Mercado inmobiliario: anticipan precios quietos en dólares y una mayor oferta de proyectos en pesos

02-02-2014 La actividad apuesta a una mejoría. Desarrolladores y directivos del sector creen que en 2013 se tocó un piso y que “2014 no podrá ser peor”. Las cotizaciones en dólares ya muestran un enfriamiento y las posibilidades de renovar la vivienda se alejaron para quienes tienen pesos.

Con una caída abrupta en la compraventa de viviendas los actores del sector, resignados por el actual contexto, sólo muestran una dosis de optimismo cuando se arriesgan a afirmar que el 2014 “no podrá ser peor”.

“Ya se tocó fondo. Este año cualquier mejora en ventas, por más leve que sea, seráinterpretada como una recuperación incipiente”, señala Martín Boquete, vicepresidente de Cucicba y director de Toribio Achaval.

Según el directivo, en la actualidad existe unademanda contenida, tanto por parte deusuarios finales como de inversores. Y señala que en cuanto se perciban señales de mayor claridad en la economía del país, muchos interesados en comprar se lanzarán al mercado del ladrillo.

En igual sentido se expresa Carlos Molinari, CEO de Real Estate Investments, quien apunta queserán clave las señales económicas que lleguen desde el Gobierno, ya que se necesitan medidas que le den impulso a la actividad inmobiliaria.

Tomás Seeber, director de RG Montes Propiedades, también considera que el sector experimentará una leve mejoría. Y que, pese a que aún se estará lejos de recuperar los registros de compraventa previos al cepo, será interpretada como un signo de reactivación.

“Creemos que mucha gente que se volcó al dólar, y que ya hizo diferencias, volverá al ladrillocomo refugio de valor. A ello se sumará que otro segmento de la sociedad que dispone de pesos seguirá aprovechando los proyectos que se irán lanzando en moneda local y cuotas fijas”, agrega el experto.

Por otra parte, los expertos sostienen que el encarecimiento del turismo en el exterior y el impuestazo a los autos también influirán en la decisión de algunos particulares de inclinarse por poner más fichas en el ladrillo.

El 2013 como referencia
Directivos de inmobiliarias y desarrolladores pronostican que los precios dejarán de subir a tasas chinas como ha sucedido en otros años. Más bien, estiman un escenario estable.

Conviene en este aspecto repasar qué pasó en 2013. Las cotizaciones en dólares comenzaron aamesetarse e incluso se observaron bajas en algunos de los llamados barrios “calientes” en cuanto a demanda.

En este sentido, el último relevamiento de Reporte Inmobiliario dio cuenta de que en determinadas áreas referentes de la Ciudad -como Barrio Norte, Recoleta, Palermo Hollywood o Parque Las Heras- se ha dado un estancamiento en el valor del metro cuadrado en dólares (ver infografía).

Rodrigo Fernández Prieto, CEO de Intelligent, coincide en señalar que los precios de las propiedades en dólares van a mantenerse o a subir pero levemente en algunas zonas.

En su visión, las operaciones de compraventa estarán fuertemente influenciadas por lo que suceda con el dólar blue y el oficial. 

Los expertos hacen referencia a la importancia que tiene la brecha cambiaria en los valores de las viviendas y a la hora de medir el poder de compra “en ladrillos” de los particulares.

Sucede que el precio del metro cuadrado sigue al dólar blue. Y cuanto más se aleja su cotización, más se encarecen las propiedades para quienes cuentan con moneda local.

En buen romance, se da el caso de un mercado agrietado en el que a aquellos que cuentan con pesos se les aleja la posibilidad de renovar su vivienda, en términos de salarios (que han evolucionado por debajo del alza del paralelo).

En cambio, quienes disponen de dólares logran bajar la cotización del inmueble entre un 15% y un 20%.

Los precios, más caros en pesos
Según José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, el freno observado en los valores del metro cuadrado guarda relación directa con el despegue del blue.

En efecto, como para pactar operaciones se considera su cotización, las bajas registradas en los precios del m2 en dólares en algunas zonas, no lograron compensar el salto que implicó elcambio en la unidad de referencia.

“No es que las propiedades bajaron mucho, en términos de dólar oficial. A lo sumo descendieron 10%. Lo que pasa es que el blue subió más un 50%”, argumenta.

Los beneficiarios del actual contexto son aquellos que tenían billetes verdes en el colchón, ya que con las rebajas obtenidas pueden pagar por una vivienda el precio que ésta tenía hace tres años.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), fuentes de la entidad afirman que si se consideran los descuentos que se están ofreciendo a quienes disponen de billetes verdes, los inmuebles prácticamente cotizan al mismo nivel que en 2011

“En ese entonces el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires no llegaba a los u$s1.700. Hoy, con las rebajas que se ofrecen, de hasta un 20%, los que poseen dólares pueden comprar a una cifra muy parecida a la de ese ese año”, aseguran.

