Vivienda – Viviendas: La compraventa creció un 30%

EXPERTOS REVELAN QUÉ PASARÁ CON LOS PRECIOS.

El dato será dado a conocer en los próximos días. Pero las inmobiliarias y los desarrolladores ya vienen festejando de antemano. Además del repunte en el total de transacciones también se anunciará un fuerte incremento, superior al 70%, en los valores de escrituración.

Radiografía del ladrillo

La elección del ladrillo como refugio de capital ha recobrado mayor protagonismo, en un contexto como el actual signado por las pocas -o casi ninguna-opciones de inversión que puedan resultar atractivas para el ahorrista común.

El dato de la cantidad de operaciones de compraventa de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, que será dado a conocer en los próximos días, da cuenta de ello.

De acuerdo a los operadores del sector inmobiliario consultados por iProfesional.com, el incremento superó el 30% en el primer bimestre del año, en comparación con el mismo período de 2009, y seguió la misma tendencia en marzo.

“Enero ya había sido un buen mes. A esto se sumaron los buenos resultados de febrero y marzo, con un repunte superior al 30 por ciento. De modo tal que, para los tres primeros meses, estimamos un crecimiento superior al 30%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

En el mismo sentido opinó el consultor Damián Tabakman, quien aseguró que, en el mes que acaba de concluir, se logró consolidar la incipiente suba lograda apenas había arrancado el 2010.

“En marzo hubo una reactivación superior a la de enero y febrero. Se notó la mayor cantidad de consultas y de operaciones concretadas”, resaltó Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades.

Los primeros tres meses del 2009 habían sido realmente malos para el sector. Había mucho temor por el desenlace de la crisis económica y financiera mundial y el dólar se había constituido en el refugio por excelencia. Es por ello que el comparativo con el primer trimestre del año en curso arroja incrementos tan contundentes.

Aún así, los analistas hablan de una tendencia positiva que durará, al menos, hasta mediados de año.

“A partir de entonces, los precios comenzarán a ser noticia, al quedar de lado una tendencia relativamente estable, para comenzar a hacerse eco de la elevada inflación”, aseguraron.

Otro dato no menor, del que dan cuenta los operadores del sector, es el notable crecimiento en el monto declarado en las escrituraciones.

Al respecto, cabe recordar que en enero, el mismo estuvo un 70% por encima del mismo mes del 2009, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Ahora, sumado febrero y marzo, el monto escriturado tendría un crecimiento aún mayor, de entre 70 y 90% respecto al primer trimestre del año pasado.

Compraventa

La reactivación evidenciada en la cantidad de operaciones estuvo empujada por el mayor número de interesados en buscar propiedades.

En este sentido Leandro Malandrini, gerente de Negocios de ZonaProp.com, explicó que las búsquedas de unidades se incrementaron en más de un 140%, no sólo para la compra sino también para el alquiler.

En cuanto al tipo de operaciones que finalmente se concretaron (por cada 10 búsquedas se genera un contacto), las unidades chicas y bien ubicadas han sido las protagonistas.

Esto no hace más que ratificar que, en general, una vivienda de calidad y emplazada en una buena zona le permitirá al propietario proteger su capital, más allá de las polémicas que suelen darse a veces por los precios, supuestamente elevados, que se manejan en el metro cuadrado.

Al respecto Malandrini dio cuenta del atractivo que se da en:

Unidades chicas: de uno, dos y tres ambientes.

Ubicadas en las zonas de Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Recoleta (las siempre estrellas de la Capital Federal).

Con precios que van desde los u$s70.000 hasta los 150.000 dólares.

En las viviendas con estas características no sólo que se evidenció un notable repunte en la demanda sino que, además, los propietarios pudieron sostener más los precios.

Las negociaciones ahora tienden a ser más cortas respecto a las idas y venidas prolongadas, típicas de la crisis del 2009. “Los dueños ya no están tan predispuestos a que le regateen el precio como antes”, explicó el titular de una inmobiliaria líder del sector.

“En marzo, los valores no bajaron más de 5% del pretendido por el titular y se observó una mayor predisposición para acordar por parte de los compradores”, explicó Covello.

Teresa Alvarado, broker de la División Residencial de L.J.Ramos, también dio cuenta de una importante reactivación en unidades chicas.

“La gente las elige como resguardo de dinero ante la incertidumbre que genera la inflación. Hay mucho movimiento de viviendas de 50 metros cuadrado”, sostuvo.

En el mismo sentido opinó Sebastián Sosa, director de Remax, quien dio cuenta de que su firma logró triplicar la cantidad de operaciones durante el primer trimestre del año, en comparación con el mismo período del 2009.

“La mayor rotación se dio en aquellas de un valor de u$s70.000 a u$s140.000”, explicó.

¿Quiénes compran?

Los que fugaron capitales en años previos y se llevaron dólares al colchón o los que cuentan con ahorros que le permitan contar con, al menos, un 40% del valor de la unidad.

Esto es así, dado que la mayoría de la clase media está “vedada” para acceder a un crédito hipotecario.

Reflejo de esto es que sólo un 6% de las operaciones se logran apalancar con esta línea de préstamos.

Cabe resaltar que para acceder a un préstamo de este tipo, en las actuales condiciones de mercado se requiere de un ingreso superior a los $13.000 (para financiar el 70% de un departamento tipo de 60 metros cuadrados en una buena zona de Capital).

