Durante el primer trimestre del año, el mercado de locación de viviendas ya viene evidenciando aumentos que van más allá de las zonas premium -las cuales se caracterizan por una permanente demanda- y, según afirman los expertos del mercado inmobiliario, ésta parece ser la tendencia para los próximos meses.
En este escenario, desde Reporte Inmobiliario, el sitio especializado que sigue la evolución de más de 30 barrios porteños, confirmaron a iProfesional.com que los incrementos registrados, en promedio, fueron del orden del 5,2% para los departamentos de dos ambientes y de 4,6% para los de tres ambientes.
De esta forma, los precios que hoy se pagan por una vivienda ubicada en la Ciudad de Buenos Aires van desde los $1.200 a los $1.900, en el caso de las más chicas con un solo dormitorio, mientras que llegan hasta los casi $2.900 si se trata de las unidades con dos habitaciones.
El precio de un dos ambientes en zonas de alta demanda
En este contexto, la tendencia que se pudo apreciar en los primeros tres meses parece ser la que marcará el resto de 2011.
En este sentido, las propiedades de barrios premium como Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Palermo se destacaron por haber registrado fuertes aumentos.
Giselda Covello, gerente Residencial de Covello Propiedades, explicó que “hubo una variación ascendente en los departamentos premium y en los grandes pisos“.
En el caso de Barrio Norte, el alquiler de un dos ambientes aumentó 3% entre enero marzo, con un valor promedio de $1.810; en Belgrano, esa suba llegó al 5%, cotizando hoy a 1.780 pesos.
En Palermo, la suba fue del 3,3%, con un promedio de alquiler de $1.700 (dos ambientes), mientras que en Recoleta, otro de los barrios de alta demanda, hoy se debe pagar $1.900 por una unidad.
Otros barrios que evidenciaron aumentos fueron Colegiales (6%) y Núñez (4%). La cotización promedio, en ambos casos, ronda los $1.500.
Estas dos últimas zonas se vieron beneficiadas por el efecto derrame de las consideradas top, dado que, al haber poca oferta de viviendas, los interesados recurren a encontrar inmuebles situados en los alrededores.
En tanto, de acuerdo con el relevamiento de Reporte Inmobiliario, barrios como Nueva Pompeya, Constitución, Boedo y Flores también mostraron alzas que alcanzaron entre el 11 y 12%, pese a tratarse de zonas de menor demanda.
En este contexto, tal como viene sucediendo desde hace algunos años, los departamentos de dos y tres ambientes son los más buscados.
Sucede que, en general, la oferta viene de la mano de aquellos inversores que se suman a los nuevos emprendimientos y de los ahorristas que llegan a comprar una unidad, quienes prefieren las propiedades chicas porque tienen una salida más rápida en el mercado.
En el caso de la demanda, la mayoría está conformada por parejas jóvenes que buscan su primera vivienda y no califican para el crédito hipotecario y por estudiantes que llegan a la Capital y necesitan un lugar para residir.
Expectativas para este año
En cuanto a las zonas, Covello anticipó que, para los próximos meses, se espera una demanda en aumento en Palermo Hollywood.
“En este momento hay una gran oferta de alquileres ya que fue una zona de alto desarrollo de nuevos emprendimientos“, comentaron desde la inmobiliaria.
Para Guido Tizado, broker de Tizado Propiedades, el mercado todavía no mostró grandes sorpresas, pero asegura que las viviendas de Palermo y Barrio Norte, de 2 y 3 ambientes, siguen siendo las protagonistas a la hora de iniciarse una búsqueda y firmar un contrato.
Lo mismo sostiene Tomás Montoreano, vicepresidente de la inmobiliaria FAM.
Para Germán Gómez Picasso y José Rozados, directores de Reporte Inmobiliario, las cifras registradas en el arranque del año hacen prever un 2011 con subas promedio del 20 por ciento.
Según los expertos, los incrementos seguirán en esa línea aunque cerrarán el año con porcentajes por debajo de la inflación.
Otros especialistas consultados también señalaron qe se esperan modificaciones de precios que irán acompañando los vaivenes generales de la economía.
Tizado, por su parte, comentó que las tasaciones serán un reflejo de la dinámica del mercado, con precios en ascenso, mientras que para Covello habrá una leve tendencia al alza impulsada fundamentalmente por la inflación.
Por otra parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, hizo referencia a los nuevos proyectos que sumó el mercado, los cuales delinean un nuevo escenario para las locaciones.
“Se van incorporando las unidades a estrenar que incrementan el nivel de oferta y la calidad de vida, ya que cuentan con ambientes más amplios y luminosos, así como con más amenities y comodidades”, explicó Migliorisi.
Y agregó que Villa Crespo, Palermo, Barrio Norte , Villa Urquiza y Almagro son algunos de los barrios que sumaron más ofertas.
El alejamiento del crédito
A pesar de los incrementos en los valores de los alquileres, la renta de una vivienda sigue siendo hasta tres veces inferior en comparación con el crédito hipotecario.
De acuerdo a un informe de Abeceb.com, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes (que tiene un valor de venta de u$s60.000), ubicado en los barrios más económicos, oscila en los 1.200 pesos.
Como contrapartida, a la cuota de un crédito para comprar la misma unidad, supera los $3.500 y exige un sueldo mínimo del tomador de 9.000 pesos.
Esta diferencia sigue beneficiando al mercado de los alquileres ya que las parejas jóvenes o matrimonios se encuentran cada vez más alejados de la posibilidad de tener su techo propio, y es así como deben seguir recurriendo al mercado de la renta.
Clásulas contractuales
Otro de los temas que acapara la atención de los dueños e inquilinos y que genera mayores debates al momento de cerrar un contrato es el de quién afrontará ciertos gastos.
Los dueños se resisten al llamado “paquete”, ya que el mismo incluye el pago de expensas, entre otros servicios, altamente incididos por la inflación y los ajustes salariales a los largo del año.
En tanto, los inquilinos se niegan a dejar esos servicios librados al azar, porque eso significa pensar en aumentos constantes de sus gastos mensuales.
Ante este debate, la mayoría de los contratos se cierra a dos años pero gana la elección de los dueños, que es no acordar un “paquete”.
“El aumento de las expensas en el transcurso del contrato modifica el ingreso neto y prefieren evitarlo”, confirmaron en Covello.
También en FAM aconsejaron escapar a ese formato para no perder rentabilidad. “El inquilino debe pagar las expensas que le corresponden durante el período de la locación”, concluyó Montoreano.