Y el hecho de predecir cuál de los dos tiene mayor potencial de suba siempre ha despertado un gran interés.
Es que la evolución de ambos muestra bastante correlación: cuando el billete verde permanece tranquilo hay una mayor tendencia a volcarse por el mercado de viviendas.
Por el contrario, cuando el alza de la moneda es pronunciada – o se teme que pueda ocurrir una brusca corrección – la cantidad de transacciones disminuye.
En este contexto, resulta clave conocer las proyecciones que realizan los referentes del sector inmobiliario, basados en el comportamiento de la oferta y la demanda.
Al preguntárseles respecto al escenario que vivirá el mercado de viviendas en los próximos meses, directivos de inmobiliarias y desarrolladores, hacen hincapié en dos aspectos fundamentales:
- La creciente inflación en pesos, que no muestra señales de desaceleración. Es que la misma tiene una fuerte incidencia en los precios finales de las unidades a estrenar y “contagia” al alza, de manera casi directa, a las usadas.
- El traspaso de esa inflación a dólares, producto de una cotización del billete verde que se mantiene relativamente estable frente a una suba de precios en moneda local que crece al doble de ritmo.
El actual contexto ha dado lugar a un repunte en la demanda -impulsada por buena parte de la sociedad que busca protegerse del encarecimiento de precios adquiriendo bienes durables pero que a su vez se enfrenta a una oferta más acotada, en relación a la de otros años.
Es por ello que los especialistas del sector anticipan un crecimiento sostenido de la actividad pero, a su vez, reconocen que los precios no detendrán su movimiento alcista. En particular, en aquellas zonas que concentran el mayor interés.
A esto se suma la estacionalidad propia de la actividad.
“La segunda mitad del año, históricamente, resulta más positiva en cuanto a ventas. Septiembre y octubre son los meses elegidos por muchos inversores que se deciden a cerrar operaciones. Y es el período donde se dan grandes repuntes del mercado”, afirma a iProfesional.com Aníbal Montes, director de RG Montes.
En tanto, Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, explica que “el mercado de bienes inmuebles siempre ha funcionado como un clásico refugio para el inversor”.
En su visión, el actual contexto “permitirá que la compraventa de viviendas continúe muy activa en lo que resta del año”.
¿Qué pasará con los precios?
Para conocer cómo evolucionará el valor del metro cuadrado, iProfesional.com consultó a numerosos referentes del mercado del ladrillo.
Según los expertos, el mayor dinamismo vendrá acompañado de correcciones al alza en las cotizaciones, tal como sucedió en la primera mitad del año.
La mayor cantidad de interesados, sumado al movimiento alcista en los costos de construcción de las unidades a estrenar, dieron lugar a un incremento de hasta del 10% en los valores que ostentan aquellos barrios más solicitados.
La consultora especializada Reporte Inmobiliario, relevó los precios del metro cuadrado de algunas zonas de referencia.
Puerto Madero (u$S3.600) sigue liderando el ranking, seguido por Recoleta y Barrio Norte (u$s2.800), Las Cañitas (u$s 2.700) y Palermo Hollywood (2.200 dólares):
Voces del sector
Los expertos son claros al predecir las subas para el segundo semestre del año.
Se espera un alza de entre un 5 y 8%, que, sumada a la del primer semestre, dará lugar a un incremento en dólares del 15% promedio para 2010. Las estimaciones varían de acuerdo con la calidad de los inmuebles y la categoría de la zona.
Según Luis Ramos, presidente de LJ Ramos, los precios seguirán creciendo a un ritmo sostenido. Pronostica un incremento promedio del 5%, que se adiciona al 10% de la primera mitad del año.
Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades, coincide con esa apreciación: “Hasta el momento las subas fueron del 10%. Estimamos que los aumentos de los próximos meses serán algo menores, cerrando en total en un 15% por encima de los valores de 2009″, afirma.
Señala que las cotizaciones están muy marcadas por la inflación: “Hace varios años que vienen aumentando los costos en pesos. El dólar, al mantenerse estable, hace que los valores medidos en esa moneda también se incrementen. Hasta ahora muchos desarrolladores absorvieron la diferencia perdiendo rentabilidad, pero luego llega el momento de trasladarlos”, explica.
Otro factor a tener en cuenta es el valor de la tierra, que impacta sobremanera en el precio de las obras, y que ha venido subiendo significativamente.
Rodrigo Saldaña Toselli, vicepresidente de Toseli Propiedades, diferencia dos mercados.
“Hay que dividir el sector según zona y calidad. Los incrementos se dan en lugares como Caballito, Recoleta o Palermo, en unidades chicas. Por otro lado están las propiedades más grandes, un segmento que recién ahora se empieza a mover. Calculamos que las subas terminarán siendo del 8 al 9% promedio en el año, y de un 10 al 12% en el caso de aquellos inmuebles de mayor demanda. En tanto, para los menos requeridos será de un 5%”, afirma el vicepresidente de Toselli.
Héctor D´Odorico, de D´Odorico Negocios Inmobiliarios, también vislumbra un segundo semestre con precios al alza.
Sostiene que la mayor cantidad de operaciones concretadas no hacen más que reafirmar que esos aumentos están siendo, en definitiva, convalidados por el mercado.
“El ritmo de subas seguirá. Empezamos el año con un valor. Y cuando parecía que se había tocado un máximo, ese techo se perforó“, comenta.
