Claves para seducir al nuevo inversor (ambito financiero 31/10/2012)

 

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Diego Migliorisi(MigliorisiPropiedades)➤ Existen inversores quese incorporan al mercado,especialmente aquellos empresarioso comerciantesque ganan en pesos. Ellosse ven atraídos por las diferentespropuestas de emprendimientosa estrenaren moneda nacional. Enprincipio la renta de un inmueblecontinúa en unaproximado 6% anual. Esuna renta razonable parauna inversión conservadora.En la mayoría de los casosorienta la compra a inmueblesa estrenar quepermiten pagar durante laobra. También hay quienesoptan por pagar gran partedel precio por adelantadoy así obtener un descuentoque permite ampliarla plusvalía del negocio.Por otro lado, en loscasos en que el inversorquiera una renta inmediatatiene que disponer delefectivo al momento de laescritura.Generalmente renta mensual,apreciación económicade la unidad con eltranscurso del tiempo obien obtener la gananciade inversor de pozo queronda en un aproximadodel 25% en el tiempo quedure la obra. En su mayoríase diversifica en unidadespequeñas de entre $ 350.000 y $ 800.000 peroéste no es un valor absolutoya que la inversión dependede las proyeccionesdel negocio.La mayor parte del mercadose ofrece en pesos, enmenor medida hay propietariosque optan por ponersus precios en dólares, peroal momento de negociaramerita la oferta del comprador.

 

Fabián Bergier(Tizado)➤ El pequeño y medianoinversor que estaba acostumbradoa una rápida rotaciónen reventa entendióque ese negocio se terminósuperado por los mayorescostos en la construcción yla distorsión que hay entrelas unidades en pozo y terminadas.El inversor fuertesigue apostando a la construcciónlocal y a la comprade tierra, aunque exploróotros mercados comoel de Uruguay y Miami.En realidad se sumó al inversorque describimos, unnuevo perfil de inversor quecompra en pesos a largoplazo ya sea como refugiode su capital, renta final oventa una vez terminado elemprendimiento. No es unode los mejores momentospara la renta de vivienda,que está dando aproximadamenteun 0,4% mensual,sin embargo, hay muchosinversores que compranapostando a una suba delmercado en el mediano plazo,y mientras tanto prefierenalquilar las unidades.Como en todos los mercadoshay grandes y pequeñosinversores, pero el cambiose notó en la llegada de losinversores en pesos y la mayordemanda de ubicacionespremium.En general las partes sabenque cobrar en pesos oen dólares y tomarlo al«blue» o al oficial es partede una negociación, bajarun 15% en dólares o tomárseloa la mitad es hacerleun descuento visto de diferentesmaneras. Las unidadesen pozo se venden enpesos y se ajustan por mayorescostos o por CAC,con respecto a las unidadesa estrenar terminadas hayuna gran distorsión de precios

 

Fabián Bergier(Tizado)➤ El pequeño y medianoinversor que estaba acostumbradoa una rápida rotaciónen reventa entendióque ese negocio se terminósuperado por los mayorescostos en la construcción yla distorsión que hay entrelas unidades en pozo y terminadas.El inversor fuertesigue apostando a la construcciónlocal y a la comprade tierra, aunque exploróotros mercados comoel de Uruguay y Miami.En realidad se sumó al inversorque describimos, unnuevo perfil de inversor quecompra en pesos a largoplazo ya sea como refugiode su capital, renta final oventa una vez terminado elemprendimiento. No es unode los mejores momentospara la renta de vivienda,que está dando aproximadamenteun 0,4% mensual,sin embargo, hay muchosinversores que compranapostando a una suba delmercado en el mediano plazo,y mientras tanto prefierenalquilar las unidades.Como en todos los mercadoshay grandes y pequeñosinversores, pero el cambiose notó en la llegada de losinversores en pesos y la mayordemanda de ubicacionespremium.En general las partes sabenque cobrar en pesos oen dólares y tomarlo al«blue» o al oficial es partede una negociación, bajarun 15% en dólares o tomárseloa la mitad es hacerleun descuento visto de diferentesmaneras. Las unidadesen pozo se venden enpesos y se ajustan por mayorescostos o por CAC,con respecto a las unidadesa estrenar terminadas hayuna gran distorsión de precios.

 

Miguel Altgelt(Altgelt NegociosInmobiliarios)➤ Por un lado está el inversorrentista, que siempreexistió. Busca hoy unarenta del 4,5% al 6%. Estemercado bajó a la mitad delos interesados. Hoy, el inversorque compra pararenta lo que potencia primeroes que sea una buenainversión, y después ve larenta. Lo que está perjudicandohoy, es que la rentasigue bajando porque lasexpensas han subido un30% más que el alquiler yeso influye en los valores.También está el inversor deuso. El que compra en pozoy paga una cuota mensual,para después habitarlo.Este mercado es el que funciona,porque lo que másse busca es el pago en cuotasy a su vez que sea enpesos. Las negociacionesson diversas. Primero elcomprador propone la formade pago, pero si el vendedornecesita reinvertirese dinero, depende que leacepten esa propuesta (esolo hace complicado).El que desapareció es elinversor especulador rentista(el que entra pararenta), pero su idea es laventa.Lo que sí hay que teneren cuenta hoy es que elmercado de compraventase achicó a menos de lamitad. Comprador y vendedorse retiraron del mercado.El vendedor que nonecesita la liquidez novende, prefiere seguir posicionadoen ladrillos. Yestá el que quiere invertiren ladrillos para salir desu posicionamiento financiero.Eso hace que elmercado inmobiliario estéquieto y haya pocas operacionesy que los valoresse mantengan.