La Nación – Conquistar los mejores lugares
Algunos grupos desarrolladores locales se hacen fuertes en terrenos estratégicos destinados a construcciones de carácter premium
Una ola de ventas de cuatro de los predios porteños más cotizados revolucionó el amesetado mercado de las propiedades, pero principalmente el de los terrenos más buscados. Aún quedan algunos emblemáticos por los que se piden grandes cifras. La venta de algunos de los lotes más importantes de la ciudad generó ciertas expectativas en un mercado alicaído que aguarda impaciente la reactivación de la economía y de la industria del Real Estate.
Si bien es cierto que los terrenos con posibilidades de construcción se están cotizando en muy buenos valores, sobre todo si están localizados en ubicaciones únicas, esto genera un panorama muy complicado para los desarrolladores inmobiliarios, y constructores, que deben ajustar las cuentas con total precisión para lograr un emprendimiento atractivo y vendible.
Pese a todo, las recientes operaciones en predios como el de la Avenida del Libertador al 3100, el de Beruti y Coronel Díaz, el del Dique 1 de Puerto Madero en lo que era el emprendimiento +5411, o la venta de estaciones de servicio muy preciadas en Palermo o Belgrano, que entre todas suman más de 80 millones de dólares, implica que el mercado de los terrenos premium se mantiene más vigente que nunca.
Un dato para tener en cuenta es que un terreno vale según las posibilidades de construcción. Además, los valores de las propiedades a estrenar están ligados al costo de los lotes, debido a que la sumatoria del costo de la incidencia, unos 800 dólares en promedio que cuesta el m2 de obra y la ganancia de los inversores, conforman el valor final que tendrá la unidad.
Cuentan los brokers del mercado que el terreno de Avenida del Libertador al 3100, entre República de la India y Lafinur, conocido antaño entre los vecinos como el “lavadero de Libertador”, luego estacionamiento, fue uno de los más buscados de los últimos 30 años. Hace unos meses cambió de dueño, y según la información que pudo obtener LA NACION, una familia tradicional de Buenos Aires se lo vendió a una empresa constructora. Dentro de un tiempo podrá verse allí un edificio residencial de alto nivel. Por su ubicación, a metros de la plaza Alemania, por las vistas libres de edificios hacia el verde y el río, y por estar en una de las avenidas más cotizadas de la ciudad, el terreno, de 1175 m2 y 17 metros de frente, representaba un anhelo de desarrollistas, constructores y arquitectos.
“Nosotros fuimos los que lo comercializamos e hicimos la operación. Era un terreno muy buscado tanto por desarrollistas, inversores locales y extranjeros, por sus atractivas condiciones. Nunca tuvo un cartel en los 30 años que tardó en venderse; hubo etapas en las que los dueños recibían propuestas y otras en las que estuvo oficialmente en venta. Ya estábamos en diálogo con los ex dueños y los interesados pidieron especialmente por este terreno, en 4 meses se cerró la operación. El potencial del lugar es enorme: si se camina desde el Monumento a los Españoles hasta Alem, era lo último que quedaba disponible sobre la Avenida del Libertador. Es una de las zonas más cotizadas de Buenos Aires y se logran vistas formidables porque no hay edificios. Creemos que se vendió uno de los terrenos más importantes de la ciudad y aunque no conocemos el proyecto que se construirá, entendemos que se puede realizar un edificio residencial de gran categoría”, sostiene Tomás Montoreano, de la inmobiliaria FAM.
El 30 de junio último, Creaurban concretó la compra del terreno de 20.000 m2 donde se erigía el proyecto +5411 Juana Manso Bulevar, emplazado en el Dique 1 de Puerto Madero y con una capacidad constructiva de 60.000 m2. La empresa que desarrolla otros importantes proyectos en Puerto Madero, como Mulieris Puerto Madero y Torres del Yacht, adquirió el terreno del emprendimiento, reforzando su presencia en este exclusivo barrio de Buenos Aires.
El acuerdo incluye la compra del terreno, la totalidad del proyecto y la absorción de los compradores que ya habían invertido en él. A los mismos se les ofreció la opción de retirarse o continuar en el proyecto. De 82 compradores, el 60% optó por quedarse y al porcentaje restante se les reintegró el monto invertido, más un interés compensatorio.