D´Odorico coincide en afirmar que los precios, más allá de haberse incrementado en la primera parte del año, no detendrán su carrera ascendente.
“El aumento en el costo de la construcción dio lugar a un alza en los valores del metro cuadrado de las unidades a estrenar, que a su vez empujó al usado. No veo que este movimiento vaya a frenarse”, agrega.
Menor oferta
Los analistas resaltan que un factor clave que potencia este movimiento alcista es la menor cantidad de desarrollos inmobiliarios, en momentos en que el mercado “pide más”.
Al respecto, se resalta que:
- El año pasado se produjo una fuerte contracción en la cantidad de obras iniciadas. Y ese menor stock se hace sentir justamente ahora que hay una mayor cantidad de interesados en hacerse de una vivienda.
- El mercado inmobiliario, tal como dio cuenta este medio, sufrió una fuerte depuración de emprendedores en estos últimos años. Tras el boom inicial del ladrillo (hasta 2007) la crisis espantó a los improvisados. Desapareció el dentista devenido en desarrollador y sólo quedaron en pie aquellos conocedores del sector y que cuentan con la suficiente espalda financiera.
- El actual contexto inflacionario hace que aquellos que ejecutan las obras miren con lupa antes de lanzarse a un nuevo emprendimiento. Sucede que no saben cuánto terminará costando la misma y cuál será el precio de venta final de una unidad, a lo que se suma el alto impacto producto de la escasez de terrenos.
En este sentido Rodrigo Fernández Prieto, desarrollador de Fernández Prieto & Asociados, explicó que el mercado cuenta con un menor stock. “Esto, junto a la suba en los costos de la construcción, impacta en los precios de las viviendas”, remarca.
El efecto derrame sigue firme
La suba de precios y la escasez de tierras en aquellos barrios que concentran el mayor atractivo obligaron a buena parte de los potenciales compradores a orientar la brújula a nuevos lugares.
Zonas como Colegiales, Villa Crespo, Chacarita o Almagro, cuentan con la ventaja de ser linderas a las más buscadas. Y este “efecto rebote” se evidencia en el alza que experimentan sus cotizaciones.
También ha crecido el atractivo de Barracas y Parque Patricios gracias al polo tecnológico que impulsa el jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri.
Según Saldaña Toselli, el crecimiento de estas zonas es tal que ya están prácticamente consolidadas.
“En Almagro, Colegiales, Saavedra y Núñez se observa una demanda creciente, que explica el impulso que tuvieron los precios también en estos lugares”, sostiene Toselli.
En estos barrios los valores del metro cuadrado ya vienen experimentando constantes reacomodamientos. Sin embargo, por la mayor cantidad de interesados, los analistas consideran que seguirán en ascenso y se incrementarán un 5% adicional en dólares en los próximos meses.
Acuerdos
La recuperación de la actividad en el mercado inmobiliario vino acompañada por varios cambios en la forma y tiempos de concretar una operación.
Según Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, un cambio que se consolidó en el primer semestre, y que persistirá, es que se achicó el margen para contraofertar.
El regateo es menory en general el interesado propone una cifra de hasta un 5% más baja, pero no mucho más.
“Dado que hay más demanda, los precios se afirmaron y se vende cuando más cerca se está del valor inicial”, comenta Obetko.
Esta situación es bien distinta a la de inicios del 2009. En plena crisis global los propietarios se mostraban más reacios a bajar de precio, la demanda no convalidaba las cotizaciones y, en consecuencia, las puntas se encontraban bastante alejadas.
Otro cambio viene dado por la preferencia en volcarse a unidades a estrenar.
Según el titular de RGMontes, se buscan estos inmuebles fundamentalmente porque hay opciones para comprarlos en cuotas.
“Actualmente se aprovechan muchos las alternativas de financiamiento porque es una forma de poder acceder al bien en un escenario sin muchas opciones de inversión”, explica.
Desde Soldati confirman esta tendencia y afirman que se fortalecerá más hacia fin de año, ya que muchos desarrolladores están ofreciendo herramientas propias de financiación, a cinco años, con cuotas fijas y en dólares.
Perfil del comprador
Quienes encaran estas negociaciones pueden tener dos perfiles. Por un lado están los inversores y, por otro, los consumidores finales.
Las unidades que más despiertan entusiasmo son las de uno y dos ambientes, muchas de ellas adquiridas para luego ser destinadas al alquiler.
Entre los consumidores finales, quien volvió con firmeza al mercado es el sector rural, comprando propiedades en la Ciudad con los “sojadólares”, ya sea para hijos que vienen a estudiar a la Ciudad o para alquilar y sacarle una renta a la unidad.
En estos casos, centran su mira, principalmente, en las zonas de Palermo y Barrio Norte.
Al respecto, cabe resaltar que en el mercado interno ya se ha vendido el 61% de la cosecha.
En cuanto a los extranjeros, por ahora no se detecta una presencia notable en el mercado.
“Los inversores son, en su gran mayoría, locales”, explica Fernández Prieto.
Según su visión, en un momento los europeos y centroamericanos tenían mucho crédito y lo tomaban para invertir en otros países. Hoy, tras la crisis de hipotecas subprime, se alejaron del país.
Su opinión es compartida por José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, quien afirma que hay una mayor predisposición de los extranjeros en poner sus fichas en Brasil.
Guillermina Fossati
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