprendimientos que se cerraron durante 2011 tuvieron como destino el alquiler. Hoy el inquilino tiene mucho más margen para elegir. Y la realidad es que más allá de los barrios tradicionales, hay opciones en casi todas las zonas de Capital Federal”, agregó.
Franze, de Tizado Recoleta, indicó que la disponibilidad de departamentos se concentra, principalmente, en las unidades de dos y tres ambientes en desmedro de los monoambientes.
“Hay una mayor demanda de ese tipo de viviendas. Hoy la oferta de unidades de un ambientes es muy poca, aunque los monoambientes fueron los emprendimientos que más se comercializaron el año pasado. Por lo general, los departamentos de un ambiente se reciclan para una posterior reventa y no son puestos en alquiler”, puntualizó.
¿Dónde se concentrará mayormente la demanda? “Se dará en los mismos barrios que vienen mostrando un mayor nivel de desarrollos terminados. Palermo, Caballito y Belgrano, marcarán la tendencia. Son los lugares más buscados por la clase media del interior que llega a la Capital o por aquellos porteños que buscan el cambio hacia zonas de mayor desarrollo urbano y actividad económica”, dijo.
Franze, de Tizado Recoleta, sumó Villa Urquiza y Núñez como lugares que también exhibirán una mayor cantidad de requerimientos.
“Recoleta, Barrio Norte, Palermo, siguen mostrando que crecen más y más cada año. Pero también hay que incluir a Villa Urquiza, que muestra una expansión producto de la ampliación de la línea B de subterráneos”, aseveró.
Garantías que disminuyen y adiós a los paquetes
Un aspecto que, según algunos especialistas del sector, viene evidenciando fuertes cambios tiene que ver con las exigencias a las que deben responder los potenciales inquilinos.
“La premisa fundamental es que el interesado cuente con un buen trabajo, y que haya cumplido con todos sus contratos anteriores. Eso de pedir dos o tres garantías está cambiando. Importa más la calidad del que alquila que sus referencias. Si bien no es una tendencia mayoritaria está cobrando protagonismo en las inmobiliarias”, aseguró Migliorisi.
Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, detalló los requerimientos más comunes: “Honorarios que rondan el 5% de la suma total del contrato. Y un depósito que puede ser de 1 o 2 meses“.
“Mantener el llamado convenio paquete resulta muy difícil. Esto es así porque, en proporción, cada año aumentan más las expensas que el valor de la locación en sí mismo. Por citar un ejemplo: si este año se incrementa un 25% el sueldo de los encargados, en edificios chicos puede generar un impacto mayor en expensas. Y con la rentabilidad del propietario en baja esa modalidad no resiste”, sostuvo Migliorisi.
Altgelt se pronunció en el mismo sentido: “Se pide el alquiler más las expensas. Como estas últimas no tienen un valor definido, los propietarios prefieren que la renta sea la renta”.

Real estate: el “boom” del negocio de desarrollar ahora se potencia en más avenidas porteñas (iprofesional.com)
A la par del incremento en el nivel de obras en Las Cañitas, sendas como Scalabrini Ortiz, Córdoba, Caseros, y Rivadavia muestran cada vez más desarrollos iniciados. Los motivos que explican …
A la par del incremento en el nivel de obras en Las Cañitas, sendas como Scalabrini Ortiz, Córdoba, Caseros, y Rivadavia muestran cada vez más desarrollos iniciados. Los motivos que explican la nueva tendencia. ¿A cuánto asciende el valor del metro cuadrado en estas zonas?
Por Patricio Eleisegui
El incremento de la actividad comercial en algunos barrios de Buenos Aires, sumado a la escasez de espacios para desarrollar nuevas obras, poco a poco está consolidando la actividad del real estate en puntos diversos de la Ciudad.
En paralelo a modelos exitosos como Puerto Madero o Palermo Hollywood, la construcción comenzó a pegar fuerte en espacios de gran movimiento comercial y gastronómico, y también en escenarios que los empresarios del sector califican como “recuperados” por el gobierno porteño.
