I-Profesional – El sueño del “local propio”: cuánto se paga de alquiler y qué tipo de “papelerío” debe presentarse

Muchos argentinos se entusiasman con la idea de tener su negocio a la calle y arrancar con un emprendimiento propio, para así capitalizar el boom de ventas. Expertos consultados por iProfesional.com revelan los valores que deben desembolsarse y la documentación a tener en cuenta para la habilitación

 

Por Patricio Eleisegui

El sueño del "local propio": cuánto se paga de alquiler y qué tipo de "papelerío" debe presentarse

 

La actividad comercial ha venido creciendo a lo largo de este último tiempo, de la mano de un boom de consumo que parece no tener freno.

Una muestra de esto lo da el mercado de alquileres comerciales, que ya viene acumulando resultados positivos durante cuatro períodos consecutivos.

Según detalla un reciente informe de la consultora inmobiliaria Colliers Internacional, al que tuvo acceso iProfesional.com, la tasa de ocupación de este tipo de inmuebles supera el 98% en corredores de la Ciudad de Buenos Aires como Peatonal Florida o las Avenidas Santa Fe, Callao, Pueyrredón y Cabildo.

En paralelo, la misma firma señala que “el aumento del consumo impulsa, a su vez, la expansión de centros comerciales, donde se prevé la apertura de nuevos emprendimientos”.

Colliers Internacional precisa que los alquileres registraron un alza promedio del 12% respecto al semestre anterior, como consecuencia del aumento de la demanda y, claro está, del contexto inflacionario.

Este incremento no hace más que reflejar el interés de los particulares por sacar rédito de la pasión por comprar que aún se mantiene vigente en buena parte de la sociedad.

Ahora bien, para quienes se lanzan a la aventura de instalar su propio negocio, las variables a tener en cuenta van más allá del valor que deben considerar en concepto del alquiler de un local.

En este sentido, iProfesional.com contactó a diversos especialistas y agentes inmobiliarios, que aportaron precisiones respecto de las pautas a tener en cuenta.

“Es fundamental que se sepa que el negocio, si no responde a una marca, o el privado carece de experiencia, va a demandar el pago de un derecho de piso de, por lo menos, un año. Resulta básico tener un respaldo económico sólido como para sortear ese tiempo de pérdidas“, afirmó a iProfesional.com Miguel Altgelt, de MAltgelt Negocios Inmobiliarios.

“También es importante sacar cuentas y ajustar los gastos de obra, gestoría y honorarios, entre otros aspectos, de manera tal que esos costos se puedan amortizar en el término de un año. Otro elemento a no descuidar es el alquiler del local: su valor mensual no debe superar el 12% de la facturación estimada“, añadió.

Jorge Safar, de la inmobiliaria Oppel, puso el foco en la clientela que se busca captar.

“Hay que pensar qué clase de demanda potencial tiene el rubro en la zona, e identificar la competencia que ya existe y cómo esta posicionada”, aseguró a este medio.

“Otro aspecto a tener en cuenta es si la zona ya esta comercialmente consolidada, lo que permite contar con una afluencia permanente de público. O si recién está en etapa expansión”, agregó.

Safar sostuvo que, ya en el caso de las franquicias, “en general se comienza con ciertas ventajas tales como posicionamiento de la marca, el know-how específico del negocio, apoyo publicitario y estrategia unificada de precios. La contraprestación es el canon fijo y el porcentaje sobre las ventas totales que debe pagar el franquiciado por el uso de la marca”.

El costo del alquiler
Los analistas y agentes inmobiliarios remarcan la diversidad de costos y la gran cantidad de trámites que debe encarar un particular para poder abrir un local comercial.

En este sentido Miguel Gehan, director de la división locales de LJ Ramos, se refirió a lo que cuesta hoy la renta de un espacio.

“Los valores varían, claro, pero se pueden fijar parámetros. Por citar un ejemplo, abrir un local de Burger King cuesta hasta u$s100.000 tanto por el equipamiento como por la superficie que ocupan estos emprendimientos que, rara vez, bajan de los 600 metros cuadrados“, indicó a iProfesional.com.

No obstante, la mayoría de los locales no revisten estas dimensiones.

En general, la búsqueda se orienta a un espacio de unos 200 metros.

En este caso, los valores pueden ir desde unos u$s5.000 hasta 20.000 dólares mensuales en concepto de locación.

Cabe destacar que las cotizaciones varían con sólo dar vuelta la esquina o a 100 metros de diferencia.

Al respecto, tal como señalaron desde LJ Ramos, mientras que el metro cuadrado en Quintana y Montevideo asciende a u$s54, desciende a u$s23 hacia mitad de cuadra y cotiza a u$s100 sobre Avda. Callao, entre la misma calle y Avenida Alvear, como puede verse en el siguiente cuadro:

 

 

Según Colliers, la peatonal Florida está entre las zonas más cotizadas de la Ciudad. Ahí los valores rondan los u$s100 por metro cuadrado.

