Inmobiliarias y desarrolladores no ven un freno en el ritmo alcista. Es que gran parte de las ganancias del país, las del campo y la Ciudad, “drenan” a la compra de unidades. Hay zonas que tienen un alto potencial de suba por ser linderas a las Premium. ¿Cuáles son y cuánto subirá el m2?
Por Guillermina Fossati
Hay una frase que ya es popular entre los acérrimos defensores del ladrillo y que suelen repetirla a diario aquellos que “peinan canas” en el mercado inmobiliario: “El que vende un metro cuadrado, siempre se podrá comprar otro. El que tiene 2.000 dólares guardados, no sabe”.
Desde hace ya un buen tiempo el mercado de viviendas -para muchos- se ha transformado en el “nuevo sistema bancario“.
Es ahí donde los particulares “depositan” su dinero para luego obtener una renta futura, ante el temor que les genera a muchos dejar su suerte librada a la jubilación estatal.
Así las cosas, buena parte de las ganancias que se generan en el país terminan “drenando” al ladrillo, ya sea aquellas derivadas de las cosechas de soja (sector rural) como las de quienes han sido beneficiados por el boom de consumo y la renta financiera (sector urbano).
Ese “viaje” del dinero hacia el mercado de propiedades suele no ser directo, sino que tiene una “parada intermedia” en donde “cambia de vestuario” y se transforma de pesos a dólares.
Hay varias pruebas de este derrotero “renta obtenida-traspaso a billete verde-conversión a ladrillo”:
- Del sistema financiero argentino se fueron en los últimos dos años unos u$s60.000 millones.
- El precio del metro cuadrado no ha parado de subir, producto de la persistente demanda.
- Este drenaje es de tal magnitud que las cotizaciones ya adquirieron una dinámica propia y se mueven de manera independiente al volumen de operaciones.
- En buen romance, se venda más, menos o lo mismo, igual el precio sube.
- Y esto es porque la oferta (los dueños) no aceptan grandes rebajas a la hora de vender, porque no tienen urgencia en deshacerse de la unidad.
- A punto tal de que aunque un alquiler les genere una renta baja (actualmente cerca de un 4% neto) sienten que esa vivienda hace las veces de un “Treasury bond” argentino (bono del tesoro norteamericano) en cuanto a resguardo de su capital.
Y sino basta observar lo que viene sucediendo desde 2007 a hoy, período en el que se registraron fuertes derrumbes en la cantidad de operaciones (línea gris) pero los precios siguieron su ritmo alcista.
La siguiente infografía permite apreciar este fenómeno:
“Los valores pueden parecer exorbitantes, la calidad de la construcción hasta es dudosa en algunos casos. Pero alguien los avala y los paga. Ya sea al costo, bajo fideicomisos o al contado, el dinero siempre está“, afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
En este contexto, iProfesional.com realizó un relevamiento para saber cómo evolucionaron los precios del metro cuadrado, cuál es la tendencia que viene y qué barrios son los que muestran el mayor potencial de crecimiento.
Viviendas a estrenar
De acuerdo a un relevamiento efectuado por Reporte Inmobiliario en ocho barrios de alta demanda de la Ciudad de Buenos Aires, los aumentos siguieron a la orden del día, con cifras que van desde el 8% (Palermo) al 20% (Caballito).
En el mismo sentido, una reciente investigación de la UADE da cuenta de un aumento promedio del 14% anual en dólares para aquellos barrios más pretendidos.
Según datos de mercado, la zona de Recoleta es la que mantiene las cotizaciones más elevadas (u$s3.000), seguida por lugares como Barrio Norte (u$s2.900), Las Cañitas (u$2.900), Palermo y Belgrano (u$s2.600 y u$s2.500 respectivamente).
En el “podio” de cotizaciones, se encuentran algunos edificios de lujo, como pueden ser los de Le Parc (en Avda. Figueroa Alcorta), el edificio Chateau (Avda. del Libertador), o emprendimientos emplazados en Puerto Madero, en los cuales las cifras se ubican por encima de los 6.000 dólares.
Efecto derrame
De acuerdo a los datos aportados a iProfesional.com por inmobiliarias y expertos del sector, la falta de terrenos en zonas Premium hace que los desarrollos en barrios linderos ganen en relevancia y los precios “se contagien” del ritmo alcista.
Para muchos, en estos lugares se encuentran las “muy buenas” oportunidades de inversión ya que -con los años- sus cotizaciones tienen un amplio camino por recorrer.
En la jerga inmobiliaria este fenómeno se lo conoce como “efecto derrame“.
“Se empezará a verificar un cambio de tendencia. Los productos que se venían haciendo en zonas consolidadas y caras, tendrán una demanda que irá debilitándose, producto de precios que empezarán a resultar elevados”, anticipa Damián Tabakman, experto del sector.
Y remarca: “El impulso de los próximos emprendimientos se orientará a nuevos lugares, dado que le permiten a los desarrolladores la realización de proyectos más accesibles”.
En el mismo sentido Roberto Ledo, presidente de Bullrich, destaca que buena parte de las nuevas obras serán enfocadas a otras áreas de la Ciudad y el conurbano.
“La falta de terrenos en lugares centrales hará que los desarrollistas busquen nuevos espacios en aquellos barrios que tienen potencial“, resalta Ledo.
