Como está el mercado inmobiliario 2023

Como está el mercado inmobiliario 2023 ¿Es el momento de invertir? 

El mercado inmobiliario comienza su recuperación en Argentina. Las proyecciónes para 2024 de un mercado postergado en los últimos años.

Por Diego Migliorisi

Podría sonar extraño este título, hablar de recuperación en un contexto complejo, inflacionario, donde la carrera al sillón de Rivadavia emana un feroz enfrentamiento político.

Pero no todo es lo que parece. Las elecciones presidenciales históricamente generaron incertidumbre, falta de previsibilidad y la decisión mayoritaria de los actores del mercado inmobiliario a proponer decisiones.

No es lo que está ocurriendo en este 2023. Sorpresivamente luego de 4 años y medio de un mercado inmobiliario en caída libre, se observan aires de cambio, vuelve a motorizarse es decisión de mudarse e invertir.

La tentación de no perder la oportunidad de comprar a valores que en muchos casos han tenido descuentos entre 20% y 50% dependiendo el tipo de propiedad y ubicación.

Esas hipótesis apolípticas que sostienen una situación similar al 2001, donde los precios cayeron estrepitosamente, no es más que ciencia ficción. En aquellos eran mis primeros años en la empresa, donde pude ser testigo de un mercado inmobiliario inédito y caótico.

Para recordar la complejidad del contexto y medir lo lejos que estamos de esa crisis, los inmuebles que se vendieron en aquel momento, hoy nos parecerían precios irrisorios. Como por ejemplo pagar 19000 dólares por un departamento de 2 ambientes con cochera, en una de las mejores Torres de Villa Crespo.

Esa situación no va a volver, bajo ningún concepto, más allá de quien gane las próximas elecciones. Quiénes esperaron dos o 3 años a que suceda el colapso de precios y poder comprar a valores de ganga, les recomiendo que no sigan esperando porque van a perder tiempo y dinero.

El dólar se devalúa, y el mercado poco a poco, y más allá de un contexto complejo y difícil comienza a recuperarse.

Ese colapso que tanto esperaban ya ocurrió. No fue un cimbronazo de un día para el otro como ocurrió en el 2001. Tampoco con la contundencia en el derrumbamiento de los valores. Algunas propiedades pudieron sostener un poco más el valor original, otras y por el sobre stock y la falta de demanda, no pudieron ofrecer tanta resistencia.

2023 versus 2001

Es importante aclarar cuál es la diferencia entre estas dos crisis del mercado inmobiliario

En el 2001 la crisis llegó con un efecto de stock, luego de una profunda recesión. Gran parte de los actores del mercado inmobiliario estaban endeudados en dólares.

Muchos no podían pagar esas hipotecas. Por otro lado, gran parte de los compradores quedaron con sus ahorros encerrados el nefasto corralito que se apropió de los ahorros de muchos argentinos que confiaron en El País.

Por lo tanto, había muchos vendedores desesperados para pagar sus deudas, pero también muchos de ellos necesitando parte de ese dinero para poder vivir y hacer frente a una situación económica y social muy difícil.

En resumidas cuentas, se dieron todos los condimentos para una tormenta perfecta. Una tormenta que duró unos meses, dejando tierra arrasada.

Con el correr de los meses, se fueron alineando los planetas hasta que ha mediados del 2002, el mercado inmobiliario argentino, comenzó una rápida recuperación.

El 2023 llega como consecuencia a diferentes escenarios que se fueron sumando desde fines de 2018 hasta la actualidad.

• Devaluación de septiembre de 2018
• Caída de créditos hipotecarios para comprar viviendas
• Campaña electoral de las más complejas de los últimos años en 2019 (incertidumbre)
• Cuarentena debido a la pandemia del COVID en 2020
• Aumento del dólar y comienzo de una escalada inflacionaria
• La sanción de la ley de alquileres, que llevó a muchos propietarios a colocar inmuebles en venta y quitarlos del alquiler.
• Sobre stock de inmuebles en oferta. Eso potenció la caída de precios, fundamentalmente en inmuebles de 1 y dos ambientes.
• Cepo cambiario
• El cambio de era al campo digital, como el trabajo en casa, a los trámites digitales, a e-commerce. Hizo que muchas propiedades tuvieran menos demanda.

