Iniciativa ley de alquileres 2023: Prestigiosas instituciones presentaron un proyecto de ley en diputados
Luego de 3 años de la sanción de la ley que regulan los alquileres en la República Argentina y obteniendo resultados manifiestos de un absoluto fracaso, las principales instituciones que componen la cadena de valores del sector inmobiliario argentino presentó una iniciativa particular con un proyecto de ley para resolver la problemática que ha generado la presente normativa.
El resultado de una ley que es inaplicable en un país con alta inflación y con falta de previsibilidad, no era otro destino que el fracaso.
Pensar en Argentina a 3 años en un contexto donde difícilmente se puede merituado lo que puede ocurrir en los próximos meses, en la cabeza del propietario que invierte sus dólares, y en algunos casos los ahorros de toda su vida en un inmueble, en muchos casos decide no arriesgar y esperar hasta que aclare.
Respecto a la actualización anual que plantea la actual normativa , Es otra de las trabas que ha generado esta situación catastrófica en el segmiento de viviednas para alquilar. El propietario solo cobra bien el primer mes del año luego tiene que esperar 11 meses para recién empatarle a la inflación.
Sumado a ello el aumento de los impuestos municipales, provinciales, extensas , afectan todos los meses un poco más la baja rentabilidad que hoy tienen los alquileres en la Argentina.
Esta situación llevo que muchos propietarios decidieran retirar los inmuebles de alquiler y en muchos casos colocarlos a la venta. Llevó también a que muchos inversores que tenían el proyecto de comprar un inmueble ya sea usado o en proceso de construcción para luego destinarlo al alquiler declinen esa posibilidad ante un escenario adverso .
Por otro lado los locatarios han sido uno de los sectores más afectados con esta normativa. Al tener menos oferta a causa de la ley vigente, muchos propietarios también decidieron no renovar sus contratos, tampoco se ingresaron nuevos inmuebles al mercado, generando así una terrible crisis por falta de oferta que se fue incrementando año tras año desde la sanción en el año 2020.
Los intentos de modificación y derogación de la ley de alquileres
Durante el en los últimos 2 años se han presentado varios proyectos de ley para derogar por completo la norma, sancionar nuevas normativas respecto el alquiler de viviendas en Argentina, y en algunos casos se propuso volver al régimen anterior, sin contemplar que el régimen anterior prohibía la indexación o actualización. Eso seria peor aun.
Pero la Unión de las principales instituciones que representan al sector inmobiliario del desarrollo y a los propietarios de inmuebles decidieron plantear a los millones de ciudadanos afectados por esta problemática una alternativa concisa y contundente a través del instrumento de iniciativa particular.
De esta forma el 13 de julio de 2023 se presentó en mesa de entradas de la Cámara de Diputados de la nación un proyecto elaborado por dichas entidades que plantea la modificación de 2 artículos puntuales. En el proyecto se solicita que la actualización pase de 1 año a cada cuatro meses, dándole más previsibilidad a las partes, y alentando a que muchos propietarios vuelvan a depositar inmuebles en el mercado del alquiler, ya que estarían perdiendo menos frente a la inflación. Y Por otro lado la modificación del plazo mínimo de las locaciones de vivienda a 2 años.
Si bien algunos dicen que 2 años en la Argentina hace una eternidad, incluyendo que tenemos elecciones cada 2 años e inclusive en las elecciones de medio término la incertidumbre es moneda corriente. En mi opinión considero que es un plazo razonable para poder contratar y darle la posibilidad de las partes de desarrollar una actividad relación contractual con la previsión de rigor.
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Crisis y Esperanza: La Realidad del Mercado Inmobiliario Argentino 2023
Siguen la problemática de fondo no resuelta por este proyecto cuya autoría es de prestigiosas instituciones de la sociedad civil, imprime sin lugar a dudas certidumbre, previsibilidad, y confianza en el mercado para que sea más que un paliativo y muchos inmuebles vuelvan al mercado. Logrando de esta forma incrementar la oferta y paliar en cierta forma la desesperante situación de miles de inquilinos que no encuentran alternativas para vivir por la escasez de oferta.
También al volver la oferta muchos propietarios comienzan a percibir sus rentas, inversores se animan nuevamente adquirir propiedades , incluso inmuebles a estrenar, potenciando así toda la cadena de valores de la construcción. Sin lugar a dudas la aprobación de un proyecto de estas características tendría efectos dinámicos y se podrían ver en muy corto plazo.
Todas estas instituciones y los diferentes asesores que formaron parte de esta iniciativa tenemos décadas de experiencia y análisis de mercado. Vivimos la realidad todos los días , desde aquí todos los días estamos en contacto con propietarios, inquilinos hay inversores que los une la incertidumbre, y la imprevisibilidad.
Esta iniciativa viene a contribuir a brindar ese elemento tan importante para el mercado inmobiliario argentino que es la confianza y poder proyectar aunque sea a corto plazo.
Es indispensable que se trate la modificación a esta normativa en forma urgente porque son millones de personas las que están sufriendo esta problemática que incluso también afecta a la economía nacional en forma directa.
Por Diego Migliorisi
El autor es abogado , escritor , corredor inmobiliario,analista político, magister en comunicación política, director de Migliorisi propiedades, especialista en tecnología , seguridad publica y vivienda.
La iniciativa fue realizada de presentada en forma conjunta por la Cámara Empresaria Desarrollos Urbanos (CEDU) , Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) , Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)
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