mercado inmobiliario argentino

7/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo hacen, temen el tener que “reaprovisionarse” de divisas en el mercado paralelo. ¿Qué sucede con obras en ejecución y 0km?

Por Patricio Eleisegui
“Pesificación”, a los tumbos: “sí” en la venta de autos, “no” en departamentos y “maso” en fideicomisos al costo
07/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo hacen, temen el tener que “reaprovisionarse” de divisas en el mercado paralelo. ¿Qué sucede con obras en ejecución y 0km?
Por Patricio Eleisegui
“El clima está raro, no se sabe bien lo que va a pasar y entonces se demoran las operaciones”. “Las restricciones cambiarias golpearon la venta, porque pocos propietarios aceptan recibir pesos”.

“Sé de mucha gente que tiene plata en la cuenta debidamente justificada y aun así no se les permite comprar dólares“. “Se achicó el mercado”. “En obras con alto grado de avance no queda otra que aceptar la moneda local”.

Estas, y otras expresiones del mismo tenor, se repiten a diario entre los actores del sector, desde dueños de inmobiliarias hasta desarrolladores.

Precisamente, estos últimos optaron por frenar algunos emprendimientos, ante una realidad que les impone tener que desembolsar dólares -para, por ejemplo, la compra de un terreno- y luego verse obligados a tener que recibir moneda local.

La situación no es tan compleja en el caso de los autos: “Aceptamos pesos para la compra devehículos importados”. “Ante el temor de perder ventas -en un año en el que se habla de un enfriamiento de la economía- nos fuimos acostumbrando a tomarlos”, son frases que se recogen de boca de dueños y encargados de agencias.

Ladrillo nuevo y usado quieren dólares
Históricamente, el “lubricante” que aceitó el mercado inmobiliario ha sido el dólar, tanto en lacompraventa como a la hora de fijar los valores de referencia del metro cuadrado en las distintas zonas, sean éstas premium o no, independientemente de la categoría del inmueble.

Es por eso que, quitar de “cuajo” esa práctica de pagar en divisa estadounidense resultaextremadamente difícil.

Más aun, en un mercado en el cual buena parte de la oferta proviene de particulares einversores que imponen sus condiciones, al no tener urgencia para desprenderse de la unidad, habida cuenta de que ésta fue comprada con las ganancias obtenidas del campo (sector rural) o del boom de consumo (sector urbano) y no con deuda bancaria.

De modo tal que si no reciben dólares por la operación o un valor muy cercano al quereclaman se muestran reticentes a vender.

Y esto se comprueba claramente en lo sucedido en el primer tramo del año, en el que cayó fuerte el volumen de operaciones, no así el precio. A modo de ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, se registró una baja de casi 20% en las escrituraciones de febrero (poco más de 3.000) sin que esto haga mella en las cotizaciones.

Todo en “verde”
En el mercado de viviendas a estrenar y usadas se redujo el caudal de operaciones y esto, de por sí, genera alarma en las inmobiliarias.

“El mercado inmobiliario se achicó. Hay menos compradores y, en paralelo, también muchosvendedores se muestran más reticentes a entregar su unidad”, sostiene Miguel Algelt, de la inmobiliaria homónima.

En general, las fuentes consultadas sostienen que, en gran medida, esto sucede porque observan que el dólar blue que se pacta en el mercado informal no para de alejarse del valor del oficial.

Y esto tiene una marcada incidencia. Es que, según explica el dueño de una agencia muy reconocida en el barrio de Belgrano, “muchos particulares, si venden, entienden que posiblemente tengan que recurrir a ese circuito para reaprovisionarse de billetes verdes”.

Y agrega: “Eso les genera cierto temor porque es un mercado que no dominan, no saben bien cómo manejarse, se mueve por referidos y, además, conlleva el riesgo de tener que desplazarse con el dinero”.

Así las cosas, “los interesados prefieren esperar y los dueños optan por conservar el inmueble si no reciben dólares a cambio”, destaca Algelt.

Por el lado de la oferta, “el mercado residencial sigue utilizando a la divisa estadounidensecomo referencia”, indica Mario Leone, gerente de bienes raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.

“Los vendedores en su gran mayoría no pactan en pesos”, coincide en afirmar Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

“Los casos que tuvimos en los que los compradores tenían una parte en moneda local se cayeron, porque no pudieron hacerse de los dólares para completar la diferencia”, cuenta  Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria.

