En un contexto de gran quietud, los usuarios finales mueven cada vez más el mercado en desmedro de los inversores. El fenómeno se explica porque hoy en día se compra o vende casi exclusivamente cuando no hay más opción.
MERCADO INMOBILIARIO. Para concretar la operación, comprador y vendedor deben ser flexibles (Archivo Clarín).
Más allá de las inquietudes que acechan a la economía argentina, o quizás precisamente a causa de ellas, la necesidad de mudarse, esa realidad que sobrevive a todas las coyunturas, es lo que mantiene vivo al mercado inmobiliario. Esa es la conclusión que arroja un relevamiento realizado recientemente por FMG Prensa (Juan Fernández Mugica y Mariano Gondell) entre distintos actores del sector. Resulta coherente, por este motivo, que en los últimos tiempos se advierta una irrupción fuerte del usuario final en desmedro del inversor, protagonista casi excluyente pocos años atrás. Es decir, el triunfo de la necesidad sobre la demanda como motor del mercado.
Además, tanto los agentes inmobiliarios como las entidades que los agrupan coincidieron en otro diagnóstico: a saber, que las operaciones se concretan a un precio que promedia el diez por ciento por debajo del de publicación de la unidad.
La vicepresidente segunda del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Cucicba) y titular de Ocampo Propiedades, Gabriela Goldszer, opina que el segmento residencial de usados fue el que más padeció la implantación de las restricciones a la compra de moneda extranjera (“cepo cambiario”) vigente desde octubre de 2011. Pero que actualmente se concretan las operaciones, en las cuales comprador y vendedor tienen una “necesidad real” de mudarse.
En cuanto a los valores de cierre de las operaciones, Goldszer estima que, aunque no hay una regla exacta para mensurarlos, por lo general se advierte un margen considerable de contraoferta. “El precio es sin duda una de las variables de la negociación”, advierte. Para la clientela de esta firma, los barrios porteños más demandados para mudarse son aquellos donde la propiedad es más cara: Palermo, Belgrano, Recoleta y Núñez, y asegura que los departamentos usados se comercializan en dólares. Llama la atención que Puerto Madero no esté incluido entre elos barrios más pedidos: al parecer allí siguen mandando los inversores.
“Para el resto del año esperamos que haya menos incertidumbre económica y que se vayan concretando las decisiones de compra postergadas”, concluye Goldszer con optimismo.
Un diagnóstico similar hace el broker Ariel Champanier, operador de la franquicia Re/Max Premium. En su opinión, el hecho de que en la actualidad se están concretando casi exclusivamente las operaciones en que los propietarios realmente necesitan imperiosamente vender hizo que las operaciones sufrieran un baño de realismo: “Se ajustaron los valores a lo que el mercado paga, que es un 25 por ciento por debajo en dólares desde el comienzo del cepo cambiario”, asegura.
Sobre los valores a los que se concretan las operaciones, Champanier explica que, si la unidad está “en precio”, las negociaciones no llegan al diez por ciento. Además, confirma que éstas se llevan a cabo exclusivamente en moneda extranjera.
Por otra parte, Champanier opina que los valores han llegado a su piso, y se muestra escéptico de que vayan a moverse mucho: “A a lo sumo pueden bajar un poco más”, arriesga. En este contexto de quietud, el broker revela su fórmula de empujar el negocio: “Nosotros trabajamos mucho en el sentido de concientizar a los clientes sobre los valores. Les decimos que si no están dispuestos a poner la propiedad en valor de mercado preferimos no tomarla. Hay que trabajar seriamente sobre esto. Las principales culpables de la sobrevaloración de las propiedades son las inmobiliarias que no realizan una tasación seria y responsable”, dispara.
Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostiene que en un escenario complejo como el actual, se observa “un mercado expectante y cauteloso ante la diversas situaciones políticas y económicas nacionales e internacionales”. Por otra parte, distingue dos tipos de demanda bien diferenciadas en los últimos años: la de unidades de uno y dos ambientes, motorizada claramente por inversores, y en menor medida la de cuatro ambientes (con o sin dependencia), es decir, viviendas familiares cuyo fin es el uso por el propio comprador-usuario final.
En su opinión, más allá de que el precio de las propiedades sea una “cuestión de oferta y demanda”, sugiere que para llegar a concretar operaciones, hoy “se requiere la flexibilidad de las partes”. Asegura que no existe un porcentaje exacto de margen para negociar, pero que difícilmente éste supere el 12%.
Por otra parte, Migliorisi señala que, más allá del siempre demandado corredor norte de la ciudad, hay una buena demanda en algunos barrios ubicados más en centro geográfico de Buenos Aires, como Villa Crespo, Almagro, Caballito, Abasto y Colegiales. Y que en estos barrios la supremacía de la divisa estadounidense parece menos absoluta que en los de mayor poder adquisitivo.