INFOBAE: NOTAS DE MIGLIORISI DESDE 1956
Ley Bases: cuánto se reducirá el costo de una operación inmobiliaria con el nuevo esquema impositivo
La supresión del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) tras la entrada en vigencia de la Ley de Bases rige para las adquisiciones efectuadas antes del 1/1/2018. No habrá retroactividad del impuesto cedular para las personas humanas
Qué impacto tendrán los nuevos créditos hipotecarios en el mercado del alquiler de propiedades
Con la promulgación de la Ley de Bases y el paquete fiscal, se eliminó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que imponía un gravamen del 1,5% para el traspaso de propiedades. La Ley de Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos, junto con el paquete de medidas fiscales publicadas en el Boletín Oficial por el presidente Javier Milei, declara la emergencia pública en materia administrativa, económica, financiera y energética por un año.
La eliminación del ITI para las personas humanas, sucesiones indivisas y aquellos que realizan operaciones inmobiliarias de forma individual aplica a las adquisiciones efectuadas antes del 1/1/2018. Las propiedades adquiridas antes de esa fecha no estarán sujetas a ningún impuesto al momento de ser vendidas.
El ITI fue instaurado en la Argentina el 25 de febrero de 1991 mediante una resolución de la AFIP. La derogación de este impuesto es total, lo que también elimina la consulta obligatoria ante la AFIP para residentes en el exterior. Esta consulta, que debía realizarse antes de firmar cualquier escritura de compraventa, era un trámite engorroso con tiempos de demora imprevisibles que a veces hacían caer las operaciones.
“En una operación inmobiliaria de compra-venta, los impuestos y costos a abonar por compradores y vendedores incluyen el impuesto de sellos (si corresponde), estudio de títulos, gastos de escribanía, honorarios del profesional inmobiliario y del escribano interviniente, y el Impuesto a las Ganancias Cedulares. Estos gravámenes siguen vigentes y deben ser considerados en las transacciones”, dijo Diego Migliorisi, abogado yt corredor inmobiliario.
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Cuáles serán las consecuencias del regreso de los planes para comprar, ampliar o refaccionar viviendas y cómo se comportarán alquileres
“Los efectos de los nuevos créditos hipotecarios podrían reflejarse en el mercado de alquileres en unos dos a tres meses. El crédito va a afectar muy positivamente al mercado, pero quienes tomen el riesgo tienen que disponer entre el 20% y 30% del valor de la propiedad para comprar y obtener el financiamiento bancario”, dijo Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.
03 Jun, 2024 01:46 a.m. AR
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Subieron las escrituras en CABA: es el primer trimestre con más registros de los últimos seis años
El mercado inmobiliario muestra señales de recuperación y las operaciones de compra-venta efectuadas alcanzaron un monto involucrado de $300.553 millones
Tras seis años de continuas dificultades, el sector inmobiliario muestra señales de cierta recuperación.
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Por la mayor oferta, los precios de alquileres tuvieron leves descensos en barrios menos cotizados de CABA
Un informe reveló que las cotizaciones de locaciones habitacionales empiezan a estabilizarse al inicio de nuevos contratos, aunque los costos continúan altos para los asalariados
Panorama
La tendencia observada en la desaceleración de los precios de alquileres tanto en CABA como en el Gran Buenos Aires se debe a un incremento en la cantidad de propiedades disponibles y una mayor previsibilidad frente a la inflación, que permite a los propietarios hacer proyecciones más precisas y, junto con una mayor competencia, equilibra la oferta y demanda.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, afirmó: “La disminución en los precios iniciales resulta de un mayor número de propiedades y por una competencia más intensa entre los inmuebles de tres y cuatro ambientes. Además, el incremento en las expensas ordinarias, que no siempre se traslada completamente a los inquilinos, contribuye a esta situación”.
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Para los departamentos monoambientes y de dos ambientes, no se anticipan aumentos significativos. “Se espera que cualquier ajuste en los precios siga el ritmo de la inflación, la cual se proyecta que disminuirá mes a mes, manteniendo los valores de estos inmuebles en un crecimiento moderado”, añadió Migliorisi.
