Inmuebles: Como saber cúanto vale mi propiedad y cuantos clientes hay por mi propiedad en 2023
El valor de una propiedad puede variar por diferentes situaciones. Hay situaciones macroeconómicas y/o que pueden afectar a un país. Situaciones de guerra, inseguridad, desastres naturales, epidemias. También el valor de la propiedad puede variar por una mejora en las condiciones de vida de un determinado país ubicado.
Una demanda de tierras por el crecimiento de una ciudad o la explotación de un determinado recurso natural, también por la mejora de la seguridad en un lugar determinado.
Para poder evaluar correctamente una propiedad debemos tener elementos concretos e información fidedigna. Que no sólo nos permita determinar el valor actual si no las diferentes proyecciones de acuerdo a las hipótesis que pueden darse a corto plazo.
En países como la Argentina donde existen variaciones económicas y sociales se debe seguir de cerca los movimientos del mercado..
Las dudas del comprador y el vendedor al momento de decidir
No podemos dejar de tener una visión amplia de la política económica que se desarrolla en el momento de hacer la tasación Y el conocimiento de el objetivo en los intereses de la persona que está queriendo vender la propiedad.
Es decir podemos plantear un valor para el presente y un análisis de lo que puede modificarse ese valor si ocurren ciertas circunstancias, a nivel económico, social, el desarrollo de obras públicas que puedan beneficiar considerablemente al inmueble.
De acuerdo con el análisis y los fundamentos que tiene la tasación, podemos encontrar propietarios que por su situación o necesidad de reinversión no puedan esperar a lo que puede ser un mejoramiento dándole situación económica. Como por ejemplo la inauguración de una obra que beneficia ampliamente a la zona ( ejmplo un parque).
Cómo sí también la situación del comprador que consiguió la propiedad de su vida a un valor muy atractivo, pero que sostiene la hipótesis de que esos valores por diferentes circunstancias futuras pueden llevar a bajar más.
Luego del asesoramiento profesional, la decisión pasa por la situación personal o familiar, tanto del vendedor como del comprador. Pero muchos casos esperar eternamente, significa sacrificar meses o años de una mejor calidad de vida y postergar proyectos que ya podrían ejecutarse.
Cada cuadra es una historia distinta
Cotizar un inmueble no es salir a tirar números sin ningún fundamento, requiere el conocimiento del campo, la historia, los desarrollos proyectados la potencialidad de la zona.
En nuestro caso y como podrán ver en las columnas sobre el valor del metro cuadrado en Villa Crespo y en Palermo, analizamos cada uno de sus barrios en 12 y en 18 sub zonas que comparten características específicas.
La diversidad de precios que puede haber en un mismo barrio con una manzana próxima a la otra, es sin duda sorprendente.
Cada cuadra tiene una cualidad y características en muchos casos distintas, Por eso se requiere de mucho análisis técnico y de campo. Es decir, del conocimiento del día a día.
En la tarea profesional es darle el valor correcto, ni endulzando a valores de ciencia ficción, ni subvaluando para que sea todo más fácil.
Claro está que esto no es una ciencia exacta, el mercado inmobiliario argentino tiene esa dinámica tan contundente, que a veces es muy difícil explicar a inversores o colegas del exterior , el comportamiento de un mercado que puede variar en corto plazo entre 20% 40%.
Los clientes reales y activos que hay por tu propiedad
Uno de los elementos esenciales para poder determinar la potencialidad que tiene el inmueble y a su vez el valor de mercado , es el análisis de la demanda. Es decir, debemos estimar esa variable porque si no hay demanda y no hay compradores activos la propiedad no se va a vender.
Tampoco debemos caer en el mito de que no hay compradores o que el mercado está parado por las diferentes crisis que pasa en la Argentina.
La realidad es que siempre hay un mercado activo, algunas épocas cuando la gente tiene mayor capacidad de ahorro, cuando el crédito se vuelve protagonista o bien se alimenta un escenario de previsibilidad, nos encontramos con más jugadores en la cancha. Se amplía la demanda.
Pero que estos jugadores no estén participando, de este partido. por el momento, no significa que el mercado esté parado.
Hay gente que por diferentes motivos y circunstancias de la vida continúa con su proyecto de mudanza. Las personas que decidan invertir sus ahorros más allá de las circunstancias qué pueden llegar a ocurrir, también son protagonistas.
Inversores que ven un mercado a la baja y encuentran oportunidades que tiempo atrás era imposible de conseguirlas se suman al mercado inmobiliario activo.
Los que consideran que los valores tocaron un piso y que a mediano plazo van a recuperar, al menos gran parte, del precio perdido a partir de 2019, animan a un mercado que poco a poco está queriendo recuperar protagónico.
En resumidas cuentas, hay un mercado activo que decidió no dilatar decisiones.
Nosotros hace varios años, desarrollamos un proyecto que se llama “Scoring inmobiliario”.Le brindamos la posibilidad al propietario, acceder a nuestra base de datos ( con la debida protección de los datos personales de nuestros clientes). A los efectos de que estos coloquen las características estimadas de su propiedad y nuestro sistema puede hacer lo que denominamos “emparejamiento de datos”, con los pedidos segmentados de compradores concretos cuyas características coinciden con los datos ingresados por el propietario.
