La demanda actual de inmuebles en construcción 2023. Que edificar en cada barrio.
Nuestra empresa tiene diferentes áreas y diferentes responsabilidades, una de ellas es asesorar a los desarrolladores que están iniciando un emprendimiento sobre la demanda presente y la proyección que podemos observar en los años siguientes. durante el proceso de construcción hasta su finalización
Este asesoramiento es sumamente complejo y la responsabilidad es realmente alta. estamos hablando de que mínimamente una obra de 1000 m2 representa una inversión de al menos 1 millón de dólares. Si el desarrollador leerá el producto, es posible que el resultado no sea el esperado.
Por eso cuando nuestros clientes y desarrolladores nos consultan en primera medida en dónde comprar y qué construir, también n qué construir en algo que ya compraron. es fundamental hacer un análisis exhaustivo de la oferta y de la demanda y las respectivas proyecciones.
Si bien nuestro equipo tiene décadas de experiencia en los principales barrios de la ciudad de Buenos Aires, no somos de quienes apelan a la soberbia y un micrófono para afirmarle la audiencia que nos la sabemos todas y somos los dueños de la verdad. Tenemos que hacer un análisis profesional y fundamentado, para poder brindar realmente la respuesta correcta.
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Análisis permanente de mercado
El análisis correcto no es una percepción a una sensación de lo que pasa, tiene que tener fundamentos tangibles, comprobables, con experiencia de campo y con jurisprudencia empírica.
Es decir, para poder asesorar correctamente hay que conocer la trinchera, la demanda local, la demanda de terceros lugares hacia el lugar donde 1 pretende desarrollar. No es solamente una planilla de Excel y una percepción optimista de lo que pueda llegar a ocurrir.
Nosotros constantemente analizamos la demanda del mercado, tanto de quienes precisan mudarse en forma inmediata, como los que tienen intenciones de invertir a futuro en inmuebles a estrenar.
El análisis incluye la cantidad de unidades de una tipología que tiene un barrio o una zona, los medios de locomoción, las Obras Públicas que pueden mejorar o empeorar la zona. los barrios linderos que proyectan el crecimiento. Como es el caso de Palermo hacia villa Crespo y chacarita.
Son muchas variables que van más allá de una expresión de deseo. en muchos casos la percepción de los desarrolladores era menor a nuestro análisis y fue comprobado en forma tangible luego de los resultados obtenidos en el proceso de venta.
En otros advertimos sobre las dificultades de la zona o la tipología. Nuestro análisis y nuestra experiencia siempre nos dio la razón. más en un mercado dinámico que la verdad se va proyectando de acuerdo a diferentes factores políticos y macroeconómicos. Aunque el lugar y la tipología que se decide desarrollar es clave y está por sobre esos factores centrales.
Por citar un simple ejemplo si un grupo de desarrolladores compra un terreno en paternal A pocas cuadras de la cancha argentino junior, y desea desarrollar pisos de lujo de 500 metros cuadrados. Aunque los venda al costo con certeza podemos afirmar que las ventas prácticamente van a ser nulas.
En otro orden de cosas si deciden desarrollar unidades de 3 ambientes compactas, a un valor ticket de soporte de la zona, posiblemente el desarrollo sea un éxito.
La verdad y el criterio profesional por sobre todas las cosas
Uno de los principios que me enseñaron mis abuelos cuando apenas terminaba la secundaria y comenzaban bien de abajo haciendo guardias de inmobiliarias, afirmaba el pensamiento de que la verdad pragmática debe estar sobre el deseo infundado de éxito. es decir, siempre debemos ir con claridad y con fundamentos contundentes, aunque representen en algunos casos un balde de agua fría para las ilusiones de nuestros clientes.
Si lo que se plantea desarrollar es algo inviable o bien se puede realizar algo más efectivo y contundente, siempre es importante plantearlo sin titubeos. Eso es lo que hacemos cuando cientos de grupos inversores o desarrolladores nos han venido y nos vienen a ver para analizar sus proyectos en los 8 barrios que tenemos absoluta injerencia.
Es decir, nosotros queremos el éxito del proyecto no queremos formar parte de una idea equivocada y de un fracaso, por eso planteamos nuestro análisis fundamental desde el primer momento.
