Jaime Araya: “El mercado inmobiliario es como un perro antes de un terremoto” –
Optimismo tanto para el mercado residencial como de oficinas es lo que transmite el Managing Director de Colliers, Jaime Araya, respecto a las perspectivas del mercado inmobiliario en Chile en el mediano plazo. Si lo seguimos, aún sería una buena inversión. –
Santiago de Chile Cuando el boom inmobiliario sigue siendo un tema recurrente en medios de comunicación y las sobremesas chilenas y no son pocos los que se atemorizan con una baja masiva en los precios de las propiedades, la visión del Managing Director de Colliers, Jaime Araya, es positiva y concluyente: los valores continuarán en sus actuales niveles, e incluso seguirán subiendo. El ejecutivo es claro al sostener que “para los próximos dos años deberían mantenerse los precios o subir con cierta moderación. No veo que vayan a bajar, porque tampoco bajaron durante la crisis subprime entre 2008 y 2009”. Entonces, ¿qué va a pasar después de 2014? Entre el próximo año y 2017 los precios deberían subir, cumpliéndose así la tendencia que tiene en general el mercado inmobiliario en Chile: una lógica de crecimiento, meseta, crecimiento, meseta. No hay alzas y bajas bruscas como en otros sectores. Ahora, esto es en términos generales para todo el sector, porque puede haber casos particulares en los que podría haber alzas muy importantes. Por ejemplo proyectos exclusivos con buena ubicación o bien se podrían registrar bajas en proyectos de la periferia en condiciones especiales de menor demanda. A nivel de mercado, si hoy hay menor oferta, los precios se van a mantener o subir. En tal sentido, lo que estamos viendo es que hay menos permisos de construcción por razones regulatorias, porque algunas comunas están cambiando los requisitos que tenían para otorgarlos. Si miramos la cantidad de permisos concedidos el primer semestre de 2013 versus los entregados en igual período de 2012 se ve una clara baja en su número. ¿Esto afecta la evolución de los precios? Estas políticas más restrictivas hacen que hoy donde antes podía construir 100 viviendas hoy pueda poner sólo 60, lo que repercute en el valor del terreno. Lo mismo con cambios tributarios que podrían afectar al sector, que finalmente se traspasan a los clientes repercutiendo en el precio de los inmuebles. También influye el hecho de que las empresas inmobiliarias están expectantes sobre lo que pueda pasar con el desempeño de la economía nacional e internacional en los próximos meses y años. De todos modos, esto no quiere decir que no haya movimiento en cuanto a compras de terreno, porque sí lo hay: se trata de la materia prima y nadie se quiere quedar sin ella. ¿Y en materia de arriendos, qué se está evaluando? En relación al arriendo de oficinas sí hemos visto ajustes en los precios para el tema comercial, porque los arriendos se pactan de tres a cinco años y luego se corrigen. Parten en un nivel en el primer período pero como se indexan a alguna variable, al final del día suben. En cuanto a proyectos, ¿cuál segmento, residencial u oficinas, podría crecer más? En el tema de vivienda es bastante fácil crecer, porque hay factores que están influyendo positivamente, como la eventual aprobación de la extensión urbana de Santiago (a través del RMS 100) y la ampliación del Metro con las líneas 3 y 6. Ahora, en el caso de las oficinas la situación es distinta y para entenderla hay que separar entre las oficinas Clase A y Clase B. Las primeras son las oficinas que tienen como gran atractivo la ubicación, y de esas hoy tenemos poca disponibilidad. Las clase B son aquellas que compran profesionales independientes muchas veces para inversión, y que se venden al retail desde 30 metros hasta 500 metros. ¿Cómo está actualmente el tema de la vacancia? A nivel general, en 2011 entraron 180.000 metros cuadrados al mercado de oficinas, pero fueron absorbidos inmediatamente. Entonces hoy se está construyendo fuertemente, pero absorbiendo a una velocidad similar en cuanto a demanda. Objetivamente deberían ingresar al mercado, entre lo que queda de 2013 y el próximo año, 300.000 metros cuadrados, pero en la práctica no va a ser así. Ocurre que hay atrasos en las entregas por diversas razones, tanto del mandante como por temas de infraestructura y otros. Por otra parte hay otros proyectos que ya están colocados, entonces el impacto en la vacancia sería cero. En las oficinas clase A el 80% son proyectos 100% para arriendo y así funciona en gran parte del mundo, con una vacancia que hoy sigue siendo baja. Si tú hoy quieres cambiarte a una oficina de 4.000 metros clase A en Santiago, tienes muy pocas opciones, y cuando no hay muchas alternativas los precios son caros. Ahora bien, todo esto depende en gran parte de cuánto crezca el país. Ese efecto se verá en 2014. Los coletazos de la crisis ¿Y en ese escenario cómo se llegó a la fuerte alza de precios que vimos el año pasado y que continúa hasta hoy? Lo que pasó es que en 2010 fue que, como el sector se fue consumiendo, las ventas se dispararon, porque después de septiembre de 2008 se paró de construir y por lo tanto se vendió el stock que había, lo que impulsó los valores al alza. Desde principios de 2010 se empezaron a construir nuevos proyectos… Para seguir leyendo esta entrevista y conocer sobre alternativas de inversión que hay hoy en el sector inmobiliario en Chile, ingrese con su usuario y contraseña a la Plataforma Premium de Inversor Global Chile. Para saber de qué se trata y aprovechar los beneficios, haga click aquí. –