Locales en esquina: valores 2023

Porque valen mas los locales en esquina. 5 consejos para elegir el mejor

Las esquinas tienen una impronta comercial muy distinta al local tradicional, una de las principales características es su visibilidad de alto impacto a diferencia del local que también adecuada.

Locales en esquina: valores 2023 en caba
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También debemos considerar, que hay menos oferta de locales en la esquina que el local tradicional de mitad de cuadra. Eso los hace un poco únicos, principalmente si se trata de ubicaciones en las y cuáles avenidas o casi comerciales de la ciudad.

En referencia a los puntos comercial estratégico como la avenida Corrientes, santa fe, cabildo, Córdoba, por si tiene algunos ejemplos, nos encontramos con la siguiente situación.

  • de las 4 esquinas solamente una va a dar a los 2 tránsitos, obviamente el valor va a ser superior a cualquier local de la cuadra de similares características
  • otro de los locales dará un solo tránsito de la avenida principal
  • la tercera esquina, también va a dar un solo tránsito, pero si se trata de una calle, se le considera como la tercera esquina más importante
  • por último, la cuarta esquina que no da a ninguno de los dos tránsitos.

En resumidas cuentas,  existen importantes diferencias en los valores de cotización de los inmuebles comerciales sobre via publica, incluso puede valer mucho más un pequeño local en, que el inmueble sobre la misma calle de mayor superficie.

Los locales en esquina tienen más valor por varias razones:

  1. Visibilidad: Los locales en esquina tienen una mayor visibilidad, lo que significa que son más fácilmente visibles desde la calle y, por lo tanto, más atractivos para los clientes potenciales.
  2. Accesibilidad: Los locales en esquina suelen ser más fácilmente accesibles e identificables para las marcas o productos que ofrecen, ya que generalmente tienen más entradas y salidas.
  3. Espacio adicional: A menudo, los locales en esquina tienen más espacio adicional debido a la forma en que están situados en la esquina de la calle.
  4. Demanda: La demanda de locales en esquina es a menudo más alta debido a las ventajas mencionadas anteriormente.

En general, los locales en esquina son considerados más valiosos debido a su visibilidad, accesibilidad, espacio adicional y demanda. Esto puede hacer que sean más costosos que otros locales en la misma área, pero también pueden proporcionar una mayor rentabilidad y una inversión más sólida a largo plazo

Que tenemos en cuenta a tasar un local en esquina

Tasar un inmueble no es una ciencia exacta, no existe una fórmula mágica que nos va a determinar cuánto vale con exactitud cada propiedad y le podemos cotizar con una tabla de valores.

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Para hacer un trabajo profesional completo que no infiera en charlatanerías baratas, debemos tomarnos el tiempo suficiente de hacer un estudio de mercado sobre la situación que se nos presenta, en este caso trazar un local comercial en esquina.

Por un lado debemos considerar que no vale lo mismo metro de vidriera de un local a mitad de cuadra, que podrá ser visto por el transeúnte, de reojo por algunos vehículos y medios de comunicación que circulan por la calle o avenida. A diferencia de una esquina que, en el mejor de los casos puede ser vista por los tránsitos de ambas manos.

Por más pequeña que sea la esquina, la impronta comercial quiere dejar un mensaje. Si bien los metros de vidriera son muy importantes, porque es la esencia del local. Es el motivo por el cual está con entrada a la calle y no está en un primer piso interno.

El valor del metro en una esquina puede incluso duplicar o triplicar, el precio del local de al lado o cualquiera de la misma cuadra.

Si bien no todas las esquinas valen lo mismo, debemos considerar que si ponemos un local a la calle porque queremos que nos vea la gente y que la publico nos visite a comprar.

Por eso no son lo mismo todas las esquinas, y obviamente no son lo mismo todos los locales.

Una de las tareas más importantes que debemos hacer, y es analizar la cantidad de público que circula de a pie por día, la cantidad de vehículos que visualizan la propiedad, ya sea en tiempo completo de espera en el semáforo ( las 3 primeras hileras de vehículos verán completo lo que queremos transmitir desde nuestra esquina), y también el fragmento de segundos que puede llegar a divisar quienes simplemente pasan con el semáforo en verde.