Otros en las cuestiones que nosotros tenemos muy presente y si el análisis de flujo de inversión que va a tener la obra, ya que nuestros clientes nos compran por la confianza que tienen hacia nuestra empresa y confían que si le recomendamos invertir en un proyecto determinado esa obra se va a terminar en tiempo y en la forma pautada.
Por eso, luego de estar convencidos de qué se proyecto tiene viabilidad, analizamos la proyección y los riesgos de su realización. es decir, si los desarrolladores tienen experiencia, solvencia suficiente para terminar la obra. Si precisan vender para poder continuar, o bien sean hipotecado solicitados préstamos para el desarrollo del edificio.
A partir de decía análisis interno decidimos o no sí vamos a comercializar un emprendimiento de pozo o decidimos declinar la propuesta.
Esta postura quizás es estricta para algunos, tuvo como resultado que, en casi 7 décadas de trayectoria, los desarrolladores que nos eligieron y que nosotros elegimos cumplieron con lo prometido.
Esto que planteo no significa que no existan riesgos externos como la imprevisibilidad, accidentes, casos fortuitos. cómo puede ocurrir en cualquier parte del mundo y más en la Argentina que estás acostumbrada a transitar crisis importantes a nivel económico social cada tantos años. aunque una empresa fuerte continúa a flote más allá de la tormenta y más temprano que tarde cumple con sus objetivos.
El Valor ticket: la clave
Hay zonas que demandan viviendas de lujo y el valor final puede tener un coeficiente más alto del promedio, yo hacía por las características de la zona o del emprendimiento. pero la realidad es que, en muchos barrios, como, por ejemplo, Almagro, villa Crespo, paternal, chacarita, colegiales, Palermo, por citar algunos, las unidades tienen un valor de soporte que lo establece el mismo mercado.
Por eso es fundamental conocer y asesorarse sobre ese valor final de la unidad por la cual el mercado está dispuesto a pagar.
Por citar un ejemplo si desarrollamos hermosísimos departamentos de 2 ambientes de 60 metros cuadrados en el barrio villa Crespo, no podemos pretender venderlos al mismo valor de 1 de 40 metros de la misma tipología.
Con esto lo que planteo es que, si cuando comenzamos a pensar un emprendimiento, no conocemos los valores techo por lo cual el cliente está dispuesto a pagar, el estudio de factibilidad que vamos a hacer de la propia obra va a estar errado, y si voy a ver reflejado en un resultado totalmente distinto al planteado.
Salvando las distancias hace varios años, un Gru grupo inversor nos consulta sobre un emprendimiento de dúplex de 2 ambientes de 65 metros, en una buena ubicación de Villa Crespo. nuestro equipo recomendó no hacer esa tipología porque la demanda no iba a pagar el metro cuadrado al mismo valor promedio de unos dos ambientes a estrenar tradicional.
El proyecto ya estaba decidido, por lo tanto, solo tuvimos la posibilidad de cotizar en base a esa decisión. nuestra evolución en materia de cotización fue objetivo y fundamentada, frente a quienes manifestaban con Excel en mano, una simple multiplicación de un valor de metro cuadrado por metros vendibles.
Plantear nuestra postura nos costó no tomar ese emprendimiento, pero jamás íbamos a traicionar nuestro criterio profesional y nuestra verdad pragmática con conocimiento de campo.
El tiempo nos dio la razón, habían errado en el proyecto. nosotros le habíamos planteado construyan otra tipología o consideren venderos metro cuadrado más bajo.
Cuando la obra concluyó algunos inversores decidieron alquilarlos porque no los podían vender al valor proyectado, otros decidieron adecuarlo, y otros volvieron para que los vendamos conforme a nuestro planteo desde el minuto cero.
Con esto quiero decir que cerrarle el proyecto puede salir muy caro, y el análisis a su vez va mucho más allá del valor ticket sino también de la competencia y la demanda.
La importancia de analizar la demanda y la competencia
Es decir, si en un barrio tenemos la mayor cantidad de emprendimiento a estrenar de 1 y dos ambientes, la competencia en principio puede ser por calidad, pero también lo será por precio.
Si en ese barrio se construyó muy poco de otro tipo de tipologías como 3 y 4 ambientes, debemos con mayor claridad analizar sortear la competencia que tenemos con unidades más pequeñas y trabajar sobre la demanda y el valor de soporte de otras tipologías.