Otro de los factores que incide fuertemente es el hecho de que quienes poseen propiedades no encuentran alternativas de inversión que otorguen buenas ganancias a riesgos moderados.

En cambio la vivienda sigue revalorizándose -sin tener que hacer nada y de forma permanente- lo que funciona como un fuerte desincentivo para desprenderse de ella.

Y este factor incide tanto que ya no importa lo poco que se obtiene por un alquiler, si es que el dueño decide rentarla.

En efecto, actualmente las unidades otorgan la renta neta más baja de la última década(entre 3% y 5%) producto, justamente, de la mayor oferta derivada de una gran cantidad de inversores que prefieren no desprenderse de ellas.

Desde FAM Inmobiliaria, Montoreano le agrega un componente adicional al actual contexto: “El escenario político no es bueno”, lo que también infunde un mayor temor a la hora de tener que decidir una operación.

¿Este enfriamiento en el nivel de transacciones, puede derivar en una baja de precios? Los actores del sector no lo ven como altamente probable.

Señalan que la mayoría de las operaciones se realizan en efectivo y el apalancamiento en base a créditos hipotecarios está en sus valores más bajos de las últimas décadas (cercano a un 5%, según datos de mercado), factores que “inmunizan” el valor del metro cuadrado ante escenarios recesivos.

Obras en ejecución, “parte y parte”
En el caso de los desarrollos que ya arrancaron, que aún están en etapa de concreción -y que el“cepo cambiario” los sorprendió a mitad de camino– la decisión de aceptar pesos se torna un poco más flexible.

“A mí las restricciones a la compra de dólares me tomaron por sorpresa y ya con el proyecto en marcha. De haberlo sabido antes no sé si me hubiese embarcado. Ahora, teniendo que pagar proveedores no me queda otra que aceptar moneda local”, afirma un conocido desarrollador que prefiere el off the record.

Aunque aclara: “Trato de cubrirme vendiendo las unidades un poquito más caras, por si después tengo que salir a comprar dólar paralelo para reponer lo que invertí”.

En parte por necesidad, en parte porque “no les queda otra”, quienes están en obra vendiendo bajo la modalidad de fideicomisos al costo se muestran menos reticentes a aceptar una parte en pesos como unidad de transacción.

“En el caso de los inmuebles usados o terminados se da un gran problema: los vendedores quieren dólares y muchos compradores no los pueden conseguir. Distinta es la situación de los desarrolladores, que necesitan pesos para comprar materiales y pagar mano de obra”, asegura a iProfesional.com Martín Dapelo, director de JDapelo Consultora Inmobiliaria.

En igual sentido Leone, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, afirma: “El control cambiario se dio de forma inesperada. Frente a eso, se opta por pesificar, ya que quienes se alinean con esta postura pueden colocar más fácil sus unidades”.

“En el caso de un fideicomiso al costo, hemos vendido ya un 50% y parte de los adelantos los hemos tomado en pesos”, asegura a iProfesional.com Altgelt.

Sin embargo, tal como diera cuenta este medio, muchos desarrolladores -reticentes a pactar todo en moneda local- están optando por un “menú” mixto, que combina:

  • Dólares, por el proporcional que representa la incidencia del terreno.
  • Pesos, por el componente de materiales, mano de obra y otros gastos.

Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales, hasta puede superar esa cifra y llegar a u$s1.400.

“Pesificación”, a los tumbos: “sí” en la venta de autos, “no” en departamentos y “maso” en fideicomisos al costo
07/05/2012 La irrupción forzada del peso tras el “cepo al dólar” modificó la forma en que los argentinos adquieren viviendas o vehículos. Los propietarios no tienen apuro en vender y, si lo hacen, temen el tener que “reaprovisionarse” de divisas en el mercado paralelo. ¿Qué sucede con obras en ejecución y 0km?
Por Patricio Eleisegui
“El clima está raro, no se sabe bien lo que va a pasar y entonces se demoran las operaciones”. “Las restricciones cambiarias golpearon la venta, porque pocos propietarios aceptan recibir pesos”.

“Sé de mucha gente que tiene plata en la cuenta debidamente justificada y aun así no se les permite comprar dólares“. “Se achicó el mercado”. “En obras con alto grado de avance no queda otra que aceptar la moneda local”.

Estas, y otras expresiones del mismo tenor, se repiten a diario entre los actores del sector, desde dueños de inmobiliarias hasta desarrolladores.

