Requisitos para comprar inmuebles en Argentina en 2023, bajo esta nueva realidad económica en dónde las oportunidades son puntuales.
Hay detalles que debemos tener muy en cuenta al momento de comprar una propiedad. En este artículo vamos a plasmar algunas de los más importantes detalles que debemos tener presentes.
Que debemos tener en cuenta cuando visitamos un inmueble
En tiempos de la Revolución informática la preselección se da en la mayoría de los casos a través de a través de internet. Una propiedad bien presentada debe tener al menos 20 fotos, un buen vídeo descriptivo del inmueble y de la zona.
Internet en los últimos años se ha transformado en una herramienta de ayuda indispensable para encontrar un inmueble bajo el principio de la transparencia tecnológica.
Es decir, ayuda a maximizar el tiempo y junto con las plataformas de fuentes abiertas, tener una percepción tanto del inmueble como de la zona.
Desde ya que una visita al lugar es indispensable para corroborar efectivamente lo que uno preseleccionó en la búsqueda.
Hoy el tiempo cada día es más preciado y de esta forma se prioriza ese recurso tan importante.
En muchos casos podemos encontrar propiedades sumamente atractivas fuera de los portales tradicionales, por eso es fundamental visitar portales de líderes en las zonas donde estamos buscando para comprar.
El precio de los inmuebles
El precio de la propiedad es un factor fundamental porque es un límite a lo que nosotros podemos gastar, aunque debemos comprender que los márgenes de negociación, al menos en los últimos cuatro años se han incrementado entre un 10% o 20%.
Algo importante tener en cuenta es que una propiedad por ser barata muestre un valor muy atractivo no significa que sea la mejor.
En este sentido me refiero buen arreglos o modificaciones que haya que hacerle como también a la situación jurídica, que es una cuestión elemental para no sufrir dolores de cabeza en el futuro.
Es decir, podemos encontrar propiedades muy atractivas y en este momento hay muchas oportunidades.
Pero el comprador no debe encandilarse con el precio sin antes chequear en forma exhaustiva a través de profesionales de su confianza.
La cuestión arquitectónica, notarial y jurídica como así también las proyecciones de edificabilidad de la zona.
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Como saber sí a la propiedad que quiero le pueden quitar la luz o la privacidad
Este es un tema muy importante y como profesionales es fundamental plantear al cliente la proyección que puede tener la zona o los terrenos linderos que puedan afectar al inmueble por el cual estamos interesados.
Este punto yo creo que es fundamental, y lo graficamos con el siguiente ejemplo. Un hermoso departamento al lateral o el contra frente con una pista abierta impresionante.
El Sol llega hasta el último centímetro del departamento. Nos cierra el precio, la ubicación y la documentación está perfecta.
Pero eso no es todo lo que tenemos que averiguar antes de tomar una decisión. debemos Chequear si los lotes y casas ubicadas por las calles que integran la manzana tienen posibilidad de edificarse y dejarnos prácticamente sin esa luz qué hacía brillar a la unidad que elegimos.
La ciudad de Buenos Aires es uno de los distritos con mayor cantidad de fuentes abiertas y nos permiten averiguar en forma libre y rápida. Aunque recomendamos tener una segunda opinión de un arquitecto o un maestro mayor de obra para desasnarnos de todo tipo de dudas.
Información es fundamental porque puede afectar la luminosidad en forma total de un inmueble o en forma parcial, pero como resultado la propiedad no va a valer lo mismo.
Seguridad en la Ciudad de Buenos Aires
Si bien la ciudad de Buenos Aires es considerada una de las capitales más seguras de Latinoamérica, hay zonas donde el índice de criminalidad es más alto que otro.
El comprador toma muy en cuenta esos factores también al momento de elegir dónde vivir o dónde invertir.
Las avenidas, las zonas más iluminadas o con mayor presencia policial van a tener un valor diferencial con respecto a las zonas en donde el índice de criminalidad es más alto.
La obra publica
La ciudad Buenos Aires los últimos años se ha caracterizado por el desarrollo del espacio urbano a través de la obra pública.
Esto es un tema muy interesante que debemos considerar porque en muchos casos estas obras se transforman en un aliado positivo que mejoran no solamente en la zona sino también aprecian el valor del departamento.
Aunque claramente hay opciones para todos los gustos, compradores que pueden estar de acuerdo y otros que no en el desarrollo del mobiliario urbano.
Hoy las fuentes abiertas de información permiten chequear cuáles son esos proyectos que la ciudad tiene programados para ejecutar.
Sí tenemos más información y podemos analizarla vamos a contar con más elementos para colocar en la balanza y definir que y en dónde comprar una propiedad.
