Las claves para una operación segura

Las claves para una operación segura

 

 

Con el objeto de lograr una mejor comprensión de la las cuestiones jurídicas-inmobiliarias dedico estas breves líneas.

La vivienda es considerada el sustento material más importante de una familia, es la suma de esfuerzos conjuntos, de fortaleza, de ilusiones, de  proyectos de vida, de crecimiento, de intimidad y de libertad.

 

Es  por ello que resulta fundamental un asesoramiento profesional, trasparente e imparcial ya sea por medio de corredores matriculados, abogados, contadores, escribanos, arquitectos, etcétera. Pero considero que el cliente no debe contratar a ciegas , es decir sin tener conocimiento del espíritu de la operación y es por ello que les remito la siguiente informacion :

 

Titularidad del inmueble :

 

Tanto para una operación de venta y alquiler es fundamental corroborar la titularidad de los propietarios ,

Dicha titularidad se verifica por medio de la solicitud de un certificado de dominio al registro de la propiedad de la provincia en donde este situado el bien, allí nos informara la unidad funcional y la dirección exacta del inmueble objeto de la transacción, los titulares  anteriores (si los hubo)  que aparecerán tachados y los titulares actuales (quienes deben firmar) al final sin tachaduras.

 

Quienes figuran en el certificado de dominio como titulares son las personas que deben firmar la transacción. En el caso de personas jurídicas dependiendo si con S.A o SRL los firmantes serán sus socios gerente o presidentes que figuren en el contrato socio o estatuto, o bien en las respectivos libros de actas.

 

Vale señalar que tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser representadas por terceros por medio de poderes especiales de disposición para el caso de venta  o administración para el caso de alquiler.

 

Para finalizar este punto es importante verificar que los firmantes no se encuentren inhibidos para realizar la operación inmobiliaria. Para ello es determinante constatarlo mediante la solicitud de un certificado de inhibision de todos los titulares del inmueble o en su defecto de la persona jurídica.

Dicho certificado al igual que el de domino se solicita al registro de la propiedad inmueble, destacando que en la Argentina no existe un registro nacional sino un por cada provincia y por Caba.

 

Gravámenes :

 

  • En la segunda columna del certificado de dominio aparecen los gravámenes, medidas cautelares  e hipotecas, si las hay aparecerán los datos de los embargantes o acreedores, juzgado, fecha, y demás datos del gravamen.
  • En algunos casos los montos (para verificar la vigencia de los mismos no deben estar tachados (en Caba)  y los embargos preventivos tienen plazo perentorio de 2 años y definitivo 5 años).
  • La tercera columna del certificado es la destinada a las cancelaciones de embargos e hipotecas, esa mención es acompañada por la tachadura del correspondiente gravemente en la columna en donde figuraba el gravamen.

 

 

 

  • Hasta aquí logramos informarnos quienes son las personas que deben firmar y si el inmueble tiene restricciones jurídicas para firmar una operación inmobiliaria.
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Inmuebles de sucesión :

 

  • Cabe señalar en los inmuebles que se venden y su origen es producto de una  sucesión o testamento no inscripto en el registro de la propiedad inmueble llevan una verificación adicional. Se debe constatar que los firmantes sean  los declarados en el juicio sucesorio como herederos. Si bien obviamente el asesor jurídico o notarial estará siempre presente, es bueno que el interesado puede comprender como al menos constatar estos datos.

 

Los interesados pueden registrarse gratuitamente en portales de libre acceso como www.pjn.gov.ar , www.legislaw.com.ar o  contratar los servicio de www.causasjudiciales.com.ar (este de de paga) , y con el numero de expediente y juzgado en el que tramita el juicio sucesorio ( informacion que proveerá el propietario) , podrá observar diferentes ítems , el más importante será el “autos” que los constituya  herederos en la declaratoria o en el testamento y la denuncia de los mismos en el expediente ( es recomendable que quien hace esta verificación lo haga bajo el asesoramiento de un profesional del derecho , abogado o escribano, pues no es de tan fácil lectura y si hay cesiones de derechos o compensaciones puede dar lugar a interpretaciones erróneas).

  • También es de trascendental importancia la solicitud del certificado de inhibición de las personas que venden el inmueble (ósea las que figuran como titulares en el certificado de dominio) y la de los causantes o cedentes en el caso que no se haya inscripto la sucesión a nombre de los herederos.

 

Superficies fuera de plano :

 

  • A estos elementos indispensables para tener mayor tranquilidad en la firma de un boleto de compraventa, seña o contrato de alquiler, en algunos casos habría que sumarle copia de planos fundamentalmente en el tipo casa para constatar y tomar conocimiento de construcciones anti-reglamentarias en unidades con patios o balcones terrazas para verificar que coincida el construido con la  realidad.
  •  No obstante de que las partes acuerden por escrito la venta del inmueble con construcciones no contempladas en planos, de esta forma no existe ni engaño ni malas interpretaciones – sobre superficies cubiertas que por regla no lo eran-,  y la operación se realiza con la verdad sobre la mesa.
  • Aclarar estas situaciones con un sustento escrito, lo considero muy importante porque es un elemento básico en la transparencia  de la operación, y las partes se ahorraran un mal momento y visitar los tribunales.  Por ello al informar el vendedor al comprar de la situación, y este aceptar en forma expresa, la situación es clara y no hay litigio.
  • Cuando el vendedor actúa representado por un apoderado es indispensable que el escribano interviniente referencie el poder para asegurar  de su vigencia, es decir bien el poder puede tener un vencimiento de hasta 99 años el mismo pudo haber sido revocado o el poderdante fallecido.
  • Por lo tanto antes de firman una operación inmobiliaria – en donde el vendedor utilizara un apoderado-  , es recomendable solicitar al escribano interviniente referenciar la validez del poder. Demás esta decir  que se deberá exhibir el poder original.
  • Compra de inmuebles a estrenar:
  • Cuando se compra un inmueble a estrenar y la obra este en proceso de ejecución además del certificado de dominio del terreno y la inhibición de las personas que venden o la sociedad se tendrá que tener a disposición el plano de obra con la respectiva aprobación municipal.
  • Para todos los casos si el vendedor es una sociedad se deberá tener a disposición la copia del estatuto o contrato social y el acta donde autorice al presidente , socio gerente o tercero autorizado a vender ( generalmente estas facultades esta en el mismo estatuto), generalmente se pide el libro de actas para verificar que no haya cambiado los cargo ni se haya derogado la decisión de la venta en una posterior asamblea
  • En resumen estos son los requisitos básicos para firmar un boleto de compra venta o contrato de alquiler con la mayor seguridad.

 

 

*Por  Diego F Migliorisi

 

*Abogado – Corredor inmobiliario 

Socio gerente de Migliorisi Propiedad

Especialista en derecho informático,  comparado e inmobiliario

Colaborados de la Latin America Studies Associatión

 

Integrante del Colegio Público de Abogados de Capital Federal

International Technology Law association

Miembro de la American Society of Comparative Law

Federación interamericana de Abogados

Asociation Internationale de Droit Penal

Asociación Interamericana de Derecho Internacional Privado

 

 

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