Expertos del mercado inmobiliario se preparan para un año bastante “movidito” en cuanto a la compraventa de propiedades. Confían en que se consolidará el buen clima logrado en 2010 y dan cuenta de una fragmentación cada vez mayor entre los barrios premium y el resto de las zonas. El efecto derrame

Por Guillermina Fossati 

El año arrancó con fuerza para el mercado de viviendas y, en general, se mantienen las buenas perspectivas en el sector.
En este sentido, directivos de inmobiliarias y desarrolladores aseguran que se registra un alto número de consultas y que las operaciones de compraventa muestran un mayor dinamismo.

Así las cosas, esperan que en este 2011 se consolide el repunte logrado el año anterior, en el que las ventas escalaron un 20% en la Ciudad de Buenos Aires, según datos consignados ayer por el Colegio de Escribanos.

De este modo, apuestan a que el golpe recibido por esta rama de actividad durante la crisis subprime quede definitivamente atrás.

En este contexto, iProfesional.com consultó a más de media docena de expertos para conocer su visión acerca de qué pasará con los precios, cuáles serán las unidades más demandadas y qué tendencias comenzarán a pisar fuerte en los próximos meses.

Precios en la mira
El saber qué pasará con los valores del metro cuadrado, y si éstos seguirán en ascenso, es una de las grandes incógnitas que desvela a los compradores.

Del lado de la oferta, la preocupación radica en las subas en los costos de construcción, que se trasladan a dólares y que impactan en el precio final de las viviendas a estrenar. Y, por efecto rebote, terminan incidiendo sobre las usadas.

En este sentido, de acuerdo a las diferentes opiniones, hay coincidencia en que los aumentos seguirán afectando a las obras nuevas y arrastrando, en consecuencia, a las otras.

Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades, explica que un billete verde estable frente a una alta inflación en pesos no hacen más que provocar continuos incrementos “dolarizados” en los costos.

“Los mismos se trasladan al valor final de una unidad y producen subas que estimamos irán de un 10% a un 15% este año”, anticipa Tizado.

En el mismo sentido opina Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, quien pronostica un alza en los precios de hasta un 15%, en zonas de alta demanda.

“El valor de reposición de las unidades se elevará por el propio aumento de costos. Con un repunte del billete verde de apenas 10% y una inflación en pesos del 25% anual, los valores de las viviendas inevitablemente se ajustarán al alza“, destaca.

En nuestro caso, “esperamos un incremento de entre un 8% y 10%“, detalla Mariano Galeazza, CEO de la inmobiliaria y comercializadora Winterra.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, prevé un alza promedio del 12% para las unidades nuevas.

Para Rodrigo Fernández Prieto, de Fernández Prieto & Asociados, las propiedades volverán a subir, tal como ocurrió en 2010. Y proyecta un ajuste de hasta un 10%, empujado por las mismas razones que esgrimen sus colegas.

¿Y cómo se movieron los precios en el año que acaba de concluir? Según un relevamiento de la UADE, las cotizaciones aumentaron un 11% en dólares, en promedio.

De este modo, y según el informe, así quedaron establecidos los valores por zona:

Claro está, que en barrios de alta demanda este incremento se elevó hasta un 15 por ciento, tal como puede apreciarse en el siguiente cuadro, que presenta el ranking con las 10 mayores alzas de 2010:

Hacia un mercado inmobiliario más fragmentado
En cuanto a los barrios que se perfilan como aquellos que puedan tener una mayor revalorización, los “top” de Capital siguen acaparando las preferencias de los compradores.

Roberto Ledo, director de Bullrich Propiedades, explica que habrá dos dinámicas bien diferentes.

Y destaca que las zonas que son “asiento” del target ABC1 y en las cuales se registra una menor cantidad de emprendimientos -dada la escasez de terrenos- se revalorizarán más que otras que podrán ofrecer una mayor oferta.

Así las cosas, el actual escenario presenta un mercado del ladrillo con una fragmentación cada vez más pronunciada entre la oferta y demanda dirigida al segmento Premium -que se enmarca en lo que se conoce como el corredor norte- y aquél que se da por fuera de esta franja.

Según Fernández Prieto, “el segmento ABC1 está en un momento ideal, en pleno crecimiento y con compradores expectantes de nuevos productos. En el caso de la clase media, aún está pendiente la aparición de opciones crediticias que permitan un mayor dinamismo en este sector”.

Dentro del segmento premium, que es el que concita el mayor interés -en el que justamente el marcado entusiasmo de los potenciales compradores es el que termina convalidando la suba de precios– desde Soldati Propiedades destacan:

• Las unidades a estrenar y de boca de pozo en Palermo.
• Los departamentos usados en Belgrano y Recoleta.

Pero más allá de estas zonas, se espera que otros barrios sigan cobrando protagonismo por el llamado “efecto derrame”, del que ya diera cuenta este medio.

¿Qué significa efecto derrame? Es el auge que experimentan zonas linderas a las Premium, que se ven beneficiadas por los emprendimientos que -ante la falta de terrenos en los barrios tradicionales- se propagan a esos espacios.

En este punto los expertos señalan a Núñez, Colegiales, Coghlan, Saavedra, Almagro, Villa Crespo y Chacarita. También a Barracas y a Montserrat.

“En términos porcentuales, los mayores aumentos se darán en las zonas aledañas a las más desarrolladas, como son Núñez, Almagro, Colegiales y Coghlan“, comenta Obetko.