Hay barrios en la ciudad de Buenos Aires que se construyeron muy pocas unidades grandes y no hay demanda porque no hay oferta. La clave está en general la oferta adecuada.
Por otro lado, y claro está que las unidades más pequeñas son más fáciles de ubicar, que las unidades familiares. estas últimas en su gran mayoría se van a realizar avanzada o terminada la obra. Porque hay gente que compra para mudarse y vivir en forma permanente.
Si bien aquí hay una cuestión financiera, esta situación no escapa a la realidad del mercado inmobiliario Argentina. de esta forma se debe analizar si competir con precio en las tipologías masivas o esperar y ganar mercado a mediano plazo.
Como esta el mercado de inmuebles a estrenar
Luego de varios años de crisis del mercado inmobiliario no puedo afirmar estamos atravesando un momento de auge en ventas departamento de pozo, sino todo lo contrario. la venta en este estado de obra es muy lenta y esporádica, más tratándose de un año electoral. La falta de previsibilidad y el contexto inflacionario.
Es decir, un proyecto no puede plantearse hoy en día – salvo contadas excepciones-, que su desarrollo va a depender de la preventa. Aunque es importante destacar que el valor del metro cuadrado a estrenar es el más atractivo de los últimos 10 años con una potencia habilidad de crecimiento durante el proceso de construcción más que considerable. Por eso comprar en pozo en 2023 representa una oportunidad que no se va a ver en el futuro.
Distintas la situación de los inmuebles que están terminados o a punto de terminarse, aunque el crédito sea inexistente, se observó marcado activo y un nivel razonable de concreciones.
En resumidas cuentas, un inmueble a estrenar terminado, a un precio de mercado que no supere el valor ticket promedio de la zona se va a vender.
Casos que rompen la regla
La excepción a la regla o al comportamiento natural del mercado siempre está, y fundamentalmente lo encontramos en emprendimientos o tipologías muy opuestas. Tal es el caso de los micro apartamentos que no superan los 22 m2, por ejemplo, o como las unidades premium o ubicaciones quirúrgicas sumamente demandadas.
El cliente se representa la oportunidad única de poder vivir en ese lugar, o la oportunidad indiscutible de comprar un inmueble por poco más del valor histórico de una cochera.
Terrenos en oportunidad Aquí
El futuro de los emprendimientos a estrenar
En mi opinión creo que quien invierte en un desarrollo a estrenar, no solo está haciendo un excelente negocio porque el valor de la propiedad se va a recuperar a mediano plazo. Sino que dependiendo de la zona y la tipología que el comprador está adquiriendo va a lograr un avalúo extra que es el efecto consolidación de la cuadra o de la zona.
Por ello los grupos inversores que nos vienen a ver para que analicemos juntos o que le demos nuestra opinión sobre si es el momento el construir o esperar. La respuesta es que sigan hacia adelante, si bien no vamos a tener los resultados de la primera década del siglo XXI donde se vendía prácticamente el 100% al inicio de la demolición, pero si está dando un fenómeno donde se puede conseguir terrenos a valores muy atractivos y un costo de la construcción – aunque en los últimos meses superó los movimientos del dólar-, muy muy razonable a comparación de los valores de los últimos 10 años.
Es decir, quien invierte hoy y tienen la paciencia de esperar la recuperación del mercado, que no va a hacer más que el proceso de desarrollo de la obra, va a estar haciendo una muy buena inversión.
Las tipologías recomendadas y demandas en cada barrio
Cada barrio o su barrio, cada tipología tiene una realidad distinta, no por ello que desarrollar en este breve resumen la realidad de cada 1 de sus segmentos extendería por sobremanera una nota periodística de coyuntura, invitando a coordinar las reuniones que sean necesarias con nuestro equipo para analizar cada caso en particular y que el grupo inversor puede tener una devolución concreta y fundamentada conforme a cada proyecto específico.
Por Diego Migliorisi
Corredor inmobiliario, Abogado, escritor, Magister en comunicación
Entrevistas personalizadas gerencia@migliorisi.com.ar
Construcción. Construcción unidades a estrenar.
Construcción por barrios. Demanda de inmuebles en Construcción
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