Su opinión es compartida por Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades, quien afirma: “Creo que las viviendas en los lugares periféricos a las zonas más consolidadas y demandadas, darán una buena oportunidad de revalorización futura”.
¿Cuáles son esos barrios?
Para Norberto Lepore, de Lepore propiedades, si bien al inversor barrios tradicionales como Palermo, Recoleta, Caballito y Belgrano le aseguran mayor tranquilidad, otros como Monserrat, San Cristóbal, el entorno de Parque Patricios y Villa Crespo ofrecen buenas perspectivas de crecimiento.
De esta manera, y ante la saturación que se da en los Premium, entre las zonas que ganan protagonismo figuran:
- Por un lado Nuñez, Colegiales, Coghlan y Saavedra.
- Por otro, Almagro, Villa Crespo y Chacarita.
- Y, finalmente, Barracas, San Telmo, y Montserrat.
Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades destaca a “Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario y Abasto” como de gran potencial.
Mariano Oppel, de Oppel Propiedades, apunta a Saavedra, por su fuerte crecimiento y cercanía a Núñez.
La diferencia es tal que el metro cuadrado en estas zonas se ubica entre u$s500 y u$s1.000 por debajo de las ya consolidadas.
Ampliando el horizonte de búsqueda, la zona norte de Buenos Aires ofrece muy buenas oportunidades de inversión.
Según Marcelo Orfilla, gerente general de Grupo Monarca, “están surgiendo desarrollos muy atractivos en Tigre y en Vicente López“.
Ganancia en boca de pozo
Según los expertos, en la actualidad, quien participa en una obra desde los cimientos puede obtener una ganancia en dólares del 10 al 15% por cada año, producto de la revalorización desde el momento cero hasta la entrega final. Esto, siempre que el emprendimiento esté bien ubicado y tenga una buena calidad de construcción.
“En la actualidad, un proyecto que se ejecuta en un plazo de 24 meses le permite a un particular obtener una ganancia -punta a punta- cercana a un 30% en dólares“, sostienen desde LJ Ramos.
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“Un particular que participa de un emprendimiento desde su gestación puede obtener más de un 25%, dependiendo del tipo de proyecto”, remarca Mariano Bellagamba, director de la inmobiliaria homónima.
Unidades usadas
Para el caso de unidades usadas la suba en zonas de alta demanda, fue de un 11% anual en dólares, según da cuenta un relevamiento de Reporte Inmobiliario.
De la medición se desprende que en Barrios como Belgrano, Palermo, Barrio Norte y Barrio Norte las cifras se mueven en el rango que va desde los u$s2.000 a u$s2.600 el metro.
Un escalón más abajo se posicionan las zonas de Caballito, Villa Urquiza, Villa Devoto y Barracas.
¿Seguirá subiendo el metro cuadrado?
El consenso de los desarrolladores afirma que, dada las características de refugio de valor, las propiedades en las zonas de alta demanda mantendrán su escalada alcista.
No obstante, prevén un escenario de subas más gradual del que se diera hasta ahora.
Remarcan que los incrementos comenzarán a moverse en la franja que va del 8% al 10% anual, en línea con la inflación en dólares que se prevé para 2011.
“El metro cuadrado seguirá acompañando la suba de precios. La Argentina, en relación a otros países de la región, como Chile y Brasil, tiene valores inferiores, por lo cual queda un camino por recorrer”, remarca Rodrigo Fernández Prieto, de Fernández Prieto & Asoc.
Y destaca: “Además, con la volatilidad que hay en el mundo y en los mercados financieros, seguirá el resguardo en el ladrillo”.
“Si uno quiere saber qué pasará con los precios tiene que mirar de cerca cuál será el nivel de fuga de capitales y cómo le irá al campo. Porque buena parte de ese dinero va después al mercado inmobiliario”, remarca, off the record, un desarrollador.
“Los precios van a sostenerse“, explica Dina Crusizio, directora de la División Residencial de L.J.Ramos.
Ledo, de Bullrich, coincide en que “se espera que el mercado siga tonificado como hasta ahora”.
Orfilla agrega que él ve una evolución diferencial por sectores: “El aumento del m2 será más selectivo y dependerá de la zona”.
En cuanto a los barrios más demandados, si bien los “top” siguen liderando la tendencia alcista los linderos mostrarán repuntes significativos.
“En general, todas las zonas periféricas a las mencionadas reciben el derrame de la mayor demanda. Por ejemplo Villa Crespo y Chacarita son consecuencia del derrame de Palermo y por ahora cotizan hasta un 30% por debajo”, apunta Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades.
En cuanto al tipo de unidad de mayor demanda, los departamentos de dos y tres ambientes siguen siendo los más buscados y de mayor rotación.
Y esta polarización, que se dio en estos años en la construcción de unidades chicas, las más buscadas por los inversores para su posterior renta, ha dado lugar a un hecho curioso: escasean las unidades de 4 ambientes en zonas premium.
Por último, Tizado hace mención al escenario post-electoral.
“Con los resultados de las primarias se eliminó la incertidumbre y esto es muy bueno para el mercado, que seguirá creciendo como lo ha venido haciendo en todos estos años,” concluye.