La decisión de “liberar” los valores de los servicios toca de lleno a propietarios e inmobiliarias, que negociarán contratos con costos en ascenso para el inquilino. En paralelo, sueldos de encargados y otros servicios obligan a separar expensas de alquileres. ¿Cambian las exigencias para arrendar?
Por Patricio Eleisegui
Apenas iniciado el 2012, los principales actores del segmento inmobiliario comenzaron a afinar el lápiz a fin de ajustar los valores para este nuevo período, para así colocarlos a la altura de un escenario inflacionario que no da tregua.
El ansiado sueño de vivir de rentas vuelve a hacerse presente, como en cada inicio de año, aunque en esta ocasión el contexto se presenta con un tono bastante diferente al de principios del período pasado.
Es que la mayor oferta de unidades destinadas al mercado locativo se está haciendo sentir, si bien es un fenómeno que comenzara a profundizarse desde la segunda mitad del año pasado.
Y a este cambio en las condiciones del mercado de renta se suma otro no menor: la decisión del Gobierno de avanzar con el recorte de los subsidios para luz, agua y gas.
¿Cómo repercutirán estas cuestiones en los precios de los nuevos alquileres pactados y en las renegociaciones? Para responder a este interrogante iProfesional.com consultó a los titulares de distintas inmobiliarias y brokers del sector.
En general, destacan que las alzas serán inevitables -producto del contexto inflacionario- aunque más moderadas que las de otros años.
¿Cuál será el ajuste previsto? Desde consultoras como Reporte Inmobiliario, o inmobiliarias como LJ Ramos, Migliorisi Propiedades, Tizado o Altgelt Negocios, señalan que -en promedio- será de un 15% el tope de incremento para la primera parte del año.
“La luz y el gas dejarán de estar subsidiados para buena parte de la población. Por ende, los inquilinos deberán enfrentar costos adicionales. Por supuesto que esto es tenido en cuenta por los comercializadores y es por eso que este cambio impedirá, al menos en los meses iniciales, grandes subas en las cotizaciones”, comentó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
“Por supuesto, el tono en el que se llevará adelante la negociación dependerá de cada caso en particular. Pero los costos extras, sin dudas, tendrán marcada influencia a la hora de pactar”, agregó Rozados, quien además vaticinó que este nuevo escenario “hará más complicado cerrar acuerdos de alquileres comerciales”.
En el caso de viviendas, las voces consultadas anticiparon que la fuerte disponibilidad de unidades destinadas a la renta -producto de propietarios que ven al ladrillo como refugio de valor y que no encuentran otras alternativas de inversión- hace que quienes quieran rentar sus unidades tomen una postura más flexible.
“Más allá de los avales, se evalúa los antecedentes del inquilino y su comportamiento en contratos anteriores. Cada vez menos se piden dos o tres garantías. Y esta tendencia se profundizará este año. Vale más que no te incumplan el contrato. Además, nada asegura que el garante no se vuelva insolvente”, aseguró a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
En tanto, el alquiler a través de paquetes que incluyen expensas seguirá en descenso. Y no son pocos los agentes inmobiliarios que sostienen que esta alternativa irá desapareciendo en el transcurso de este año.
“Hay mucha incertidumbre con respecto al aumento de sueldos de los encargados y el precio de los servicios”, remarcó Adrián Franze, socio gerente de Tizado Recoleta.
Y agregó: “Seguir con la opción de los paquetes implica una importante pérdida de rentabilidad para quien ofrece una propiedad en alquiler”.
El tenor de los aumentos
Con el recorte de subsidios como variable determinante, Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo a iProfesional.com que “los aumentos de alquileres de viviendas estarán en torno al 15%“.
El directivo remarcó que el alza será menor a la que exhiban otros rubros -tales como los gastos de mantenimiento y servicios.
“Esto no hará otra cosa que disminuir la rentabilidad del propietario aún más, a pesar de que actualmente se ubica en uno de sus mínimos históricos, del orden del 3% o 4% anual”, dijo.
