Situados en terrenos de alta cotización, son desplazados por proyectos inmobiliarios que garantizan mayor ganancia a los propietarios. En marzo volverían a subir las cocheras.
El lento declive del que parecen ser víctimas las estaciones de servicio y los garajes se agudiza en la Ciudad. Sucede que de un año al otro, la pérdida de puntos de venta y lugares de estacionamiento continúa profundizándose, y los empresarios de ambos sectores no dudan en señalar a la construcción como la gran culpable de este presente de persianas en descenso. La revalorización de las superficies estratégicas que ocupan estos emprendimientos, que en la actualidad rara vez baja de los 1.500 dólares el metro cuadrado, sumada a la merma en la rentabilidad que muestra la comercialización de naftas y la caída de hasta un 10% en el nivel de ocupación de cocheras, son algunos de los argumentos que impulsan a los propietarios a ceder sus predios a los desarrolladores inmobiliarios.
“Hoy en Buenos Aires operan unas 300 estaciones de servicio, cuando hace unos cinco años teníamos alrededor de 500. ¿Qué se puede hacer con valores de combustible que casi no se modifican? Los costos suben y las ganancias bajan. Así no queda otra que vender al mejor postor o terminar en la ruina”, comentó a Diario Z Manuel García, presidente de la Asociación de Estaciones de Servicio Independientes (AESI).
Lejos de contemplar una potencial especulación por parte de los empresarios de las naftas, García sostuvo que “la ubicación de las estaciones de servicio en áreas de gran valor, como serían distintas esquinas, hace que un dueño pueda alzarse con hasta 600 mil dólares por sus instalaciones”. “Eso sí, eso es muy poco si se tiene en cuenta que para ponerla a funcionar, el empresario invirtió un millón de dólares en la estación de servicio”, aclaró.
Por el lado de los garajes, Eduardo Sánchez, presidente de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la República Argentina (AGES), también destacó el avance de los capitales inmobiliarios en zonas tradicionalmente ocupadas por las cocheras. “Salvo en los barrios del centro, el resto de la Ciudad ha caído en términos de demanda de garajes. Por eso perdimos 1.200 puntos en los últimos siete años, y hoy apenas operan unos 2.000 garajes en toda la Capital Federal”, explica.
El alto nivel de impuestos que, como el ABL, deben afrontar estos emprendimientos, el pago de salarios y otros costos, sostuvo Sánchez, implican que cada punto de estacionamiento destine sólo a su funcionamiento más del 60% de lo recaudado. “Uno piensa en eso, y en que por lo general el valor del predio de las cocheras no baja de los 400 mil dólares, y la respuesta al problema es sencilla. Por eso el 85% de los garajes que se vendieron de 2005 a esta parte fueron reemplazados por edificios”, precisó.
A tono con este presente del sector, desde AGES adelantaron que a partir de marzo los estacionamientos costarán hasta un 20% más según el barrio. De esta manera, las tarifas mensuales desde ese mes oscilarán entre los 450 y los 1.400 pesos, siempre según la zona en la que esté ubicado el garaje.
Con relación a esta aparentemente renovada supremacía de la construcción, desde el segmento inmobiliario, las voces prefieren quitarle dramatismo a la situación para, en todo caso, colocar la retirada de garajes y estaciones de servicio en el terreno de la ganancia económica.
“Los dueños de los puntos de expendio de combustibles muchas veces venden pensando en alzarse con la rentabilidad no aprovechada por la falta de altura. Sienten que no pueden ganar más porque no le dejan lugar a la construcción de, por ejemplo, torres de departamentos”, explicó Diego Migliorisi, titular de una reputada inmobiliaria, Migliorisi Propiedades.
“En Recoleta o Palermo una estación de servicio en una esquina puede valer hasta tres millones de dólares. Y en el caso de los garajes, un predio no baja de los 400 mil dólares. Cualquier terreno ocupado por estos emprendimientos tiene una cotización que supera sin problemas a cualquier fondo de comercio de estas actividades”, agregó.
Avance impiadoso del ladrillo o rentabilidad fácil para los dueños de estaciones de servicio y cocheras, lo cierto es que este fenómeno por momentos amenaza transformarse en otra batalla dentro del mapa porteño. Al margen quedan, como suele suceder, los usuarios, que deben enfrentar cada mes los desafíos de una geografía comercial siempre cambiante.
Patricio Eleisegui Redacción Z