Avenidas como Scalabrini Ortiz y Córdoba, en los tramos que comprenden a Palermo y Villa Crespo, Salvador María del Carril, Olazábal, Beiró y Congreso, en Villa Urquiza, Devoto y Villa Pueyrredón, y Caseros, en el trayecto que va de Parque de los Patricios a Barracas, aparecen como los sitios que concentran otra renovada apuesta al ladrillo.
Algo similar ocurre sobre la avenida Rivadavia, entre Del Barco Centera y Carabobo hasta Directorio, esto es, Caballito hasta casi Flores. O en el polígono que forman Luis María Campos, Dorrego y Del Libertador, que suma más de 35 edificaciones en marcha.
“La escasez de terrenos en las zonas más tradicionales o en los puntos de la Ciudad más demandados está empujando la construcción a otros lugares de Buenos Aires. Básicamente, se va metiendo cada vez más en los barrios”, comentó a iProfesional.com Roberto Ledo, director ejecutivo de Bullrich.
“También está el mérito en las nuevas áreas que se van sumando a partir de mejoras promovidas por el Ejecutivo porteño. Una muestra de eso, sin dudas, es la avenida Caseros, donde se trabajó en la rezonificación, se hicieron boulevares, y además se potenció la actividad comercial de la mano del distrito tecnológico“, agregó.
Una muestra de lo pujante que se exhibe el real estate fuera de los destinos tradicionales de grandes obras puede ubicarse en las 42 manzanas que hay al sur de avenida Rivadavia, entre las mencionadas Del Barco Centenera y Carabobo hasta Directorio.
En ese recorte, Reporte Inmobiliario ubicó 92 edificios en construcción o recientemente terminados. Esto es, un promedio de 1,7 obras por manzana.
Al momento de dar cuenta de estos movimientos, Gustavo Ortolá, titular de Like Propiedades, puso el foco en la decisión de muchos inversores de poner en ladrillos desembolsos que en otros momentos tenían un destino económico diferente.
“En casi todos los casos, se ve la construcción de edificios con unidades pequeñas, y que van destinadas a un alquiler posterior. El objetivo: preservar el capital. Por otro lado, el grueso de los emprendimientos que se están dando en la mayoría de las avenidas porteñas cuenta con muy pocos amenities”, sostuvo a iProfesional.com.
“Entonces, lo que queda claro es que no son proyectos para luego ser habitados por los mismos inversores. La renta o la recolocación de estos activos parecen ser los motores que mueven la inversión. Lo interesante es que mes a mes, el nivel desarrollos se incrementa”, añadió.
El avance en Scalabrini Ortiz
La intensa actividad comercial que muestra la avenida Scalabrini Ortiz es señalada por desarrolladores e inmobiliarias como la principal variable a tomar en cuenta al abordar el crecimiento que muestra la avenida en términos de nuevos proyectos.
En esa dirección, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, fijó en “20 edificios en alrededor de 10 cuadras” el mayor nivel de construcciones que se está dando en esa senda.
“La principal actividad de real estate se está dando entre el 1.000 y el 2.200 de esa avenida. Casi la totalidad de los proyectos se iniciaron en 2011, y estarían concluidos para, a más tardar, 2014. Son edificios que además incorporan locales en sus plantas bajas. Esto para aprovechar el crecimiento comercial de la zona”, dijo a iProfesional.com.
¿Qué particularidades presentan estas edificaciones? No más de 10 pisos con departamentos pequeños o medianos, amenities como pileta, gimnasio, y laundry, y el ya mencionado local comercial en la planta baja.
“El boom de la construcción se remonta a 2002 y 2003, y el gran crecimiento de Palermo Soho empujó una vía fabulosa como Scalabrini Ortiz. En este tramo, para un lado está la avenida Córdoba, para el otro Santa Fe y entre las dos encontrás todos los medios de transporte, incluso la línea D del subte”, declaró Claudia Bonomo, gerente de la Sucursal Plaza Guadalupe de Tizado.
En cuanto a los valores que ostenta la zona, Migliorisi precisó que “en Scalabrini Ortiz el metro cuadrado a construir parte de un piso de 2.500 dólares y trepa hasta prácticamente los 3.000“.
