Iprofesional – Viviendas: el “ladrillo” sigue firme como refugio y suben precios por la menor oferta

La compra se incrementó cerca de un 30% en los primeros cinco meses del año. La demanda sigue firme pero los desarrolladores ya no muestran tanto “entusiasmo” para encarar nuevos emprendimientos, ante la suba de costos y escasez de terrenos. ¿Cuánto aumentaron los precios en zonas premium?

 

La ecuación es casi previsible. Si la inflación “quema” y si las opciones de inversión escasean, el partido se dirime entre el dólar y el ladrillo.

Los argentinos saben que con cualquiera de estas dos alternativas pueden dormir tranquilos. Y si el primero está quieto, el segundo tiende a moverse.

En este contexto, la cantidad de interesados en comprar o renovar sus viviendas creció de manera significativa en estos últimos meses.

Tal es así que, según un relevamiento realizado por iProfesional.com entre una docena de referentes del sector, la cantidad de operaciones de compraventa creció más de 20% en el primer semestre -considerando total país- en comparación con el mismo período del año anterior.

Cabe aclarar que esta cifra “brilla” aún más porque en 2009 la crisis global metió demasiado miedo en el mercado interno, e hizo que muchos postergaran sus decisiones de compra.

En cambio, la radiografía del presente período se presente bien distinta. Y gracias a la recuperación de la demanda, el mercado inmobiliario pasó del temor al optimismo.

Radiografía
La cantidad de operaciones de compraventa ha mantenido un muy buen ritmo de recuperación, desde principios de año a esta parte.

El dato será dado a conocer en los próximos días. Lo cierto es que, tomando exclusivamente Capital Federal, el aumento en la cantidad de transacciones se acercó al 30%, en el acumulado enero-mayo, respecto al mismo período de 2009.

En junio se registró una pequeña calma, dado que por el Mundial se incrementó la permanencia en los hogares.

Aun así, los expertos proyectan un alza superior al 20% -total país- para todo el semestre.

Más de una docena de ejecutivos de inmobiliarias, desarrolladores y analistas consultados por iProfesional.com ratifican esta recuperación y se entusiasman con un movimiento aún mayor, de cara a los próximos meses.

“El incremento de las operaciones en el área premium promedia el 20%”, confirmó Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos.

Según explican los referentes del sector, la mejora en el nivel de confianza de gran parte de la sociedad resulta clave a la hora de explicar este repunte.

“Comprar una vivienda es una decisión que conlleva un alto riesgo. Hoy, una gran mayoría de los argentinos que tenían dinero ahorrado están volcándose al ladrillo“, agregó Héctor D´Odorico, presidente de D´Odorico Negocios Inmobiliarios.

Así las cosas, empujado por la dinámica alcista actual, los directivos de inmobiliarias, cámaras y desarrolladores confían en que el sector pueda alcanzar los registros previos a la crisis internacional.

Otro dato a destacar es que este mayor movimiento se dio tanto en usados como en nuevas unidades, tal como explicó Leandro Korn, director de Korn Propiedades.

“La gente se vuelca al ladrillo porque es una forma de resguardar su capital. Muchos que tenían dólares bajo el colchón, ahora quieren usarlos para sumar metraje a la propiedad que ya tienen, o para cambiarla por otra”, comentó el directivo.

Precios
Los precios también se recuperan a la par del mayor ritmo en las ventas.

Los analistas pronostican que podrán aumentar más por el impacto de la inflación en pesos, que se traslada al dólar, ya que el billete verde está prácticamente paralizado.

“Las propiedades, medidas en dólares, seguirán subiendo mientras éste mantenga su valor. Tal es así que entre junio 2009-2010 hubo incrementos de hasta un 20% en algunas unidades premium“, resaltó D´Odorico.

“Algo que impacta de manera directa en los precios de venta son los aumentos en los costos de construcción y el alza de los terrenos, ya que estas subas tienen que trasladarse al producto final”, señaló José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, en una entrevista realizada por iProfesional.com.

Según explicó, “en determinadas zonas de Capital Federal se hace muy difícil encontrar un departamento de dos ambientes a estrenar a menos de u$s100.000, como ocurre en Belgrano, Palermo, Barrio Norte o Recoleta“.

Los precios subieron entre un 8% y un 15% en dólares, con respecto a los valores vigentes un año atrás, dependiendo la zona. Paradójicamente, los que más treparon son los de unidades en desarrollos en barrios premium”, resaltó Rozados, que así se expresó:

 

En tanto, D´Odorico enfatizó: “Sucede que las cotizaciones de inmuebles ubicados en barrios de alta demanda fueron acompañando la inflación, cosa que no hizo el dólar. Por eso creo que en el futuro se mantendrá la tendencia y habrá que hacer la siguiente cuenta: dólar + metro cuadrado + un 20 por ciento“.

La suba en los costos de construcción, en el caso de obras nuevas, resulta clave en esta dinámica, dado que también impulsa al alza a las unidades usadas.

“Los costos de la construcción en dólares treparon un 15% en el último año. Además, el valor de los terrenos no cede. Y esto finalmente se traslada en buena medida a los precios”, explicaron desde Tizado Propiedades.

Sebastián Sosa, director de RE/MAX, también destacó la influencia de la inflación: “En un año que uno no imaginaba que las propiedades podían aumentar, continúan haciéndolo. Y en la medida en que no haya otro lugar mejor donde resguardar el dinero, el ladrillo seguirá siendo un refugio muy buscado”.

Mariano Oppel, de Oppel Propiedades, reconoció que los precios acompañaron la evolución de la mayor demanda. Especialmente, en los inmuebles de mejor calidad.