Documentación necesaria para vender un inmueble. Consejos para comprar casa por primera vez
Escritura. Si se trata de una propiedad horizontal lo primero que tenemos que pedir es una copia de la escritura. Allí van a figurar los titulares del inmueble que estamos comprando y las superficies que tiene la unidad tanto cubierta como descubierta o semi cubierta.
El reglamento de copropiedad. Siempre es importante pedirlo, para corroborar que la unidad que estamos comprando es la que figura en la escritura. También en dicho reglamento vamos a tomar conocimiento del destino que pueden tener las unidades.
Es decir, si son aptos comercial, profesional o cuáles son las restricciones y porcentuales que vamos a pagar correspondientes a las expensas.
El destino de los espacios comunes y los espacios comunes de uso exclusivo para determinada unidad.
El reglamento es el instrumento más importante de un consorcio, por eso es importante conocerlo.
Certificados. Antes de firmar cualquier documentación como una seña un boleto de compraventa, tenemos que ser sobrarnos de las personas que están habilitadas para firmar por eso tenemos que pedir un certificado de dominio para chequear si el inmueble tiene alguna restricción o gravamen.
Estos pueden ser juicios, embargos, medidas de no innovar, entre tantas que pueden afectar el dominio.
Allí nos van a figurar los titulares, las personas que deben suscribir la seña o el boleto. de cada uno de ellos tenemos que pedir un certificado de inhibiciones.
En estos certificados, el registro de la propiedad inmueble nos informará, si los titulares de la propiedad tienen algún tipo de inhibición para vender el inmueble.
Es muy importante contar con toda esta información para poder compartirla con nuestro asesor de confianza.
Planos y superficies
Podemos encontrarnos que algunas propiedades como los PHS, las casas, las unidades con patios o algunas terrazas pueden tener superficies que no figuren en planos y por ende tampoco en la escritura.
Si bien la situación de los metros antirreglamentarios puede resolverse presentando nuevos planos, tenemos que tomar conocimiento de la situación en forma completa para luego analizar los riesgos y beneficios.
Inmuebles a estrenar
La ciudad de Buenos Aires ofrece una multiplicidad de ofertas en inmuebles de pozo o en proceso de construcción.
En la mayoría de los casos desarrolladas por profesionales de muchísima trayectoria. pero en rigor de mantener la tranquilidad y un procedimiento serio debemos tener presente la siguiente documentación.
El dominio del terreno y la inhibición del vendedor por supuesto, al igual que una vivienda usada. Planos aprobados por la municipalidad donde esté plasmada la unidad que estamos comprando.
Obviamente tenemos que chequear sin los lotes linderos o de la manzana se pueden construir edificios que tapen la luz de la unidad que vamos a adquirir a futuro.
Como generalmente son sociedades, sí es una srl o Sociedad Anónima el estatuto o contrato social y un acta o poder especial que habilite a firmar boletos de compraventa a los socios gerentes o presidente.
Este tema también debemos considerarlo porque si el firmante no está autorizado expresamente a vender el boleto de compraventa o cesión no tendrá efecto.
Para el caso de que la propiedad que se venda esté proyectada en un fideicomiso, el certificado de dominio nos brindará el dominio fiduciario y la inhibición del mismo fideicomiso.
El fiduciario un apoderado serán los autorizados a suscribir el contrato. Esta es una figura compleja que tiene muchas variantes y la vamos a desarrollar en una columna específica.
Pero siempre en todos los casos, debemos chequear que los firmantes tengan la legitimidad expresa para hacerlos.
Propiedades en sucesión
Cuando una propiedad está en sucesión, en el certificado de dominio va a seguir figurando el fallecido, en el caso de que el abogado no haya realizado la inscripción de la declaratoria de herederos.
Si esi debemos pedir la inhibición del fallecido y también de todos los herederos.
La declaratoria herederos es el elemento básico que necesitamos para firmar cualquier tipo de contrato durante el proceso de la sucesión.
A través de esa declaratoria el juzgado nos dice quiénes son los herederos del fallecido y por ende quienes deberían firmar el contrato de compraventa.
El acceso al portal del Poder Judicial de la Nación es libre para todos los ciudadanos que quieran consultar los expedientes que no se encuentran en calidad de reservados.
Pero más allá de esto recomiendo que la interpretación jurídica le haga con un abogado de confianza, que podrá analizar si hay sesiones de derechos hereditarios o algún reclamo en el sucesorio que pueda trabajar la compraventa a futuro.
En resumen, mi recomendación y considerando que siempre prima la buena fe entre las partes, no por eso debemos dejar de ser previsores para sí ahorrarnos un disgusto en el futuro.
El Autor es Corredor inmobiliario, abogado, magister en comunicación politica y electoral. Escritor y analista geopolitico
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