Valor inmuebles CABA 2025: ¿Subieron las propiedades en Argentina? Radiografía técnica y emocional del nuevo ciclo inmobiliario
Por Diego Migliorisi*
¿Qué inmuebles aumentaron de valor?
Después de un largo período de depresión post-pandemia (2019-2023), el mercado inmobiliario argentino muestra signos evidentes de recuperación —y en algunos segmentos, incluso de expansión. Propiedades tipo PH, casas y viviendas familiares de 3 y 4 ambientes en departamentos se reposicionaron fuertemente. ¿Por qué? Porque apelan directamente al deseo emocional del argentino medio: más espacio, aire libre, independencia y menos expensas y la posibilidad de acceder a un inmueble mas amplio y confortable.
Estas unidades, especialmente en barrios residenciales de clase media y media-alta, experimentaron una recuperación real que superó el simple rebote: entre un 10% y un 15% por encima de los valores mínimos pre-crisis.
La lógica es sencilla y profundamente humana: cuando el hogar se vuelve refugio, la demanda lo transforma en activo preciado. Cuando los riesgos economicos disminuyen, y se vislumabra un escenario de mayor estabilidad económica, el comprador sale a la cancha nuevamente. En estos casos se prioriza mejorar la calidad de vida y dar el salto a un inmueble mejor.
1 y 2 ambientes: ¿hubo recuperación o saturación?
Estas unidades fueron, por años, las grandes protagonistas de los portales inmobiliarios. Miles de departamentos de 1 y 2 ambientes quedaron en venta tras el retiro masivo de propiedades del mercado de alquiler producto de la vieja ley. ¿Resultado? Sobreoferta y precios planchados.
Sin embargo, tras la derogación de dicha normativa y la implementación de una nueva ley más equitativa y dinámica, muchos propietarios decidieron reinsertar sus inmuebles en el circuito locativo. Esto descomprimió el stock en venta y, como consecuencia directa, comenzó un proceso paulatino de recuperación de precios. No fue inmediato, pero sí sólido. La expectativa emocional del inversor volvió: hoy alquilar deja mas rentabilidad, y eso cambia todo.
El impacto del crédito hipotecario en los valores
La reaparición del crédito hipotecario no solo es un factor financiero, es una revolución emocional. Para miles de argentinos, la posibilidad de acceder a la casa propia vuelve a ser una realidad. Y cuando hay más compradores con capacidad de pago, pero la oferta sigue siendo limitada, el precio se ajusta naturalmente hacia arriba.
Desde el punto de vista neuroeconómico, el crédito empodera al comprador: lo vuelve protagonista, lo moviliza, lo hace soñar con un futuro concreto. Y eso transforma la decisión de compra en una acción urgente. Esta presión positiva en la demanda impulsa claramente la recuperación de precios, especialmente en unidades de vivienda permanente.
Aunque es importante agilizar los plazos de concrecion de operaciones con credito ya que en muchos casos llegan a los 90 dias de espera.
Los inmuebles “en pozo”: competencia dura y momentánea
En un escenario donde el costo de la construcción subió significativamente, las unidades “a construir” (inmuebles en pozo) enfrentan una paradoja. El costo de producirlas hoy se acerca peligrosamente al valor de los inmuebles terminados que venden inversores para hacer liquidez rápida. Esta situación genera una competencia desigual y temporal.
Desde el punto de vista del mercado, el pozo pierde momentáneamente atractivo. Pero desde el punto de vista estratégico, es una oportunidad de oro: cuando el ciclo se estabilice y la construcción se ajuste, quienes compraron hoy habrán ganado no solo en precio, sino en timing emocional y financiero. Ese resiudual de inmuebles a estrenar terminados que hoy compite se va a verder y todo volvera a la normalidad.
¿Y los terrenos? El segmento que aún ajusta
Los lotes aún no recuperaron completamente su valor. ¿Por qué? Porque en toda estructura de costos, el terreno es la variable más elástica. Sin embargo, las ubicaciones premium resisten: un buen lote, bien ubicado, nunca se regala.
En el fondo, quien invierte en tierra apuesta al tiempo y a la localización. Y como bien enseña la neurociencia del valor percibido: lo escaso, si es bueno, vale más.
Qué pasará en el segundo semestre de 2025
Todo indica que el segundo semestre traerá una consolidación del nuevo ciclo. Las ventas con crédito seguirán aumentando, las unidades para vivienda permanente serán las más buscadas, y los inversores volverán con fuerza al mercado de alquiler, seducidos por una rentabilidad que supera —en muchos casos— el 6% anual en dólares netos.
Qué debemos hacer en el contexto actual
Hoy, el mercado inmobiliario argentino vive un equilibrio perfecto entre la lógica técnica y la necesidad humana. Los precios, lejos de una burbuja, reflejan un reacomodamiento genuino frente a nuevas reglas, expectativas renovadas y un entorno más previsible.
Para quien compra, es momento de actuar con inteligencia y visión. Para quien vende, es tiempo de valorizar su activo sin subestimarlo. El ciclo cambió. Y como siempre, el que lo entienda primero, gana más.
*Diego Migliorisi es Director de Migliorisi propiedades, corredor inmobiliario,abogado, escritor, magister en comunicacion politica, especialista en altas tecnologia y seguridad publica. 30 años de experiencia en el mercado inmobiliario.
¿Por qué están subiendo los precios de las propiedades en Argentina en 2025?
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“Propiedades suben 10‑15 % tras recuperación post‑pandemia”
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“PH y casas retomaron valor: boom en demanda familiar”
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“1‑2 ambientes: recuperación tardía después del overstock”
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“Créditos + stock ajustado = repunte de precios”
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“En pozo vs terminados: ¿vale la pena construir?”
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