Si bien este período de crisis en el mercado inmobiliario argentino no tuvo gente atrapada en el corralito, ni encontró vendedores Endeudados en dólares ni desesperados en rebajar sus propiedades a precios ridículos para poder vivir. Este proceso, con estas situaciones mencionadas no tuvieron un resultado neutro. Todas estas situaciones críticas sucedieron en forma prácticamente simultánea. Aunque vale aclarar que no tiene el mínimo punto de comparación con la tremenda crisis del 2001.

Los efectos en la actualidad hicieron que las propiedades con mayor sobre stock sufrirán una merma más importante. Como por ejemplo algunos locales comerciales y oficinas. Las unidades de 1 y dos ambientes son las tipologías que están en el top five de sobre stock en la ciudad de Buenos Aires.

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La situación del comprador

A quienes conocen mis actividades, una de mis especialidades es la tecnología. Pero como uno de los directores de una de las empresas más antiguas del mercado inmobiliario argentino y mi formación académica permite tener visiones de diferentes dimensiones.

No me acostumbre a quedarme atrás del escritorio para que me cuenten qué es lo que está pasando. Aunque con mi equipo de profesionales analizamos en forma constante la situación del mercado inmobiliario argentino, y podemos tener primicias de las tendencias cada semana.

En mi actividad diaria visito propietarios, me reúno con compradores, con vendedores inquilinos. Recorro caminando cada una de mis oficinas. Y este es un termómetro fundamental que sumado al análisis científico nos permite tener una percepción muy certera de lo que está ocurriendo.

Como difusor de los valores de Manuel Belgrano no puedo dejar de contarles que, este padre de la patria afirmaba que hay que conocer lo que está ocurriendo y cada rincón del territorio para poder proyectar de la forma más eficiente, y en este caso asesorar de la de la mejor manera.

Los compradores de inmuebles en 2023

En la actualidad existen varios tipos de compradores. El que tiene sus ahorros en efectivo y la incertidumbre y/o la expectativa de poder comprar a menor valor lo llevó a postergar su decisión de compra.

El comprador que tenía unos pequeños ahorros y que unos años atrás no le permitían comprar un inmueble en la ciudad de Buenos Aires. Hoy encuentra varias alternativas interesantes para invertir.

En los últimos meses, el comprador comenzó a percibir dos situaciones muy importantes.

Por un lado, que muy probablemente comience una era promercado, es decir condiciones macroeconómicas queden más certidumbre y bajen el nivel de imprevisibilidad.

Por otro lado, el comprador, observa que el nivel de precios de muchos inmuebles se encuentra a valores sumamente atractivos, y que muchos propietarios llegaron a su piso.

Con esto no estoy diciendo que las propiedades van a recuperarse inmediatamente y volver a los valores prepandemia, sino taxativamente que quienes adecuaron los precios a la demanda de 2023, no van a seguir bajando. Aunque es probable que, si mejora la economía, a mediano plazo comience una etapa de recomposición de precios en a partir de 2025.

Estas dos situaciones, y podríamos sumar una tercera, que es mudarse para disfrutar y no posponer el mejoramiento de la calidad de vida. Son cada vez más tenidas en cuenta por compradores, y eso se ha manifestado en la cantidad de visitas a los sitios web de nuestra empresa y de los principales portales.

Es por ello que lentamente, se va observando mayor actividad de compradores en el mercado inmobiliario. Pese al contexto inflacionario, la suba del dólar, y que el 2023 se elija un nuevo presidente.

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¿Afecta el precio del dólar al valor de las propiedades?

