La seguridad jurídica en españa, base de la recuperación del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario se caracteriza por su dinamismo. Sin embargo, en estos momentos está viviendo una realidad convulsa como consecuencia de factores imprevistos que perturban su normal funcionamiento. La pandemia ha sido y sigue siendo un elemento distorsionador cuyas consecuencias e incidencia real son hoy por hoy muy difíciles de analizar y resulta complejo establecer una clara relación causa-efecto.

Sin embargo, el denominador común de cualquier situación inesperada, como lo es una pandemia, estriba en la dificultad en prever el comportamiento, en advertir como reaccionará un mercado, hasta entonces sometido a unas reglas conocidas, frente a unas desconocidas.

El mercado inmobiliario no es ajeno a esa incertidumbre, de manera que estos dos últimos años ha estado sometido a una constante presión y a un aluvión normativo incesante que ha tratado de corregir esas inéditas consecuencias. Todo esto nos lleva a considerar que una regla fundamental para que el mercado recupere su tónico habitual y un dinamismo de signo más sosegado y positivo es alcanzar la máxima seguridad jurídica en el marco regulador en el que se desenvuelve.

La normativa hasta ahora aprobada debe ser tratada como coyuntural, es decir, sujeta a la temporalidad necesaria para recomponer y recuperar el marco estable para el adecuado funcionamiento del mercado.

Un marco estable solo puede alcanzarse si los operadores tienen seguridad de que las reglas no se van a modificar, dicho en términos coloquiales, a mitad de la partida, ni que aquellas que se dictaron a los solos efectos de contrarrestar los efectos negativos de una situación inesperada se mantienen de forma permanente. Cualquier medida que suponga la integración en el marco normativo de forma normalizada puede ser un impedimento para recuperar la confianza.

El arrendamiento es la figura jurídica que más protagonismo ha alcanzado y probablemente es la que presenta mayor complejidad habida cuenta de que, en el caso de la vivienda, el derecho a su acceso es un principio constitucional que los poderes públicos deben preservar y por ello están obligados a adoptar las medidas necesarias para hacerlo efectivo.

Y en el caso del local de negocio, por la incidencia en el tejido económico de las actividades que se llevan a cabo, requiere medidas que permitan su preservación y reequilibrar los intereses del tenedor del producto, el arrendador y su usuario, el arrendatario.

El control del precio de la renta de la vivienda puede resultar una medida con buen acogimiento a nivel general, sin embargo, precisamente por la relevancia que tiene, no debe adoptarse teniendo en consideración exclusivamente el efecto que produce en una de las partes habida cuenta de que se desequilibran derechos y obligaciones y quiebra el principio de bilateralidad.

Si efectivamente los poderes públicos quieren recurrir al sector privado y le imponen una restricción a la libertad de determinación de la renta, esos mismos poderes públicos están obligados a compensar para recuperar el equilibrio perdido.

Se impone, pues, una concertación público-privada que ponga en relación los intereses del sector público y el privado y pondere las medidas a adoptar para hacer efectivo el derecho a acceder y gozar de una vivienda digna, y el derecho de la propiedad a percibir un precio adecuado y justo que le permita ofrecer en óptimas condiciones el producto.

Las medidas coercitivas como la limitación de la renta o la obligación de ofrecer alquiler social producen efectos contrarios a los deseados. Un exceso de presión en ese sentido reduce la oferta, el producto inicialmente destinado a arrendamiento se incorpora a la venta y dificulta la inversión en el mantenimiento de la vivienda en debida forma.

El arrendamiento de local de negocio requiere igualmente la incorporación de forma normalizada en el ordenamiento jurídico del concepto rebus sic stantibus.

Su regulación supondría la posibilidad de incorporar una cláusula contractual que, en aquellos supuestos en los que las circunstancias que posibilitaron la contratación por causas imprevistas y absolutamente ajenas a las partes varíen de forma significativa y se traduzcan en un claro desequilibrio, permitiría estabilizar nuevamente el contrato. Supondría un claro avance en materia contractual que el legislador se planteara introducir esa regulación y, en consecuencia, facilitaría que estas situaciones pudiesen ser resueltas con la simple aplicación de la cláusula, sin obligar a los afectados a acudir a la vía judicial.

La compraventa depende de las condiciones de financiación y de la estabilidad laboral, de manera que si bien es cierto que no se han paralizado las transacciones, es indispensable que se mantenga y flexibilice el acceso al crédito y desaparezca la precariedad laboral.

Pero, además, en lo que a la obra nueva se refiere, la seguridad jurídica es igualmente fundamental como lo son también la adopción de disposiciones en el ámbito del urbanismo que permitan armonizar los intereses públicos con los privados y especialmente aquellos criterios que han de regir las reservas, compensaciones y cesiones.

La concertación público-privada y un marco jurídico seguro son el camino para alcanzar la una estabilidad del mercado.

Montserrat Junyent, asesora jurídica del Consejo General de Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España y del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona

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