Los precios, en su techo ( Cronista.com 23/03/2012)

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22-03-12 00:00 En el último año, los valores se incrementaron un 20 por ciento en promedio, acompañando el incremento de los costos de la construcción; pero en el mercado ya hay voces que anticipan que si bien no bajarán, no hay márgenes para mayores subas. Radiografía de un mercado cauteloso y con menor oferta de metros cuadrados a la venta. Además, cómo impacta en las operaciones la restricción para comprar dólares y la quita de subsidios en la elección del barrio.

Por Lorena Obiol

Cautela. Esta palabra podría describir la actitud de los empresarios, inversores y desarrolladores en el escenario actual. Ya no son optimistas, como el año pasado, pero tampoco se muestran alarmados. “Se acabó. Ya no hay más forma de subir los precios de las propiedades. Estamos en valores importantes, que tocan el techo. Pero tampoco van a bajar. Este sector, lamentablemente, es muy especulativo. Nadie va a vender para perder plata, salvo que tenga apremio”, suelta con total franqueza Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate. Según el último informe anual de la Secretaría de Planeamiento del Gobierno del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de un departamento en la ex Capital Federal se incrementó un 21,5% en el último año. “Esto acompaña casi exactamente a la evolución del incremento de costos de la construcción, tal como se refleja en el índice de la Cámara de la Construcción para todo el 2011. El techo histórico actual alcanzado por las propiedades genera variadas sospechas. La más fundada es que será difícil que los valores vuelvan a absorber los incrementos de costos del 2012. Y también genera conclusiones: con este nivel de precios, el negocio deja de generar márgenes para todos los niveles del desarrollo”, sigue Ortolá. Pero no es el único que advierte sobre los márgenes. “Las propiedades no aumentaron su valor movidas por la demanda, sino por la suba de costos. Pero como los precios de venta no pueden ser elásticos, esto provoca que los márgenes se achiquen cada vez más, lo que hará que se desincentive la inversión. Y que todos sean mucho más cautelosos a la hora de elegir qué y dónde desarrollar”, dispara Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital.

El presidente de GNVGroup, Alejandro Ginevra, advierte sobre la posible desaparición de la figura del inversor. “Como los márgenes se achican cada vez más, hay que ir directo al consumidor final. Aquellos grupos que juntaban inversores y armaban fideicomisos, revendiendo luego las unidades, desaparecerán. El desarrollo inmobiliario se profesionalizará, en manos de grupos grandes que se financiarán de otras formas, ya sea cotizando en bolsa, asociándose con fondos y yendo directo al usuario final”. Miguel Camps, presidente de Argencons, defiende su producto: “Puede esperarse que suceda algo parecido a lo que ocurrió con las automotrices en Europa, la mayoría está bajando cada vez más la producción porque no tiene demanda, salvo las que van al segmento premium. En este mercado si baja la actividad, se resentirá el empleo, el consumo minorista y habrá una caída general. Pero el segmento premium se va a salvar”. Consecuente con su discurso, el desarrollador frenó el proyecto que había prelanzado en zona oeste destinado a la clase media. Rodrigo Fernández Prieto, CEO de Intelligent, también apunta al premium y asegura que los precios no van a bajar. “Por empezar, la gente ahorra en ladrillos. Además, como en la ciudad ya no quedan grandes terrenos premium para seguir construyendo, lo que hay se revaloriza”. Tanto él como Gonzalo Monarca, presidente de grupo Monarca, sostienen que los precios pueden subir cerca del 10%, motorizados por la suba de costos e inflación. “Los sindicatos empujan mucho. Y nosotros tenemos que volcar esos aumentos para poder seguir desarrollando”, dice Monarca.