En mi opinión considero que en grandes rasgos no afecta al valor de las propiedades. Vuelvo a repetir los inmuebles en la República Argentina, al menos en las principales ciudades del país, se cotizan en dólares. El comprador en su gran mayoría ahorra la misma moneda y el vendedor, en su gran mayoría también no está endeudado y pretende obtener la moneda estadounidense como resultado de la venta.

En otro orden de cosas es importante destacar que, la suba del dólar afecta a otras áreas, pero no en forma directa a la compraventa de inmuebles.

La gran asignatura pendiente

El crédito hipotecario hoy es prácticamente inexistente, salvo contadas excepciones. Y es una herramienta fundamental para que las familias puedan acceder a una vivienda propia.

Agrandarse cuando esas etapas de la vida le dan la satisfacción de tener hijos. La posibilidad del comerciante de comprar aquel local que está alquilando uno mejor ubicado.

 La industria que precise ampliarse y recurre al crédito para adquirir un inmueble más grande en suelo argentino.  Son solo algunos de los ejemplos de la importancia del crédito hipotecario para la economía argentina, el desarrollo y toda la cadena de valores del mercado inmobiliario argentino.

La Argentina tiene esas cosas. Puede pasar de una crisis muy fuerte a recuperarse rápidamente. Y en relación al crédito hipotecario, creo que para que éste sea posible y pagablees.

Esfundamental en los años venideros que se resuelva la cuestión inflacionaria, como así tambien recuperar la capacidad de ahorro de los argentinos permitiendo acceder al pago de una cuota de un crédito hipotecario sin ahogarse.

Consideraciones finales

Más allá de la complejidad de la situación actual no puedo dejar de ser optimista, Porque percibo que hay mucha gente con ganas de hacer cosas, de invertir, de ahorrar, de utilizar herramientas para poder llegar a la casa propia.

Aunque para algunos hoy puede aparecer muy lejos, si se logran alcanzar algunos objetivos macroeconómicos, y por supuesto la contundente defensa de la propiedad privada, esos sueños van a estar cada vez más cerca.

El autor es director de Miglorisi propiedades, corredor inmobiliario, abogado, magister en comunicación politica, escritor, director de 1770 Argentina. Especialista en vivienda, seguridad publica y altas tecnologias.

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How is the real estate market 2023 Is it time to invest?

The real estate market begins its recovery in Argentina. The projections for 2024 of a market that has been postponed in recent years.

This title might sound strange, talking about recovery in a complex, inflationary context, where the race for Rivadavia’s seat emanates a fierce political confrontation.
But not everything is what it seems. Presidential elections have historically generated uncertainty, lack of predictability, and the majority decision of real estate market players to propose decisions.
It is not what is happening in this 2023. Surprisingly after 4 and a half years of a real estate market in free fall, airs of change are observed, motorization returns to the decision to move and invest.

temptation of not losing the opportunity to buy values that in many cases have had discounts between 20% and 50% depending on the type of property and location.
Those apolyptic hypotheses that support a situation similar to 2001, where prices fell precipitously, is nothing more than science fiction. In those were my first years in the company, where I was able to witness an unprecedented and chaotic real estate market.

To remember the complexity of the context and measure how far we are from that crisis, the properties that were sold at that time would seem ridiculously cheap today. For example, paying $19,000 for a 2-room apartment with a garage, in one of the best towers in Villa Crespo.

This situation will not return, under any circumstances, beyond whoever wins the next elections. Those who waited two or 3 years for the price collapse to happen and be able to buy at bargain values, I recommend that they not continue waiting because they will lose time and money.
The dollar is devalued, and the market little by little, and beyond a complex and difficult context, begins to recover.

That collapse that they expected so much has already happened.

It was not a shock from one day to the next as it happened in 2001. Neither was it forceful in the collapse of values. Some properties were able to sustain their original value a little longer, others, due to overstock and lack of demand, could not offer as much resistance.

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