Según Migliorisi, las propiedades ubicadas en los barrios más seguros presentan una gran diferencia en comparación con algunas zonas del Gran Buenos Aires, donde la brecha puede llegar hasta un 70%; “la razón es evidente: cuando las personas cuentan con los recursos, prefieren residir en lugares donde se sientan seguras, evitando el temor a posibles asaltos al entrar o salir de sus hogares, o incluso a intrusiones directas en sus viviendas”, señaló.
El enfoque en la seguridad ciudadana y las inversiones en la prevención del delito por parte del gobierno porteño son elementos fundamentales en estos barrios. Medidas como el control de accesos y la vigilancia constante demostraron ser esenciales para disuadir y reducir el delito local. Estas políticas no solo contribuyen a mejorar la calidad de vida de los residentes; también generan un impacto positivo en el valor de las propiedades, con un aumento estimado entre 5 y 10 por ciento.
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Cuánto pagarán en abril los inquilinos que todavía tienen un contrato en base a la Ley de Alquileres anterior
Aquellos contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020, que ajustan el precio anualmente, experimentarán un aumento sin precedentes a partir del próximo mes. ¿Cómo calcularlo?
El ICL es un indicador elaborado por el Banco Central que se compone de la variación del índice de precios y de salarios. Para calcular la actualización anual en un contrato de locación, se debe tomar como referencia el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice correspondiente a la fecha de inicio del contrato. Posteriormente, este resultado se multiplica por el índice correspondiente a la fecha en la que se realizará el ajuste del alquiler. Este índice se encuentra disponible en la Web oficial de la entidad bancaria.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario, dijo a Infobae que se mantiene la inercia inflacionaria para actualizar los acuerdos firmados. “El ICL aún refleja datos de meses anteriores, incluyendo el trimestre formado entre diciembre 2023 y febrero 2024, que registró una inflación del 60% aproximadamente. Este aumento fue más alto que la inflación anual de todo 2019, que fue del 54%, marcando un nuevo récord inflacionario”.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, explicó: “La inflación viene disminuyendo y se prevé que alcance un dígito en los próximos dos meses. Esto tendrá un impacto directo en la desaceleración de los aumentos venideros”.
Ahora hay viviendas en pesos en casi todos los barrios porteños.
Migliorisi alertó: “Si se mantiene el DNU (se tratará en Diputados), es probable que este aumento continúe y pueda satisfacer la demanda. Sin embargo, si se revierte a la normativa anterior, supondría un retroceso que afectaría gravemente a millones de personas”.
Algunos valores de referencias son los que se publican a continuación junto al método y plazo de ajuste:
Alquileres: desde la derogación de la ley, la oferta de departamentos en CABA saltó más de 300%
A pesar del rechazo que el DNU 70/23 recibió en el Senado, el mercado tiende a estabilizarse. Los precios se desaceleraron en el punto de partida de los contratos ante una expansión inmobiliaria récord
La ley anterior y sus modificaciones carecían de previsibilidad y seguridad jurídica, lo que afectaba la defensa de la propiedad privada argumentan desde el segmento.
“La actualización anual implicaba pérdidas para los propietarios frente a la inflación, mientras que la extensión del contrato en un entorno de incertidumbre no resultaba atractiva para los inversores. La implementación del DNU resolvió estos problemas. En nuestras oficinas la cantidad de propiedades en alquiler tradicional se expandió un 20% desde fin de año”, reconoció Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.
Migliorisi comentó: “Los propietarios se encuentran enfrentando una mayor competencia, ya que la mayoría busca dos cosas: asegurar un buen inquilino y no perder ante la inflación”.
Otra tendencia es que los propietarios que antes ofrecían inmuebles en alquiler temporal están cambiando su enfoque. “La mayoría se inclina hacia la modalidad de alquileres tradicionales. Optan por contratos en pesos que les brinda una rentabilidad superior y reduce el riesgo de tener propiedades desocupadas”, concluyó Casasnovas.