Su opinión coincide con la de Migliorisi quien destaca a “Almagro Norte, Villa Crespo, Chacarita y Abasto”.

“El desplazamiento de las construcciones está tendiendo a ser más homogéneo. Ya no quedan muchos espacios libres para edificar en los barrios tradicionales como son Barrio Norte, Recoleta o Palermo. Además, para el constructor, la incidencia del terreno es altísima”, apunta Aníbal Montes, de RGM negocios inmobiliarios.

Al respecto, Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, señala: “Hoy esa incidencia llega al 50% del costo final de la obra, cuando históricamente fue del 25%”.

La escasez de terrenos hace que construir en Palermo implique una incidencia de u$s1.500, en el valor del precio final, solamente por el terreno, o de u$s1.000 en el caso de Belgrano. Para los desarrolladores, estas cotizaciones son el principal inconveniente que enfrentan para plasmar un proyecto en esos lugares.

Este obstáculo provocará un quiebre en el mercado porque, tal como destaca Luis Ramos, titular de LJ Ramos, “se hace muy cuesta arriba pagar u$s1.000 por m2 de tierra y otros u$s1.000 por el costo de construir, ya que no deja prácticamente margen para ganar”.

En consecuencia, tal como señala Jorge Antúnez Vega, presidente de Antúnez Vega Propiedades, “esto hace que las mejores oportunidades de inversión se generen en zonas no tradicionales, donde los valores son más accesibles en la gravitación de la incidencia de la tierra en el precio final”.

Boca de pozo
A pesar de la suba pronosticada en las cotizaciones no hay temor a que el mercado detenga su marcha.

Los expertos aseguran que el ladrillo está consolidado como refugio de valor y eso mantiene las expectativas de todos los actores. Más aún en épocas pre-electorales.

Sin embargo, destacan que irán tomando cada vez más fuerza las viviendas a estrenar y también las inversiones desde pozo.

“Se eligen estos proyectos como reserva de valor. Especialmente en el caso de obras en las que un particular ingresa desde la gestación, dado que se ofrecen buenos planes de financiamiento“, afirma Tizado.

El experto agrega que las operaciones preferidas son las que se concretan a través de los fideicomisos al costo o a precio fijo en dólares.

¿Qué son los fideicomisos al costo? En este tipo de desarrollos los inversores pagan solamente el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra).

El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso de los fideicomisos a precio fijo (cuota constante), pero quedan sujetos al pago de importes adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra.

“Las obras nuevas son las preferidas, ya que permiten ir cancelándolas en el transcurso de la misma y cuotificar la compra“, resalta Ledo.

Según los expertos, en la actualidad, quien participa en una obra desde los cimientos puede obtener una ganancia en dólares del 15 al 20%, por la revalorización de mercado que va desde el momento cero hasta la entrega del producto final.

Jorge Toselli, titular de JT Propiedades, también remarca las oportunidades que ofrecen este tipo de iniciativas.

Más aún, en un contexto en el que quedarse con los dólares en el colchón no resulta ser un buen negocio.

Por su parte, Fernández Prieto, también reconoce esta dinámica y observa un incremento mayor al esperado.

“Desde marzo de 2010 al día de hoy la curva de crecimiento continúa en alza. Esto nos obliga a pensar en el lanzamiento de nuevos productos para abastecer la demanda”, explica.

En busca de una mayor calidad
Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, además de coincidir en que hay un mayor nivel de operaciones en departamentos nuevos o de pozo, destaca que en esta nueva etapa tomarán cada vez más protagonismo las obras con algún diferencial, ya sea por la calidad de edificación o por los amenities.

“No se debe hablar sólo de buenos barrios a la hora de fijar precios, sino también del tipo de productos. Aquellos que pueden aumentar son los que ofrecen valor agregado. Las buenas unidades resisten las variaciones del mercado. El factor confianza en las marcas con trayectoria es determinante a la hora de decidir la inversión”, explica Covello.

Otra de las tendencias que domina la búsqueda de unidades tiene que ver con la preferencia por las viviendas de dos o tres ambientes, como sucede desde hace tiempo, aunque ahora se requiere, con más insistencia, que tengan dependencia.

Karen Yanco, socia de Interwin, agrega que la mayor demanda se concentra en 1, 2 y hasta 3. Esto es así porque la falta de crédito dificulta la búsqueda de unidades más amplias.

En cuanto a precios y metraje, especialistas aseguran que dominan los espacios de entre 80 y 100 metros, que coticen entre los u$s100.000 y 150.000 dólares.

¿Es momento para comprar?
Los expertos coinciden en que es un buen momento para invertir en ladrillos.

“Hay que tener en cuenta que el costo de la construcción seguirá en alza, y esto llevará a una revalorización de las propiedades”, comenta Ramos.

Según Laura Fenoglio, directora de Bullrich Patagonia, el momento es más que propicio para apostar al ladrillo: “En comparación con otras inversiones, genera rentabilidad y, al mismo tiempo, el bien se sigue revalorizando”.

“Ante la volatilidad del dólar y de otras monedas, los inmuebles seguirán dando seguridad y sus precios irán en aumento“, destaca Tizado.

Sin embargo, los expertos hacen una salvedad a la hora de tomar la decisión. Y es la de apuntar a la calidad.

Esto es así porque, según afirman, quedó atrás esa vorágine que se dio en aquellos años conocidos como los del boom del ladrillo (2006-2007), en los cuales todo se compraba y vendía rápidamente.

Ahora, el mercado se muestra más selectivo, una tendencia que se va a profundizar en este 2011.