Distinto es el caso si se considera como unidad de referencia al peso, ya que las propiedades se alejaron bastante del bolsillo de muchos argentinos.

Tal como diera cuenta iProfesional, el metro cuadrado promedio en la Capital Federal pasó de los u$s1.500 (diciembre de 2010) a u$s1.888 en la actualidad para unidades usadas, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario.

¿Cómo evolucionó la capacidad de compra?:

• En moneda local, esos u$s1.500 de hace tres años equivalían a $6.000, ya que el billete verde cotizaba a $4,00 (pre-cepo).

• Hoy, por efecto combinado de la suba del m2 (ahora en u$s1.888) y el avance del tipo de cambio paralelo, ese mismo m2 pasó a valer unos $20.700. 

• Vale decir que el precio en pesos de esa misma vivienda, tomada como referencia, más que se triplicó (de $6.000 a $20.700).

 ¿Cuánto aumentaron los salarios en ese lapso? Un 85%. Es decir, ahora el esfuerzo que deben realizar quienes disponen de moneda local es de casi el doble que en 2010.

“La capacidad de compra de metros cuadrados, medida en términos de salarios, comenzó a deteriorarse con fuerza a partir del 2012, en coincidencia con la aplicación del cepo”, argumenta Marcos Cohen Arazi, del instituto IERAL.

Según Sebastián Sosa, director de Remax para Argentina y Uruguay, los precios en moneda local aumentaron, mientras que en dólares muestran una tendencia a la baja.

Lo que viene
“Para este año esperamos valores parecidos a los actuales, estables, sin grandes bajas pero tampoco signado por fuertes subas”, apunta el director de Cucicba.

Otro punto que destacan los expertos es la diferencia para unidades nuevas y usadas.

“El mercado de propiedades nuevas lucirá más dinámico y se encontrarán mejores oportunidades”, señala Esteban EdelsteinPernice, director de Castex.

Para el caso de proyectos de boca de pozo, asegura que “los valores resultarán más accesibles y con opciones más ventajosas de financiamiento que en el caso de viviendas usadas”.

El experto remarca que actualmente es mejor inversión comprar en obra, en cuotas y en moneda local.

“Los precios dependerán del comportamiento del dólar. Lo que sí existe es un sinceramiento en el valor del m2 del usado”, apunta Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, quien también vislumbra para 2014 un escenario de mayor estabilización.

Opciones de inversión
En un escenario, donde se anticipa un 2014 muy similar al 2013, algunas opciones de inversión podrían enfrentar mejor los embates del actual contexto.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, hace referencia a dos rubros: cocheras y boca de pozo.

En el primer caso, al haber crecido el parque automotor por encima de la oferta de espacios, invertir en este segmento resulta de por sí atractivo. Para quienes lo hacen para usufructo propio, por su alta revalorización. Para aquellos que buscan alquilar, porque la renta supera el 5% y se ubica por encima de la de un departamento.

En el caso de los proyectos de boca de pozo, muchos emprendimientos brindan el atractivo de poder cancelarlos en moneda local.

Juan Carlos Oddino, desarrollador de Haras del Sol, pronostica que habrá una mayor oferta de emprendimientos, más amigables hacia los compradores, en cuanto al precio, plazo y comodidades ((ver nota: Pesificación hecha tierra: crece la compra de terrenos en cuotas y se multiplican los megaemprendimientos).

Los espacios de oficina también se presentan como una buena opción. “El segmento premium de viviendas y oficinas en áreas en crecimiento, como Nuñez y Vicente Lopez lucen más que interesantes “, agrega Fabián Lusarreta, Director de Ribera Desarrollos.

Desde la perspectiva del desarrollador, este año será un momento propicio para lanzar emprendimientos por dos factores: por un lado, por la liquidez en pesos del mercado y, por otro, porque la búsqueda de propiedades como refugio de valor tiende a acentuarse cuando elclima político y económico se enrarece.

“El segmento medio es el que tiene mayores perspectivas de desarrollo, mientras que el premium es el que más evolución ha tenido en estos últimos tiempos”, explica Molinari.

Para Guido Wainstein, director de QualisDevelopment, en 2014 se van a terminar de consolidar muchos proyectos que se gestaron el año pasado y empezarán a verse los primeros resultados de estos desarrollos.

Para Fernández Prieto, que segmento que tendrá mayor crecimiento será el de loslanzamientos 100% en pesos y con financiación superior a los dos años.

“El mercado cobrará impulso por la demanda de más particulares y por inversores que contarán con una mayor liquidez, que buscarán productos de buena calidad y a eso habrá que apuntarle”, concluye el directivo