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Demanda y precios del mercado inmobiliario: 6 claves para lo que queda del año
Todas las perspectivas que desde el sector inmobiliario tenían para 2018 cambiaron y el mercado busca adaptarse a una nueva realidad
Un antes y después de la crisis cambiaria y la devaluación del peso. Todas las perspectivas que desde el sector inmobiliario tenían para 2018 cambiaron drásticamente y ahora el mercado busca cómo adaptarse a una nueva realidad que le permita amortiguar la caída esperada para la segunda parte del año.
“Todos, desde desarrolladores, brokers, vendedores, proyectaban un mercado donde el crédito iba a seguir siendo protagonista y las esperanzas era que creciera más. Ahora todos se están reconfigurando para ver qué hacer con esta nueva realidad, con aumento de precios en pesos de las propiedades por la devaluación y el aumento de las tasas de interés de los bancos que hace que el ingreso necesario para poder calificar para un crédito para la misma propiedad que el año pasado sea un 170% superior”, explicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.
Pero no todos coinciden con esta visión. Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, asegura que se vivió durante algunos días un proceso de acomodamiento respecto a la nueva cotización del dólar, pero que no hay un proceso de retasado de precios. “Aunque se han observado contra ofertas de mayor porcentaje del habitual, del 10%, y propietarios más permeables a negociar“, advirtió.
El alquiler, siempre activo
Tres especialistas explicaron a Infobae los distintos factores que hacen a la situación actual del mercado de alquileres
Aunque el real estate esté atravesando un buen o mal momento, hay un mercado que no se detiene y que se mantiene activo: el de los alquileres. La inflación, la variación de precios y las condiciones cambian según los propietarios, los barrios y el tipo de unidad.
De acuerdo a Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, “hay mucha oferta en alquileres, mucho más que años atrás. Lo que ocurre es que ante la merma de la venta muchos propietarios deciden poner sus unidades en alquiler. La inflación claro que afecta, comprar una vivienda para obtener una renta primero se trata de una inversión en nuestro país, segundo -como ocurre en el 60% de los casos de las unidades a estrenar- ese tipo de inversiones generan miles de puestos de trabajo en la construcción y otros sectores, ya sea directos o indirectos y, tercero, quien invierte lo hace para tener un ingreso razonable y una adecuación conforme a los parámetros inflacionarios”.
Sobre los precios, Migliorisi explica que se mantienen estables. “Lo fundamental para rentar un inmueble es demostrar capacidad de pago y referencias comerciales correctas. El propietario a veces depende de esa renta, por eso este es un punto muy importante al momento de analizar una propuesta”.
Operadores inmobiliarios dudan del poder revitalizador del Cedin
El equipo económico en pleno considera que el Certificado de Inversión Inmobiliaria que contempla el Proyecto de Ley de Blanqueo de dólares y pesos será una herramienta útil para revertir la severa disminución de las operaciones de compra y venta de departamentos y casas, como de construccion desde el pozo.
Sin embargo, el amplio relevamiento de Reporte Inmobiliario revela un claro predominio de respuestas de escepticismo de referentes de la actividad de intermediación para reanimar un mercado que ha bajado a mínimos históricos.
Diego Migliorisi: “Todo instrumento que aporte mayor actividad económica en el pais es un aspecto positivo”.
Daniel Mintzer: “Es difícil saber quién saldrá más favorecido y quién menos. En una primera mirada, esto debiera dirigirse mayormente al mercado de unidades terminadas y/o usadas, dado que hay un factor de pago único, fácil y rápido de implementar”.
Armando Pepe: “Por primera vez el Gobierno reconoce la crisis terrible del sector de la construcción y del mercado inmobiliario”.
Claudio Ronchi Belvis: “No creo que esta implementación afecte per se los niveles generales de precio”.
Damián Tabakman: “No veo que esto genere una reactivación genuina e importante de la construcción”.
Roberto Tizado: “Acá se genera una chance enorme para legalizar los dólares informales para invertir en inmuebles, que en los próximos años del mediano plazo seguramente van a subir en dicha moneda”.
https://www.infobae.com/2013/05/13/710422-operadores-inmobiliarios-dudan-del-poder-revitalizador-del-cedin/
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