Ladrillo en Rivadavia
De la mano de una tendencia que viene engrosando su tamaño de 2005 a esta parte, la construcción sobre avenida Rivadavia sigue haciéndose fuerte entre Caballito y el barrio de Flores.
Como ya se comentó, entre Del Barco Centenera y Carabobo hasta directorio, la traza presenta 92 obras en construcción. Pero el derrame hacia el sur no se da sólo en el límite de Caballito sino también en pleno Flores.
De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en este barrio en 2006 había 20 desarrollos que sumaban 31.726 metros cuadrados, mientras que en la actualidad hay 32 desarrollos por 68.744 metros cuadrados en total.
Esta intensa actividad repercute en los precios. Hoy, el metro cuadrado a estrenar se cotiza en promedio a u$s2.300, un 21% más que en 2010.
El salto en el precio y la cantidad de obras es más evidente si se compara con las cifras de 2005. Hace seis años, en la misma zona había apenas 40 edificaciones en marcha, y el metro cuadrado valía en promedio 1.055 dólares.
“A diferencia de otras zonas de Capital, en ese sector sigue habiendo lotes disponibles para construir. La incidencia de la tierra en el precio, es decir el costo del suelo sobre el valor de cada metro cuadrado vendible, sigue siendo accesible. Ronda los u$s500 el metro cuadrado, mientras que en Barrio Norte, por ejemplo, está los 1.000, y por eso el metros cuadrado se termina vendiendo en unos u$s3.200″, señaló Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Villa Pueyrredón, Devoto y Urquiza
Ya en Villa Pueyrredón, el fenómeno de la fuerte construcción se aglutina principalmente en torno a la avenida Salvador María del Carril.
“En su mayoría, la avenida muestra edificaciones con menos de cinco años de antigüedad. Y se continúa desarrollando. En nuestro caso, contamos con tres proyectos sólo en ese punto”, indicó a iProfesional.com Gustavo Ortolá, de Like Propiedades.
El precio del metro cuadrado construido en la zona, aseguró el especialista, alcanza un tope de 2.800 dólares. “El mismo parámetro puede aplicarse a los proyectos que se están desarrollando también en Villa Urquiza y Devoto”, dijo.
Congreso, Lope de Vega, Beiró, Olazábal, son algunos de los nombres que evidencian subas en el ritmo de edificación en el último lustro.
Algo similar ocurre en la avenida Caseros, en el tramo que va de Parque de los Patricios a Barracas. “Se trata de una avenida que carecía de proyectos, pero poco a poco comenzó a incorporar propuestas. Y la tendencia, por fortuna, también está repercutiendo en otros espacios cercanos como la avenida Garay o la calle Uspallata”, afirmó a iProfesional.com Roberto Ledo, de Bullrich.
“Ayudó el reciclado que se hizo en la zona de Parque de los Patricios, y los boulevares que se levantaron del otro lado de la autopista, muy cerca de la estación Constitución. El hecho de que también exista espacio para construir en esas áreas motoriza el interés de muchos desarrolladores”, agregó.
Para luego concluir: “Este movimiento, como es lógico, también se hace sentir en la mejora del valor del metro cuadrado. Actualmente, el precio de la unidad construida está en el orden de los 2.200 dólares. Como en otros casos, los proyectos que se llevan a cabo son principalmente para una renta posterior”.
Sigue el movimiento en Las Cañitas
Más allá de los proyectos que crecen en otras latitudes de la Ciudad, lo cierto es que el real estate en zonas muy cotizadas de Capital Federal sigue hacia adelante.
Una muestra: a pesar del encarecimiento en los costos de los terrenos y los materiales para la construcción, en Las Cañitas -barrio porteño de Palermo- hoy es posible ubicar hasta 36 edificaciones en marcha.
En ese punto, el metro cuadrado se estaciona en casi u$s3.000, el doble que hace seis años. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en el polígono limitado por Del Libertador, Luis María Campos y Dorrego el precio promedio de la unidad en los edificios nuevos es de u$s2.934, un 8,55% más que el año pasado.
Asimismo, la consultora detectó que en algunos emprendimientos se llega a pedir hasta u$s4.000, una cifra similar a la de Puerto Madero.