Precisamente, estos últimos optaron por frenar algunos emprendimientos, ante una realidad que les impone tener que desembolsar dólares -para, por ejemplo, la compra de un terreno- y luego verse obligados a tener que recibir moneda local.

La situación no es tan compleja en el caso de los autos: “Aceptamos pesos para la compra devehículos importados”. “Ante el temor de perder ventas -en un año en el que se habla de un enfriamiento de la economía- nos fuimos acostumbrando a tomarlos”, son frases que se recogen de boca de dueños y encargados de agencias.

Ladrillo nuevo y usado quieren dólares
Históricamente, el “lubricante” que aceitó el mercado inmobiliario ha sido el dólar, tanto en lacompraventa como a la hora de fijar los valores de referencia del metro cuadrado en las distintas zonas, sean éstas premium o no, independientemente de la categoría del inmueble.

Es por eso que, quitar de “cuajo” esa práctica de pagar en divisa estadounidense resultaextremadamente difícil.

Más aun, en un mercado en el cual buena parte de la oferta proviene de particulares einversores que imponen sus condiciones, al no tener urgencia para desprenderse de la unidad, habida cuenta de que ésta fue comprada con las ganancias obtenidas del campo (sector rural) o del boom de consumo (sector urbano) y no con deuda bancaria.

De modo tal que si no reciben dólares por la operación o un valor muy cercano al quereclaman se muestran reticentes a vender.

Y esto se comprueba claramente en lo sucedido en el primer tramo del año, en el que cayó fuerte el volumen de operaciones, no así el precio. A modo de ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, se registró una baja de casi 20% en las escrituraciones de febrero (poco más de 3.000) sin que esto haga mella en las cotizaciones.

Todo en “verde”
En el mercado de viviendas a estrenar y usadas se redujo el caudal de operaciones y esto, de por sí, genera alarma en las inmobiliarias.

“El mercado inmobiliario se achicó. Hay menos compradores y, en paralelo, también muchosvendedores se muestran más reticentes a entregar su unidad”, sostiene Miguel Algelt, de la inmobiliaria homónima.

En general, las fuentes consultadas sostienen que, en gran medida, esto sucede porque observan que el dólar blue que se pacta en el mercado informal no para de alejarse del valor del oficial.

Y esto tiene una marcada incidencia. Es que, según explica el dueño de una agencia muy reconocida en el barrio de Belgrano, “muchos particulares, si venden, entienden que posiblemente tengan que recurrir a ese circuito para reaprovisionarse de billetes verdes”.

Y agrega: “Eso les genera cierto temor porque es un mercado que no dominan, no saben bien cómo manejarse, se mueve por referidos y, además, conlleva el riesgo de tener que desplazarse con el dinero”.

Así las cosas, “los interesados prefieren esperar y los dueños optan por conservar el inmueble si no reciben dólares a cambio”, destaca Algelt.

Por el lado de la oferta, “el mercado residencial sigue utilizando a la divisa estadounidensecomo referencia”, indica Mario Leone, gerente de bienes raíces de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.

“Los vendedores en su gran mayoría no pactan en pesos”, coincide en afirmar Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

“Los casos que tuvimos en los que los compradores tenían una parte en moneda local se cayeron, porque no pudieron hacerse de los dólares para completar la diferencia”, cuenta  Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria.

Otro de los factores que incide fuertemente es el hecho de que quienes poseen propiedades no encuentran alternativas de inversión que otorguen buenas ganancias a riesgos moderados.

En cambio la vivienda sigue revalorizándose -sin tener que hacer nada y de forma permanente- lo que funciona como un fuerte desincentivo para desprenderse de ella.

Y este factor incide tanto que ya no importa lo poco que se obtiene por un alquiler, si es que el dueño decide rentarla.

En efecto, actualmente las unidades otorgan la renta neta más baja de la última década(entre 3% y 5%) producto, justamente, de la mayor oferta derivada de una gran cantidad de inversores que prefieren no desprenderse de ellas.

Desde FAM Inmobiliaria, Montoreano le agrega un componente adicional al actual contexto: “El escenario político no es bueno”, lo que también infunde un mayor temor a la hora de tener que decidir una operación.

¿Este enfriamiento en el nivel de transacciones, puede derivar en una baja de precios? Los actores del sector no lo ven como altamente probable.

Señalan que la mayoría de las operaciones se realizan en efectivo y el apalancamiento en base a créditos hipotecarios está en sus valores más bajos de las últimas décadas (cercano a un 5%, según datos de mercado), factores que “inmunizan” el valor del metro cuadrado ante escenarios recesivos.

