Iprofesional – Radiografía del ladrillo: qué zonas lideran el ranking de alzas de viviendas usadas

Con operaciones de compra-venta superiores al 30%, el ladrillo sigue firme su tendencia y promete ser protagonista hasta 2011. Los valores siguen en ascenso, con algunos barrios que se disparan y otros que parecen encontrar su techo. ¿Dónde le conviene invertir y por qué?

 

El mercado inmobiliario sigue confirmando su recuperación, tanto en volumen de operaciones como en precios del metro cuadrado.

Los expertos prevén que esta tendencia continuará en el segundo semestre y, por lo menos, el primero del año próximo, por una combinación entre un repunte de la economía y por la presencia de una parte de la sociedad que recurre a las propiedades como modalidad de inversión en un momento de baja rentabilidad financiera.

En efecto, de acuerdo a los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el monto total de escrituras de julio creció un 31%, mientras que el dinero involucrado en las operaciones se incrementó más de 67%, en pesos.

El monto promedio de cada compraventa es de u$s95.000, en un entorno de suba sostenida del valor por metro cuadrado.

Sin embargo, esta recuperación dista de ser pareja en la Ciudad de Buenos Aires.

Por el contrario, un análisis detallado de cómo ha evolucionado el precio en cada barrio deja bien en claro que hay zonas que están cerca de su techo, mientras que otras experimentan un verdadero boom.

El dato del momento es el “efecto derrame”. Es decir, como las zonas asociadas a sectores de ingresos medios están captando el interés de los inversores, ante una aparente saturación en los lugares premium.

En este contexto, iProfesional.com realizó un relevamiento para conocer cómo acompañaron los precios al incremento de la actividad de compraventa, cuáles fueron los barrios que lograron recomponer en mejor medida sus cotizaciones y cuáles han comenzado a dar signos de desaceleración.

Precios por zona
De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario realizado en base a 34 barrios de la Ciudad de Buenos Aires, los departamentos usados han tenido un incremento promedio en sus valores del metro cuadrado del 14% en dólares.

Sin embargo, un dato a destacar es que este fuerte repunte se dio -siempre haciendo referencia al caso de unidades usadas- principalmente a finales del año anterior (julio-diciembre 2009). No así entre diciembre y julio del corriente año, en donde esa suba comenzó a desacelerarse.

Más aún, considerando todo el período (julio 2009/2010) algunos “íconos”, tales como Recoleta o Barrio Norte, han registrado caídas, tal como puede apreciarse en el cuadro:

Según Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, la dinámica demuestra que los incrementos comienzan a ser más moderados en algunos barrios que forman parte de los más buscados por la demanda, mientras que las cotizaciones se potencian en aquellos con valores del m2 inferiores a los 1.300 dólares.

“Vemos una demanda más activa en 2010, especialmente en unidades a estrenar. Esto hace que los usados tengan subas inferiores de precios”, comentó Gómez Picasso.

Se potencia el efecto derrame
De acuerdo a las subas del último año, además de las caídas mencionadas en Barrio Norte y Recoleta, se observa que para viviendas usadas los precios en Palermo crecieron 12% y en Belgrano 9%, mientras que otros de sus alrededores lo hicieron a un mayor ritmo. Es el caso Saavedra, que trepó 16% o Villa Urquiza que avanzó 15%, entre otros.

Según Hernán Perrone, de Remax Propiedades, al empezar a notarse la escasez en los barrios principales, el “efecto derrame” produjo que las zonas cercanas tuvieran subas de precios muy notables.

“Al agotarse la capacidad de construcción, el impulso contagió a los vecinos. Y los precios evidencian este fenómeno rápidamente”, explicó Perrone.

Si bien no habla de un techo en los barrios premium, sí reconoce que las subas en zonas contiguas que están creciendo mucho son mayores a las de Belgrano o Barrio Norte.

Otro factor que influye en esta tendencia es la mayor calidad e inclusión de amenities que se están implementando en los edificios de las llamadas “zonas del efecto derrame”, como Villa Crespo o Abasto, que empiezan a arriesgar con ofrecer construcciones de mejor nivel, y en consecuencia, de mayor precio.

Diego Migliorisi, de la inmobiliaria Migliorisi Propiedades, explicó que las subas que comienzan por las unidades nuevas, y se trasladan a las usadas, están muy presentes en las zonas aledañas.

“Con la inflación se achican los márgenes y los desarrolladores no quieren perder, por eso los precios seguirán creciendo en estos lugares que están pegados a los de mayor demanda. Al mismo tiempo, la calidad de algunos proyectos los pone a la par de Palermo y los barrios de mejor nivel, por lo cual ya compiten casi mano a mano”, comentó Migliorisi.

