Departamentos en CABA 2022.Hay sobreoferta pero no bajan

Mercado inmobiliario

Sobreoferta

Se estima que hay unas 120 mil propiedades en venta sólo en el ámbito porteño y muchas están “sobretasadas” según las inmobiliarias.

En la ciudad de Buenos Aires, hay inmuebles con sobreprecios para la venta.( Foto Lucia Merle) – FTP CLARIN IMG_20200213_150602.jpg Z LMerle Merle

Por distintas razones, la Ciudad de Buenos Aires vive un exceso de oferta de departamentos en venta: se estima que existen unas 120 mil unidades en esa condición, mientras que los precios de las publicaciones siguen altos y las decisiones de compra, demoradas.

“Claramente, hay un desencuentro entre las expectativas de los vendedores, basadas en los precios máximos alcanzados en 2019 después de varios años de valores ascendentes y la percepción de los compradores, que prefieren postergar sus decisiones ante la posibilidad de que sigan bajando los precios”, describe Eduardo Stulich, director de Mercado Residencial de Soldati Propiedades.

En tanto, Diego Lo Nigro, titular de Grupo TGR, sostiene que “la sobreoferta responde principalmente a las expectativas desmedidas de los propietarios y al hecho de que muchos profesionales inmobiliarios convalidaron estas expectativas tomando a la venta propiedades que estaban en un valor superior al que los potenciales compradores estaban dispuestos a pagar”.

Según este referente del sector, en el mercado actual solo se van a vender dos de cada diez propiedades ofrecidas en los portales. “No es porque falten compradores, sino que de todas las personas que desean o necesitan comprar un inmueble, no hay muchas que estén dispuestas a convalidar los valores que se pretenden”, agrega.

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En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explica que hay algunas tipologías como 1 y 2 ambientes donde se incrementó la oferta en los últimos tres años por varias causas: “muchas propiedades que estaban en alquiler pasaron a venta por la baja rentabilidad; se fueron terminando nuevas unidades en construcción en medio de una demanda replegada. Y también el parate del primer semestre de la cuarentena dura en el 2020.

Todos fueron factores que hicieron que se acumulara más oferta y la demanda no acompañara ese movimiento”, señaló. Además, “al menos en estas tipologías, hay casi un 25% más oferta que en 2019 y eso hace que el comprador también recorra más y demore su decisión”, agrega.

Según los empresarios del sector, el rol de las inmobiliarias es central en el tema del ajuste en las tasaciones. “Las inmobiliarias podemos colaborar ofreciendo solo departamentos que respondan a la demanda del mercado. No tener stock simplemente por tenerlo”, sintetiza Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, y agrega: “Hay propiedades que, si bien se ofrecen para la venta, sus valores están fuera de mercado. Entonces son propiedades en venta que no se venden”.

“Los brokers inmobiliarios tenemos la responsabilidad de asignar el valor correcto de las propiedades.

Una forma es evitando publicar precios según expectativas equivocadas de los propietarios, porque eso lleva a la gran dispersión de valores que se ve en los portales, un factor más de confusión para los actores del mercado.

Si un propietario se encontrara con una línea unificada entre todos los profesionales del sector inmobiliario, y ninguno de esos profesionales estuviese dispuesto a trabajar esa propiedad a menos que el propietario flexibilice su posición, se generaría un efecto ‘educativo’ entre los propietarios y, de esta forma, más potenciales compradores se verían tentados a comprar”.

Altgelt insiste en la necesidad de entender “cuántos de los 120.000 departamentos en venta son realmente vendedores. Supongamos que sea la mitad, estamos en 60.000, no estaría mal. El problema es que el comprador al hacer una búsqueda no sabe cuáles son realmente vendedores y cuáles no, y eso hace que el tiempo que lleva vender una propiedad aumente”, dice.

En cambio, Stulich sostiene que se deben concretar más operaciones mensuales para comenzar a evacuar la enorme cantidad de propiedades en venta.

“El quiebre puede ocurrir a partir de percibir que se alcanzó el piso del valor de las propiedades”, propone.

En este sentido Migliorisi piensa: “estamos en la etapa final de la corrección de precios donde la baja tocó su piso (siempre y cuando se mantengan las variables macroeconómicas actuales).

Según su visión las propiedades “hoy están en valores muy atractivos”. Otros colegas, en cambio, son más escépticos y creen que, de continuar deprimido el mercado, la baja de los precios podría continuar.

¿Qué indican las estadísticas? En principio, que se ralentizó la caida de los precios. El m2 real de departamentos usados de 1 a 3 ambientes en diciembre de 2021, se ubicó en los 1.864 US$/m2, según Reporte Inmobiliario.

Ese valor es casi un 15 % (-14,65 %) inferior al inicial de la serie en enero 2020. Pero, con relación al registrado en diciembre de 2020 el precio del último mes del año del 2021 resultó un 4,4 % inferior.

También se achicó la brecha entre el valor originalmente publicado de las propiedades y el efectivamente concretado: del 11% en junio del 2021 al 6,96 % en octubre del mismo año.

Fuente : Clarin