Incidencia en CABA 2023 : Valor metro cuadrado de terrenos
Valor de incidencia del metro cuadrado puede variar considerablemente en cada barrio e incluso en diferentes cuadras de un mismo barrio.
Cuando un desarrollador decide desembarcar en una zona determinada para invertir miles o millones de dólares en un emprendimiento, realiza un minucioso estudio de mercado, asesorado en muchos casos por especialistas del Real Estate local.
Un error puede significar la pérdida de grandes sumas de dinero y el descontento de inversores que confiados es una perfectibilidad se encontrarán con números distintos a los proyectados.
Por eso no todos son número o global que puede tirar un titular o alguien que opina desde la platea, claro está la libertad de expresión y el criterio profesional puede ser variado, pero lo importante y fundamental para lograr el éxito quisiera fundamentado, desde lo técnico, desde lo constructivo, y fundamentalmente desde la realidad de campo.
El mercado inmobiliario de Buenos Aires está mostrando signos de cambio. Aunque la demanda por lotes en Villa Crespo, Paternal, Chacarita y Almagro está aumentando, no necesariamente significa que los valores vayan a subir o que haya más compradores. Se trata de un reflejo de la visión de los inversores que buscan reservas de valor en tiempos inciertos, y estos barrios tradicionales ofrecen precisamente es
No equivocar el proyecto
Claramente conseguir a un valor de mercado del metro cuadrado de incidencia en un terreno, es un punto esencial para comenzar a evaluar este negocio tan complejo, pero tan importante para nuestro país ya que es 1 de los pilares fundamentales de la economía argentina.
Pero conseguir un buen precio no es todo, sino que es fundamental conocer la idiosincrasia y la demanda de la zona. Cuál es el valor ticket de soporte de esa zona, qué tipo de propiedad es la más requerida en un barrio o una cuadra determinada. El proceso de venta, si la zona tiene demanda de venta de pozo hola tipología desarrollada requiera que el emprendimiento esté muy avanzado para comenzar a vender.
Si los metros cuadrados son los correctos para esa tipología en esa zona, en donde debemos evaluar claramente la competencia que tenemos en calidad y en precio.
Como así también las posibilidades que tienen la zona de mejorar o de empeorar por factores externos, como puede ser la obra pública, edificaciones que pueden afectar negativamente el proyecto, entre otras variables que tienen las grandes ciudades en la Argentina.
Precio de incidencia del metro cuadrado
En la ciudad de Buenos Aires la incidencia del metro cuadrado varía considerablemente sí analizamos el corredor norte compuesto por Recoleta, barrio norte, Belgrano y podemos incorporar Palermo, donde se puede conseguir, dependiendo la zona y la cuadra incidencias desde los 600 hasta los 1000 o 2000 dólares de incidencia por metro vendible.
Incluso en algunas zonas mucho más. El proceso de venta de pozo en estos barrios tiene mayor actividad que en barrios que están emergiendo como Almagro, villa Crespo, chacarita y paternal. Donde el valor de incidencia del metro cuadrado oscila entre los 250 dólares a 600 dólares dependiendo de su ubicación y características.
Las variables analizadas son muchísimas, porque no es lo mismo el valor de incidencia de 1 m cuadrado en una obra de pocos metros vendibles, donde va a impactar en forma muy importante la construcción de metros comunes. A diferencia de obras superiores a los 2000 en donde la distribución de los metros comunes, metros que no se venden, se licuan en la mayor cantidad de metros vendibles.
Es decir, hay superficies comunes mínimas que se deben construir prácticamente de las mismas características para un edificio de 500 metros que para un edificio de 2500 metros.
Por ello los terrenos en donde la edificabilidad es muy limitada el valor del metro cuadrado va a disminuir a comparación de los terrenos donde su edificabilidad es mayor.
Incidencia metro cuadrado en Caballito
Caballito es una de las grandes islas con una demanda sorprendente en la ciudad de Buenos Aires, encontramos también en este barrio tan polifacético una gran diversidad de precios.
En este barrio emblemático encontramos con zonas premium de la ciudad de Buenos Aires como la avenida Alberdi, Rivadavia y Avenida la plata, José María Moreno, Directorio, frente a la franja lindante con Flores, Paternal y Villa Crespo donde el valor de incidencia del terreno es considerablemente menor.
Un barrio puede tener un nombre y una demanda ya sea local o incluso internacional, pero barrios tan extensos como es el caso de Palermo y de caballito, el valor del metro cuadrado no es uniforme. Puede variar hasta un 40% de acuerdo a qué parte del barrio estemos analizando.
Es por ello que cuando cotizamos un terreno, no lo hacemos por el nombre del barrio sino específicamente a través de cuestiones técnicas, demanda, proyección de crecimiento, y características del sub-barrios que abarca el terreno en cuestión.
Por ejemplo, no vale lo mismo la incidencia del metro cuadrado sobre avenida Libertador, que en avenida Córdoba. Y estamos dentro de un mismo barrio.
Es importante destacar estas diferencias para no generar confusión en el mercado, tanto en un vendedor que cree que su propiedad tiene un valor superior a la realidad, como quienes van a desarrollar un producto que deben tener los valores actualizados, tanto del inmueble que están comprando para desarrollar, como la proyección de precios actualizo y a lo largo del avance del proyecto. Sin estos números es imposible poder planificar.
Ya es difícil hacerlo en un contexto donde la inflación genera una imprevisibilidad prácticamente diaria, y las cuestiones políticas no hacen del todo previsible el futuro cercano, que mínimamente el que invierte necesita datos concretos y tangibles para poder jugarse y avanzar en este tipo de inversiones.
¿Van a subir los valores después de las elecciones?
No existen soluciones mágicas, La Argentina es viene atravesando una situación socioeconómica y macroeconómico compleja, que en algún momento va a mermar y cuando ello ocurra el mercado va a comenzar una lenta recuperación. Si se logra contener la inflación o por lo menos desacelerarla va a ser una noticia positiva.
Si el nuevo gobierno toma las medidas económicas adecuadas, sería muy lógico que la confianza comience a reconstruirse, y el consumidor final o el inversor particular vuelvo a la cancha cada vez con más fuerza. Pero depende de la reconstrucción de la confianza y que éste pueda visualizar un panorama de menor turbulencia.
En resumidas cuentas, considero que el 2024 no va a ser 1 año de recuperación de precios, probablemente sea 1 año de recuperación de actividad del mercado, lo que no implica que los precios vayan a subir. Pero sí van a dejar de bajar. Y ese es un dato sumamente positivo.
Por Diego MIgliorisi
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