El mercado de alquileres ha sufrido fuertes cambios desde hace un tiempo a esta parte.
Inmobiliarias y expertos del sector dan cuenta de que existe una mayor oferta y, en consecuencia, conseguir una unidad ya no se hace tan cuesta arriba.
Los primeros síntomas de este cambio de contexto comenzaron a darse a partir de las crisis de hipotecas subprime.
Desde ese entonces, los interesados en comprar una vivienda comenzaron a pensar que los precios no se iban a sostener y, en consecuencia, se mostraron reticentes a aceptar los valores exigidos por los propietarios.
En tanto, estos últimos no se mostraban predispuestos a convalidar esa baja pretendida en la cotización y optaron por volcar esas unidades a la renta. De este modo, el mercado locativo comenzó a contar con un mayor stock de unidades.
Ahora, el temblor americano quedó atrás. Sin embargo, más de media docena de expertos consultados por iProfesional.com coinciden en que la sobreoferta sigue vigente.
Los propietarios ven con buenos ojos el hecho de continuar haciéndose de una renta.
En definitiva, si bien no es tan alta (3 al 5% neta anual) como la que llegó a ser en otros períodos (8 a 10% anual, en el caso de viviendas), tampoco tienen a mano otras alternativas de inversión (dólar o plazo fijo) que les represente un alto costo de oportunidad el hecho de no abandonar el ladrillo.
A esto se suma que muchos emprendimientos iniciados en años previos llegaron a su etapa de concreción y se volcaron recientemente al mercado, dando lugar a un incremento en la cantidad de unidades.
Y por último, otro cambio importante se dio porque aquellos que tenían las unidades para alquileres temporarios, ante la disminución del turismo, decidieron cambiarlo al segmento tradicional de 24 meses.
Mayor oferta pero más inflación
A pesar de esta mayor alerta del mercado, donde tal incremento debería dar lugar a una tendencia bajista en los precios, se da un “choque de intereses” con la exacerbada inflación.
Por ello, inmobiliarias y expertos afirman que por el mayor ritmo inflacionario los contratos de alquiler se están pactando con subas de hasta un 20 por ciento.
Uno de los factores que potencia el alza viene dado por el propio reclamo de los propietarios, que se muestran “fastidiosos” por los mayores gastos de mantenimiento que deben afrontar.
Según Armando Pepe, titular de Armando Pepe Propiedades, en el mercado hay un 40% más de propiedades en comparación con el mismo período de 2009 . De todos modos, explicó que las renegociaciones se realizan con un incremento de 15 a 20% en los contratos.
En igual sentido se expresan la mayoría de los consultados.
“Los precios siguen subiendo más que nada por un tema inflacionario”, comentó Ariel Champanier, Broker de RE/MAX Bestseller.
Por su parte Jorge Toselli, de JT Propiedades, reconoce subas del 15% promedio como piso, aunque es un número que considera acorde con la escalada inflacionaria, que es aún mucho mayor.
¿Cómo se vienen dando las negociaciones?
Los expertos rescatan algunas diferenciaciones según el barrio y la relación entre locatario y locador.
“Los dueños diferencian muy bien los buenos inquilinos, (puntuales en el pago, cumplidores y cuidadosos del inmueble y su mantenimiento) de aquellos que no lo son. En el primer caso, ambas partes se manifiestan flexibles y renegocian en buenos términos “, explicó Mariano Oppel, titular de Oppel Propiedades.
En cuanto a las ubicaciones, los expertos reconocen que los precios que más pudieron contenerse son los de barrios Premium , que ya son elevados.
Dina Crusizio, directora de la división Residencial en L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, da cuenta de un aumento promedio del 20% aunque resalta que, particularmente en las zonas Premium, se fue revisando cada renegociación y no se han aplicado grandes ajustes, con el claro objetivo de no perder inquilinos.
“Existe un aumento lógico del 15 a 20%. Tiene que ver con el alza de los precios en general, aunque cada zona pone su propio parámetro”, agregó Leandro Soldati, de Soldati Propiedades.
Los más buscados
Los barrios que tradicionalmente se mantienen como los preferidos por la demanda son Palermo, Belgrano y Barrio Norte.
Pero el mercado, con más de 13.000 departamentos chicos para elegir, muestra un cambio importante a partir de la aparición de nuevas propuestas.
Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, explicó que ante la suba, mucha gente opta por correrse unas cuadras y es así como “aparecen como oportunidad lugares que antes estaban más relegados, como Villa Crespo, Colegiales, Villa Urquiza y Nuñez, que tienen mejores precios”, agregó”.
Modalidad de contratos
A partir de la disponibilidad que tiene la demanda para elegir, algunos contratos comenzaron a flexibilizarse .
“En muchos casos vemos que piden únicamente un mes de depósito y un mes de anticipo, cuando antes era mucho más. Además, se aceptan garantías del interior del país , mientras que las exigencias eran siempre que sean de Capital Federal cuando la propiedad se encontraba en ese territorio”, comentó Pepe.
Por otro lado, una consecuencia que ha dejado la suba de precios en el mercado es la evaporación de los llamados “contratos paquete”.
Los mismos contemplaban un pago mensual por parte del inquilino, y el propietario es que se hacía cargo del pago de ABL y servicios como aguas, expensas y canon locativo.
En la actualidad, debido al incremento constante en los valores de los servicios, los dueños se niegan a continuar con esa modalidad.
“En muchos casos, donde todavía se contemplaba el contrato paquete, lo que hicieron los propietarios fue no aumentar los valores en la renegociación , pero sí eliminar esta opción y que los inquilinos asuman el pago de expensas “, comentó la ejecutiva de LJ Ramos.
“A mayor gasto, menor renta. Hoy la modalidad, en general, es alquiler más todo. Lo único a cargo de los propietarios es el impuesto Municipal (ABL) y las expensas extraordinarias. No hay más alquileres fijos, son todos escalonados”, comentó Oppel.
En cuanto al plazo y moneda en que se pactan, se efectúan a 24 meses y para viviendas siguen manteniéndose en pesos, aunque hay excepciones.
“No hacemos alquileres en dólares ya que produce incertidumbre. Esto sí se da en la parte comercial, donde igualmente piden una mínima ‘indexación’ en esa moneda y los alquileres de departamentos con amenities y servicios, que por lo general se cierran paquete (incluidas las expensas) y en dólares”, comentó Soldati.
La dualidad que preocupa
Aunque el mercado cuenta con una amplia oferta, el aumento en los precios locativos, que dificulta las posibilidades de muchos interesados, es una preocupación latente para los participantes del sector.
“El mercado de alquileres está alicaído . Los valores que se repactan buscan seguir a la inflación y alejan a la demanda”, resaltó Héctor D´Odorico, presidente de Héctor D´Odorico Negocios Inmobiliarios.
El problema, según D´Odorico, es que los propietarios quieren resguardar su rentabilidad ante la suba de precios. Pero los salarios no se reacomodan a igual ritmo.
El mismo desfasaje entre los ingresos y gastos se ve en aquellos que tienen interés en tomar un préstamo hipotecario para pagar la cuota a un banco por una casa propia, en lugar de gastarla en una renta.
Aunque siempre se habla de igualar los pagos mensuales con los de una locación, lo cierto es que en general, por un préstamo de u$s50.000 promedio, debe pagarse más del doble.
En cuanto a la cantidad de salarios que hay que guardar para llegar a la casa propia, también éstos se incrementan cada vez más y ahora representan más de 7 años promedio de ahorro.
Guillermina Fossati
iProfesional.com