Consejos para una compra segura
Que informes debo pedir para firmar un boleto de compraventa (dominio + Inhibición)
Certificado de dominio: allí surgen quienes son los titulares y si tiene alguna restricción jurídica
Inhibición: nos indica si el vendedor es en condiciones de vender o no
Titulares fallecidos con la declaratoria no inscripta: debe pedirse inhibición del causante.
Que ocurre si el vendedor es una sociedad
Sociedades:
Conforme a los establecido en su articulo 1 de la ley de sociedades comerciales nro. 19550»
Habrá sociedad comercial cuando 2 o más personas en forma organizada, conforme a uno de los tipos previstos en esta ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas. –
Podemos encontrar diferentes tipos de sociedades que pueden ser titulares del dominio de una propiedad. Las mas comunes son: SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada. SA (Sociedad Anónima). Sociedad de capital e industria, sociedad en comandita por acciones, asociaciones civiles sin fines de lucro, fundaciones , etc. .
En todos los casos debemos verificar que quien suscriba el boleto de compraventa. Seña. Compromiso de venta o el documento que ustedes elijan para confirmar la operación. Debe estar jurídicamente autorizado para hacerlo. Ello varia dependiendo del tipo de la sociedad.
En el mercado inmobiliario el 70 % de las operaciones que involucración sociedades tienen a las SA y a las SRL como protagonista. En ambas el contrato fundacional es el contrato social o el estatuto, en donde se designan por primera vez las autoridades (director o socio gerente), sus atribuciones, duración de la sociedad y el objeto social.
Tener en cuenta:
- al firmar corroborar si en el estatuto/contrato social se autoriza a quien suscriba a vender el inmueble.
- Si no dice nada allí, verificar los libros. (cada sociedad tiene un libro de actas obligatorio en donde por asamblea se debe autorizar la venta (estas atas deben estar certificadas (asegúrense de ver el libro completo y que no se haya anulado esa autorización)
- Si firma un tercero con poder de la sociedad su profesional de confianza o migliorisiabogados.com lo refenciará para verificar que no haya sino revocado o bien caducado.
- Recuerde que si el mandato de las autoridades se vence continua con vigencia hasta tanto se designe a otro en su remplazo o lo renueve.
Otros tipos de sociedades
Para el caso de los demás tipos de sociedades el control es muy parecido ya que en este caso lo que hay que verificar es que quien firme sea la persona posea facultades jurídicas suficientes.
En caso de que el vendedor fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compraventa. (Constitución de sociedad, Acta Social, Poder (especial o Gral.) para vender esa propiedad realizado ante Escribano).
Principales causas
Esta realidad no es para siempre, porque el mercado en Argentina históricamente se ha recuperado, las causales principales de esta realidad son las siguientes.
• falta de crédito hipotecario
• sobre stock de inmuebles De inmuebles en venta, especialmente de 1 y 2 ambientes en la ciudad de Buenos Aires
• Inmuebles que antes estaban en alquiler cuyos propietarios por la baja rentabilidad decidieron ponerlos en venta (con los nuevos valores de venta de los inmuebles esa rentabilidad ha mejorado Esa situación va a comenzar a mejorar)
Considero, principalmente los 2 últimos, sumado a la necesidad de mudarse de muchos ciudadano por las diferentes circunstancias de la vida, están comenzando a resolverse.
Si bien cada venta es una realidad distinta, en rasgos generales a los que llamamos piso consolidado de valor de venta luego de su adecuación, tiene un claro limite.
En resumidas cuentas, creo que estamos lentamente comenzando un proceso de recuperación del mercado, fundamentalmente quien observa las variables actuales como una posibilidad de inversión proyectada a mediano plazo.
En otras palabras, en este momento se pueden conseguir buenos precios, buenas oportunidades que muy difícilmente se consigan en el futuro cuando el mercado comience a recuperarse completamente.
Por lo expuesto al momento de decidir realizar una operación inmobiliaria debemos tener en cuenta estos Recomendaciones
Por Diego Migliorisi
Corredor inmobiliario – Abogado
Máster en gestión de la comunicación política
Socio gerente de Migliorisi propiedades
Escritor – conferencista – Especialista en altas tecnologías –
Director de 1770 Argentina Manuel Belgrano
Fundador de la Asociación Argentina de lucha de Contra el Cibercrimen
Vicepresidente del comité de tecnología de la FIA
Pd: Recomendamos siempre consultar con su profesional de confianza
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