España: llego el momento de comprar ?

El mercado inmobiliario consolida su reactivación tras el impacto de la crisis sanitaria. En septiembre de este año, el último mes con datos, se contabilizaron 53.410 operaciones de compraventa, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la mayor cifra registrada desde abril de 2008. En el acumulado de los nueve primeros meses del año estas transacciones se encuentran un 8,5% por encima de las de 2019, antes del estallido de la pandemia.

La elevada demanda de vivienda, unida a la escasa oferta de obra nueva por la paralización en el sector de la construcción durante los meses de confinamiento, ha provocado un incremento del precio de los inmuebles de un 6,1% en el tercer trimestre de este año frente al mismo periodo de 2020, hasta los 1.444 euros por metro cuadrado, según la tasadora Tinsa. Y los expertos consideran que estos valores seguirán al alza durante 2022, aunque todavía se mantendrán lejos de los precios de 2007.

Ante esta situación de subida de precios, muchos de los que están valorando la compra de una vivienda se plantean si es un buen momento. Carlos Balado, profesor de OBS Business School, cree que la coyuntura actual es favorable, ya que los inmuebles se van a revalorizar en los próximos meses. Además, se dan otras circunstancias que influyen positivamente en la compra de una vivienda, como las condiciones de financiación que ofrecen las entidades bancarias y las buenas perspectivas económicas.

El precio de la vivienda sube de forma sostenida

Tras experimentar una ligera caída en 2020, el precio de la vivienda, ya sea de segunda mano o de obra nueva, ha emprendido un ascenso sostenido durante este año y los expertos apuntan que continuará subiendo en 2022. “Según los analistas, aumentará alrededor del 6% respecto a 2021″, concreta Balado. No obstante, un periodo de incertidumbre y de cambio continuo en las perspectivas económicas, como el que genera la evolución de la pandemia, hace que los expertos se muestren cautos en cuanto a las previsiones.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que la subida de los precios se debe a la falta de construcción de obra nueva, principalmente. “La rápida reactivación de la demanda se está encontrando con una oferta de vivienda nueva limitada. Una combinación que empuja los precios al alza”, explica. Esta experta añade que esta situación se prolongará durante un tiempo ya que levantar una promoción de apartamentos puede llevar entre 18 y 24 meses. Incluso puede aumentar debido al escenario actual en el que se produce una escasez de materias primas.

Los expertos incluyen en estas previsiones la recuperación de la inversión extranjera lastrada por las restricciones de movimiento entre países. Esperan que durante 2022, con la reactivación definitiva de los viajes internacionales, crezca el número de extranjeros que llegan a España con la intención de adquirir vivienda. Aunque Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, avisa que la inversión extranjera en inmuebles dependerá de la evolución de los contagios de coronavirus que aún se encuentran al alza.

De darse las condiciones óptimas para los viajes, Font cree que la presencia de extranjeros contribuirá a reactivar la venta de viviendas en zonas muy dependientes del turismo, como Levante, especialmente la provincia de Alicante. Además, impulsará los precios en áreas de la costa del Mediterráneo, las islas y el sur de la Península, que ya se han visto revalorizadas en 2021, con incrementos de entre el 3,3% y el 11,9% en el tercer trimestre, según Tinsa. En la Comunidad de Madrid y en Cataluña, los dos principales mercados del país, el precio de la vivienda ha crecido un 6,7% y un 4,5%, respectivamente.

Los futuros propietarios que se planteen la compra de una vivienda de obra nueva deben tener en cuenta que se ha encarecido más que la de segunda mano, por esta escasez de oferta y de materias primas. Según el INE, las casas y los apartamentos de nueva construcción eran en junio (el último dato disponible) un 6% más caros que en 2020, mientras que la vivienda de segunda mano se había encarecido un 2,9%. La búsqueda de espacios más amplios, luminosos y mejor equipados como consecuencia de los confinamientos, características que se dan en las viviendas de nueva construcción, es otra de las razones que explican este aumento de la demanda.

Condiciones de financiación favorables

Las condiciones favorables de financiación resultan beneficiosas para los compradores que se plantean contratar un préstamo hipotecario por los bajos tipos de interés. El euríbor (la tasa de interés media a la que se prestan dinero los bancos de la zona euro) se sitúa desde 2016 en negativo, por lo que las entidades bancarias no pagan comisiones por dejarse dinero entre ellas y esto propicia que puedan prestarlo a los clientes en condiciones muy competitivas. La elección entre una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable, las dos modalidades principales, depende del perfil del titular y de sus necesidades.

La hipoteca a tipo fijo, en la que el interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, es recomendable para los compradores que buscan la tranquilidad y la seguridad de pagar siempre la misma cuota. Si bien, los futuros propietarios suelen asumir un interés mayor, así como una comisión por amortización anticipada más elevada. En el contexto actual, sin embargo, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.

La hipoteca a tipo variable es aquella en la que el tipo de interés varía en función de la evolución de un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor, al que se suma un porcentaje acordado con la entidad bancaria, conocido como diferencial. Esta opción es recomendable para aquellas personas que prefieran aprovechar la coyuntura actual de los tipos de interés bajos a costa de la seguridad, y, habitualmente cuenta con comisiones más bajas. El euríbor se revisa cada seis o 12 meses y, y si cambia, la cuota mensual de la hipoteca también lo hará.

Como la evolución del euríbor es incierta, los expertos coinciden en que una hipoteca a tipo fijo ofrece ventajas en este momento, especialmente para préstamos a largo plazo de 20 y 30 años. “Con unos tipos de interés en negativo y unas perspectivas de que el euríbor terminará subiendo tarde o temprano, las buenas condiciones que tiene en este momento una hipoteca a tipo fijo difícilmente se volverán a ver”, afirma Balado.

En este contexto de subida sostenida de precios, la cuota mensual que pagan las familias españolas por su vivienda continúa siendo asequible. Según Tinsa, el pago hipotecario medio en España se sitúa en los 591 euros al mes, el equivalente al 20,8% de los ingresos totales del hogar, un porcentaje inferior al máximo recomendado por las instituciones, que aconsejan no destinar más del 30%.

Un momento favorable para invertir en vivienda

Las previsiones sobre las subidas de los precios, especialmente en zonas costeras y grandes capitales, propician la compra de vivienda como inversión. Balado destaca que actualmente es un activo más seguro y más rentable que el resto de productos, especialmente si se adquiere para poner el inmueble en alquiler. Los últimos datos del Banco de España, correspondientes al segundo trimestre del año, cifran la rentabilidad media del arrendamiento en el 3,7%, muy por encima de lo que se obtiene en los mercados de renta fija y más seguro que invertir en Bolsa, según los analistas. Esta rentabilidad es muy superior en grandes ciudades, y llega a superar el 5% en distritos de Madrid como Puente de Vallecas y San Blas-Canillejas; de Valencia, como La Saïda, Camins al Grau y Benicalap; Sevilla, especialmente en Cerro-Amate; y gran parte de Zaragoza, según las cifras de Tinsa.

Font recalca que las mejores zonas para invertir en vivienda se encuentran en los barrios periféricos de las grandes ciudades, donde los precios de compra son asequibles y los alquileres moderados. “A medida que uno se aleja del centro suelen encontrarse mayores rentabilidades, ya que la relación entre el coste de la vivienda y el del alquiler es más ventajosa, aunque también es cierto que los apartamentos de las afueras tienen mayor dificultad para encontrar un inquilino”, concluye.

En cualquier caso, antes de comprar una vivienda es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto como el de la entidad bancaria, que puede aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación particular y responder a cualquier duda

Matias Velcoff

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