Iprofesional – Alquileres: los precios suben pero la mayor oferta ayuda a amortiguar los aumentos

Hay un mayor stock de unidades que beneficia a buena parte de la clase media a la hora de negociar. Los propietarios, concientes de esta mayor disponibilidad, se preocupan por cuidar al buen inquilino. ¿Cuáles son los valores que se pagan en los barrios de mayor demanda?
Es cierto que los alquileres se renuevan con valores “condenados al alza”, producto del actual nivel de inflación.

Pero también es verdad que los inquilinos sienten que tienen, al menos por un tiempo, la sartén por el mango.

Es que la mayor cantidad de ofertas que exhibe hoy el mercado locativo se transformó en un elemento clave a la hora de negociar.

Sucede que, tal como viene ocurriendo desde hace más de un año, muchos propietarios –que cuentan con la opción de vender o alquilar– han decidido no desprenderse de la unidad, habida cuenta de que no ven como atractivas a otras alternativas (dólar, plazo fijo) para canalizar su dinero.

Ese mayor stock de viviendas funcionó, justamente, como “efecto amortiguador” de los precios. Es decir, los valores se incrementaron pero lo han hecho por debajo del índice inflacionario.

Por otro lado, referentes del sector dan cuenta de un mayor cuidado en mantener al inquilino. Incluso, señalan que se dan casos en los cuales los dueños prefieren bajar sus exigencias a cambio de conservar a los buenos pagadores y que además les aseguran un mejor cuidado de sus unidades.

Precios
En este contexto, iProfesional.com consultó cuáles son los valores que se pagan hoy por una vivienda destinada a la renta y qué zonas son las preferidas a la hora de sellar un acuerdo.

Para una unidad de dos ambientes Recoleta es, en cifras promedio, el barrio más caro ($1.800) seguida por Barrio Norte ($1.700) y Belgrano (1.600 pesos).

Para esas mismas zonas, por un tres ambientas debe pagarse entre $600 y $900 adicionales.

Por la zona de Caballito y Almagro esos valores de reducen a entre $1.200 y $1.300 (dos ambientes).

Junto con la realidad de mercado que imponen los precios también se da una suba más gradual respecto a la que se exhiben en otros rubros de servicios.

“Muchas veces se respeta el valor del contrato, sin aplicar grandes aumentos a la hora de renovar. Sólo en algunos casos los ajustes llegan al 20%. Pero, en general, se pactan incrementos que están por debajo de la inflación”, señana Dina Crusizio, directora de la División Residencial de LJ Ramos.

En la misma dirección Valeria Soldati, gerente de Soldati Propiedades, también menciona que los acuerdos firmados hace dos años se renegocian con un alza del 15 por ciento.

“Si bien la inflación real superó ampliamente esos valores, los contratos que están venciendo mantienen ese promedio de ajuste. Sólo en casos de departamentos muy chicos o muy demandados, 1 o 2 ambientes con pocos años de antigüedad, se puede dar un incremento mayor”.

Con estos ajustes, la ganancia neta real que ofrece el alquiler de una unidad ha disminuido respecto de la que se percibía en años anteriores.

El exceso de oferta hace que los precios no crezcan en demasía“, remarca Giselda Covello, gerente de la firma Covello.

Círculo vicioso
Los expertos coinciden en que los departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, en las zonas de Palermo, Botánico, Barrio Norte y Belgrano, siguen captando el mayor interés de los interesados.

“En general se busca que estén en buenas ubicaciones, cercanos a los medios de transporte”, comenta Soldati.

En muchos casos, los inquilinos prefieren pagar un poco más, o bien resignar metraje -mudándose a una unidad dentro de la zona- en vez de desplazarse a otros barrios.

En otros, cuando el pago mensual se escapa de las posibilidades económicas que tienen los inquilinos, las búsquedas se orientan a Villa Urquiza, Almagro y Núñez.

Buena parte de la demanda es impulsada por jóvenes que llegan del interior para estudiar, razón por la cual las viviendas de poco metraje concentran un alto grado de interés.

Los desarrolladores inmobiliarios son concientes de esto. Y apuntan sus emprendimientos a este tipo de espacios.

A partir de esto se genera algo que los expertos definen como un “circulo vicioso”.

“El problema es que se construyen unidades chicas porque de esta forma se inmoviliza menos capital; y el que compra también las elige porque sabe que tiene mejor salida en el mercado, si es que piensa en la renta”, argumenta Sebastián Sosa, director de Remax Propiedades.

Esto ha dado lugar a un exceso de unidades de este tipo.

“Muchos barrios estuvieron sobreofertados durante el primer semestre del año. Recién ahora se observa un mayor movimiento, especialmente en aquellas unidades dirigidas a la demanda local. El alquiler orientado a extranjeros está muy frenado”, explica la directora de LJ Ramos.

En el segmento de las propiedades más grandes, muchas de las cuales eran tomadas por las empresas para los ejecutivos del exterior o para turistas, aún no se advierte una gran recuperación.

Hernán Oppel, de la inmobiliaria Oppel, también remarca que “el incremento de la oferta se debe a la cantidad de inversores que optaron por entrar al mercado inmobiliario como método de protección de sus ahorros”.

Explica que compraron pensando en alquilar, o desistieron de vender las viviendas que tenían destinadas a ese fin.

Negociación
Producto de esta mayor oferta, la forma y estrategia de negociación ya no es la misma que antes.

Al respecto, Oppel remarca dos efectos combinados:

  • Por un lado, se observa que hay mucha gente que acepta renovar los contratos de locación, a pesar del reajuste, porque no se anima a un cambio, aunque el stock disponible sea mayor.
  • Por otro, los propietarios son conscientes de esta amplia disponibilidad de viviendas y se muestran más flexibles a negociar, en pos de no dejar el espacio vacío.

“En muchos casos, los montos han quedado retrasados, si se tiene en cuenta cómo evolucionó la inflación”, destaca Oppel.

En el mismo sentido opina Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

“Existe más oferta, situación que influye en la negociación. Es verdad que la inflación impacta, pero hay que tener en cuenta el considerable aumento registrado en las expensas. Por lo tanto, al renovar, se tiene muy en cuenta este punto ya que forma parte de la cifra que el inquilino debe pagar”, comenta.

Otro cambio tiene que ver con los contratos “paquete”, por el que se las incluye en el precio y que están prácticamente eliminadas de la perspectiva de los propietarios.

“Con el ritmo voraz de la inflación y con un mercado sobreofertado, el propietario sabe que si no puede aumentar mucho es mejor que las expensas se cobren aparte, porque éstas sí siguen incrementándose”, comentan desde LJ Ramos.

Expectativas
“No hay expectativa de aumento de valores a corto plazo”; afirma Covello.

En el mismo sentido opina Migliorisi, quien prevé que el mercado locativo continúe estable para los próximos meses, considerando que muchos inversores siguen comprando en construcción para luego alquilar, aumentando así el stock disponible.

De esta forma, mientras el crédito hipotecario no sea accesible para gran parte de la clase media y con los inversores pensando en refugiarse en el ladrillo, el mercado de alquileres seguirá con una amplia oferta como para contener los precios por debajo o al mismo nivel que la inflación.


Guillermina Fossati

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