De esta forma podemos compartir online información transparente y totalmente comprobable sobre la demanda de cada inmueble consultado.
A su vez nuestros algoritmos, basados en diferentes factores y experiencias permiten estimar tiempo de venta promedio del inmueble consultado, siempre y cuando se respete los valores recomendados por nuestra tasación profesional.
Como planteaba al principio la situación están dinámica, que el Scoring de febrero de 2023 puede dar un resultado determinado y en junio de ese mismo año poder algo totalmente distinto.
En definitiva lo importante es tener una base de datos con clientes activos y que la información les pueda llegar en forma rápida y precisa, cosa que le permita definir en tiempos cortos.
La tasación desde 1956
Cuando mi abuelo empezó la actividad inmobiliaria, era todo muy distinto. No había internet, no había automatización ni segmentación digital del cliente. Muy lejos estaban las redes sociales y la meta data.
Se trabajaba con el conocimiento de campo, que hoy sigue siendo muy importante, aunque hay información que podamos chequearla y procesarla previamente.
Las bases de datos eran recortes De anuncios de propiedades el suplemento del diario clarín o la nación, dependiendo de la zona en donde se publicará.
La información estaba plasmada en el papel y en la mente de los profesionales quisieron historia en aquel momento.
Con el correr del tiempo, a finales de los 90 comenzó la informatización. Las bases de datos con el recuento de los inmuebles que se publicaban comenzaron a pisar cada vez más fuerte, siendo de gran ayuda para el profesional inmobiliario todos esos datos adicionales que permiten también trazar una proyección del comportamiento de los precios.
Como ocurre en un mercado tradicional cuando hay más oferta que bienes ofertados, el precio tiende a subir.
Pero desde lo que denominamos comienzo la Revolución informática a principio de los años 2000 ( hoy estamos atravesando la tercera etapa) , la información comenzó a fluir en gran escala.
Las fuentes abiertas de información son elementos estratégicos para los compradores y para el profesional inmobiliario , porque permite al poder consultar mayor información procesada, elegir mejor un inmueble.
Hoy nos encontramos con prácticamente toda la oferta de inmuebles publicada – salvo las listas de oportunidad- , el Street view de Google nos permite pasearnos por el frente visitar a los vecinos. El mapa del gobierno de la Ciudad nos da la posibilidad de saber si nos van a construir un edificio que nos escape la luz. Podemos acceder a cientos de datos públicos, cómo el índice de criminalidad, la polución o contaminación Sonora, las obras proyectadas.
Toda esta información que está disponible para todo público, exige cada vez más profesionalismo, estar a la vanguardia siempre los cambios, para poder asesorar correctamente a quien quiere realizar una operación inmobiliaria.
El chequeo de información
Internet es una herramienta que ha potenciado las libertades, entre ellas una de las más preciadas que es la libertad de expresión y el acceso a la información. Este es un tema que lo he desarrollado en varios de mis libros y aprovecho la oportunidad para invitarlos a leerlos en el siguiente link.
En esta tercera etapa de la Revolución informática, no encontramos tapados de información, alguna puede ser falsa, maliciosa, otro puede ser tergiversado o mal interpretada, otra puede ser incompleta.
Debemos aclarar que una cosa es una opinión profesional sobre un tema y otra es información técnica y precisa sobre un caso puntual.
Por ejemplo, yo puedo opinar, con mis fundamentos, que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse. Y otra persona puede considerar de que aún va a seguir cayendo.
Distinto es el caso , de que alguien plantee que en la casa de al lado no se van a poder construir más de 6 pisos, y el código de edificación autoriza 12.
Por ello es muy importante chequear la información y consumir de fuentes oficiales, páginas y profesionales identificables y reconocidos , o personas de los que uno les tenga confianza en sus editoriales y la información que tenga en sus blogs o redes sociales.
Consideraciones finales
Es muy importante que tanto el comprador como el vendedor puedan tener la mayor cantidad de información que las plataformas informáticas especializadas puedan brindarle. Pero es de absoluta relevancia poder estar asesorados por un profesional que va a saber guiarlos y poder zanjar las dudas de toda la información que va surgiendo en internet.
Por Diego Migliorisi
Corredor inmobiliario Abogado
Escritor, master de comunicación política
Noticias que van a interesarte
Real Estate y tecnología: Desafíos 2023
Gastos para comprar una casa. 5 Datos útiles
Locales en esquina: valores 2023
Buenos Aires: La mejor ciudad para vivir y sus 10 razones
Valor metro cuadrado en Almagro
Cuanto vale mi propiedad
¿Cuánto vale mi casa?
¿Cuánto vale mi propiedad?
Cuanto vale mi propiedad hoy
Diego Migliorisi
Diego Migliorisi
Cuanto vale mi propiedad hoy
Cuanto vale mi propiedad hoy
Cuanto vale mi propiedad hoy
Diego Migliorisi
Diego Migliorisi
Cuanto vale mi propiedad hoy
Cuanto vale mi propiedad hoy
Cuanto vale mi propiedad hoy
Diego Migliorisi
Diego Migliorisi
Cuanto vale mi propiedad hoy
Cuanto vale mi propiedad hoy