Dina Crusizio, directora de la división Residencial de LJ Ramos, también fijó posición sobre ese porcentaje de aumento.
La experta, además de la suba del gas, el agua, o el servicio eléctrico, también consideró el aumento del ABL como otro factor de peso a la hora de fijar las nuevas cotizaciones.
“El aumento del ABL y las expensas impactará fuertemente en el bolsillo del locatario y en la rentabilidad del locador. Esto se verá incluso en barrios de alta demanda”, indicó a iProfesional.com.
Una oferta que crece
Así las cosas, quita de subsidios y una mayor oferta se alzan como los dos principales “amortiguadores” para morigerar las subas.
“La oferta es mucha. Se concluyeron numerosos proyectos inmobiliarios y lo cierto es que ya casi no hay espacio para la especulación en los precios. Antes, el propietario tenía mayores posibilidades de establecer las condiciones de negociación. Eso cambió”, comentó Migliorisi.
“El grueso de los emprendimientos que se cerraron durante 2011 tuvieron como destino el alquiler. Hoy el inquilino tiene mucho más margen para elegir. Y la realidad es que más allá de los barrios tradicionales, hay opciones en casi todas las zonas de Capital Federal”, agregó.
Franze, de Tizado Recoleta, indicó que la disponibilidad de departamentos se concentra, principalmente, en las unidades de dos y tres ambientes en desmedro de los monoambientes.
“Hay una mayor demanda de ese tipo de viviendas. Hoy la oferta de unidades de un ambientes es muy poca, aunque los monoambientes fueron los emprendimientos que más se comercializaron el año pasado. Por lo general, los departamentos de un ambiente se reciclan para una posterior reventa y no son puestos en alquiler”, puntualizó.
¿Dónde se concentrará mayormente la demanda? “Se dará en los mismos barrios que vienen mostrando un mayor nivel de desarrollos terminados. Palermo, Caballito y Belgrano, marcarán la tendencia. Son los lugares más buscados por la clase media del interior que llega a la Capital o por aquellos porteños que buscan el cambio hacia zonas de mayor desarrollo urbano y actividad económica”, dijo.
Franze, de Tizado Recoleta, sumó Villa Urquiza y Núñez como lugares que también exhibirán una mayor cantidad de requerimientos.
“Recoleta, Barrio Norte, Palermo, siguen mostrando que crecen más y más cada año. Pero también hay que incluir a Villa Urquiza, que muestra una expansión producto de la ampliación de la línea B de subterráneos”, aseveró.
Garantías que disminuyen y adiós a los paquetes
Un aspecto que, según algunos especialistas del sector, viene evidenciando fuertes cambios tiene que ver con las exigencias a las que deben responder los potenciales inquilinos.
“La premisa fundamental es que el interesado cuente con un buen trabajo, y que haya cumplido con todos sus contratos anteriores. Eso de pedir dos o tres garantías está cambiando. Importa más la calidad del que alquila que sus referencias. Si bien no es una tendencia mayoritaria está cobrando protagonismo en las inmobiliarias”, aseguró Migliorisi.
Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, detalló los requerimientos más comunes: “Honorarios que rondan el 5% de la suma total del contrato. Y un depósito que puede ser de 1 o 2 meses“.
“Mantener el llamado convenio paquete resulta muy difícil. Esto es así porque, en proporción, cada año aumentan más las expensas que el valor de la locación en sí mismo. Por citar un ejemplo: si este año se incrementa un 25% el sueldo de los encargados, en edificios chicos puede generar un impacto mayor en expensas. Y con la rentabilidad del propietario en baja esa modalidad no resiste”, sostuvo Migliorisi.
Altgelt se pronunció en el mismo sentido: “Se pide el alquiler más las expensas. Como estas últimas no tienen un valor definido, los propietarios prefieren que la renta sea la renta”.