Sin verdes, ni burbuja

La restricción para la compra de dólares no fue un gran freno. “Hasta el momento el impacto no fue significativo, ya que muchas operaciones estaban vinculadas a ahorros dolarizados”, comenta Lucas Zalcwas, director general de P&S Constructora. “Las operaciones tuvieron una postergación de unos 30 días hasta que el panorama se normalizó”, agrega Fabián Lusarreta, director de Ribera Desarrollos. “Cuando lanzaron la medida, hubo temor de los clientes. Pero hoy vemos que el mercado funciona normalmente”, asegura Tomás Montoreano, director de Fam Inmobiliaria. “La mayoría de los empresarios del sector tomamos los pesos a valor oficial del mercado y eso permite seguir adelante de manera normal”, dice Carlos Molinari, presidente de Real Estate Investments. “Para el caso de los fideicomisos al costo, es un tema que no genera mayores complicaciones”, asegura Bruno Martino, director de Coma. “Lo que más nos complicó es el freno a las importaciones. Tenemos muchos inversores que tienen gravemente afectados sus números porque sus negocios están relacionados con la importación, y están con problemas para seguir invirtiendo. No pueden facturar hace tres meses”, lamenta Gagliardo. “Siempre vendimos en pesos, así que no tenemos problemas. Pero sí nos faltan productos importados como algunas cocinas y vidrios para este próximo edificio”, agrega Ginevra. Otra fuente en off the record reconoce distorsiones en el mercado. “Ante la falta de oferta de productos importados, quienes fabrican en el país se aprovechan y hasta triplicaron sus precios en comparación al año pasado”, relata.
Los especialistas aseguran que los precios no se derrumbarán. “En nuestro país, las inversiones en inmuebles han sido con ahorros genuinos, sin apalancamiento de ningún tipo. En su mayoría, con flujo de excedentes de caja. Por ello, es muy poco probable que los inversores estén dispuestos a vender por debajo de su compra. A lo sumo esperarán que el ciclo se revierta”, defiende Alberto Forti, presidente de Caepsa, desarrolladora del Grupo Amaneceres. “A diferencia de Europa o los Estados Unidos , en la Argentina algo más de un 5% de las operaciones inmobiliarias están originadas en créditos inmobiliarios. El resto es ahorro genuino y derrame de la economía del momento”, completa Ortolá.

La quita de los subsidios

Dependiendo de si se trata de venta o alquiler, de premium o no, hay visiones diferentes. “Dudo mucho que la quita de subsidios influya en la elección de la zona en la cual un comprador decide adquirir la propiedad”, asevera Mario Korn, presidente de Korn propiedades. Por su parte, Sebastián Sosa, director general Re/Max Argentina opina que se sentirá en el corto plazo. “Pero después uno se acostumbra, las cosas se ajustan, la gente olvida y todo sigue…”. “No impacta en las ventas, pero sí en los montos de los alquileres”, dice Francisco Altgelt, director de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios. Por su parte, Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, asegura que el tema no influye pero que ya lo hará. “Algunos propietarios y la mayoría de los inquilinos, ya consultan por el monto de los impuestos que le corresponderá pagar, para su evaluación”. Martín Dapelo, director comercial de J. Dapelo Consultora Inmobiliaria, advierte sobre este tema: “El aumento de las expensas y los servicios generará unidades con altos gastos. Estas quedarán relegadas en el mercado de alquiler y, por consecuencia, bajará la demanda de inversión en esas zonas por ser difíciles de alquilar. O, en definitiva, habrá que bajar los porcentajes de rentabilidad para absorber parte del aumento”. Con respecto a la compra en zonas más caras, Mario Brandy, presidente de GLA, dice que “con el tiempo el mercado se adapta. Por otro lado el sinceramiento tarifario se irá generalizando y la brecha entre zonas será menor”, agrega.

Algunas recomendaciones

Los empresarios del sector esperan un año tranquilo. “Con menores ahorros y posiblemente menor derrame de la inversión”, asegura Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. Por eso recomiendan:”Seguir invirtiendo en ladrillos es lo mejor, siempre y cuando se tenga capacidad de ahorro”, advierte Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades. “El leve aumento del dólar en los últimos años, justifica porque es una muy buena opción endeudarse en dólares a precio fijo en proyectos de no más de dos años. Si seguimos con este razonamiento las últimas cuotas van a sentirse un poco más fáciles de pagar”, opina Manuel Mel, del departamento de Ventas de Raul Mel Propiedades. Elegir siempre productos definidos a un consumidor final es la recomendación de Esteban Edesltein Pernice, director de Castex y comercializador de Terralagos. Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, coincide en que el poder de compra de la moneda va decayendo. “La solidez y seguridad que brinda el inmueble no lo tiene el líquido. Por eso, hay que posicionarse con los inmuebles, que dejan una renta anual de entre el 6 y 8%”. Para Brandy la elección de los activos será clave y compleja. “No hay que encandilarse con cualquier proyecto por espectacular que parezca. Si el inversor es más cortoplacista lo veo más difícil. Los activos inmobiliarios se van a poner más ilíquidos y la apreciación del activo se hará más lenta. Decididamente, será clave escaparle a las zonas con overbuilding (o donde hay muchos metros en oferta) y elegir productos más maduros aunque el valor de entrada sea más alto. Creo que hay mucho menos margen para equivocarse”.
Con tantas variables, como el control cambiario, la restricción a las importaciones, los controles antilavado, la inflación y la desaceleración de la economía, el escenario es complejo. Pero la realidad es que las inversiones en real estate no parecen estar en riesgo.