Como contrapartida, y según datos del propio INDEC, el 70% de las personas ocupadas (unas 15.000.000) manifiestan ganar menos de 2.000 pesos. O al menos declaran esa cifra como ingreso formal, que es lo que finalmente importa a la hora de acercarse a un mostrador para solicitar un préstamo de largo plazo.

Precios

“Ante la creencia de que los precios seguirán subiendo, la gente invierte. Además, el empresario refugia el capital en inmuebles”, sostuvo Covello.

Al mismo tiempo que la dinámica volvió al mercado, definir los valores actuales y proyectar los futuros son dos de las cuestiones que más desvelan tanto a compradores como a vendedores.

Según los diferentes brokers consultados por iProfesional.com, los precios hoy se mantienen estables pero estiman que lentamente retomarán la tendencia alcista que se diera en forma previa a 2009.

Para fundamentar su argumento se basan en:

La fuerte suba en los costos de la construcción.

La poca movilidad del dólar, que no permite revalorizar las propiedades cotizadas en esa moneda y así absorber tales incrementos.

La inflación en pesos (20% a 25%) que más que duplicará en 2010 la suba esperada del billete verde (10 por ciento).

“Es importante seguir lo que sucede con el costo de la construcción y el tipo de cambio, para ver cómo se reflejarán estas alzas en los valores de los departamentos a estrenar, o que se encuentran en etapa de construcción. Es previsible que se trasladen las subas a los inmuebles nuevos, y que luego se produzca un efecto derrame a los usados”, comentó Rozados.

Héctor D´Odorico, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre, también advirtió sobre una tendencia a la suba que se concentrará, en primer término, en las unidades sin uso, para luego “contagiar” a las usadas.

“Los costos operativos siguen la curva inflacionaria y los valores no podrán sostenerse, en dólares, los meses venideros. Así como los autos suben entre 1% y 2% mensual, las propiedades seguirán el mismo camino”, alertó.

Además de los costos, Covello destacó que la tendencia alcista se da por la combinación entre una menor oferta (el año pasado se derrumbaron los permisos para construir nuevas edificaciones, algo que en 2010 se hace sentir) y una demanda que se muestra más activa.

“Hay aumentos en el llamado cuadro de oro, que son esas cuatro o cinco calles que generalmente son las más buscadas en cada barrio”, recalcó Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre.

¿Nuevos o usados?

Además del tamaño y la ubicación, los compradores evalúan si están más cerca de un inmueble nuevo o de uno usado.

De acuerdo a las operaciones que se realizaron hasta el momento, la balanza está muy equilibrada y, en general, hubo movimiento en los dos mercados.

Sin embargo, la búsqueda de inmuebles nuevos se concentró en aquellos que ya están listos para entregar.

Expertos del sector dan cuenta de una menor predisposición de una gran parte de la sociedad para concretar operaciones a futuro, producto de la incertidumbre que trae, en particular, la suba de costos.

”La gente se maneja con inversiones que sirvan como resguardo de capital, con renta inmediata. Es por eso que se eligen departamentos listos para entregar y hay poca venta desde pozo”, explicó Nicolás Lang, gerente de Emprendimientos de LJ Ramos.

En el mismo sentido opinó Moisés Altman, director de Altman Construcciones: “La única posibilidad de venta es en obras casi terminadas, por la incertidumbre en cuanto a los valores futuros en dólares. Vender desde pozo implica fijar precios fijos en esa moneda y cobrar cuotas que no se sabe si responderán a los aumentos de costos”, disparó.

“En los edificios a estrenar o que están en obra el comprador es, en su mayoría, el inversor; mientras que el usado es más buscado por el consumidor final”, subrayó Leandro Soldati, titular de Soldati propiedades.

En tanto, Pablo Migliorisi, titular de Migliorisi propiedades, explicó que su inmobiliaria cerró este primer trimestre con un 65% de operaciones de viviendas nuevas, mientras que el 35% restante fueron usadas.

“Esto se dio porque durante este período se hicieron algunas promociones y los valores de los departamentos a estrenar no están tan lejos de los usados”, explicó Migliorisi.

Los que ganan y los que pierden

El incremento de ventas genera, al mismo tiempo, algunos cambios en el mercado.

Al renacer la demanda, que se concentra con más fuerza en los barrios “top” de capital, vuelve el efecto derrame hacia los barrios aledaños.

“Muchos son más nuevos y jóvenes, donde también se registra una mayor oferta”, comentó Malandrini.

Para Soldati, la escasez de lotes en los barrios consolidados, con una alta incidencia en los costos para el desarrollador, hace que se generen desbordes hacia otras zonas.

Próximo trimestre

Los buenos resultados que dejó la primera parte del año se extenderán, para los operadores, hasta junio.

Héctor D´Odorico explicó que, además de cerrar un trimestre en alza, la tendencia positiva seguirá dominando el mercado hasta ese mes.

“Es el único refugio que le queda a los tenedores de dólares, si tenemos en cuenta que el billete está planchado”, comentó D´Odorico.

Jorge Toselli, de JT Propiedades, también estima que en los próximos meses se concreten las subas de precios porque además de los costos de construcción, crecerá la demanda.

“Para mediados de año se esperan cosechas récord. Este resultado tendrá un impacto directo en el mercado, ya que mucha gente del interior vendrá a la Capital para invertir para viviendas”, comentó Toselli.

Fuente: Iprofesional, 12/04