• En Cabildo y Juramento se acercan a los u$s70 (por m2)
• En Santa Fe y Callao, a u$s60
• En Santa Fe y Pueyrredón, a u$s40

En tanto, la rentabilidad promedio, según la misma fuente, oscila entre el 4% y el 6 por ciento.

“Dependiendo del tamaño y de la ubicación del local, las cotizaciones oscilan entre los u$s45 y los u$s120 por metro cuadrado“, dijo a iProfesional.com Fernando Ledo, gerente comercial de la inmobiliaria Bullrich.

No obstante, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que en las zonas comerciales más cotizadas de Capital Federal esa cifra puede trepar, e incluso superar, los 40.000 dólares.

¿En qué zonas se concentran los puntos de venta más cotizados de la Ciudad? Safar, de Oppel, detalló los siguientes lugares:

• La peatonal Florida (Microcentro).
• Quintana y Alvear (Recoleta).
• Santa Fe y Callao (Recoleta).
• Santa Fe y Pueyrredón (Barrio Norte).
• Santa Fe y Coronel Díaz (Palermo).
• Cabildo y Juramento (Belgrano).
• Corrientes y Pueyrredón (Once).
• Rivadavia y Acoyte (Caballito).
• Avenida Alicia Moreau de Justo (Puerto Madero).

 

Además de las mencionadas existen otras que, en los últimos años, se han consolidado como polos comerciales, señaló el especialista, como ser:

• Avda. Córdoba y Scalabrini Ortiz (indumentaria).

• Palermo Soho y Palermo Hollywood (indumentaria y gastronomía).

“El precio del alquiler, como es de suponer, dependerá de la superficie del local, la amplitud de su vidriera, si está en una esquina o en una vereda transitada. En las esquinas pueden costar hasta un 50% más respecto de un comercio situado a mitad de cuadra”, destacó Safar.

Según Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliario, al costo de la renta también hay que sumarle el gasto de expensas.

Por lo general este desembolso es menor al de las unidades de vivienda dado que -en caso de estar ubicado en un edificio residencial- el dueño del negocio no afronta los gastos de servicios que no utiliza, como el de los ascensores o la limpieza interna del inmueble.

“Los locales que están emplazados sobre lotes propios directamente no pagan expensas”, dijo a iProfesional.com.

Habilitar es la tarea
Además de los montos a desembolsar para avanzar con el negocio propio, también resulta indispensable conocer cuáles son los requisitos a cumplimentar para poner en funcionamiento el local.

Al respecto, cabe apuntar que las habilitaciones corren por cuenta del Gobierno de la Ciudad, que los permisos dependen de la zonificación y de los rubros habilitados para funcionar en dicho espacio.

“Otro requisito es que, para el caso de locales en propiedad horizontal, el reglamento de copropiedad, del cual éste forma parte, debe permitir la utilización para el rubro en cuestión”, indicó Safar.

Algunos de los requisitos básicos que pide la municipalidad para iniciar el trámite son:

Contrato de alquiler comercial certificado por escribano público.
• El pago del impuesto de sellos que corresponde según el contrato.
• Boleta de ABL.
Planos de distribución del local.
• Constancia de Inscripción en AFIP e Ingresos Brutos.
• Documentaciones adicionales, que generalmente confecciona el gestor a cargo del trámite.

En la concreción de estos trámites intervienen un profesional (arquitecto o ingeniero) y un escribano que eleva a escritura pública los formularios de solicitud de habilitación. Una vez presentados los papeles en la municipalidad y habiendo pagado el costo, en pocos días se puede retirar una tarjeta provisoria de dicha habilitación, que ya permite comenzar a trabajar”, dijo Safar.

El experto añadió: “El certificado de habilitación definitivo pude demorar entre 30 y 60 días aproximadamente, dependiendo de cómo procese los trámites la Ciudad. Es muy probable que también se necesite algún permiso adicional. Un ejemplo es la comercialización de medicinas, que requiere del aval del Ministerio de Salud”.

 


Sumar costos es el dilema
Conocida la documentación a cumplimentar y los costos de alquiler, resta saber cuáles son los desembolsos totales para lograr la tan ansiada apertura del negocio.

Desde la inmobiliaria Oppel extendieron el siguiente detalle a iProfesional.com:

• El primer mes de alquiler.
• El depósito en garantía, que habitualmente comprende entre 1 y 2 meses.
• La remodelación del local, en base a las necesidades específicas.
• Los honorarios de la inmobiliaria (5 o 6% del monto total del contrato).
• El impuesto de sellos que cobra el Gobierno de la Ciudad (0,5% del monto total del contrato, pagado generalmente a medias entre el locador y el locatario).
• Los gastos de habilitación municipal, que varían y dependen del tamaño del local y de la tarea del gestor.

“Más allá de las cuestiones de costos, es importante tener claro el foco de lo que se desea hacer. El punto vital del negocio es definir muy bien el rubro, la zona, ver las amenazas, la competencia, diagramar el flujo peatonal, y evaluar la cercanía de los medios de transporte. Después vienen las erogaciones propias de llevar a cabo la instalación y el cálculo de la renta estimada. Pero el primer paso es visualizar cuál el objetivo “, concluyó Ledo, de Bullrich.