Alquileres: pese a la alta vacancia, locales comerciales se renegocian con fuertes subas (iprofesional.com 19/02/2014)

19-02-2014 Las persianas bajas forman parte del paisaje, producto de un consumo más frío y mayor prudencia a la hora de gastar por parte de los argentinos. Sin embargo, esto no impide que las renegociaciones se pacten con ajustes que complican la situación de los locatarios.

Ante un escenario caracterizado por un consumo más frío, donde los argentinos se muestrancautos a la hora de los gastos y en el que es es cada vez más recurrente ver negocios cuyos dueños decidieron “bajar las persianas“, las inmobiliarias avanzan en la renegociación de los alquileres de locales comerciales.

Sucede que, en este último tiempo, quienes rentan dichos espacios han sufrido los embates de la incesante suba de costos -laborales y de mantenimiento- como así también la caída en losmárgenes de rentabilidad.

Esto derivó en un panorama muy preocupante,con un nivel de vacancia inédito del orden de los1,5 locales promedio por cuadra en lasprincipales zonas, según los expertos del sector.

En este contexto, todo hacía suponer que, en los nuevos contratos, al menos se mantendrían los valores del año pasado.

Pero esto no es así. Desde distintas inmobiliarias precisaron a iProfesional que se están cerrando contratos de locación con aumentos del orden del 25%, aunque se está volviendo muy común rubricar acuerdos semestrales con ajustes de alrededor del 13%, dependiendo la zona.

“Los contratos siguen pactándose en pesos ajustables, escalonados de forma semestral o anual. Por lo general, se extienden a un período de tres años salvo excepciones como, por ejemplo, que el espacio requiera una importante inversión”, aseguró Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

“Aquellos que comercializan productos importados y varios de indumentaria, son los que están mostrando menores ajustes. El resto se da con incrementos de unos puntos por debajo de la inflación prevista”, agregó.

En tanto Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, dio cuenta de que las  actualizaciones se ubican por encima del 20%, aunque destacó que actualmente “se priorizan los antecedentes y referencias del locatario”.

Dependiendo de la negociación se puede llegar a cifras del 30%. No obstante, si el espacio requiere de un alto costo de mantenimiento o paga muchos impuestos, ese número tiende a bajar”, agregó.

Renegociar en “estado de shock”
Si bien en el mercado lo que manda es la incertidumbre en cuanto a la actividad económica y consumo, un analista del sector expresó a iProfesional que “el promedio de suba de los nuevos alquileres es del orden del 25% anual, con oscilaciones”.

“Los dueños de los locales saben que es un año difícil, pero deben ajustar los valores para actualizarlos por inflación. En general, lo hacen unos puntos por debajo de la suba de preciosprevista”, aseguró.

En su opinión, las inmobiliarias tratan de aplicar mayores incrementos en el primer semestredel año, a pesar del alto nivel de vacancia.

Para Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), fijar un piso de suba es algo que aun resulta difícil de establecer, dada la incertidumbre generada en materia de consumo y ritmo de actividad.

“El mercado está expectante. Tenemos una entrevista pedida con Capitanich pero hasta hoy seguimos en espera. Para el kirchnerismo parece que el mercado inmobiliario no existe o resulta ser un tema secundario”, disparó.

Consultado respecto de la demanda de espacios para locación, Pepe comentó que “todo está muy quieto, en buena medida también porque no se sabe cómo va a evolucionar el ritmo devaluatorio”.

Desde Reporte Inmobiliario, su CEO, José Rozados, se refirió además a la suba de los alquilerespor la depreciación del peso frente a la divisa estadounidense.

“Los valores en moneda local siempre se ajustarán al alza en tanto haya inflación, ahora acompañada de una mayor devaluaciónNo será un año fácil para quienes alquilen, porque la dinámica del consumo no sube a la par de los costos. La perspectiva es preocupante de cara a los próximos meses”, destacó a iProfesional.

Locales vacíos
La discusión en torno a los mayores valores de los alquileres de establecimientos comerciales sucede mientras se multiplican los locales vacíos.

En este sentido, vale destacar que un trabajo realizado en forma conjunta por la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME) y la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba) reveló, desde el último tramo del año pasado a la fecha, la existencia de unos 700 libres sólo en las principales arterias.

La cifra representa un promedio de 1,5 puntos de venta sin ocupar por cuadra y evidencia la difícil situación que atraviesan quienes deciden poner un local a la calle y luego se encuentran con números que no les permiten continuar con el negocio, teniendo que mandar a pérdida, en ciertas ocasiones, fuertes inversiones en el armado del espacio.

En muchos casos, se viene registrando el “operativo desarme” relocalización del comercio enbarrios más baratos.

En tanto, la venta ilegal es otro aspecto no menor que se suma a los problemas de inflación y suba de costos, y que desalienta a muchos a continuar con un emprendimiento.

Los precios más altos corresponden a los puntos de venta situados en la Avenida Alvear -au$s100 mensuales por metro cuadrado- seguido por la peatonal Florida (u$s80) y por Santa Fe y Callao (u$s70).

Detalle por zonas
El trabajo de CAME y Fecoba sostiene que, sobre un total de 10.000 locales relevados en las 462 cuadras y avenidas comerciales de la Ciudad, se detectaron casi 700 espacios vacíos.

Esto pone de relieve que hay zonas comerciales muy comprometidas, como la clásica calle Defensa, en San Telmo. En sus 11 cuadras y 185 locales, se detectaron casi 50 lugares disponibles. En tanto, en la avenida Nazca, en 13 cuadras en las que se sitúan comercios, se registran unos 40 que ya bajaron sus persianas.

Las áreas donde más bajó la tasa de ocupación son: calle Defensa, con una ocupación del 76%, y las avenidas Nazca (82%), Regimiento de Patricios (84,7%), San Martín (89%), y Federico Lacroze(90%).

Le siguen las avenidas Álvarez Jonte (90%), Alberdi (91%), Boedo (94%) y Córdoba, que en sus 36 cuadras se detectaron 40 locales sobre un total de unos 500 existentes (92,1%).

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