Nuevo fenómeno del mercado inmobiliario porteño: Crece la venta de ph en Buenos Aires 2025
Por Diego MIgliorisi *
Las unidades tipo casa continuan liderando el segmento mas demandado de ciudad. son 8500 inmuebles de esta tipologia que se encunetran en venta sobre un total de 115000 en Buenos Aires . Cúales son las causas de este crecimiento.
Bajó la cantidad de inmuebles en venta en la ciudad
Una nueva tendencia está marcando con fuerza el pulso del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires: crece de forma sostenida la demanda de inmuebles tipo casa —particularmente PH— mientras la oferta total de propiedades en venta cae notablemente. Según el análisis exclusivo que venimos realizando desde Migliorisi Propiedades, el stock de unidades ofertadas descendió de un récord histórico de más de 170.000 propiedades en 2022 a alrededor de 115.000 en la actualidad. Este ajuste marca el fin de la crisis de sobreoferta que estancó al sector durante años.
En este nuevo escenario, los PH y casas se convierten en el bien más deseado y escaso del mercado. Actualmente, hay solo 8.500 unidades tipo casa en venta, lo que representa apenas un 9% del total de inmuebles publicados en la Ciudad. Un número bajo en comparación con el nivel de consultas y búsquedas, que duplican en promedio las de un departamento convencional.
¿Por qué el comprador busca un PH?
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Privacidad. Luz natural. Espacio propio. Aire libre. Sin expensas. Estos son los argumentos que hacen que cada vez más porteños opten por comprar un PH. En un contexto donde se prioriza la calidad de vida, muchos compradores prefieren mantenerse dentro de la ciudad pero en ambientes más tranquilos, luminosos y funcionales. La independencia de decisiones, la baja densidad constructiva de los barrios donde se ubican y el acceso rápido al transporte consolidan aún más esta elección.
Los PH representan menos del 15% del stock construido en Buenos Aires, y una porción todavía menor del mercado en venta. Esta escasez eleva la competencia entre compradores, generando un fenómeno de “atomización de la demanda”, donde muchos interesados se disputan una misma unidad. Las propiedades con terraza, patio o sol directo se venden más rápido y, en ocasiones, hasta con sobreprecio.
Luz, zonificación y valorización
En este segmento, la luminosidad no es un detalle menor: una propiedad tipo casa puede valer entre un 10 y un 15% más que un departamento tradicional si cuenta con buena orientación y espacios abiertos. Por el contrario, si un PH está inmerso entre medianeras altas y tiene poca luz, su valor puede caer drásticamente.
Por eso, antes de comprar o vender, es clave revisar la zonificación: aunque muchos PH están en barrios de casas bajas, hay zonas donde se permiten edificios. Un desarrollo futuro contiguo puede afectar la calidad de vida, la luz, y con ello, el precio de reventa.
Porqué que valen más los PH.
Gracias a las nuevas medidas macroeconómicas como la reactivación del crédito hipotecario, el fin del cepo cambiario, el dinero proveniente de blanqueos de capital y la baja de la inflación, el mercado inmobiliario porteño comenzó su recuperación. Aun así, el acceso al crédito en los PH sigue siendo limitado: muchos no tienen superficies regularizadas en planos, por lo que el banco no otorga crédito.
Pero esto no frena el fenómeno. La demanda creció abruptamente y la velocidad de venta de los PH es hoy una de las más rápidas del mercado. En muchos casos, los compradores están dispuestos a pagar más por menos, si eso significa ganar en calidad de vida.
¿Y el precio?
Existen PH que por superficie y estado compiten en precio con inmuebles sobre lote propio, pero incluso en ese rango alto muchos compradores priorizan ubicación y estilo de vida sobre la posesión del terreno. La decisión emocional pesa más que la lógica fría del metro cuadrado.
El valor de reciclar: PH hechos a medida
Muchos PH presentan estructura sólida pero requieren reciclaje. Para el comprador ideal, esto no es una desventaja, sino una oportunidad para diseñar su casa soñada. Cocinas abiertas, baños modernos, materiales nobles, techos altos. La posibilidad de moldear el espacio a gusto es uno de los grandes motivadores del mercado. Y para quienes no quieren esperar, también hay unidades totalmente recicladas listas para mudarse.
¿Tenés un PH? Es tu momento.
Si sos propietario de un PH, este es el momento de revalorizarlo. La escasez, la demanda y la valorización están de tu lado. La ciudad vive una verdadera revolución inmobiliaria donde las unidades tipo casa vuelven al centro de la escena.
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*El autor Diego MIgliorisi es Corredor inmobiliario (263) , abogado , master comunicacion politica , escritor , especialista en altas tecnologias y director de MIgliorisi propiedades .
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