En este sentido, hay que destacar que las cotizaciones han tenido una dinámica muy particular desde que ocurrió la crisis en 2009:

  • En primer lugar, porque demostraron que son muy resistentes a la baja, aun en los momentos de máxima tensión, tal como ocurrió en plena crisis global en la primera parte del año pasado.
  • En segundo término, la rígida postura de los propietarios -de aquél entonces- hizo que aumente el número de viviendas para alquilar, ya que los dueños preferían destinar la unidad al mercado locativo antes que rebajar el precio de venta.

Hoy las cosas han cambiado. La situación empieza a acomodarse y muchas viviendas vuelven al circuito de venta, según afirman desde LJ Ramos.

“Con mayor estabilidad y certidumbre, la oferta y demanda logran acordar el número final con mayor facilidad“, comentó Cazes.

En general, se estima que los precios seguirán creciendo en un promedio de 15% a 20%, con una mayor suba en las zonas más demandadas.

Se reduce la oferta, aumenta la demanda
A pesar de este mejor clima, los brokers aseguran que el interés de los desarrolladores para avanzar en nueva obras es apenas “moderado”.

“Hay menos incorporación de obras nuevas, menos proyectos que se van iniciando. El dinamismo es menor respecto a 2007 y 2008. Al recorrerse las calles se siguen viendo obras en construcción, pero las mismas corresponden a permisos presentados en 2009, incluso datan de 2008 y 2007. En Capital Federal, por ejemplo, los permisos de obra se redujeron este año en porcentajes superiores al 30%. Obviamente, esto implica que, a futuro, va a haber menos oferta de unidades nuevas”, alertó Rozados.

Y esta situación tiene su correlato en la evolución de la superficie construída y el marcado descenso de los últimos dos períodos:

 

Este menor desarrollo de nuevas obras -producto de que los desarrolladores ya no obtienen las mismas ganancias que la de otros años, para un nivel de riesgo mayor- trae como consecuencia, en la visión de expertos, que la demanda podría llegar a superar la oferta.

“Al mayor ritmo de adquisición de propiedades estarán faltando unidades en el futuro. Los desarrolladores no están jugando como antes. Muchos se dedican a obras pequeñas, que concluyen rápido, para evitar grandes riesgos. Entonces, la cantidad de metros cuadrados que vuelven al mercado es inferior a la que necesitan los compradores“, confirmó el directivo de LJ Ramos.

Menos rentabilidad, más recaudos
La suba del costo de la construcción preocupa sobremanera a los desarrolladores.

Son conscientes de que la rentabilidad ya no es la misma que la de otros años y que deberán resignar varios puntos, si es que quieren colocar la totalidad de unidades.

A los constructores “no les queda otra alternativa que acostumbrarse a ganar menos, teniendo en cuenta el elevado costo de los terrenos, que ya de por sí les resta beneficio”, apuntó Korn.

Para reducir los riesgos al máximo posible, muchos adoptaron como modalidad de venta de los proyectos un sistema llamado “a costo abierto”.

Este permite dividir dicho riesgo entre desarrolladores, compradores e inversores. ¿Cómo funciona?

  • Para cubrir el valor del terreno se cobra una suma fija, en proporción al total de metros cuadrados de la unidad, y en relación a los del proyecto.
  • Luego el precio queda abierto. Y se va retocando las veces que sea necesario, según el incremento en mano de obra e insumos.

Las estrellas
Tal como sucede desde hace algunos años, las zonas de Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Belgrano son algunas de las elegidas por los interesados en comprar. Y este semestre también quedó demostrado.

En cuanto al tamaño y los precios, buscan departamentos de dos y tres ambientes, que pueden ir de 40 a 100 m2, y con un valor de hasta los u$s150.000, según explicó Armando Pepe.

Daniel Obetko, Director Comercial de Soldati Propiedades, también confirmó esta tendencia. Y sostuvo que se debe calcular el valor del metro cuadrado en un promedio de u$s2.000 a u$s2.500, en el caso de departamentos a estrenar en esos barrios.

También admitió una recuperación en zonas como Puerto Madero, aunque allí hubo una demanda de productos de mayor tamaño, al igual que en Belgrano o Palermo, con valores entre u$s2.500 y u$s3.500 el metro.

Entre otras características que dominan las búsquedas, Diego Migliorisi, de Inmobiliaria Migliorisi, rescató que el público de clase media, que prefiere unidades de 2 y 3 ambientes, se fija fundamentalmente que tengan bajas expensas.

Por último, el factor seguridad, tanto del edificio como de la zona, está tomando cada vez más protagonismo en la elección.

Perspectivas
Los expertos coinciden en que la tendencia positiva se mantendrá, ya que el ladrillo se consolida, día a día, como refugio de la inversión.

“El mercado sigue a buen ritmo la recuperación, porque la inflación hace que la gente tenga voluntad de invertir en viviendas como refugio de valor”, comentó Tizado.

Sosa, por su parte, resaltó las cuentas pendientes del sector: “Seguimos viendo la misma película. Se construye para idéntico segmento. Es decir, el desarrollista piensa en el inversionista que lo puede pagar. Apuntar también a la clase media que necesita de una vivienda, es la cuenta pendiente que tenemos en el mercado”.

Por otro lado, confió en la dinámica de cara al futuro. “Va a ser un año bueno, siempre comparándolo con el 2009. No vamos a volver a los años 2004, 2005 o 2006. Pero sí cerraremos con un balance positivo, en comparación con el período previo”, sintetizó.

Guillermina Fossati
©iProfesional.com