Una vez que tenemos estos números nos enfocaremos a determinar el poder comercial del local que estamos tasando.

Si no conocemos la proyección de lo que estamos cotizando jamás vamos a poder determinar un valor de acuerdo a las características que tiene el inmueble.

Claro está que el otro factor que no es menor, es que en muchos casos al haber tan pocas esquinas en venta y en las principales avenidas están contadas con los dedos de la mano, es como tener las joyas de la abuela.

Es decir, la poca oferta y la extrema demanda – por qué todo inversor de locales quieres o esquina- , así también que los valores se mantengan muy por encima del local tradicional.

Pero no debemos engañarnos, porque no es lo mismo una esquina que pasan 100000 personas por mes, a una esquina que pasan 500000 personas por mes.

Cada caso hay que analizarlo en forma puntual y profesional. Aunque resulte engorroso, es fundamental trabajar en las estimaciones del público y esa proyección que potencia el flujo comercial.

Analizar Juan de gente pasa por más por los locales lo hacen las principales marcas cuando quieren instalarse en una zona determinada para no errarle a su proyecto de expansión comercial. También lo tiene que hacer el profesional y inmobiliario y se lo tiene que transmitir al posible comprador, porque quizás lo sorprenda gratamente.

La vigencia de las esquinas. Internet versus locales

Mucho se habla de el desembarco de las plataformas virtuales y la migración de las empresas de comercios y servicios hacia el e-commerce.

Eso en gran parte real, porque con el correr del tiempo algunos rubros comenzaron a facturar más por el canal digital que por el local de la Calle. Mejoró mucho el servicio de entrega, la velocidad, y también la calidad del producto.

Estas empresas decidieron alquilar o comprar inmuebles en zonas menos comerciales, ahorrando grandes sumas de dinero en alquileres y estructura comercial externa, para apostar cada vez con más fuerza a los canales de venta digitales.

Seguramente estarán de acuerdo conmigo que en internet es una autopista que está despierta las 24 horas del día, y que la automatización digital ha llegado para quedarse como un aliado estratégico de muchos rubros. Pero esto no significa que la llegada de el e-commerce represente la desaparición de los locales comerciales.

Se trata de una importante transición en los tipos de rubro que vamos a ver en las calles de las principales ciudades de Argentina. Hay rubros que no van a volver a estar en la vía pública como estábamos acostumbrados a verlos.

Serán remplazados por comercio de cercanía, gastronomía y rubros que requieran indefectiblemente una visita al local para hacer una compra.  Se debe considerar tambien que la marca precise esta posicionados en determinadas ubicaciones.

Sin lugar a duda, el local tradicional ya avanzada la Revolución tecnológica, no vale lo mismo. simplemente porque tiene menos demanda. Porque su competencia es internet, ese difuso universo paralelo que cautiva a la población y cambió categóricamente la vida de las personas, ya que prácticamente se utiliza internet y sus plataformas informáticas en forma constante determinante.

Cada día más, las acciones que realizamos durante el día y nuestras obligaciones dependen de internet y sus plataformas.

Las esquinas, tiene una realidad distinta, porque mezclan comercio con branding, posicionamiento de marca estratégico. Esto significa que fueron los que menos sufrieron frente a los cambios tecnológicos, porque quien circula por la ciudad, de la forma que sea, va a encontrarse de frente con una esquina.

Recibirá un mensaje con una llamada a la acción, cosa que un local en mitad de cuadra lo podrá hacer en forma muy relativa, precisamente por su ubicación.

Por eso cuando esos supuestos iluminados que dicen que los locales van a morir a manos de internet, analizan una realidad a medias.

La vigencia de las esquinas. Internet versus locales
La vigencia de las esquinas. Internet versus locales

Porque como primera respuesta a esa banal afirmación, es que las ciudades van a continuar llenas de gente que es el cumple por ellas y es una nueva competencia, y la gente desde su casa posiblemente busque lo que desee a través de su dispositivo móvil o su computadora, seguirá caminando por las calles.

Es decir, las esquinas mantendrán siempre su vigencia por ser esquinas y por ser únicas. el comercio tradicional deberá replantearse constantemente ofrecer algo distinto de lo que el comprador puede obtener en internet.

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Por Diego Migliorisi

 

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