Mercado inmobiliario hoy

Mercado Inmobiliario hoy

Nadie tiene la bola de cristal. Pero a veces la experiencia y la profesión hacen tener y percibir una perspectiva de cuál puede ser el comportamiento del mercado a mediano plazo.

mercado inmobiliario hoy

Vale señalar que el mediano plazo en la Argentina pueden ser 2 años, aunque para otras economías es inmediato.

Soy corredor inmobiliario con más de 25 años de experiencia en la escuela de una empresa de más de 66 años, también soy abogado y analista político.

A veces esta última actividad necesaria para comprender el porque de un comportamiento del mercado que no se repite en otras partes del mundo.

La suma de todas las crisis

Para el allanarnos brevemente en contexto. El mercado inmobiliario comenzó una leve crisis con la evaluación de septiembre de 2018. la merma de en el otorgamiento de créditos hipotecarios.

Luego una campaña electoral que consumió casi todos los 2019. Donde la incertidumbre era la moneda corriente que generaba imprevisibilidad en el mercado.

como esta el mercado inmobiliario argentino

En el 2020 llegó la pandemia, generando una catástrofe a la economía global. El 2021 se proyectaba como el comienzo de una leve recuperación.

Pero también la imprevisibilidad de las campañas electorales hizo mella para que mucha gente pueda atada a las decisiones.

Imposible olvidarse de la ley del alquiler, sumamente tanto el inquilino como para el propietario. Eso provocó que muchos propietarios retirarán el inmueble de alquiler y los colocaron en venta.

 

Como es el mercado inmobiliario

Cuando hablamos mercado inmobiliario debemos comprender de que no estamos refiriéndonos a un todo. Es decir, hay muchos mercados inmobiliarios y estos son todos diferentes.

como es el mercado inmobiliario

Aunque cuando hay una crisis económica, social o política todos se ven afectados, pero no en las mismas dimensiones. En el mismo sentido cuando hay un auge el crecimiento no es equitativo.

Cada ciudad tiene un mercado, con sus particularidades ventajas y desventajas.

Pero más allá de ello podemos clasificar en el mercado de vivienda, el comercial, el industrial y él le inversión para desarrollos.

Cada barrio tiene una realidad distinta para cada uno de estos segmentos. y cada segmento tiene una realidad distinta para cada cuadra o macrozona de cada barrio.

Por lo expuesto son muchas realidades e infinidad de variables que tenemos que analizar para referirnos a cada una de las situaciones por las que puede pasar cada segmento.

Sobre oferta de inmuebles

Los últimos meses sí habla sistemáticamente y un sobre stock de inmuebles a la venta.

Eso es una realidad. Simplemente ingresando a los principales portales de ofrecimiento y muebles como Argenprop, Zonaprop o mercado libre.

Allí podemos confirmar rápidamente que estamos transitando un momento histórico en materia de inmuebles en oferta en la ciudad de Buenos Aires.

 

Vale destacar y no quiero ser reiterativo, la ciudad de Buenos Aires es uno de los múltiples escenarios y mercados del país.

Pero ¿bajo el título sobreoferta están todos los segmentos del mercado inmobiliario por igual?

Si nos referimos a las unidades de departamento, que certeramente representan el 67% de la oferta, ¿todas las tipologías tienen sobreoferta?

La respuesta definitivamente es NO. Porque no es todo lo mismo, ni tampoco es la misma situación la que puede atravesar un inversor, un desarrollador un propietario que vende para mudarse.

Es por ello por lo que para analizar con profundidad y seriedad lo que está pasando tenemos que ser minuciosos y explorar con herramientas profesionales cada situación en particular.

Donde esta la sobre oferta ¿Cómo están las ventas de inmuebles?

Los segmentos que más oferta reflejando en el mercado son las unidades de uno y 2 ambientes. y varios son los motivos para llegar a esta realidad.

Principalmente son las tipologías qué más se construyeron en los últimos 30 años. También las elegidas por los inversores para colocarlas en alquiler, hoy pasadas en muchos casos a venta.

Muchos emprendimientos a estrenar desde inicios de la pandemia hasta ahora fueron presentando este tipo de alternativas.

A su vez nos encontramos con el segmento de locales comerciales para la venta, qué excepción de los ubicados estratégicamente en avenidas fueron los más golpeados desde la pandemia.

El fenómeno de internet en el caso de las tiendas online, el home office como así también la decisión de muchas compañías de descentralizar sus actividades afectaron el rubro comercial en algunas zonas.

Esto hace obviamente que haya más oferta.

 

Resumen del mercado en Buenos Aires 2022

En resumidas cuentas y de acuerdo con cada segmento que hicimos referencia los inmuebles bajaron entre un 20% y un 35%.

Al alcanzar esos parámetros podemos decir que hay consolidación de mercado y por ende concreción de operaciones.

Es decir, no es verdad que el mercado esté totalmente parado. Aunque cabe señalar que la imprevisibilidad, y en muchos casos en materia electoral hace algunos compradores pues pongan su decisión.

En materia de inmuebles comerciales en alquiler, claramente observamos una recuperación. no encontramos locales vacíos con la magnitud que veíamos en los primeros meses de la pandemia.

En otro orden de cosas, la oferta de casas y tipo casas si bien está por encima de lo habitual no podemos afirmar que hay una sobreoferta.

En este segmento se observa, incluso un crecimiento de la demanda. Claro está a valores de 2022.

Por que es el momento de comprar

Varias columnas y entrevistas reitero mi convicción de que este es un momento oportuno para invertir en real estate en la República Argentina.

Estamos viviendo un mercado de expectativa, donde la proyección hacia 2024 va a ser de recuperación y mejor humor social y político.

Tenemos propietarios que no están endeudados en su mayoría, ni tiene la intención de regalar su propiedad. Aunque saben que para vender deben amoldarse a los valores de consolidación actual.

El comprador hoy tiene – en algunos segmentos – una multiplicidad de ofertas, como nunca en la historia del mercado inmobiliario argentino.

Es por ello por lo que el comprador hoy está frente a un cúmulo de oportunidades de elegir el inmueble que quiso durante toda su vida y un valor sumamente atractivo.

Para finalizar yo no observo, más allá de la difícil situación política y social, un desmembramiento de precios ni un mercado inmobiliario destruido cómo supimos verlo post crisis del 2001.

Vale señalar que, en ese momento, la mayoría de los compradores, no tenían los dólares porque estaban captados por el sistema bancario.

El vendedor se encontraba endeudado con hipotecas en dólares, deudas comerciales o la mera intención de vender rápidamente y abandonar el país.

Es decir, son situaciones totalmente distintas

Por Diego Migliorisi

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Diego Migliorisi 

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