“El proyecto seguirá contemplando la idea original de construir un mix de residencias, hotel, un sector comercial y oficinas. Ahora estamos abocados al nuevo proyecto con el objetivo de cambiarle la identidad del anterior. La operación rondó entre 35 y 40 millones de dólares. Siempre estamos en la búsqueda de terrenos, quisiéramos orientarnos a la clase media, aunque esperamos recibir ayuda del Gobierno. Hoy, la variable de ajuste es el terreno, porque el costo de construcción no lo podemos bajar demasiado. Entre el valor de un predio y el de la construcción, tiene que dejar una diferencia interesante, si no a nosotros como constructora no nos sirve”, acota Raúl Sáenz Valiente, director de Creaurban.
A pesar de la reticencia de los brokers, en el mercado se conoció recientemente que la firma Achaval-Cornejo vendió meses atrás uno de los últimos terrenos de Barrio Parque sobre la calle Juez Tedín. Se trata de un lote de poco menos de 1000 m2, donde se puede construir algo residencial, pero sin altura. El valor superó los dos millones de dólares. Además vendió la estación de servicio de Godoy Cruz y Cerviño en más de 7 millones de dólares.
Iván Achaval explica que ya poco queda de los mejores terrenos. “Sus incidencias según el lugar son muy importantes; hay algunas zonas de Barrio Norte que superan los 1500 dólares el m2, los propietarios piden mucho dinero, pero el problema es que si no hay tierra no hay negocio.”
Actualmente, la mayoría de los propietarios de lotes esperan una valorización mayor a la que ofrece el mercado, lo que genera que los inversores estén más abiertos a realizar sus proyectos en otros barrios.
Martín Boquete, director comercial de Toribio Achával, opina: “Los terrenos en venta en Buenos Aires son un recurso escaso, por lo que habría que definir con precisión qué es estar en venta. Los terrenos son insumos para hacer un negocio, para construir un edificio con usos diversos, por eso es importante el tema fiscal. Este es un mercado que ha disminuido su velocidad a raíz de los conflictos del país. Se trata de inversores locales, pero también hay grupos extranjeros que participan de estas operaciones”.
La firma tiene uno en venta junto a FAM, en Echeverría y Húsares, de 3000 m2, 2800 m2 vendibles con una incidencia que supera los 780 dólares el m2. De este modo, terrenos caros, difícil acceso al crédito y costos en ascenso configuran una ecuación difícil.
Lucas Enricci, encargado del área de Emprendimientos de Migliorisi Propiedades, explica: “Tenemos terrenos importantes para la venta: uno, en Las Cañitas, de 12 millones de dólares. La mayoría de los que buscan estos lugares exclusivos tienen un mix de capitales nacionales y extranjeros. Es un negocio de permanente movimiento, a pesar de los problemas, los inversores siguen realizando operaciones. Muchos predios son estaciones de servicio, pero el saneamiento de la tierra es más caro para luego construir, son más difíciles de vender”.
Juan Fernández Mugica
Una esquina incomparable
Si hay un terreno que ya se convirtió en emblemático en el mercado es el que se encuentra en la esquina de Avenida del Libertador y Bullrich. Está en una de las zonas porteñas más exclusivas y se trata del único lote a la venta, sin certeza real de los metros cuadrados que se podrían construir, aunque habría varias posibilidades; es el terreno considerado más caro de la ciudad de Buenos Aires y quien lo quiera comprar debe pagar 30 millones de dólares, que es lo que el propietario pide.
Una de las inmobiliarias que maneja su comercialización es la de Pablo Larralde, que explica: “El lote siempre genera negociaciones. Entre sus cualidades hay que destacar la más importante, que es su ubicación. Considero, por otra parte, que no es justo en este caso hablar de la incidencia del terreno porque es un lote muy especial, con una expectativa interesante acerca de su potencial y de lo que se puede construir”.
Mas noticias: Ley de Alquileres Argentina 2023: entre el fracaso y la incertidumbre
Pedro Goyena: La avenida mas cotizada de Caballito
Inteligencia artificial: Mercado inmobiliario y comercio
Zonas seguras para vivir: Por qué vale más el metro cuadrado 2023