Obras en ejecución, “parte y parte”
En el caso de los desarrollos que ya arrancaron, que aún están en etapa de concreción -y que el“cepo cambiario” los sorprendió a mitad de camino– la decisión de aceptar pesos se torna un poco más flexible.

“A mí las restricciones a la compra de dólares me tomaron por sorpresa y ya con el proyecto en marcha. De haberlo sabido antes no sé si me hubiese embarcado. Ahora, teniendo que pagar proveedores no me queda otra que aceptar moneda local”, afirma un conocido desarrollador que prefiere el off the record.

Aunque aclara: “Trato de cubrirme vendiendo las unidades un poquito más caras, por si después tengo que salir a comprar dólar paralelo para reponer lo que invertí”.

En parte por necesidad, en parte porque “no les queda otra”, quienes están en obra vendiendo bajo la modalidad de fideicomisos al costo se muestran menos reticentes a aceptar una parte en pesos como unidad de transacción.

“En el caso de los inmuebles usados o terminados se da un gran problema: los vendedores quieren dólares y muchos compradores no los pueden conseguir. Distinta es la situación de los desarrolladores, que necesitan pesos para comprar materiales y pagar mano de obra”, asegura a iProfesional.com Martín Dapelo, director de JDapelo Consultora Inmobiliaria.

En igual sentido Leone, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, afirma: “El control cambiario se dio de forma inesperada. Frente a eso, se opta por pesificar, ya que quienes se alinean con esta postura pueden colocar más fácil sus unidades”.

“En el caso de un fideicomiso al costo, hemos vendido ya un 50% y parte de los adelantos los hemos tomado en pesos”, asegura a iProfesional.com Altgelt.

Sin embargo, tal como diera cuenta este medio, muchos desarrolladores -reticentes a pactar todo en moneda local- están optando por un “menú” mixto, que combina:

  • Dólares, por el proporcional que representa la incidencia del terreno.
  • Pesos, por el componente de materiales, mano de obra y otros gastos.

Cabe destacar que la incidencia de la tierra en zonas de alta demanda ya se acerca a los u$s1.000 y, en algunos casos excepcionales, hasta puede superar esa cifra y llegar a u$s1.400.

A eso hay que adicionarle entre u$s1.000 y u$s1.200 que implica la construcción en edificios de categoría.

“Se está optando por la cancelación en dólares para el terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en moneda local, que se van actualizando. Antes de las restricciones cambiarias, lo normal era todo en billetes verdes”, afirma a iProfesional.com Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.

¿En base a qué indicador se actualizan los pagos mensuales? “Para el caso de las obras desde boca de pozo, las cuotas en pesos se indexan según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)”, señala Luis Ramos, presidente de LJ Ramos.

Los autos importados, más amigos del peso
Fuera del ámbito de los ladrillos, el peso argentino ganó una fuerte relevancia en lacomercialización de automóviles. Sobre todo en las últimas semanas, en lo que hace al pago de reservas y cancelaciones para la compra de vehículos importados.

En este sentido, Alberto Príncipe, presidente de la Cámara del Comercio Automotor (CCA), y titular de una agencia Hyundai, afirma a iProfesional.com que “en este tiempo ganó mucha más presencia el peso y es así como se está llevando a cabo la comercialización”.

“Al tiempo de la implementación de los controles oficiales, empezaron a notarse los cambios en lo que hace al predominio de la moneda local sobre la estadounidense en adelantos y cancelaciones“, subraya.

Y agrega: “En nuestro caso, quien puede paga en dólares, pero si no también aceptamos el peso para la compra de un importado”.

Al igual que Príncipe, Dante Álvarez, titular de la Asociación de Concesionarios de Automotores de la República Argentina (ACARA), afirma que “el uso de moneda local ya pasó a ser normalpara la mayoría de las agencias”.

“En mi caso, soy concesionario de Peugeot y los importados los ofrezco en pesos, reserva incluida. Muchos de los que estaban dando señas en dólares cambiaron de modalidad”, puntualiza.

En los últimos días, varios dueños de agencias de importados dieron cuenta de que lasoperaciones habían aumentado producto de particulares que venden sus dólares en elmercado paralelo, se hacen de más pesos y cancelan el vehículo, abaratándose así el automóvil en moneda local.

“Quienes tienen dólares guardados prevén que el oficial no llegará ni siquiera a mitad de año alo que vale hoy el blue”, sostiene una fuente empresarial del sector.