Por la inflación, los alquileres tienen ajustes semestrales ( La Nacion 2/3/2014)

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Domingo 02 de marzo de 2014 | Publicado en edición impresa

Economía real

Por la inflación, los alquileres tienen ajustes semestrales

Los dueños prevén la aplicación de subas durante la vigencia de los contratos

Por   | LA NACION

 indexación del valor de los alquileres, aunque es una práctica ilegal, arrastra los precios a niveles cada más altos. La inflación hizo que en los últimos tiempos se improvisara una modalidad de ajustes semestrales, en tanto que 2014 arrancó con precios más elevados que los del año pasado para quienes buscan una propiedad para alquilar.

En los últimos años era común que en los contratos residenciales se aumentara entre 20 y 25% en el segundo año de vigencia del contrato. Ahora las cosas cambiaron.

Lucía Mayorga, una inquilina de 29 años a la que se le está por vencer el contrato -por lo que tuvo que iniciar una nueva búsqueda a principios de este mes-, relata: “Los precios siempre los ponen los dueños, pero las inmobiliarias sugieren lo que se está haciendo en plaza; por la inflación me ofrecen un contrato con un aumento de 10% para el segundo semestre y otro 25% para el segundo año”.

Además, cuenta que le hicieron todo tipo de ofertas: indexaciones de 10, 12 o 15% por semestre, aumentos de 30% durante el segundo año y hasta subas de 15% a los 6, 12 y 18 meses. “Es mucho más caro ahora”, se lamenta.

Según Reporte Inmobiliario, un portal especializado en información del mercado de los inmuebles y la construcción, el aumento acumulado en los alquileres para un departamento de dos ambientes en Capital Federal -sin amenities y usado- entre noviembre de 2012 y el mismo período de 2013, fue de 21,91%; mientras que en uno de tres ambientes fue de 18,9 por ciento.

Para Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria porteña Migliorisi, “es muy importante aclarar que la legislación vigente [prorrogada desde 2001] no permite la indexación de los alquileres, aunque las partes de común acuerdo pueden pactar nuevas condiciones cuando renuevan contratos”. Agrega: “En la mayoría de los casos las partes pactan una revisión anual”. Sin embargo, reconoció: “Últimamente hay intentos de negociaciones semestrales que en muchos casos son rechazadas por los locatarios”.

Por su parte, Ignacio Cabrera, un corredor de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, explicó que como las inmobiliarias son interlocutores entre los clientes y los propietarios no tienen “la última palabra sobre los contratos”.

También contó que históricamente el ajuste fue anual y rondó entre 20 y 30%, pero que con la escalada inflacionaria aparecieron alternativas. El nuevo método en los alquileres para viviendas con contratos de 24 meses indexa semestralmente: “Al cumplirse los primeros seis meses, aumenta 12%, luego de un año, hay otra suba por el mismo porcentaje y, a los 18 meses, una última, también de 12 por ciento”.

Además, explicó que para los alquileres comerciales el régimen es distinto. “Por un lado, porque los contratos tienen un máximo de tres años con posibilidad de renovación por diez y, por el otro, porque algunos son en dólares. Entonces se toma una “inflación real” que en los últimos años se calculó entre 26 y 30% anual”. Explicó que hay empresas a las cuales no se puede subir semestralmente porque tienen presupuestos anuales.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, “está complicado el tema de los alquileres comerciales porque están atados al dólar oficial y como ha habido una devaluación naturalmente los valores aumentaron”. Y vaticinó para este año “mucho recambio y locales vacíos”.

Sin embargo, para Martín Boquete, director de Toribio Achával y vicepresidente del Colegio Profesional Inmobiliario, “el mercado comercial, principalmente el de las oficinas, ya ajustó sus precios. Por lo tanto, vemos que puede haber un mayor nivel de actividad que en 2013”. Y agregó: “Con respecto al negocio residencial, vemos un nivel similar al de 2013, bajo en comparación con lo que fue históricamente”.

“Creemos que éste será un año muy particular y hay que estar expectante de las medidas macroeconómicas. Tanto la devaluación como el aumento de las tasas de interés provocan bajas en la actividad inmobiliaria”, explicó.

Similares son las expectativas de Cabrera, para quien “2014 será similar a 2013, con poco movimiento y mucha incertidumbre”. Y contó: “El año pasado el mercado tuvo un marcado descenso en lo comercial, tanto en la compraventa como en la locación. En cambio, la demanda se mantuvo estable para los alquileres de departamentos”.

Un poco más optimista fue Migliorisi, para quien “2014 será un año activo en cuanto a nivel de operaciones de alquiler tanto de viviendas como comerciales.

Actualmente, el alquiler de un departamento de tres ambientes en la zona de Las Cañitas cuesta $ 4500 y el de un ambiente en el barrio de Palermo, $ 3000 para el primer semestre (hasta septiembre pasado el precio rondaba $ 2800). En el caso de los locales comerciales, el costo del alquiler en el microcentro alcanza los US$ 35 por metro cuadrado..