Características de las búsquedas
Según Mario Korn, presidente de Korn Propiedades, además de la demanda por los departamentos a estrenar, otra locomotora que sigue moviendo al mercado es la preferencia por los departamentos de dos a tres ambientes.

Perrone agregó que los valores de las operaciones promedian los u$s100.000 y, según el barrio, son propiedades que van de los 50 a los 70 metros cuadrados.

Tanto por el monto de inversión como por las posibilidades de renta que ofrecen estas viviendas, desde los grandes inversores a los pequeños ahorristas las prefieren para tener más salida al mercado.

Por otro lado, tal como explicó Mariano Bellagamba, director de la inmobiliaria que lleva su nombre, una tendencia que crece en la gente que quiere ganar más m2 es la búsqueda de propiedades más alejadas de la Ciudad, hacia el norte de la provincia, que le permiten ganar espacio y calidad de vida por menor precio.

Debido a las subas que hubo en los inmuebles de Capital, muchos propietarios emigraron hacia el norte buscando esa opción.

Esto, al mismo tiempo, produjo un arrastre en las subas de precios en Vicente López, San Isidro, Olivos y Martínez, entre otras.

Según Bellagamba, en lo que va del año hubo incrementos de 7% a 10%, impulsados, además, por la construcción de nuevos proyectos de propiedad horizontal que están creciendo en la zona.

De acuerdo a Reporte Inmobiliario, las subas en el valor del m2 en Olivos, en proyectos a estrenar, ya alcanza un 14% en el 2010.

¿Dónde invertir?
Según los expertos, además de las oportunidades que pueden surgir en las zonas de mayor demanda, a las cuales hay que estar atento, hay que aprovechar los barrios cercanos, que seguirán creciendo a medida que aumente la saturación de los principales.

Parque Patricios es una buena opción. En el último año mostró subas de precios de 5% promedio, producto de una zona aspira a mejorar notablemente a partir del desarrollo del Parque Tecnológico.

Villa Crespo también sigue siendo una buena alternativa, con subas de 8%, al estar a unas pocas cuadras de Palermo, un barrio cotizado por la disponibilidad de transporte público y el acceso rápido a los principales servicios.

Barracas también comienza a ganar inversores. En el último año los precios se incrementaron un 12% promedio, alcanzando los u$s1.300, pero, aún así, mantiene perspectivas de suba.

Con estos valores, mientras que en Palermo se comprarían 53 m2 con u$s100.000, en Saavedra se podría acceder a una propiedad de casi 70 m2 y en Parque Patricios de casi 90 m2.

Nuevos proyectos
La recuperación en el precio de las viviendas nuevas viene acompañada, por otro lado, por un mayor interés en algunos productos desde pozo.

Según Korn, este tipo de emprendimientos es hoy una buena oportunidad para el inversor, dado que ofrecen una rentabilidad anual de 15% promedio.

“La elección del terreno es el secreto de este negocio. Además de la buena ubicación, buscamos espacios con doble frente, que es lo que suma un diferencial”.

Entre los proyectos revelados por Reporte Inmobiliario, el mayor incremento de precios referidos a nuevos proyectos en 2010 se dio en las zonas ubicadas en cercanías del Parque Las Heras. Allí el incremento llegó al 18% este año, seguido por Palermo Soho, con 15 por ciento.

Otras zonas de muchos desarrollos, con tendencia a la suba, son Caballito, con incrementos de 12%, y Villa Urquiza, con un 10 por ciento.

También la incidencia del precio de la tierra se ha disparado.

La escasez de terrenos hace que construir en Palermo implique una incidencia de u$s1.500, en el valor del precio final, solamente por el terreno, o de u$s1.000 en el caso de Belgrano. Para los desarrolladores, estas cotizaciones son el principal inconveniente a enfrentar hoy a la hora de plasmar un proyecto en esos lugares.

Proyecciones
Los brokers esperan que el año termine con buen ritmo en las operaciones de compraventa, y que recién entre los 30 y 60 días antes de las elecciones comience a llegar la cautela.

Por otro lado, según Migliorisi, a pesar de que el último trimestre del año es el más activo, no se esperan grandes subas de precios, y cualquier reacomodamiento estaría por debajo de los cinco puntos.

En general, hay confianza en que la seguridad que brinda el ladrillo y la falta de expectativas en torno al repunte del dólar beneficien a la demanda y acompañen al ritmo de crecimiento.

Guillermina Fossati
© iProfesional.com